Guide fiscalité SCPI

Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont un excellent moyen d’investir et de se constituer un patrimoine immobilier sans devoir faire face aux contraintes de gestion auxquelles font face les détenteurs d’immobilier en direct. Il existe cependant plusieurs manières d’investir en SCPI, avec chacune des implications fiscales différentes. Quelles sont les particularités fiscales liées à l’investissement en SCPI en direct, via une assurance vie ou encore une SCI (société civile immobilière) ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.

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SCPI détenue en direct

Impôts sur les plus-values de la SCPI

L’essentiels sur les plus-values immobilières

La SCPI est une classe d’actif dit « transparente » fiscalement, les porteurs de parts sont donc redevables de l’impôt lorsque le fonds réalise une plus-value.  

En effet, lors de la vente par la SCPI d’un immeuble qu’elle possède depuis moins de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux), la plus-value éventuellement réalisée est imposable. Les associés détenant les parts en direct n’ont pas de règlement à effectuer. Ils voient l’impôt prélevé directement par le notaire et la société de gestion de la SCPI.

À l’inverse, les porteurs de parts soumis aux régimes des bénéfices professionnels ou à l’impôt sur les sociétés doivent inclure dans leur déclaration de résultat la quote-part de plus-value qui leur est versée et payer eux-mêmes l’impôt afférent.

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Comprendre les plus-values financières

Généralement, les revenus financiers distribués aux associés sont faibles, mais il arrive que les SCPI placent leur trésorerie et distribuent les plus-values effectuées sur ces placements. C’est dans ce cas que l’associé porteur de parts de la SCPI se doit de régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI.

Depuis 2018, le choix du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % est possible. Ce taux inclut l’impôt sur le revenu forfaitaire de 12,8 % et les prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % et peut ainsi se révéler plus avantageux que l’impôt progressif sur le revenu.

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Quelles sont les plus-values liées à la revente des parts ?

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Le taux d’imposition sur la plus-value est de 19 % (taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu) auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l’abattement progressif de l’imposition. Ainsi, l’abattement sur l’impôt sur le revenu est fixé à 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, et à 4% au titre de la vingt-deuxième année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement est fixé à 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, à 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention, et à 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Après 30 ans de détention des titres, les prélèvements sociaux sont complètement exonérés.

Il existe une surtaxe applicable aux plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. De plus, toute vente inférieure à 15 000 € ne bénéficiera pas d’une exonération.

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Cas particulier : la nue-propriété

Il est possible de détenir des parts de SCPI en nue-propriété et de récupérer l’usufruit à l’issue d’une durée fixée contractuellement. Il s’agit du démembrement, particulièrement adapté aux contribuables fortement fiscalisés n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats.

Si l’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement, les parts sont acquises avec une décote. De plus, le recouvrement de la pleine propriété n’est pas fiscalisé, contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier qui nécessite de payer les frais d’acquisition (ou “frais de notaire”).

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Impôts sur les revenus fonciers

Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Les SCPI françaises sont imposées selon la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cependant, les SCPI tirant des revenus de l’étranger bénéficient d’une fiscalité nettement plus avantageuse. En effet, grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation, les loyers perçus d’immeubles étrangers jouissent d’un taux d’imposition modéré et ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.

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Les revenus fonciers taxés à l’impôt sur les revenus

La SCPI verse périodiquement les produits de la location à ses associés sous forme de dividendes correspondant à leurs apports.

Si le détenteur de part est une personne physique assujettie à l’impôt sur le revenu, l’imposition est appliquée sur le principe des revenus fonciers. Les règles de taxation sont toutefois différentes en fonction du montant total du revenu imposable.

La détermination de l’impôt à payer tiendra ainsi compte de la tranche marginale d’imposition. On relève deux régimes distincts :

• Le régime microfoncier qui concerne les revenus inférieurs à 15 000 € par an pour des biens détenus en direct et qui suggère un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts.
• Le régime réel correspond de fait aux revenus supérieurs à 15 000 € par an. Ce régime permet de déduire effectivement le montant des charges réellement engagées.

Pour les SCPI détenant des actifs immobiliers à l’étranger, l’imposition des revenus diffère de celle des SCPI françaises. La fiscalité des loyers de sources étrangères est plus avantageuse. La signature de conventions fiscales entre la France et plusieurs pays du monde évite la double imposition aux résidents français qui possèdent des parts de SCPI à l’étranger.

Il est ainsi possible d’obtenir un crédit d’impôt lorsque les revenus sont taxés en France et dans le pays étranger. Ainsi, dans certains États, comme l’Allemagne ou l’Espagne, le souscripteur est imposable sur ses revenus étrangers en France ainsi que dans le pays du bien, mais il bénéficie d’un crédit d’impôt pour compenser l’impôt français.

L’administration fiscale peut également effacer la taxation à l’étranger grâce au système du taux effectif. Le taux de fiscalité des loyers perçus sera alors égal à la tranche marginale d’imposition, à laquelle on retire le taux moyen d’imposition à l’étranger.

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SCPI détenue en assurance vie

Les parts de SCPI de rendement peuvent être souscrites en direct, mais aussi dans le cadre de certains contrats d’assurance vie. Elles en deviennent alors une des composantes, au même titre que le fonds euros ou des unités de compte.

Investir en SCPI par une assurance vie se révèle avantageux d’un point de vue fiscal. En effet, tant que les revenus issus de la SCPI ne font pas l’objet de rachat, aucune imposition ne s’appliquera dessus.

Pour les versements effectués après 2017, ce sera le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % qui s’appliquera, en respectant un abattement pour les contrats de plus de 8 ans d’ancienneté (4 600 € pour un personne célibataire, veuve ou divorcée, 9 200 € pour un couple).

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SCPI détenue en SCI

Fonctionnement de la SCI

Une SCI ou Société Civile Immobilière est une structure juridique permettant d’investir en SCPI et d’optimiser la fiscalité et préparer la transmission de son patrimoine.

Par défaut, les résultats d’une SCI seront soumis à l’IR (impôt sur le revenu). On parle alors de transparence fiscale. Mais dès l’enregistrement de celle-ci ou à n’importe quel moment après sa création, les associés d’une SCI pourront opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.

Depuis 2019, le choix de l’option sur l’impôt sur les sociétés n’est plus irrévocable puisqu’il sera possible d’y renoncer dans un délai de 5 ans. Attention toutefois, car cette renonciation à l’IR deviendra ensuite irrévocable.

Pour les individus assujettis à une tranche d’IR marginale élevée, opter pour l’impôt sur les sociétés revient à réduire l’impact fiscal que subissent les revenus locatifs. En revanche, lors de la réalisation de plus-values, une SCI assujettie à l’IS subit une fiscalité plus lourde que celle d’une SCI soumise à l’IR. Le montant de la plus-value réalisée ne sera en effet pas soumis à un abattement pour durée de détention.

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Fiscalité de la SCI soumise à l’IS

Lorsqu’un épargnant investi en SCPI avec une SCI soumise à l’IS, celui-ci n’est pas redevable de l’impôt dû sur les revenus de la SCPI. La SCI sera en effet imposée selon le barème de l’impôt sur les sociétés.

Le taux d’IS est réduit à 15 % sur les bénéfices qui n’excèdent pas 38 120 €, au-delà de ce seuil et jusqu’à 500 000 €, le taux s’élève à 25 % en 2022.

Si l’associé de la Société Civile Immobilière décide de se verser des dividendes, il peut choisir d’être imposé selon 2 logiques différentes. D’une part, il peut opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. D’autre part, il peut choisir l’impôt sur le revenu (auquel s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux).

S’il choisit l’impôt sur le revenu, le montant du dividende soumis à l’IR bénéficiera d’un abattement de 40 % et la CSG à hauteur de 6,8 % pourra être déduite du revenu imposable. Cependant, le PFU reste bien souvent la solution la plus intéressante pour les individus se situant dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % ou au-delà.

Ainsi, il existe trois manières différentes d’investir en SCPI : en direct, par une assurance vie et par une SCI. Chaque logique d’investissement comporte des implications fiscales différentes et il convient d’étudier laquelle est la plus pertinente en fonction de sa situation. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter un expert de Ramify.