Les caractéristiques clés de la SCPI Comète
- Taux de Rendement Interne (TRI) cible : 6,5 %
- Minimum de souscription : 5 000 € (20 parts)
- Prix d'une part : 250 €
- Taux de distribution 2025 : 9 %, brut de fiscalité étrangère
- Taux d'occupation financier : 99,6 % au 30/06/2026
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Comète
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Comète
Les forces et les faiblesses de la SCPI Comète
Les performances de la SCPI Comète
Comète a réalisé sa première acquisition en mars 2024. Les exercices 2024 et 2025 sont désormais clos, mais son historique reste court pour juger sa résistance à un cycle immobilier complet.
Les résultats publiés permettent désormais d’analyser les performances réalisées de la SCPI, en complément de ses objectifs.
Taux de distribution
La société de gestion Alderan vise un taux de distribution net de frais de gestion de 6 % pour Comète. Le taux réalisé en 2025 atteint 9 %, brut de fiscalité étrangère. L’objectif et le résultat réalisé sont deux indicateurs distincts.
L’objectif annoncé au T3 2024 concernait un exercice alors en cours. Le rapport annuel 2025 permet désormais de retenir un résultat réalisé de 9 %, brut de fiscalité étrangère.
Au regard du taux de distribution moyen des SCPI en 2025 (4,92 %), le taux de 9 % de Comète représente presque deux fois plus.
Taux de rendement interne
La SCPI Comète prévoit un objectif de TRI net de frais de 6,5% sur 10 ans. Une performance fournie à titre d'illustration uniquement, et basée sur des projections et simulations réalisées par la société de gestion.
A l’inverse du taux de distribution, le TRI prend en compte l'ensemble des revenus générés par la SCPI, dont les dividendes versés et les variations du prix des parts.
Prix de la part
Le prix de souscription d'une part s'élève à 250 €. La valeur de reconstitution atteint 254,73 € au 30/06/2026, soit une décote de 1,86 % du prix par rapport à cette valeur.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Comète
Une jeune SCPI prometteuse
La SCPI Comète rassemble plusieurs atouts qui font d’elle une SCPI prometteuse, à savoir :
- Son potentiel de performance élevé, supérieure aux moyennes du marché ;
- Sa stratégie diversifiée 100 % tournée vers l'internationale (absence de prélèvements sociaux) ;
- Sa capacité à prendre des décisions d’investissement rapides et efficaces dès le lancement de la SCPI ;
- L’expérience et le réseau de la société de gestion ;
- La confiance solide des investisseurs dès le lancement de la SCPI.
Créée fin 2023, Comète dispose désormais de résultats annuels et de plusieurs bulletins trimestriels. Ces données renforcent l’analyse, mais le recul reste limité pour apprécier la pérennité de ses performances.
Des indicateurs de réussite
Déjà deux fois primée en 2024 (“Meilleur espoir” et “Nouvelle SCPI” par Tout Sur Mes Finances), elle a rapidement séduit le cœur des investisseurs.
Elle a par ailleurs montré sa capacité à investir les fonds des investisseurs en très peu de temps, un aspect favorable à un taux de distribution élevé.
En tant que jeune SCPI, Comète montre des signes de performances très positifs, avec un taux de distribution réalisé de 9 % en 2025, brut de fiscalité étrangère, au-dessus de son objectif de 8 % pour cet exercice.
Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a collecté 133,1 millions d’euros nets, portant sa capitalisation à 786,9 millions d’euros au 30 juin 2026. Cette collecte témoigne de l’intérêt des investisseurs pour la stratégie internationale de la société de gestion.
Comète est une SCPI prometteuse qui a très vite été labellisée ISR (un an après sa création). Cela traduit une stratégie d'investissement qui intègre dès le départ des critères ESG.
Enfin, on apprécie que la SCPI Comète soit éligible au financement à crédit.
Comment investir dans la SCPI Comète ?
L’investissement dans la SCPI Comète est très simple. Vous pouvez y souscrire en ligne, après avoir complété un bulletin de souscription et transféré les fonds à la société de gestion Alderan.
Conditions de souscription
Les conditions de souscription de la SCPI Comète sont les suivantes :
- Prix d'achat par part : 250 €, commission de souscription incluse
- Minimum pour une première souscription : 20 parts, soit 5 000 €
- Frais de souscription : 10 % HT, soit 25 € par part
Contrairement à certaines SCPI récentes (comme Novaxia Neo ou Remake Live) la SCPI Comète applique des frais de souscription. Mais rien de dramatique : cette pratique tarifaire reste la norme chez la plupart des SCPI (et ces frais sont déjà intégrés au prix de la part).
Un budget de 10 000 € permet de souscrire 40 parts de Comète au prix de 250 € par part, soit 10 000 € investis, frais de souscription inclus.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Le délai de jouissance pour la SCPI Comète est fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. Un délai de jouissance plutôt supérieur à la moyenne, mais qui peut être normal pour une SCPI en phase de démarrage.
Ainsi, si vous investissez le 15 janvier 2025, vous percevrez donc vos premiers dividendes le 1er juillet 2025.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
Vous pouvez investir des parts de la SCPI Comète en nue-propriété afin de bénéficier d’une décote à l’achat allant de 12,5 % (3 ans de démembrement) à 44 % (20 ans de démembrement).
La clef de répartition proposée par la société Alderan est plutôt classique. Elle ne figure pas parmi les plus intéressantes du marché.
En d’autres termes, en sachant que le prix d’achat d’une part en pleine propriété s’élève à 250 €, vous bénéficierez d’une décote de 20 % pour une durée de démembrement de 5 ans : le prix de la part en nue-propriété sera donc de 200 €.
Le choix du démembrement est particulièrement avantageux si vous êtes fortement imposés et que vous ne cherchez pas à percevoir des revenus immédiatement.
Pour aller plus loin : notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou via une assurance-vie ?
A ce jour, aucune assurance vie ne propose la SCPI Comète dans son catalogue d’unités de compte. Vous devrez donc procéder à une souscription en direct pour y adhérer.
Néanmoins, cela semble normal pour une SCPI aussi jeune. Il est possible que selon son historique de performance, la SCPI Comète devienne plus tard éligible à l’assurance vie.
Si vous souhaitez optimiser votre fiscalité en investissant dans des parts de SCPI au sein d’une assurance vie, nous vous recommandons de vous orienter vers d’autres produits similaires. Parmi les jeunes SCPI labellisée ISR, Remake Live est par exemple éligible à l’assurance vie.
Pour aller plus loin : notre guide de la fiscalité des SCPI
Stratégie et patrimoine de la SCPI Comète
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Comète ?
La SCPI Comète investit uniquement hors de France. Avec 40 actifs et 115 locataires au 30 juin 2026, son patrimoine s’est nettement diversifié depuis le lancement, même si sa composition continue d’évoluer avec les acquisitions.
Au 30 juin 2026, le Royaume-Uni représente 46,9 % du patrimoine et le Canada 14,0 %. Comète investit donc déjà hors de la zone euro et hors d’Europe.
Elle est désormais présente sur plusieurs continents et diversifie les classes d’actifs immobiliers pour profiter de cycles différents.
Répartition géographique
La répartition géographique publiée au 30 juin 2026 est la suivante.
- Royaume-Uni, 46,9 %
- Canada, 14,0 %
- Espagne, 13,2 %
- Pays-Bas, 10,0 %
- Italie, 7,4 %
- Pologne, 4,9 %
- Irlande, 3,6 %
La SCPI Comète a pour objectif principal d'investir dans l'immobilier locatif à l'international, en excluant la France métropolitaine.
La société de gestion précise que la répartition géographique cible en priorité l'Union-Européenne et l'Amérique du Nord, notamment le Canada.
La SCPI a également mentionné s’intéresser de près aux pays suivants : Andorre, Islande, Norvège, Royaume-Uni, Serbie, Suisse, Australie et Nouvelle-Zélande.
Répartition sectorielle
La répartition sectorielle publiée au 30 juin 2026 est la suivante.
- Logistique et activités, 27,5 %
- Commerce, 24,1 %
- Mixte, 16,3 %
- Bureau, 10,9 %
- Hôtellerie, 10,0 %
- Loisirs, 6,9 %
- Life Science, 3,0 %
- Éducation, 1,3 %
Comète investit dans toutes les classes d’actifs immobiliers tertiaires, à l’exception du résidentiel et de la logistique en zone euro (puisque c’est la thématique privilégiée par la première SCPI d’Alderan, ActivImmo).
Au 30 juin 2026, la logistique et les activités représentent 27,5 % du patrimoine, devant le commerce à 24,1 %. Les loisirs ne constituent plus le premier secteur du portefeuille.
Le portefeuille couvre désormais plusieurs secteurs de l’immobilier tertiaire, dont les suivants.
- Les entrepôts logistiques (si hors zone euro) ;
- Les locaux d’activité ;
- Le secteur de la santé ;
- L’éducation ;
- Et d’autres secteurs, selon les opportunités à l'international.
Stratégie de la SCPI Comète
Réduire l’impact des fluctuations de marchés
La SCPI Comète a pour principale stratégie de profiter des cycles économiques et de marchés immobiliers différents.
Elle vise à diversifier ses placements en s'exposant à des zones géographiques aux dynamiques économiques et immobilières distinctes.
Une stratégie qui permettrait de limiter l'impact des fluctuations d'un marché unique sur la performance globale du portefeuille.
Cibler les opportunités stratégiques à l’étranger
En investissant à l'international, la SCPI veut donner l’opportunité aux investisseurs de s’ouvrir à des marchés auxquels ils n'auraient pas forcément accès individuellement.
La SCPI Comète vise à investir dans des espaces urbains en croissance, des pôles tertiaires, industriels ou d'excellence avec une forte demande locative.
Comète privilégie les marchés immobiliers profonds qui offrent une liquidité suffisante pour faciliter les transactions immobilières.
Miser sur l’expertise et le réseau de la société de gestion
La société de gestion Alderan tire parti des opportunités immobilières créées par les projets internationaux qu’elle gère déjà.
Elle s'appuie sur le savoir-faire de partenaires locaux pour la gestion de ses biens immobiliers à l'étranger. Cette approche vise à favoriser une gestion immobilière de proximité, grâce à la connaissance du marché local des partenaires.
Comète a souscrit une couverture de change sur les loyers pour limiter l’impact des fluctuations des devises sur les revenus de la SCPI. Le rapport annuel 2025 précise que cette couverture ne porte pas sur la valeur des actifs. Avec des investissements au Royaume-Uni et au Canada, ce risque est désormais concret, et l’évolution des devises peut donc affecter la valeur du patrimoine.
Une stratégie “best in progress”
Comète adopte une approche “best in progress” qui vise à privilégier les actifs immobiliers ayant un potentiel d'amélioration sur des critères ESG.
Un exemple marquant de l’application de cette stratégie est l’acquisition du studio de télévision situé aux Pays-Bas, qui est proche d’atteindre la catégorie d'excellence «best-in-class». La société espère d’ailleurs l’atteindre d’ici trois ans.
Quels sont les avantages d’une SCPI qui investit uniquement à l’étranger ?
Une fiscalité plus avantageuse
La stratégie d'investissement 100 % internationale de la SCPI Comète peut offrir de nombreux atouts aux investisseurs. L’un des premiers avantages est bien entendu l’absence de prélèvements sociaux pour les investisseurs français.
En effet, les SCPI qui investissent à l'international sont soumises à la fiscalité étrangère, qui est souvent plus avantageuse.
D’autant plus que Comète privilégie les pays avec lesquels la France a signé une convention fiscale, afin d’éviter le mécanisme de la double imposition.
De cette manière, la SCPI paie l’impôt à l’étranger et reverse les revenus nets d’impôts à ses investisseurs.
Lire aussi : Le guide complet de la fiscalité des SCPI
Fuir les risques d’une concentration immobilière en France
En 2024, le marché immobilier français présente une concentration de risques. L’instabilité politique actuelle peut impacter le marché immobilier, la réglementation, et la fiscalité des investisseurs.
Les SCPI qui investissent uniquement hors de France permettent donc d’élargir votre terrain de jeu et de capter les nouvelles tendances immobilières. C’est d’ailleurs l’un des maîtres mots de la SCPI Comète.
Des transactions plus rapides
D’autre part, l’investissement à l'international permet à la SCPI d’investir plus vite. En effet, la plupart du temps, la signature de l’acte authentique est plus rapide à l’étranger (absence de compromis de vente).
La SCPI privilégie toujours les opportunités : elle cherche à acheter à l’étranger à qualité équivalente, avec des baux fermes, plus longs, et à un prix moins élevé.
Elle met un point d'honneur à investir dans des pays où la législation protège les propriétaires.
A lire aussi : Investissements verts : les pièges et les meilleurs placements
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Alderan ?
Une société de gestion récente, mais avec plusieurs décennies d’expertise
La société de gestion Alderan a été fondée en 2015 par Rémy Bourgeon, reconnu pour son expertise dans le secteur immobilier tertiaire. Elle obtient l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2017.
La société de gestion est indépendante, mais issue du family office Ojirel, actif depuis deux décennies dans l'immobilier professionnel.
Grâce à sa maîtrise du marché et à son réseau étendu de partenaires, elle bénéficie d'un accès privilégié à des opportunités exclusives, souvent en dehors du marché traditionnel.
Les solutions d’investissement Alderan
La société de gestion Alderan propose plusieurs solutions d'investissement :
- Deux SCPI : ActivImmo (créée en 2019) dédiée aux locaux d'activités et à la logistique urbaine, et Comète.
- Une gamme d’OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier).
- Une gamme d’investissements sur mesure pour des clients spécifiques, adaptés aux objectifs patrimoniaux.
Une stratégie d’investissement sélective et rigoureuse
La société met l'accent sur la création de valeur durable en sélectionnant rigoureusement les actifs.
Elle intègre également des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa politique d'investissement, comme en témoigne la labellisation ISR de ses deux SCPI en gestion.
En 2024, Alderan gère un patrimoine évalué à 1,3 milliard d'euros à travers 6 fonds régulés qui rassemblent 230 immeubles.
La société regroupe 55 professionnels de l'immobilier et de la gestion collective.
Analyse approfondie de la SCPI Comète
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Taux d’occupation financier
Au 30 juin 2026, la SCPI Comète affiche un taux d’occupation financier (TOF) de 99,6 %, hors actifs en développement. Ce niveau confirme l’amélioration de l’occupation depuis ses débuts, le TOF annuel étant passé de 93,2 % en 2024 à 98,0 % en 2025.
L’actif Assago, à Milan, reste un point d’attention. Au 31 décembre 2025, il concentrait les seules surfaces vacantes du portefeuille. Le rapport annuel indique que les travaux nécessaires à leur commercialisation doivent s’achever à l’automne 2026.
À cette date, Assago comptait 1 287 m² vacants, pour 0,2 million d’euros de loyers potentiels par an. Au 30 juin 2026, le bulletin recense 1 793 m² vacants sur quatre actifs, dont 742 m² couverts par des garanties locatives.
Le TOF s’est donc rapproché de 100 %, mais la relocation des surfaces vacantes reste un levier d’amélioration des revenus. Les prochains bulletins permettront notamment de suivre la commercialisation d’Assago après les travaux annoncés.
Patrimoine locatif de la SCPI
Au 30 juin 2026, Comète détient 40 actifs totalisant 322 701 m², avec 115 locataires et 121 baux. Le portefeuille s’est donc étoffé depuis les premières acquisitions de 2024.
La capitalisation atteint 786,9 millions d’euros au 30 juin 2026. Le montant brut distribué au titre du deuxième trimestre 2026 s’élève à 5,56 € par part en pleine jouissance.
Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut distribué par Comète augmente de 18,55 %, passant de 4,69 € au premier trimestre à 5,56 € par part. Cette progression est positive après un taux de distribution annuel de 9 % en 2025.
Les acquisitions récentes ont aussi soutenu les encaissements locatifs. Le bulletin indique que les 12,3 millions d’euros de loyers encaissés au deuxième trimestre 2026 incluent des loyers d’actifs acquis à la fin du premier trimestre, perçus avec un décalage administratif. Cet effet de calendrier contribue au niveau élevé des encaissements du trimestre.
Les premières acquisitions de la SCPI Comète en 2024
En l’espace de six mois, en 2024, la SCPI Comète a acquis cinq biens immobiliers situés en Espagne, en Italie et aux Pays-Bas. Dès son lancement, elle honore sa stratégie d’acquisition rapide et diversifiée.
Ces actifs couvrent les secteurs des loisirs, des bureaux et de l’hôtellerie. Ils totalisent une surface de plus de 40 000 m² pour un investissement global de 40,4 millions d’euros hors droits.
Tous ces biens affichent un taux d’occupation élevé, soutenu par des baux sécurisés et des locataires reconnus pour leur fiabilité à l’étranger.
Première acquisition en Espagne
Le 21 mars 2024, la SCPI Comète a réalisé sa première acquisition en investissant 4 millions d'euros hors droits dans un local d'activités dédié au sport et aux loisirs, situé à Alcorcón, à moins de 20 minutes du centre de Madrid.
Construit en 2021, cet actif espagnol offre une superficie d'environ 4 500 m² et comprend plusieurs terrains de padel, un gymnase, un centre de bien-être, une cafétéria et un parking privatif.
L'opération a été effectuée sous la forme d'un "sale and leaseback". Autrement dit, c’est l’ancien propriétaire qui est devenu l’unique locataire de cet actif (leader dans le secteur des loisirs) et qui s'est engagé sur un bail ferme de 14 ans.
L’acquisition Assago : des bureaux rénovés en Italie
L'acquisition d'Assago a été réalisée par la SCPI Comète le 30 mai 2024 pour un montant de 14 millions d’euros hors droits.
Situé à Milan (Italie), cet actif est un immeuble de bureaux rénové qui offre une superficie de 17 432 m². Stratégiquement implanté à proximité immédiate d’une station de métro, il bénéficie d’une excellente accessibilité et d’un fort potentiel de valorisation.
On note que le taux d’occupation à l’acquisition était de 86%, réparti entre 14 locataires. Cette acquisition présente donc 14% de vacance, soit environ 2 596 m² inoccupés.
La SCPI Comète précise que l’immeuble offre de nombreux leviers de création de valeur grâce à des espaces modernisés et une localisation attractive, qui garantiraient un rendement prévisionnel proche de 12%.
MediArena : des studios d’enregistrement aux Pays-Bas
Le 28 juin 2024, la SCPI Comète a acquis les studios d'enregistrement « MediArena », situés dans le quartier dynamique de Zuidoost à Amsterdam.
Une acquisition réalisée pour environ 14 millions d'euros hors droits, qui lui offre un rendement acte en main attendu d'environ 8%.
Cet actif marque ainsi sa troisième acquisition européenne, en 6 mois à peine. Construit en 2010 pour une société de production télévisuelle, cet immeuble de 12 500 m² comprend des studios haut de gamme, des bureaux contemporains et un vaste parking souterrain.
Le locataire actuel, Banijay Benelux, filiale du groupe Banijay, leader européen de l'audiovisuel, est engagé sur un bail qui offre une durée résiduelle pondérée des baux (WALB) de plus de 6 ans et une durée ferme restante (WALT) de plus de 11 ans.
Un immeuble de bureaux à Madrid
Le 30 juillet 2024, la SCPI Comète a acquis un immeuble de bureaux de 1 728 m² à Madrid, pour 3 millions d'euros.
Cet actif se situe dans un quartier attractif, déjà prisé par des entreprises telles que L'Oréal et le quotidien El País.
Bien qu’il s’agisse de la plus “petite” acquisition de la SCPI, l’immeuble affiche un taux d'occupation de 100%.
L’acquisition d’un hôtel en Espagne
Le 31 juillet 2024, la SCPI Comète a élargi son portefeuille en acquérant l'Hôtel AZ Orús Factory à Saragosse, pour 5,5 millions d'euros hors droits. Une acquisition qui garantit un rendement acte en main supérieur à 7,5% et qui marque l'entrée de la SCPI Comète dans le secteur hôtelier.
Cet établissement historique, construit en 1914 en tant qu'usine de café et de chocolat, a été transformé en hôtel dans les années 1980 et rénové en 2023. Il offre une surface totale de 3 909 m².
Situé aux portes du centre-ville, l'hôtel bénéficie d'une excellente desserte par les transports en commun, et attire autant les touristes que les professionnels. Il s’agit d’une nouvelle opération "sale and leaseback", qui permet à la SCPI de signer un bail commercial de 19 ans, dont 12 ans fermes, avec l'opérateur historique de l'hôtel.
La SCPI Comète est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Une valeur de reconstitution est désormais disponible. Elle s’élève à 254,73 € par part au 30 juin 2026, pour un prix de souscription de 250 €.
Le prix de souscription est inférieur de 1,86 % à cette valeur de reconstitution. Cette décote limitée constitue un élément favorable de valorisation pour les investisseurs.
À cette date, la valeur de reconstitution est donc légèrement supérieure au prix payé par les souscripteurs. Cela répond favorablement à la question de l’alignement entre le prix de la part et la valeur du patrimoine acquis.
La valeur de reconstitution inclut les coûts nécessaires pour reconstituer le patrimoine. Des travaux ne produisent pas automatiquement une hausse équivalente de la valeur expertisée.
Un écart supérieur à 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF. Ce seuil ne déclenche donc pas automatiquement une revalorisation du prix des parts.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les différents frais de la SCPI Comète
La SCPI Comète suit un modèle de facturation qui se compose de trois catégories de frais :
- Des frais ponctuels : 10 % de droits d’entrée HT, mais pas de commission de retrait ;
- Des frais récurrents : 11 % HT de frais de gestion annuels et 1 % HT en cas d’acquisition ou de cession d’actifs ;
- Des frais exceptionnels : 3 % HT sur le montant des travaux.
Contrairement à d’autres SCPI, Comète propose un modèle de frais plutôt traditionnel, c’est-à-dire dans la moyenne des SCPI du marché.
Elle propose des droits d’entrée, ce qui n’est pas le cas de toutes les SCPI récentes, mais elle facture des frais de gestion moins élevés que certaines SCPI et pas de frais en cas de retrait.
Les frais ponctuels maximums
Les frais récurrents maximums
Les frais exceptionnels
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Comparé aux autres SCPI du marché, Comète propose un modèle de frais plutôt dans la moyenne du marché. Contrairement à d’autres SCPI “nouvelle génération” Comète n’a pas tenté le pari du 0 % de droits d’entrée.
Néanmoins, ses frais de gestion sont parmi les plus bas du marché au regard d’autres SCPI similaires qui appliquent 15 % de frais de gestion.
L’absence de commission de retrait distincte ne signifie pas que l’investisseur récupère le prix payé à la souscription. Au 30 juin 2026, le prix de retrait est de 225 € pour un prix de souscription de 250 €.
Par ailleurs, contrairement à d’autres SCPI, ses commissions sur cession ou acquisition sont peu élevées (1 % HT).
Frais de souscription
Bien que Comète ait fait le choix d’appliquer des droits d’entrée, ces frais restent dans la moyenne du marché et pas excessifs au regard des frais de gestion attractifs.
A titre de comparaison, elle applique des droits d’entrée similaires aux meilleures SCPI du marché comme Corum Origin, Immorente ou Vendôme Région.
De plus, son taux de distribution réalisé de 9 % en 2025 se situe au-dessus de ceux d’Iroko Zen (7,14 %) et de Remake Live (7,05 %), deux SCPI diversifiées parmi les plus performantes. Ces taux sont bruts de fiscalité étrangère.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Comète
Une collecte en expansion rapide
Malgré son jeune âge, la SCPI Comète atteint une capitalisation de 786,9 millions d’euros au 30 juin 2026, avec une collecte nette de 133,1 millions d’euros au seul deuxième trimestre. Cette croissance soutenue lui donne les moyens de développer rapidement son patrimoine.
Cette collecte témoigne de l’attrait d’une stratégie tournée vers les actifs étrangers dans un contexte immobilier français perturbé.
Bien entendu, la SCPI a encore tout à prouver, mais on constate qu’elle entame une belle relation de confiance avec ses investisseurs.
Endettement de la SCPI
La SCPI Comète finance ses acquisitions immobilières principalement grâce aux fonds collectés auprès des investisseurs lors des augmentations de capital. A ce jour, la SCPI n’a pas eu recours à l’endettement pour financer son patrimoine.
Elle aura néanmoins la possibilité d’emprunter pour financer ses acquisitions, dans la limite de 30% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier.
La SCPI Comète est une SCPI à capital variable, ce qui veut dire qu’elle peut émettre de nouvelles parts à tout moment pour financer ses acquisitions. Les fonds collectés lors de ces augmentations de capital sont ensuite utilisés pour acquérir de nouveaux biens immobiliers.
On note par ailleurs que les associés fondateurs ont apporté en numéraire la somme de 3,5 millions d’euros au moment du lancement de la SCPI.
Quelles perspectives pour la SCPI Comète ?
Bien que très récente, la SCPI Comète offre des perspectives de développement prometteuses.
Cette jeune SCPI porte bien son nom. Avec une capitalisation de 786,9 millions d’euros au 30 juin 2026 et 40 actifs en portefeuille, elle a démontré sa capacité à collecter et à investir rapidement depuis ses premières acquisitions de mars 2024.
Sa stratégie de diversification et ses baux de location longs soutiennent la visibilité sur les revenus locatifs. Au 30 juin 2026, la durée résiduelle ferme moyenne des baux (WALB) atteint 8,3 ans, pour une durée résiduelle totale moyenne (WALT) de 10,5 ans. Ces engagements sont un atout pour poursuivre ses objectifs de distribution à long terme.
Pour l’année 2025, Comète avait relevé son objectif de taux de distribution de 7 % à 8 %. Avec 9 % réalisés, le pari est tenu et la SCPI dépasse nettement la moyenne du marché de 4,92 % pour cet exercice.
Un rendement élevé au lancement peut être soutenu par des distributions puisées dans les réserves, ce qui rend utile l’examen de leur financement. Dans le cas de Comète, les comptes 2025 présentent un résultat de 13,891 millions d’euros pour 12,569 millions d’euros d’acomptes distribués, sans ponction sur les réserves.
C’est donc surtout la capacité de Comète à maintenir ses distributions sur la durée qui doit guider l’analyse. Le dépassement de son objectif en 2025 reste un résultat appréciable, mais les prochains exercices devront confirmer la régularité des revenus.
Le réseau de partenaires internationaux du gestionnaire et ses choix d’acquisition donnent à Comète des atouts pour s’installer parmi les références du marché. Sa croissance et les résultats publiés renforcent cette appréciation.
Néanmoins, la SCPI Comète doit désormais démontrer sa capacité à :
- Garder cette dynamique ;
- Conserver la confiance des investisseurs ;
- Et à poursuivre sa stratégie d’investissement diversifiée.
Les prochaines publications permettront notamment de suivre les deux points suivants.
- L’évolution de la valeur de reconstitution et de la décote limitée de 1,86 % constatée au 30 juin 2026 ;
- L’amélioration de la vacance, notamment la commercialisation des surfaces d’Assago en Italie après les travaux annoncés pour l’automne 2026.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Comète ?
Investir dans la SCPI Comète pourrait être pertinent si vous souhaitez :
- Investir à l’étranger sur un support très diversifiés (autant d’un point de vue sectoriel que géographique) ;
- Réduire la concentration d’immobilier français de votre patrimoine ;
- Réduire votre fiscalité en investissant hors de France.
En cette période d’instabilité immobilière en France, la SCPI Comète se présente comme une excellente solution de diversification.
Orientée vers les investissements dans le secteur tertiaire, elle cible les opportunités en Europe et au-delà. La société de gestion Alderan s’appuie sur son réseau de partenaires internationaux pour signer des baux fermes et à très long terme. Ces engagements donnent de la visibilité sur les revenus locatifs des années à venir.
Comète a désormais investi au-delà de l’Europe, notamment au Canada, et reste ouverte aux opportunités internationales que lui offre son réseau de partenaires.
Ainsi, si vous êtes à la recherche d’une SCPI performante résolument tournée vers l’international, cette jeune SCPI s’annonce prometteuse. Son taux de distribution de 9 % en 2025 et le développement rapide de son portefeuille renforcent cet intérêt.
