SCPI en pleine propriété : Avantages et fonctionnement

Définition : Qu’est-ce qu’une SCPI en pleine propriété ?

Une Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en pleine propriété est le mode d’investissement en SCPI dans lequel on conserve l’intégralité des droits liés à ses parts, notamment celui de percevoir les loyers ainsi que de revendre ses parts.

La pleine propriété des parts est l’un des régimes juridiques possibles (avec la nue-propriété et l’usufruit) pour détenir des SCPI. Il s’agit du choix le plus commun en France.

La fiscalité des SCPI en pleine propriété peut être lourde et il convient d’étudier sa situation avant de faire ce choix.

La pleine propriété est le régime le plus adapté pour investir à crédit en SCPI.

Fonctionnement des SCPI en pleine propriété

L’expression “SCPI en pleine propriété” est en fait un abus de langage. Il faudrait parler plus précisément de parts de SCPI détenues en pleine propriété.

Les investisseurs achètent des parts de SCPI contre le droit de percevoir des loyers issus du parc immobilier possédé et géré par la SCPI.

Une SCPI va utiliser le capital investi pour développer son parc immobilier et le louer. Les loyers sont ensuite reversés aux associés (les investisseurs) après prélèvement de frais de gestion.

Au lieu d’acquérir un bien immobilier unique, vous investissez dans une fraction d’un parc immobilier diversifié par l’intermédiaire d’une société. D’où l’expression de “pierre papier”.

Qu’est-ce que la pleine propriété ?

La pleine propriété est le fait de détenir la totalité des droits sur un bien (notamment le louer et le vendre). Juridiquement, il faut en effet distinguer 2 types de droits :

1. L'usufruit : Le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus.
2. La nue-propriété : Le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le transmettre.

La pleine propriété est le mode de détention par défaut. Mais en immobilier, il peut être fiscalement intéressant dans certaines situations de séparer l’usufruit de la nue-propriété. 

Cette opération est appelée démembrement de propriété. 

À la différence d’autres régimes, les détenteurs de parts de SCPI en pleine propriété perçoivent des revenus réguliers.

Caractéristique d’une part de SCPI en pleine propriété

Chaque part a :

• Un prix d’achat fixé définitivement au moment de l’investissement.
• Un prix de cession qui reflète la valeur réelle du parc immobilier de la SCPI.

Chaque trimestre (ou chaque mois), les loyers générés par le parc immobilier de la SCPI sont répartis entre les associés en fonction du nombre de parts détenues.

Si certains biens sont inoccupés, ou des loyers révisés à la baisse, le montant des revenus distribués par la SCPI peut diminuer. Néanmoins, la diversification du patrimoine des SCPI permet de mitiger ce risque.

Un investisseur peut également réaliser une plus-value lorsqu’il cède ses parts en cas de revalorisation du patrimoine de la SCPI durant son investissement.

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Pour aller plus loin : retrouvez notre guide complet pour tout comprendre sur les SCPI.

Investir en SCPI en pleine propriété : avantages et inconvénients

Les avantages de la pleine propriété

Des revenus complémentaires immédiats

Les SCPI en pleine propriété permettent de se constituer un complément de revenu régulier rapidement. 

En 2022 et 2023, le taux de distribution moyen des SCPI en France était de 4,52 % d’après l’ASPIM. La plupart des SCPI distribuent leurs revenus de manière trimestrielle, même si de plus en plus de sociétés font le choix d’une distribution mensuelle.

Les investisseurs commencent à percevoir des revenus des SCPI à l’issue d’un délai de jouissance (généralement de 3 à 9 mois).

Comment se justifie le délai de jouissance ?

Il permet de ne pas léser les premiers associés à l’entrée de nouveaux investisseurs au capital d’une SCPI. 

Si un dividende était versé immédiatement à la souscription, les investisseurs historiques seraient dilués puisqu’il faudrait répartir les loyers existants entre plus d’associés. 

Une SCPI a besoin d’un délai pour acquérir des biens qui augmenteront le total de loyers à répartir.

La possibilité d’investir à crédit

À l’instar d’un investissement immobilier en direct, il est possible de financer tout ou une partie de son investissement en SCPI à crédit. 

Vous bénéficiez ainsi d’un effet de levier, puisque tout, ou du moins une partie, de votre crédit sera financé par les dividendes des SCPI acquises : 

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Dans cet exemple, votre investissement de 50 000 € ne demande qu’un effort mensuel de 123 € malgré des mensualités de 330 €.

Grâce à la déduction des intérêts, la fiscalité sur les loyers est également fortement réduite pendant la durée de remboursement.

Comme le montant d’intérêt remboursé baisse avec le temps, l’économie d’impôt réalisée ne sera cependant pas aussi importante au début qu’à la fin du prêt.

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Pour aller plus loin : notre guide pour investir dans les SCPI à crédit. 

La liquidité

En pleine propriété, vous êtes libre de céder vos parts de SCPI à n’importe quel moment (là où il faudrait l’accord de l’usufruitier en cas de nue-propriété).

Dans le cadre d’une assurance-vie, la liquidité est immédiate puisqu’elle est garantie par l’assureur.

En cas de détention en direct, vous devrez trouver un acheteur ou solliciter la société de gestion pour le faire à votre place. Cette opération peut prendre un certain temps mais reste possible.

L’inconvénient de la pleine propriété : la fiscalité

L’imposition des revenus issus de SCPI dépend de vos autres revenus. Si vous gagnez déjà plus de 2 400 € par mois, les revenus de vos SCPI seront taxés à plus de 47 % (et jusqu’à 62,2% à mesure que vos revenus augmentent). 

L’imposition des parts en cas de revente démarre à 36,2 % puis diminue pour chaque année de détention.

De plus, les parts de SCPI sont prises en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En 2024, l’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000€ et peut alourdir votre fiscalité entre 0,5 % et 1,5 %.

Nous vous présentons plus bas différentes solutions pour réduire l’imposition sur vos revenus de SCPI en pleine propriété.

Rappel : Les avantages de l’investissement en SCPI

• La diversification : investir en SCPI permet de répartir son investissement sur différents actifs immobiliers.
• La gestion déléguée : la gestion des biens immobiliers est à la charge de la SCPI.
• Un rendement attractif : les SCPI offrent des rendements historiquement supérieurs aux placements traditionnels comme les livrets ou les fonds euros. En 2023, le taux de distribution moyen était de 4,52 %.
• Des revenus réguliers : les dividendes d’une SCPI sont servis trimestriellement ou même parfois mensuellement.
• L’accessibilité : l’investissement en SCPI est accessible même avec moins de 1 000 € à investir.

Si les SCPI présentent de nombreux avantages, il faut garder que leur performance dépend du marché immobilier. Le paiement des dividendes peut être mis en pause et la valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Quelle fiscalité pour les SCPI en pleine propriété ?

La fiscalité des SCPI en pleine propriété n'a pas de spécificité, c'est la même fiscalité qui s'applique pour les nue-propriétés à l'exception près d'un régime spécifique sur les plus-values de cession.

Imposition en cas de détention en direct

Les revenus issus des SCPI sont imposés comme le reste des revenus fonciers : 

• 17,2 % de prélèvements sociaux
• 0 à 45 % d’impôt sur le revenu, en fonction de votre taux marginal d’imposition.

Les revenus versés par les SCPI sont donc taxés au minimum de 47,2 % dès que le contribuable se situe dans la tranche marginale d’imposition de 30 %. 

Ce montant atteindra même 58,2 et 62,2% pour les contribuables les plus imposés.

Pour illustrer ce point, pour un même investissement de 50 000 € dans une SCPI distribuant 5 % par an : 

• Un foyer fiscal au taux marginal d’imposition non éligible au micro-foncier conservera après impôt 1 045 € sur 2 500 € versés par la SCPI (imposition de 58,2%).
• Un foyer fiscal à 11 % de TMI et éligible au micro-foncier conservera lui après impôt 

2 066 € sur 2 500 € versés par la SCPI (imposition de 28,2% + abattement de 30 %)

Les éventuelles plus-values en cas de revente des parts sont imposées selon le régime de la plus-value immobilière :

• 36,2 % si elles sont détenues depuis moins de 5 ans.
• Différents abattements s’appliquent à partir de l’année 6 jusqu’à une exonération d’imposition totale au bout de 33 ans de détention.

Pour aller plus loin : le choix de certains régimes d’abattement permet de réduire la facture fiscale, notamment si votre patrimoine immobilier est modeste. Si vous êtes intéressé, les détails sont disponibles dans notre guide complet sur la fiscalité des SCPI.

Imposition des SCPI détenues au sein d’une assurance-vie

En faisant l’acquisition de parts de SCPI à travers une assurance-vie, c’est la fiscalité de cette enveloppe avantageuse qui s’appliquera et plus celle des biens immobiliers.

Ce choix présente plusieurs avantages : 

• Les revenus perçus de vos SCPI ne sont pas taxés tant qu’ils ne sont pas retirés de l’assurance-vie.
• En cas de retrait, c’est un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % qui s’applique (en prenant en compte que les premiers 4600 € retirés par an ne sont pas imposables).
• L’assurance-vie est un support très intéressant dans une optique de transmission. Elle permet sous condition d’exclure 152 500 € par bénéficiaire de la succession.

Pour aller plus loin : les détails de la fiscalité ainsi que les spécificités des contrats antérieurs au 27 septembre 2017 sont explicités dans notre guide de l’assurance-vie.

Cependant, l’assurance-vie engendre des frais supplémentaires : 

• Des frais de gestion annuels sur le montant du contrat (typiquement 1,5% à 2%)
• Les assureurs sont en droit de prélever jusqu’à 15 % des loyers versés par les SCPI.

Malgré ces frais, le montage en assurance-vie est avantageux pour les contribuables les plus imposés (TMI de 41% et plus).

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Comment optimiser la fiscalité de vos SCPI en pleine propriété ?

La fiscalité des SCPI en pleine propriété est élevée si vous payez déjà beaucoup d’impôts sur le revenu. Dans le cas contraire (couple avec plusieurs enfants par exemple), elle peut être beaucoup plus modeste.

Il existe globalement 3 solutions pour réduire l’imposition de ses SCPI en pleine propriété : 

• Financer ses SCPI à crédit : cela vous permet de déduire vos intérêts de vos dividendes tout en profitant de l’effet de levier. Néanmoins l’économie d’impôt va diminuer à mesure que vous remboursez votre crédit.
• Loger vos SCPI dans une assurance-vie pour profiter de son cadre fiscal favorable.
• Favoriser les SCPI qui investissent en Europe pour profiter de la fiscalité étrangère souvent plus favorable.

Les 3 solutions sont cependant difficilement cumulables : 

• Il n’est pas possible de financer à crédit des SCPI logées dans une assurance-vie.
• Ce serait la fiscalité de l’assurance-vie qui prendrait le pas sur la fiscalité étrangère.
• Les offres de financement à crédit peuvent exclure certaines SCPI.

Comment investir dans des SCPI en pleine propriété ?

Il suffit d’acheter des parts de SCPI auprès d’une société de gestion pour devenir associé de la SCPI. Il s’agit d’un acte simple qui ne nécessite pas l’intervention d’un notaire et peut souvent s’effectuer en ligne.

Le prix des parts est fixé par la société de gestion. Le prix de souscription inclut généralement des frais d’entrée de l’ordre de 8 à 12 %.

Au moment de la souscription, 2 options sont parfois possibles. Elles permettent une optimisation fiscale dans certains cas : 

• Opter pour la nue-propriété au lieu de la pleine propriété.
• Loger ses SCPI dans une assurance-vie au lieu de les détenir en direct.

Le schéma suivant, vous aidera à choisir les différents montages possibles lors de l’achat de parts de SCPI en pleine propriété :

Quand investir dans une SCPI en pleine propriété ?

Le choix d’investir dans une SCPI en pleine propriété s’impose lorsque :

• Vous avez besoin de revenus immédiats via vos SCPI.
• Vous souhaitez financer à crédit vos SCPI pour bénéficier d’un effet de levier.
• Vous avez besoin de conserver la possibilité de revendre vos parts si besoin.

Passé le délai de jouissance (3 à 9 mois), la pleine propriété vous permet de percevoir des revenus réguliers de vos SCPI. Comme explicité précédemment, ces revenus peuvent être fortement taxés suivant votre taux marginal d’imposition.

La pleine propriété est recommandée si vous investissez à crédit car vous allez pouvoir utiliser les dividendes perçus pour payer une partie de vos mensualités. Vous pourrez également déduire vos intérêts d’emprunt de votre revenu foncier et réduire votre imposition.

En pleine propriété, vous conservez le droit de vendre vos parts à votre convenance. C’est donc la solution à privilégier si vous pensez pouvoir avoir besoin de liquidité. Gardez néanmoins en tête que la fiscalité sur vos éventuelles plus-values diminue en fonction de la durée de détention.