SCI ou SCPI : Quelles différences et comment choisir ?

Afin de choisir entre SCI ou SCPI, voici les arguments clés qui vous permettront de prendre une décision rapide.

Privilégiez les SCPI si :

• Vous souhaitez percevoir des revenus réguliers.
• Vous êtes à la recherche du meilleur rendement à long terme.

Privilégiez les SCI “de rendement” si : 

• Vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus réguliers
• Vous cherchez à investir à court ou moyen terme dans l’immobilier à travers une assurance-vie

Privilégiez les SCI “familiales” si : 

• Vous détenez à plusieurs un ou des biens immobiliers en direct et souhaitez organiser et optimiser leur transmission
• Vous êtes à la recherche d’une gouvernance claire pour votre patrimoine

SCI ou SCPI : Tableau comparatif

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SCPI, SCI et OPCI : quelles différences ?

Au sein des sociétés civiles prévues pour détenir de l’immobilier en France, il faut opposer d’une part les SCPI, OPCI et SCI de rendement et de l’autre les SCI familiales.

La gestion d’une SCI est la responsabilité directe des associés que ce soit du point de vue immobilier, comptable ou fiscal. Sans implication des associés, la SCI formée reste une “coquille vide”.

Les SCPI, OPCI et SCI de rendement sont des solutions d’investissement clés en main pour investir dans l’immobilier à travers l’expertise d’une société de gestion. 

Une fois la souscription effectuée, les investisseurs ne prennent aucun rôle dans la vie de la SCPI (hors du cadre des assemblées générales).

SCPI, SCI, OPCI : pour quel objectif ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est avant tout un outil patrimonial et juridique pour acquérir et gérer des biens immobiliers en commun (généralement à l’échelle familiale) puis organiser sa succession.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une solution d’investissement pour investir simplement dans l’immobilier sans effort de gestion. On l’appelle souvent “pierre papier”.

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est une structure similaire à une SCPI mais dont le patrimoine ne contient légalement que 65 % d’immobilier (contre 95 % minimum pour une SCPI). Le reste est généralement investi sur les marchés financiers.

Investir en SCPI via une SCI

Il est également possible de loger des SCPI (ou des OCPI) dans un SCI. On retrouve ce type de montage dans 2 situations.

SCI de rendement

Il s’agit de SCI structurées pour fonctionner comme un fonds d’investissement en immobilier : 

• Présence d’une société de gestion qui dirige les investissements
• Nombreux associés qui ne se connaissent pas forcément

Différence majeure par rapport aux SCPI et aux OPCI : une SCI de rendement ne distribue aucun dividende aux associés (elle les réinvestit à la place).

Les SCI de rendement sont uniquement disponibles au sein de contrats d’assurance-vie, sous forme d’unité de compte.

Leur popularité grandissante ces dernières années est nourrie par la faiblesse des rendements promis par les fonds euros. Leurs plus faibles frais d’entrée en font un support d’investissement plus adapté à court terme que les SCPI.

SCI familiale investie en SCPI

Il s’agit de SCI patrimoniales classiques (avec des associés qui se connaissent et sans société de gestion) qui investissent en SCPI.

Ce type de montage est intéressant pour certains contribuables fortement imposés qui peuvent réduire l’imposition de leurs revenus issus de SCPI en étant imposés au niveau de la SCI.

Points communs entre SCPI, OPCI et SCI de rendement

Il s’agit de 3 types de sociétés civiles prévues pour détenir un patrimoine immobilier en France.

Les investisseurs reçoivent en échange de leur investissement des parts sociales de la société au prorata de leur apport. Ils ne détiennent pas les biens immobiliers en direct.

Il est possible de revendre ses parts sur un marché secondaire.

Quel que soit le type de société choisi, le rendement n’est jamais garanti. Les performances futures dépendent de l’évolution du marché immobilier et de la solvabilité des locataires. 

SCPI, OPCI ou SCI de rendement : qui rapporte le plus ?

* Performance des SCPI regroupe la distribution ainsi que l’évolution du prix des parts. Source : ASPIM.

Avantages et inconvénients des SCPI

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte et de manière relativement accessible. Les principaux avantages de ce type d’investissement sont : 

• La diversification : à travers des parts de SCPI vous investissez dans un patrimoine immobilier composé de plusieurs biens (souvent des dizaines).
• L’accès à l’immobilier professionnel : des SCPI sont spécialisées dans les murs de commerce, la logistique, les bureaux ou encore les établissements médicaux, des secteurs d’habitude peu ouverts aux investisseurs particuliers.
• Aucune contrainte de gestion : tout est délégué à la société de gestion (recherche et entretien des biens, gestion locative, administratif) qui redistribue ensuite les loyers perçus aux associés.
• L’accessibilité : le ticket d’entrée en SCPI est compris entre quelques centaines et quelques milliers d’euros.
• La liquidité : il est possible de revendre ses parts sur le marché secondaire relativement simplement.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?

L’investissement en SCPI présente néanmoins plusieurs défauts : 

• Des frais à payer : généralement 8 à 12 % de frais d’entrée à la souscription, plus des frais de gestion annuels déduits des loyers qui rémunèrent la société de gestion.
• Pas de contrôle direct sur vos investissements : vous avez très peu de latitude pour influer sur le patrimoine de la SCPI.
• Une fiscalité lourde si vous êtes déjà fortement imposé (jusqu’à plus de 60 % de taxes). Il existe néanmoins des solutions pour réduire la fiscalité de votre investissement.

Pour aller plus loin : SCPI ou investissement locatif. Comment choisir en 2024

Avantages et inconvénients des SCI familiales

Quels avantages pour une SCI familiale ?

Les SCI présentent 3 avantages majeurs : 

• Elles offrent un cadre juridique clair qui s’adapte à toutes les situations lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un patrimoine immobilier.
• Elles permettent d’organiser sa succession 
• La SCI permet de bénéficier aux contribuables déjà fortement imposés de bénéficier d’une fiscalité réduite s’ils font le choix d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (dites SCI à l’IS).

La SCI : une solution optimale pour gérer un patrimoine à plusieurs

La force d’une SCI réside dans la grande flexibilité laissée dans la rédaction de ses statuts, statuts qui contraignent ensuite les associés dans leurs décisions.

Généralement rédigés par un avocat, ces statuts permettent d’encadrer juridiquement chaque prise de décision des associés et prévenir d’éventuels conflits : 

• En cas de désaccord sur l’acquisition, la vente ou les travaux d’un bien.
• En cas de volonté de revente d’un des associés.
• En cas de décès de l’un des associés

Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale?

Investir via une SCI présente cependant plusieurs inconvénients : 

• Le caractère plus contraignant de la création et de la gestion d’une SCI (rédaction de statuts, tenue d’une comptabilité et d’assemblées générales)
• La nécessité pour les associés de financer l’intégralité des biens, ce qui entraîne une diversification moindre qu’en SCPI à investissement équivalent.
• La faible liquidité des parts de SCI en dehors du cercle des associés.

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Avantages et inconvénients des SCI de rendement

Quels avantages pour une SCI de rendement ?

Les avantages d’une SCI de rendement sont les mêmes que ceux d’une SCPI (diversification, caractère passif, liquidité).

Les frais d’entrée d’une SCI de rendement sont aussi plus faibles que ceux d’une SCPI.

Cela peut rendre les SCI attractives si l’horizon d’investissement est court (3 ou 4 ans maximum) malgré les rendements plus faibles qu’en SCPI.

Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?

• L’empilement des frais : vous devez rémunérer à la fois la société de gestion de la SCI en elle-même ainsi que les sociétés de gestion à la tête des SCPI dans laquelle la SCI investit.
• Pas de revenus réguliers : une SCI capitalise les loyers reçus. Il faut forcément revendre une partie de ses parts pour percevoir des revenus.

Fiscalité des SCI et des SCPI

Fiscalité des SCPI

La fiscalité des SCPI est la même que pour les biens immobiliers classiques : 

• 17,2 % de prélèvement sociaux + le taux marginal d’impôt sur le revenu pour les revenus fonciers issus des loyers.
• 17,2 % de prélèvement sociaux + 19 % d’impôt sur le revenu pour les plus-values (avec abattement progressif à partir de 5 ans de détention).

Cette fiscalité peut être lourde pour les revenus les plus important (jusqu’à 62,2 %).

Fiscalité des SCI familiales

Par défaut les résultats d’une SCI sont intégrés aux revenus imposables des associés. On parle alors de SCI “à l’IR”. Dans ce cas, la fiscalité des revenus immobiliers d’une SCI est la même que ceux d’une SCPI.

Mais il est également possible d’être imposé directement au niveau de la SCI et plus à titre personnel. Dans ce cas on parle de SCI “à l’IS”. L’impôt sur les sociétés de la SCI est de : 

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice
• 25 % sur le bénéfice au-delà de 42 500 €

Une SCI à l’IS est en revanche imposée plus lourdement que les particuliers sur les plus-values immobilières (25 %, sans possibilité d’abattement).

Il faut noter que si les associés souhaitent récupérer le résultat de la SCI, ils peuvent le faire en se versant des dividendes. Ces dividendes sont à nouveau soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Il faut aussi tenir compte des frais administratifs de la SCI (comptable notamment), autour de 1500 à 2000 € par an.

Fiscalité des SCI de rendement

Comme les SCI de rendement sont systématiquement proposées sous forme d’unité de compte au sein d’une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique : 

• Les gains éventuels observés lors des rachats sont soumis au PFU de 30 %.
• Au-delà de 8 ans de détention, 2 avantages sont acquis : some text
  • Un PFU préférentiel de 24,7 % sur la fraction du contrat inférieure à 150 000 €
  • Un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple (qui ne s’applique en revanche pas sur les prélèvements sociaux de 17,2 %)

Note : la fiscalité des contrats d’assurance-vie ouverts avant le 27 septembre 2017 est différente.

Transmission d’un patrimoine constitué de SCI ou SCPI

Détenir son patrimoine immobilier sous forme de parts de SCI ou de SCPI permet d’éviter les inconvénients de l’indivision pour les héritiers.

Le régime de l’indivision, qui s’applique par défaut pour répartir des biens immobiliers entre plusieurs héritiers, nécessite de prendre chaque décision à l’unanimité. Il peut logiquement entraîner des blocages et des conflits, notamment si certains héritiers souhaitent conserver le bien et d’autres le revendre.

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La SCI offre cependant 2 avantages notables sur les SCPI :

• Elle dispose de statuts spécifiques qui encadrent la gestion des biens transmis, même après le décès de l’ascendant.
• Il est impossible de choisir les biens détenus dans une SCPI. Une SCI s’impose pour loger un patrimoine familial (d’où le terme de SCI familiale).

Les avantages de transmettre des parts de sociétés

Les parts de SCPI ou de SCI sont réparties mathématiquement entre héritiers. Chacun est libre de gérer ses parts comme il le souhaite (les conserver, les échanger, les revendre …). 

Les biens en eux même (ou les fractions des biens pour une SCPI) restent la propriété des sociétés.

Dans le cas d’une SCI, les statuts rédigés à la création de la société continuent de codifier la gouvernance entre héritiers. Il est ainsi possible de prévoir des règles précises : 

• En cas de désaccord sur l’acquisition, la vente ou les travaux d’un bien.
• En cas de volonté de revente d’un des associés.
• En cas de décès de l’un des associés.

Optimisation fiscale de la transmission

Il est également possible de profiter des abattements successifs de 100 000 € tous les 15 ans par enfant, pour transmettre progressivement ses parts à ses enfants.

Il est également envisageable de céder uniquement la nue-propriété des parts à ses héritiers et d’en conserver l’usufruit jusqu’à sa mort.

Cette opération de séparation de la nue-propriété et de l’usufruit des parts (appelée démembrement) peut également protéger le concubin survivant au décès du premier conjoint.

SCPI ou SCI : Comment choisir ?

Investir en SCPI ou en SCI : des projets très différents

L’arbitrage entre une SCPI ou une SCI pour un investissement immobilier peut se faire rapidement étant donné que ces structures répondent à des besoins très différents.

Créez une SCI si vous souhaitez détenir des actifs immobiliers précis à plusieurs associés. La SCI vous permettra de cadrer juridiquement la gouvernance et la transmission de ces biens.

Investissez dans des parts de SCPI si vous cherchez à investir dans l’immobilier à titre individuel et à percevoir des revenus stables sans implication de votre part.

Investissez dans des SCI de rendement  en unité de compte si vous souhaitez investir à travers une assurance-vie et que votre horizon d’investissement est trop court pour amortir les frais d’entrée des SCPI.

Détenir ses SCPI en direct ou via une assurance-vie ?

La possibilité de détenir des SCPI au sein d’une SCI amène la question du montage le plus optimal pour investir en SCPI : en direct ou via une SCI ?

Il s’agit essentiellement d’une question fiscale. L’impôt sur les sociétés de 25 % en SCI à l’IS est attractif pour les personnes physiques avec un taux marginal d’imposition de 30, 41 ou 45 %.

Nous vous proposons ci-dessous un comparatif chiffré d’investissement en SCPI en direct et en SCI. Nous avons également inclus une troisième alternative : l’investissement via assurance-vie qui est beaucoup moins contraignante que la constitution et la gestion d’un SCI.

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Pour vous aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via assurance-vie ?

Comparaison investissement SCPI en SCI, en assurance-vie et en direct

Il est important de prendre en compte les frais supplémentaires de chaque enveloppe : 

Pour l’assurance-vie :

• Les frais de gestion annuels : de l’ordre de 1,5 % à 2 %
• Le droit de l’assureur à conserver jusqu’à 15 % des dividendes perçus

Pour la SCI : 

• Les coûts annuels de la société (comptable, taxes diverses …)
• L’imposition des dividendes en cas de retrait des bénéfices de la SCI (30 %)

Dans l’exemple suivant, on suppose : 

• Que le contrat d’assurance-vie prélève 1,5 % de frais de gestion annuels et reverse 90 % des loyers.
• Que les frais de la SCI sont de 2 000 € par an
• Que le contribuable est célibataire et son taux marginal d’imposition est de 41 %

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Les montages avec SCI ou assurance-vie permettent effectivement de réduire la fiscalité des revenus issus de SCPI. 

Si vous avez l’intention de ré-investir les revenus issus de vos SCPI, investir via une SCI ou une assurance-vie permet de limiter considérablement le frottement fiscal.

En revanche, la conclusion de cet exemple va dépendre largement des hypothèses prises, par exemple les coûts réels d’administration de la SCI ou les frais de gestion de l’assurance-vie.