Les différents types de frais d’une SCPI
Lorsque vous investissez dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), plusieurs catégories de frais s’appliquent :
- Les frais de souscription (frais d’entrée) inclus dans le prix des parts lors de l’achat ;
- Les frais de gestion, prélevés sur les loyers encaissés par la SCPI ;
- Les frais de transaction, qui sont des commissions prélevées lors des achats ou des ventes d’immeubles par la SCPI ;
- Les frais de suivi et de pilotage des travaux liés aux travaux d’entretien ou d’amélioration du patrimoine de la SCPI ;
Dans certaines situations précises, des frais de cessions peuvent être facturés (achat de parts de gré à gré, transmission par héritage, marché secondaire organisé pour répondre à un manque de liquidité, sortie anticipée d’une SCPI sans frais d’entrée).
Revenons sur chacune de ces catégories de frais.
Les frais de souscription (frais d’entrée)
Des frais prélevés une fois, à la souscription
Les frais de souscription (ou frais d’entrée) sont intégrés par la société de gestion dans le prix des parts.
Selon les SCPI, ces frais peuvent varier entre 0 % et 12 % TTC du montant investi.
Autrement dit, si vous investissez 100 € dans une SCPI avec 10 % de frais de souscription, seuls 90 € sont réellement investis.
Attention : certaines brochures de SCPI précisent que l’impact des frais de souscription ne se ressent qu’au moment de la revente des parts via une valeur de retrait réduite, mais ces frais sont bien prélevés au départ, lors de l’achat.
Des frais qui couvrent la distribution, la collecte et le développement de la SCPI
Contrairement aux idées reçues, les frais de souscription d’une SCPI ne financent pas uniquement les frais de notaire.
En réalité, ils couvrent le coût complet de la distribution, de la collecte, de l’investissement et de la structuration de la SCPI. Ils servent à financer les étapes indispensables à la commercialisation des parts, à la création et à l’enrichissement du patrimoine immobilier.
Les frais de souscription servent notamment à financer :
- La recherche et la sélection des actifs immobiliers qui composeront le portefeuille de la SCPI ;
- La rémunération des intermédiaires (réseaux de conseillers, plateformes) qui commercialisent la SCPI auprès des investisseurs ;
- Les divers coûts d’acquisition des immeubles (par exemple, une partie des frais notariés ou d’enregistrement liés aux transactions immobilières peut être couverte par ces frais).
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct où vous payez des frais de notaire et d’agence séparément, dans le cas des SCPI, les coûts liés à l’acquisition des actifs sont mutualisés et inclus dans les frais de souscription.
Le modèle des SCPI sans frais de souscription
Certaines SCPI récentes appliquent un nouveau modèle de facturation sans frais de souscription (comme les SCPI Remake Live ou Iroko Zen par exemple).
Toutefois, ces SCPI compensent en général avec :
- Des frais de gestion plus élevés que la moyenne (entre 12 % et 18 % TTC) ;
- Des commissions plus élevées sur l’acquisition ou la cession des biens immobiliers, ainsi que les travaux.
Les frais de gestion
Des frais prélevés avant la distribution des revenus
Les frais de gestion des SCPI sont prélevés par la société de gestion directement sur les loyers versés (contrairement aux frais de souscription qui ne s’appliquent qu’une fois lors de l’achat des parts).
Lorsque vous recevez votre quote-part de loyers, les frais de gestion ont déjà été déduits. C’est pour cette raison que le taux de distribution annoncé par une SCPI est toujours un rendement net de frais de gestion.
Par exemple, si une SCPI affiche un taux de distribution de 5 %, elle a déjà déduit les 10 % de frais de gestion annuels sur les dividendes versés.
Vous n’avez donc pas à déduire de nouveau ces frais de votre rendement (ce qui simplifie d’ailleurs la comparaison des performances entre les SCPI).
Selon les SCPI, les frais de gestion varient entre :
- 10 % et 13 % TTC des loyers pour les SCPI avec frais de souscription ;
- 14 % et 18 % TTC des loyers pour les SCPI sans frais de souscription.
A titre d'illustration, une SCPI traditionnelle comme Corum Origin prélève 12,4 % TTI de commission de gestion, alors qu’une SCPI sans frais de souscription plus récente comme Remake Live prélève 18 % TTC sur les loyers encaissés.
Le niveau de frais récurrent d’une SCPI est un facteur parmi d’autres qui influence le taux de distribution final. Dans ce cas de figure, en 2024, Remake Live a servi un taux de distribution de 7,5 % contre 6,05 % pour Corum Origin.
Des frais qui couvrent la gestion locative et administrative de la SCPI
Les frais de gestion des SCPI servent à rémunérer le travail lié à la gestion locative et administrative du patrimoine.
Les frais de gestion rémunèrent par exemple :
- La gestion locative au quotidien : recherche et sélection des locataires, rédaction des baux, états des lieux, encaissement des loyers et relances en cas d’impayés, suivi de l’occupation des locaux, etc ;
- L’entretien courant des immeubles et le respect des normes (gestion des contrats d’assurance, veille réglementaire, etc.) ;
- La tenue de la comptabilité, l’organisation des assemblées générales, la diffusion des rapports trimestriels ou semestriels de performance, la communication aux associés, etc.
En d’autres termes, les frais de gestion rémunèrent toutes les tâches qui incombent normalement à un propriétaire bailleur dans le cas d’un investissement locatif en direct.
Les frais de transaction (acquisition ou vente)
Les frais de transaction sont prélevés par certaines SCPI lors des opérations d’achat ou de vente d’immeubles réalisées par la SCPI.
Ces frais servent à couvrir le coût et le temps passé sur ces opérations d’arbitrage, et à rémunérer la société de gestion pour l’étude, la négociation et la réalisation des transactions immobilières.
Les frais de transaction sont transparents pour l’investisseur : ils sont prélevés sur le produit de la vente ou via la trésorerie de la SCPI lors d’un achat, et donc indirectement supportés par l’ensemble des associés.
Ainsi, la commission d’acquisition sera capitalisée dans le coût d’achat du bien et la commission de cession sera déduite du produit de la vente.
Toutes les SCPI ne facturent pas systématiquement ces commissions. De plus, si la SCPI achète peu d’actifs et les conserve longtemps, les frais de transaction auront un impact marginal sur sa performance.
Les frais de suivi et de pilotage de travaux
Pour maintenir et valoriser son patrimoine immobilier, une SCPI doit parfois entreprendre des travaux. Dans ce cas, la plupart des SCPI prévoient des commissions intitulées « frais de suivi et de pilotage de travaux ».
Il peut s’agir de :
- Travaux d’entretien (rénovations, mises aux normes, réparations) ;
- Ou de projets plus lourds (extension, amélioration énergétique, etc.).
Ces commissions sont prélevées en contrepartie du temps passé à planifier, coordonner et superviser ces chantiers.
La commission de suivi des travaux varie selon les SCPI, mais tourne en général autour de 1 % à 5 % du montant HT des travaux effectués.
Là encore, ces frais ne sont pas supportés directement par les investisseurs, mais sont prélevés sur la trésorerie de la SCPI (financés par les loyers ou les réserves). Ils sont donc mutualisés entre tous les associés.
Il arrive que certaines SCPI fixent un maximum annuel pour ces frais (ex : « jusqu’à 5 % du montant des travaux par an ») ou ne les facturent qu’en cas de dépassement d’un certain budget.
Le niveau de cette commission est aussi lié à la stratégie de la SCPI : une SCPI qui investit dans des immeubles neufs aura peu de travaux (donc des frais de travaux moindres), tandis qu’une SCPI qui achète des immeubles à rénover facturera potentiellement des frais de suivi plus conséquents.
Les frais de cession de parts
Commission de cession de parts en cas de revente sur le marché secondaire
Cette commission, supportée par l’acheteur, concerne une partie des SCPI. Même lorsqu’elle est prévue par les statuts, elle va toucher dans les faits un nombre très minoritaire d’investisseurs :
- En cas d’achat de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire organisé par la société de gestion.
- Pour les SCPI à capital variable, dans les cas rares où la SCPI organise “un marché par confrontation” similaire à celui des SCPI à capital fixe. Cela peut arriver en cas de crise d’illiquidité sur la SCPI, avec une absence de nouveaux investisseurs et des actionnaires historiques qui souhaitent sortir.
Dans un scénario normal, si vous demandez le rachat de vos parts de SCPI à capital variable à la société de gestion via la procédure classique de retrait, vous récupérez la valeur de retrait officiel de la part, sans aucune commission.
Pour aller plus loin, découvrez notre indice Ramify (RSCPI) sur les SCPI à capital variable
Frais de dossier en cas de changement sur les parts
La plupart des SCPI facturent une commission de l’ordre de 150-200 € afin de couvrir les frais administratifs dans les cas suivants :
- Cession des parts de gré à gré (ex : vous revendez vos parts à un ami, sans passer par la société de gestion pour trouver un acquéreur) ;
- Transmission des parts dans le cadre d’un héritage.
Frais de cession anticipée
La plupart des SCPI sans frais d’entrée facturent une commission de cession anticipée si vous revendez vos parts avant un délai connu à l’avance (généralement 5 ou 6 ans).
Cette commission est généralement dégressive (elle peut ainsi baisser de 1 % par année de détention jusqu’à être nulle).
Cette commission est plutôt incitative et vise à favoriser une durée de détention minimale par les investisseurs.
Elle n’a pas lieu d’être dans les SCPI avec frais d’entrée car les investisseurs sont déjà incités à détenir leurs parts plusieurs années afin d’amortir les frais de souscription.
Le fonctionnement des frais des SCPI
L’encadrement légal
Il n’existe pas en France de plafonnement de frais relatifs aux SCPI comme dans le cas de certaines enveloppes fiscales.
Néanmoins, l’Autorité des marchés financiers (AMF) impose aux sociétés de gestion de détailler chaque catégorie de frais dans les documents officiels : note d’information, statuts, DIC et rapports annuels.
Une SCPI ne peut donc prélever aucun frais sans que ces derniers soient précisément décrits et validés lors de sa création ou de sa modification.
À quel moment sont prélevés les frais des SCPI ?
Les frais d’une SCPI sont prélevés à différents moments durant la vie de l’investissement :
- Les frais de souscription (lorsqu’il y en a) interviennent une fois lors de l’achat des parts ;
- Les frais de gestion sont prélevés sur les loyers encaissés par la SCPI, avant le versement des dividendes (chaque mois ou trimestre selon la SCPI) ;
- Les frais de transaction et les commissions de travaux ne sont pas supportés directement par l’investisseur. Ils sont prélevés lorsque la SCPI achète, vend ou rénove des immeubles. Ils réduisent le résultat distribué.
- Enfin, les frais de cession de parts sont prélevés seulement lorsque la revente nécessite l’intervention de la société de gestion.
Frais HT, TTC, TTI : quelles différences ?
En parcourant la documentation des SCPI, vous constaterez que les frais sont annoncés sous différentes formes : souvent en HT (Hors Taxe) et en TTC (Toutes Taxes Comprises), et plus ponctuellement en TTI (Toutes Taxes Incluses).
Selon leur statut et la nature des services facturés, les SCPI peuvent être soumises ou non à la TVA :
- Les frais HT correspondent au montant que la société de gestion prélève réellement pour couvrir ses frais de fonctionnement.
- Les frais TTC représentent ce que vous payez une fois la TVA appliquée sur les postes qui y sont assujettis.
Enfin, quelques SCPI communiquent en TTI, c’est le cas par exemple des SCPI du gestionnaire Corum. Dans ce cas, le TTI indique un montant de frais “Toutes Taxes Incluses”, c’est-à-dire qui mélange des postes soumis à TVA et d’autres exonérés.
Néanmoins, pour rester le plus précis possible dans un comparatif entre plusieurs SCPI, nous vous recommandons de toujours comparer les montants TTC (ou du TTC avec du TTI, mais jamais avec un montant HT).
En revanche, si votre objectif est de comparer ce qui revient réellement à chaque société de gestion, il sera plus juste d’effectuer cette comparaison sur la base du HT.
Les frais des SCPI au sein d’une enveloppe fiscale
Lorsque les SCPI sont investies dans des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou le PER, ces frais ne doivent pas être confondus avec les frais de gestion de l’enveloppe (dont le pourcentage s’applique à toutes les unités de compte du contrat).
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Quel est l’impact des frais de souscription des SCPI sur leur performance ?
Plusieurs SCPI récentes (lancées durant ces 5 dernières années) ont développé un tout nouveau modèle tarifaire : le zéro frais de souscription.
Contrairement aux SCPI traditionnelles qui facturent en moyenne 10 à 12 % TTC au moment de l’acquisition des parts, ces SCPI ne prélèvent aucune commission à l’entrée.
Revenons sur l’impact de ce nouveau modèle tarifaire sur le rendement de vos parts à différents stades de l’investissement.
Rappel sur le fonctionnement des frais de souscription
Les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part et se payent à l’entrée (au moment de l’investissement). Toutefois, l’impact des frais de souscription ne se fait ressentir qu’au moment du retrait, lorsque les parts sont vendues.
Ainsi, si vous investissez lorsque le prix d’achat d’une part est de 200 € avec 10 % de frais de souscription, la valeur de retrait sera au moins de 180 € (hors revalorisation ou décote éventuelle). Autrement dit, vous ne payez pas 200 € + 10 %, mais 200 €, frais inclus.
Il existe donc un délai de conservation minimum recommandé si vous souhaitez amortir ces frais.
L’impact des frais de souscription des SCPI : exemple concret
Pour mieux comprendre l’impact des frais de souscription des SCPI, comparons différents scénarios d’investissement via des SCPI avec et sans frais d’entrée.
- Montant de l'investissement : 10 000 €
- Prix d’achat de la part : 200 €
- Taux de distribution annuel : 5 %/an
- Revalorisation annuelle hypothétique : + 2 % / an
Dans le tableau ci-dessous, nous pouvons observer l’impact de frais de souscription de 10 % au fil du temps, en fonction du nombre d'années que vous conservez vos parts.
Comme les frais de souscription se matérialisent à la sortie pour l'investisseur, l’impact se fait ressentir uniquement au moment du retrait (les frais de souscription n’affectent pas le montant des dividendes perçus, mais la valeur du capital récupéré à la sortie).
Dans l’exemple suivant, nous partirons du principe que les parts ont été revalorisées de +1 % chaque 31/12 pendant 10 ans, et qu’un dividende annuel de 5 % (calculé sur le prix de la part au 01/01) a été versé.
Avec une progression du prix de la part de 1 % par an (ce qui est de l’ordre du possible, mais pas de manière aussi linéaire), il faut 11 ans pour amortir l’impact des frais de souscription sur le seul prix de la part.
Il faut bien sûr aussi prendre en compte les loyers perçus en parallèle. Pour que le taux de rendement annualisé atteigne 5 %, il faudrait réinvestir les dividendes perçus chaque année.
La vitesse d’amortissement des frais de souscription est fonction à la fois de la revalorisation du prix de la part et des loyers versés.
Faut-il privilégier les SCPI sans frais de souscription ?
Pas de frais de souscription, mais des frais de gestion plus élevés
Les SCPI sans frais de souscription se rémunèrent autrement, notamment via des frais de gestion plus élevés, et souvent plus de commissions à l'achat (qui vont être systématiquement prélevées à chaque souscription, puisque la SCPI investit tout l’argent qu’on lui confie).
Les commissions de cession d'actifs et de travaux peuvent également marquer des différences, mais ces commissions ne sont pas systématiques et ont donc moins de poids.
À ce stade, nous n’avons pas connaissance d’études qui établissent des coûts de fonctionnement plus légers pour les sociétés de gestion qui font le choix du modèle sans frais de souscription.
À titre d’illustration, une SCPI sans frais d’entrée comme Remake Live facture 18 % TTC de frais de gestion et 5 % TTC de commission d’acquisition. La SCPI Transition Europe, elle, facture 12 TTC % de frais de gestion, 0 % de commission d’acquisition mais 12 % TTC de frais d’entrée.
En prenant l’hypothèse d’une part unique à 1000 € et d’un taux de distribution de 5 % voici l’impact de ces 2 structures de frais :
Sur la base de ces hypothèses, le modèle de la SCPI A est toujours plus compétitif dans le temps :
- Le prix de retrait est structurellement plus élevé (pas de frais de souscription à déduire).
- Comme la SCPI peut investir plus, elle reverse des loyers aussi élevés que la SCPI malgré des frais de gestion plus élevés.
Néanmoins, si on revient à notre exemple réel, la SCPI Transition Europe, malgré un modèle de frais en apparence plus lourd, délivre en 2023 et en 2024 légèrement plus de rendement que Remake Live :
- 2023 : taux de distribution de 8,16 % contre 7,79 %
- 2024 : taux de distribution de 8,25 % contre 7,50 %
Les frais sont un critère de sélection parmi d'autres
Le caractère plus ou moins lourd de la structure de frais d’une SCPI doit s’évaluer au cas par cas (chaque SCPI applique ses propres taux) et sur différents horizons de temps.
La structure de frais sans frais d’entrée semble a priori avantageuse pour l’investisseur, en lui évitant notamment de devoir amortir les frais de souscription.
La présence de plusieurs SCPI sans frais d’entrée en haut des classements annuels par taux de distribution depuis 2022 peut induire en erreur certains investisseurs.
C’est d’abord car ces SCPI (Iroko Zen, Remake Live) ont été lancées à une période particulièrement favorable qu’elles ont surperformé, plus qu’en raison de leur modèle de frais (beaucoup d’argent à investir dans un marché de l’immobilier tertiaire paralysé par la hausse des taux).
D’autres SCPI avec frais de souscription et lancées à la même période sont tout aussi performantes, voire plus.
La première SCPI sans frais lancée sur le marché (Novaxia Neo) est relativement boudée par les investisseurs en 2025, probablement à cause d’un taux de distribution en retrait et des difficultés rencontrées par sa société de gestion sur d’autres véhicules.
À nos yeux, il existe d'excellentes SCPI avec frais d’entrée et il serait dommage d’y renoncer, d’autant que l’univers des SCPI sans frais d’entrée reste restreint.
Modèle de frais et ses incitations sur le gérant
La structure de frais retenue par la société de gestion détermine son mode de rémunération et peut donc avoir une incidence sur ses décisions.
Les effets que nous listons ci-dessous sont à garder en tête :
Comparatif : quelles SCPI facturent le moins de frais en 2026 ?
Si vous cherchez à investir dans une SCPI qui facture peu de frais, plusieurs approches sont possibles :
- Opter pour une jeune SCPI sans frais de souscription ;
- Choisir une SCPI aux frais de souscription réduits ;
- Investir via des plateformes ou acteurs qui proposent un système de cashback (comme le propose Ramify).
Les meilleures SCPI à 0 % de frais de souscription
Les meilleures SCPI sans frais de souscription sont des SCPI diversifiées lancées il y a moins de 6 ans comme :
- Remake Live ;
- Iroko Zen ;
- Novaxia NEO ;
- Eden.
Parmi ces 5 SCPI sans frais de souscription, Remake Live est celle qui cumule le plus d’avantages car :
- Elle affiche le taux de distribution le plus attractif ces deux dernières années (suivie de près par Iroko Zen) ;
- Elle présente un historique de performance intéressant depuis 6 ans.
Les SCPI Eden et Upêka affichent des promesses de performances intéressantes pour 2025, mais elles viennent tout juste d’être créées (2024 pour Eden et 2023 pour Upêka).
Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles nous laissent entrevoir les capacités du gérant.
Les SCPI à faible taux de souscription
Outre les SCPI avec 0 % de frais de souscription, certaines n’ont pas opté pour la gratuité, mais pour des frais de souscription inférieurs à la moyenne du marché (qui s’établit à 10-12 %).
En voici quelques-unes :
- Altixia Commerces (3 % TTC)
- Epsilon 360 (6 % TTC)
- Kyaneos Pierre (6 % TTC)
Ces 3 SCPI n’offrent pas les frais de souscription, mais proposent un modèle tarifaire intéressant :
- La SCPI Epsilon 360 par exemple est la seule SCPI diversifiée à proposer des frais de souscription et de gestion inférieurs à la moyenne du marché avec un taux de distribution supérieur à 6 %.
- La SCPI Altixia Commerce propose des frais de souscription inférieurs à la moyenne du marché, mais ses frais de gestion restent aussi élevés que ceux des SCPI sans frais d’entrée (pour un taux de distribution moins intéressant).
Les SCPI aux frais de gestion les plus bas du marché
Les SCPI aux frais de gestion les plus bas du marché sont :
- La SCPI Kyaneos Pierre (8 % TTC) ;
- La SCPI Cœur de Ville (9,6 % TTC).
Les frais de gestion sont prélevés chaque année sur les loyers encaissés par la SCPI. Ils réduisent donc directement le rendement distribué aux associés.
Comme le rendement affiché (taux de distribution) est net de frais de gestion, le principal avantage des frais de gestion peu élevés est qu’ils donnent plus de marge à la SCPI pour distribuer des revenus aux associés.
À rendement net égal, une SCPI avec des frais modérés a plus de marge pour absorber des aléas (vacance locative, travaux, marchés tendus…) sans trop impacter la distribution de dividendes.
Mais encore une fois, la performance affichée reste un critère prioritaire, puisque les frais de gestion sont prélevés avant distribution des revenus aux associés.
Pour aller plus loin : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Nos conseils pour bien évaluer et réduire les frais des SCPI
Si vous souhaitez investir en SCPI, voici ce que nous vous recommandons pour bien anticiper la facturation et optimiser votre investissement.
Comparer ce qui est comparable
Lorsque vous comparez des SCPI entre elles, assurez-vous de comparer les frais appartenant à une même catégorie (le HT avec le HT, le TTC avec le TTC).
Les documents publiés par les sociétés de gestion affichent toujours une facturation HT et l’équivalent en TTC. Mais lorsqu’elles privilégient le taux HT, vous devrez rester vigilant dans votre comparatif et toujours aller chercher le taux TTC.
Par ailleurs, vous pouvez comparer un taux TTI avec un TTC, même si ces deux notions sont légèrement différentes (le TTI intègre dans son taux des postes non soumis à la TVA).
Considérer d’abord la performance
Une SCPI sans frais d’entrée aura la plupart du temps des frais de gestion plus élevés qu’une SCPI traditionnelle. Mais au final, le plus important est le rendement net servi.
Si deux SCPI affichent le même rendement, voici ce dont vous pouvez tenir compte :
- Si l’une affiche des frais de souscription plus élevés, vous devrez conserver vos parts plus longtemps pour les amortir ;
- Si l’une affiche des frais de gestion plus élevés, il faut garder à l’esprit que ces frais ont déjà été déduits du taux de distribution.
De plus, le TRI (Taux de Rendement Interne) vous permet de mieux évaluer les performances d’une SCPI sur plusieurs années, notamment en tenant compte de l’impact des frais de souscription.
A long terme, une part significative du rendement d’une SCPI réside dans la revalorisation du prix de la part, qui dépend directement de la qualité de la société de gestion.
Tenir compte de l’horizon de placement
Votre horizon de placement joue un rôle essentiel dans le choix d’une SCPI (et dans le modèle de frais qui vous sera le plus approprié) :
- Si vous envisagez un investissement court terme, les SCPI sans frais de souscription seront plus adaptées, car 100 % de votre capital sont investis et se mettent à travailler immédiatement (mais attention aux commissions de retrait anticipées avant 5 ans couramment pratiquées par les SCPI sans frais d’entrée).
- Si vous envisagez de conserver vos parts à moyen ou long terme (8 - 10 ans ou plus), l’effet des frais de souscription se diluera progressivement dans le temps et la performance dépendra avant tout de la qualité du patrimoine et de la gestion.
Autrement dit, il est préférable d’aligner la structure de frais sur votre durée de détention idéale au lieu de choisir systématiquement l’option la moins chère. Car outre la notion de frais, il existe bien d’autres critères à évaluer.
Ne pas se focaliser uniquement sur les frais
Même si les frais d’une SCPI sont un critère de choix important, ils ne doivent jamais occulter d’autres éléments majeurs comme :
- La performance nette ;
- La stratégie d’investissement et la solidité du gestionnaire ;
- La manière dont la SCPI s’intègre dans votre patrimoine global (secteurs d’investissement, diversification).
Ainsi, avant de comparer les frais de chaque SCPI, nous vous recommandons de comparer :
- Les derniers taux de distribution servis ;
- Les TRI ;
- Les taux d’occupation (TOF) ;
- La stratégie d’investissement de la SCPI ;
- Le nombre de parts en attente de retrait ;
- La régularité des performances dans le temps.
Les frais doivent être examinés comme un critère parmi d’autres : un bon investissement en SCPI repose surtout sur la qualité du patrimoine et la capacité du gestionnaire à créer de la valeur année après année.
Le cashback pour investir à moindre frais
Aujourd’hui, investir en SCPI via des plateformes en ligne ou des courtiers peut vous faire économiser sur les frais grâce à un système de cashback. Le principe consiste à restituer à l’investisseur une partie des frais de souscription sous forme de remboursement ou de parts supplémentaires.
Par exemple, Ramify propose un cashback de 2,5 % sur votre investissement en SCPI, ce qui revient à réduire vos frais d’entrée d’environ 25 %.
Ces promotions sont intéressantes pour diminuer l’impact des frais sur vos premiers mois d’investissement.
En revanche, il n’est pas recommandé de faire du cashback un argument décisif pour investir dans une SCPI au détriment de votre propre stratégie patrimoniale. Il s’agit donc d’un bonus appréciable, mais pas d’un critère de sélection prioritaire.
Examiner la structure de frais dans son ensemble (frais cachés)
La note d’information ou les conditions de souscription des SCPI listent l’ensemble des frais prélevés dans le cadre de votre investissement.
Dans ce cadre, certains frais sont assumés directement par l’investisseur alors que d’autres sont des frais indirects.
Par exemple, vous pouvez voir apparaître « commission de cession d’actifs 5 % HT sur les plus-values » ou « commission de surperformance ». Ces éléments ne sont pas prélevés sur votre capital, mais ils s’intègrent à la comptabilité de la SCPI et réduisent indirectement la trésorerie et donc potentiellement la distribution de revenus.
Certaines SCPI peuvent avoir des frais ponctuels (ex : frais d’augmentation de capital, frais de change si hors zone euro, etc.) qui sont généralement marginaux, mais dont l’impact est intégré dans les chiffres clés de la SCPI (rendement net, valeur de part).
À lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir ?
Conclusion
Les différents types de frais d’une SCPI ont un impact direct sur leur rentabilité nette. Les SCPI comportent différents types de frais :
- Les frais de souscription, prélevés par la majorité des SCPI à l’entrée ;
- Les frais de gestion, prélevés par toutes les SCPI avant le versement des dividendes aux associés ; des revenus générés par la SCPI. Ils rémunèrent la société de gestion pour son travail de gestion locative et administrative.
- Les frais liés aux opérations sur les actifs du patrimoine de la SCPI (achat, vente, travaux) ;
- Les frais de cession de parts, quand la revente doit être organisée par la société de gestion.
Ces frais sont déjà intégrés dans le prix des parts et le taux de distribution communiqués par les SCPI. Il n’est donc pas nécessaire de recalculer ce que vous allez payer ou percevoir.
Les frais de souscription (lorsqu’il y en a) sont bien prélevés à l'entrée par la SCPI, mais ils se matérialisent à la sortie pour l'investisseur. Si vous avez conservé vos parts plusieurs années, l’idéal est que ces parts aient été suffisamment revalorisées pour couvrir les frais d'entrée (mais rien n’est garanti).
Ces 5 dernières années, quelques SCPI ont lancé un nouveau modèle tarifaire qui ne facture aucun frais de souscription. Ces SCPI se rémunèrent autrement, notamment en pratiquant des frais de gestion plus élevés, ce qui peut se répercuter sur les performances (mais pas systématiquement, car certaines SCPI parviennent à servir des taux de distribution plus élevés sans frais de souscription et avec des frais de gestion plus élevés).
Dans tous les cas, l’impact des frais varie selon deux éléments principaux : la capacité de la SCPI à bien valoriser son patrimoine et à distribuer des revenus réguliers sur le long terme.
Enfin, investir dans différentes SCPI via une stratégie de diversification sectorielle et géographique vous permettra de lisser les risques et de stabiliser les revenus perçus.
