SCPI

Comment choisir une SCPI pour investir en 2025 ?

Pour choisir une SCPI en 2025, il faut analyser ses objectifs financiers, les performances des SCPI disponibles, et la qualité des sociétés de gestion. Une diversification intelligente et une attention aux indicateurs clés permettent d’optimiser le rendement et de limiter les risques.

Les étapes pour choisir une SCPI sont donc :

  • Déterminez le type de SCPI selon vos objectifs (revenus passifs, valorisation du capital, réduction d’impôts).
  • Analysez les indicateurs clés : TRI, taux de distribution, taux d’occupation, etc.
  • Privilégiez une diversification géographique et sectorielle.
  • Évaluez la transparence et la gestion proactive de la société.

Les différents types de SCPI : quelle stratégie adopter selon ses objectifs ?

Comprendre les différents types de société civile de placement immobilier (SCPI) est essentiel pour définir une stratégie d’investissement adaptée.

Chaque type de SCPI répond à des besoins spécifiques : générer des revenus réguliers, valoriser un capital à long terme ou bénéficier d’avantages fiscaux.

SCPI de rendement : générer des revenus réguliers

Les SCPI de rendement, une des solutions les plus populaires en pierre papier, sont destinées aux investisseurs en quête de revenus passifs. Elles s’appuient sur des portefeuilles immobiliers diversifiés, principalement dans l’immobilier d’entreprise.

Les SCPI de rendement fonctionnent en collectant les loyers des biens détenus (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et en redistribuant ces revenus aux détenteurs de parts de SCPI sous forme de dividendes. Leurs rendements moyens oscillent généralement entre 4 % et 6 % brut par an.

Voici les principaux avantages de ce type de SCPI :

  • Elles permettent de générer des revenus réguliers, parfaits pour compléter un salaire ou une pension de retraite.
  • Le risque est réduit grâce à la diversification des actifs immobiliers et des locataires.
  • Elles sont accessibles même avec un capital modeste, à partir de quelques milliers d’euros.

Cependant, les SCPI de rendement présentent également des limites :

  • Les revenus distribués sont imposables et soumis aux prélèvements sociaux, ce qui peut diminuer la rentabilité nette pour les contribuables lourdement fiscalisés.
  • La valorisation des parts est souvent stable, avec une faible exposition à la plus-value à long terme.

Les SCPI de rendement conviennent donc particulièrement aux investisseurs :

  • Souhaitant un complément de revenu immédiat.
  • Ayant une capacité d’épargne bloquée à moyen ou long terme (8 à 12 ans).
  • Bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux, comme l’investissement via une assurance-vie ou en démembrement de propriété.

À lire aussi : Guide SCPI de rendement : Pour (enfin) tout comprendre sur cet investissement

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SCPI de capitalisation : valorisation à long terme

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation se concentrent sur l’appréciation du capital à long terme. Elles conviennent aux investisseurs prêts à privilégier la performance future plutôt que les revenus immédiats.

Les SCPI de capitalisation investissent dans des biens immobiliers à fort potentiel de revalorisation, comme des immeubles anciens ou des actifs situés dans des zones en plein développement. Elles distribuent peu ou pas de revenus pendant la période de détention.

Les avantages des SCPI de capitalisation sont nombreux :

  • Elles sont intéressantes sur le plan fiscal, car l’absence de revenus distribués réduit l’imposition à court terme. De plus, au-delà de 5 ans de détention, vous bénéficiez d’abattements progressifs sur les plus-values, ce qui optimise la fiscalité à la sortie.
  • Elles offrent un potentiel de valorisation élevé à la revente, sous réserve d’une évolution favorable du marché immobilier.
  • Ce type de SCPI est particulièrement adapté aux investisseurs fortement imposés.

Cependant, ces SCPI ne sont pas exemptes d’inconvénients :

  • Elles ne génèrent pas de revenus immédiats, ce qui les rend peu adaptées pour financer des besoins de trésorerie ou de revenus passifs.
  • Leur performance est plus incertaine, car elle dépend largement des évolutions du marché immobilier.

Les SCPI de capitalisation s’adressent principalement à des investisseurs :

  • Axés sur une stratégie de valorisation patrimoniale à long terme.
  • Prêts à bloquer leur capital sur une durée de 10 ans ou plus.
  • Recherchant une solution pour optimiser leur fiscalité actuelle.

À lire aussi : SCPI de capitalisation

SCPI fiscales : réduire ses impôts

Les SCPI fiscales ont pour but principal de répondre à des problématiques fiscales en permettant aux investisseurs de réduire leur impôt tout en investissant dans l’immobilier.

Elles se déclinent en plusieurs sous-catégories :

  • SCPI Pinel : Investissement dans des logements neufs ou rénovés avec réduction d’impôt à la clé (loi Pinel).
  • SCPI Malraux : Rénovation de biens immobiliers classés dans des zones protégées, permettant de déduire une partie des travaux des impôts.
  • SCPI Déficit Foncier : Permettent de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, voire du revenu global sous certaines conditions.

Ces SCPI offrent plusieurs avantages :

  • Une réduction d’impôt immédiate, souvent substantielle, en fonction du dispositif fiscal choisi.
  • Elles évitent la gestion complexe d’un bien immobilier en direct, tout en respectant les conditions des dispositifs fiscaux.
  • Un ticket d’entrée souvent moins élevé qu’un investissement direct dans l’immobilier.

Cependant, elles impliquent également quelques contraintes :

  • Elles offrent des rendements locatifs plus faibles, car le principal bénéfice provient des avantages fiscaux.
  • Les biens sont souvent moins diversifiés, car ils ciblent des secteurs spécifiques de l’immobilier résidentiel.
  • Une durée de détention minimum est requise (généralement 6 à 12 ans), sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Les SCPI fiscales sont particulièrement adaptées aux profils suivants :

  • Les contribuables lourdement imposés, qui souhaitent réduire leur facture fiscale.
  • Ceux qui ont une capacité d’investissement sur le moyen à long terme (6 à 15 ans).
  • Les investisseurs intéressés par l’immobilier résidentiel, mais sans vouloir gérer directement un bien.

À lire aussi : SCPI fiscales

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Comment choisir une SCPI : Les critères essentiels

Choisir une SCPI ne se limite pas à regarder son rendement. Il est crucial d’examiner des critères variés pour évaluer la qualité de l’investissement, sa rentabilité et sa pérennité. Ces indicateurs permettent de mieux comprendre la stratégie de la SCPI et son adéquation avec vos objectifs financiers.

Rendement et performance : des indicateurs clés à analyser

Les indicateurs de performance d’une SCPI sont indispensables pour mesurer sa rentabilité réelle. Ils vous permettent de comparer différentes SCPI et de déterminer si elles répondent à vos attentes.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne (TRI) est l’un des meilleurs outils pour évaluer la rentabilité globale d’une SCPI sur le long terme. Contrairement aux indicateurs basés uniquement sur le rendement annuel, le TRI offre une vision complète en intégrant plusieurs éléments : 

  • des dividendes distribués tout au long de la durée de détention ;
  • de l’évolution du prix des parts, à savoir leur valorisation ou dévalorisation dans le temps ;

Le TRI permet de comparer objectivement différentes SCPI en fonction de leur performance globale, même si elles ont des stratégies différentes (rendement, plus-value, fiscalité). En général, un TRI supérieur à 5 % est considéré comme attractif pour un placement immobilier indirect.

Les SCPI récentes ou jeunes peuvent afficher un TRI encore peu significatif, car il est calculé sur plusieurs années. Dans ce cas, il faut analyser les autres indicateurs.

Le taux de distribution

Le taux de distribution est l’un des indicateurs les plus utilisés pour évaluer la performance d’une SCPI. Il mesure le rendement locatif en rapportant les revenus distribués (dividendes) à la valeur de marché des parts.

Un taux de distribution situé entre 4 % et 5 % est typique des SCPI performantes. Ce chiffre donne une idée rapide des revenus que vous pouvez espérer percevoir, mais il est important d’aller plus loin :

  • Vérifiez si le taux est régulier sur plusieurs années. Une stabilité est souvent signe d’une bonne gestion.
  • Méfiez-vous des taux de distribution exceptionnellement élevés. Ils peuvent indiquer des risques cachés ou une dégradation potentielle du patrimoine immobilier.

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Certaines SCPI récentes peuvent afficher des taux de distribution particulièrement attractifs, notamment grâce à deux mécanismes :

  • Les parts sponsor : Ces parts, proposées aux premiers investisseurs, peuvent temporairement améliorer le calcul du taux de distribution.
  • L’effet relutif de la collecte : Un fort volume de collecte initiale, associé à un délai de jouissance long, permet d’afficher une distribution intéressante tout en finançant des acquisitions futures.

Ces pratiques ont toutefois un effet limité dans le temps. À long terme, le taux de distribution reflète principalement la qualité et le rendement des actifs acquis.

La géographie des actifs

La localisation des biens détenus par une SCPI joue un rôle central dans sa performance et sa diversification.

Une SCPI investie uniquement en France bénéficie d’un marché locatif stable et d’une fiscalité claire. En revanche, les SCPI diversifiées à l’international, notamment en Europe, offrent souvent des opportunités de rendement et une meilleure protection contre les crises économiques locales.

Par exemple, une SCPI investissant en Allemagne ou aux Pays-Bas peut bénéficier d’un dynamisme économique supérieur à celui de certaines régions françaises.

De plus, la fiscalité étrangère appliquée dans certains pays européens est souvent plus avantageuse que la fiscalité française, ce qui renforce l’attractivité de ces investissements.

Un bon équilibre géographique, mêlant des investissements en France et en Europe, est généralement idéal pour limiter les risques tout en profitant d’une diversification intéressante.

L’évolution du prix des parts

Lors du choix d’une SCPI, l’évolution du prix des parts est un indicateur clé à considérer. Il reflète la capacité de la SCPI à maintenir la valeur de son patrimoine immobilier dans le temps, un critère essentiel pour évaluer la qualité de sa gestion.

Une SCPI qui parvient à revaloriser ses parts démontre une bonne gestion patrimoniale et une stratégie d’investissement pertinente, même dans des contextes économiques difficiles.

À l’inverse, certaines SCPI historiques, notamment celles des grands groupes bancaires, ont récemment baissé le prix de leurs parts pour refléter des ajustements du marché immobilier.

Ces corrections, bien qu’inévitables dans certains cas, peuvent indiquer un manque de flexibilité ou des acquisitions réalisées en haut de cycle.

La qualité du patrimoine immobilier : diversification et résilience

La qualité des actifs détenus par une SCPI est l’un des piliers de sa performance. Un patrimoine diversifié et résilient assure des revenus stables, même en période d’incertitude économique.

Diversité des actifs

Une SCPI bien diversifiée répartit son patrimoine entre différents types d’actifs immobiliers :

  • Bureaux : souvent situés dans des grandes métropoles (Île-de-France, Lyon, etc.).
  • Commerces : centres commerciaux, boutiques de centre-ville.
  • Résidentiel : logements neufs ou anciens.
  • Logistique : entrepôts, plateformes de distribution.
  • Santé : cliniques, EHPAD, résidences médicalisées.

Une diversification sectorielle réduit les risques liés à une crise ciblée (par exemple, une chute du commerce de détail).

Elle mutualise les revenus, en évitant une trop forte dépendance à un secteur ou à une zone géographique.

À noter que cette logique ne s’applique pas aux SCPI spécialisées, qui se concentrent exclusivement sur un secteur (santé, logistique, commerce, etc.). Dans ce cas, l’analyse doit porter sur la résilience de ce secteur et la pertinence de la stratégie adoptée par la société de gestion.

Taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier (TOF) mesure la proportion des loyers réellement perçus par rapport à ceux qui pourraient être perçus si tous les biens étaient loués.

Un TOF supérieur à 90 % est généralement le signe d’une bonne gestion et d’une faible vacance locative. Si le TOF d’une SCPI est durablement bas, cela peut indiquer des difficultés à trouver des locataires ou des problèmes de gestion du patrimoine.

Pour compléter cette analyse, il est utile de vérifier la durée moyenne des baux : des contrats de longue durée (> 9 ans) apportent une stabilité précieuse aux revenus distribués.

Valeur de réalisation et valeur de reconstitution

Ces deux indicateurs permettent d’évaluer la valorisation d’une SCPI et son potentiel de croissance :

  • La valeur de réalisation représente la valeur de marché actualisée des actifs détenus par la SCPI.
  • La valeur de reconstitution inclut en plus les frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l’identique.

Si la valeur de reconstitution est nettement supérieure au prix des parts, cela peut indiquer que la SCPI est sous-évaluée et qu’elle offre un potentiel de plus-value intéressant.

Une SCPI dont la valeur de réalisation augmente régulièrement montre une gestion patrimoniale solide.

Nombre et qualité des bailleurs

Les locataires d’une SCPI sont un facteur clé pour assurer la régularité des revenus.

Privilégiez des SCPI avec des grandes entreprises, administrations publiques ou locataires de renom, qui offrent une sécurité contre les impayés.

Préférez également des SCPI qui offrent une diversité au niveau des locataires, car une forte concentration des loyers auprès de quelques locataires peut être risquée.

La qualité des baux est tout aussi importante. Des baux de longue durée (> 9 ans) apportent une stabilité précieuse.

Comment choisir entre SCPI à capital fixe ou capital variable ?

Lors du choix d’une SCPI en 2025, il est important de comprendre la distinction entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, car cela influence directement la liquidité et les frais associés à votre investissement.

Les SCPI à capital fixe sont idéales pour profiter d’opportunités de marché temporaires. Ces SCPI collectent des fonds à un moment donné, investissent dans des actifs spécifiques, puis cessent d’augmenter leur capital lorsque les opportunités se raréfient.

Cela permet de préserver la performance des actifs acquis au meilleur moment. Cependant, leur liquidité est plus limitée, car les parts ne peuvent être échangées qu’au marché secondaire.

Les SCPI à capital variable sont plus flexibles et permettent de souscrire ou de céder des parts directement auprès de la société de gestion, offrant une meilleure liquidité.

Toutefois, en période de forte collecte, elles doivent continuer à investir les nouveaux fonds, même si les opportunités de marché sont moins attractives, ce qui peut diluer la performance à long terme.

Il est à noter que les SCPI à capital variable dominent largement le marché, les opportunités d’investir dans des SCPI à capital fixe étant plus rares.

Préférez une SCPI à capital variable si la souplesse d’entrée et de sortie est une priorité. À l’inverse, une SCPI à capital fixe peut être avantageuse pour ceux qui souhaitent valoriser leur capital dans un cadre plus maîtrisé.

Faut-il investir en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous avez le choix entre la pleine propriété et la nue-propriété, deux solutions adaptées à des objectifs différents.

En investissant en pleine propriété, vous détenez les parts dans leur intégralité et percevez des revenus réguliers.

C’est une solution idéale pour les investisseurs recherchant un complément de revenu immédiat, notamment pour financer leur retraite.

Cependant, les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire la rentabilité nette si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée.

L’investissement en nue-propriété, en revanche, consiste à acheter les parts à un prix décoté en renonçant temporairement aux revenus locatifs, qui sont perçus par un usufruitier.

À la fin de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts avec une plus-value non imposable liée à la décote. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les investisseurs fortement imposés, car elle permet de ne pas alourdir leur fiscalité actuelle tout en profitant de la valorisation des parts sur le long terme.

Pour aller plus loin : SCPI : Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?

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Les points communs entre les meilleures SCPI

Les SCPI les plus performantes partagent des caractéristiques qui leur permettent de se distinguer sur le marché.

Ces points communs reposent sur des choix stratégiques solides et une gestion rigoureuse, offrant des rendements réguliers et une valorisation durable à leurs investisseurs.

Facteurs de succès des SCPI performantes

Les SCPI qui réussissent sur le long terme se distinguent par leur résilience, leur gestion des risques et leur capacité à anticiper les évolutions du marché.

Résilience face aux crises économiques

Les SCPI performantes se caractérisent par leur capacité à maintenir des revenus stables, même en période d’instabilité économique.

Cette résilience repose sur plusieurs éléments :

  • Une diversification géographique et sectorielle des actifs, qui limite l’impact d’une crise localisée ou sectorielle. Par exemple, pendant la crise sanitaire, les SCPI investies dans la logistique ou les résidences de santé ont mieux résisté que celles concentrées sur l’hôtellerie.
  • Une sélection rigoureuse des locataires, privilégiant des entreprises solides, capables de respecter leurs engagements locatifs même en période difficile.

Ces SCPI démontrent également une capacité à rebondir rapidement après une crise, grâce à une gestion proactive de leur patrimoine.

Taux d’occupation des actifs élevé

Un taux d’occupation financier (TOF) supérieur à 90 % est une caractéristique essentielle des SCPI performantes. Il reflète la capacité de la société de gestion à minimiser la vacance locative et à maximiser les revenus.

Pour atteindre un TOF élevé, les meilleures SCPI s’appuient sur :

  • Des stratégies efficaces pour attirer des locataires de qualité. Cela inclut une mise à jour régulière des biens pour répondre aux attentes du marché (rénovations, certifications environnementales, etc.).
  • Une diversification des locataires pour éviter une trop forte dépendance à un petit nombre d’entre eux.

Un TOF élevé garantit des revenus locatifs réguliers pour les investisseurs et témoigne de la bonne gestion du patrimoine immobilier.

Capacité d’adaptation aux tendances du marché

Les SCPI les plus performantes se démarquent également par leur capacité à anticiper et à intégrer les évolutions du marché immobilier.

Voici quelques exemples de tendances majeures auxquelles les SCPI doivent s’adapter :

  • Télétravail et flex office : Avec la montée en puissance du télétravail, certaines SCPI investies dans l’immobilier de bureau adaptent leur stratégie en se concentrant sur des immeubles flexibles et modulables, situés dans des zones bien desservies.
  • Transition énergétique : Les SCPI leaders investissent dans des bâtiments répondant aux normes environnementales (labels HQE, BREEAM), ce qui permet de répondre aux attentes des locataires tout en valorisant les actifs à long terme.
  • Logistique et e-commerce : La croissance du commerce en ligne a entraîné une forte demande pour les entrepôts et les plateformes logistiques. Les SCPI spécialisées dans ce secteur bénéficient de rendements stables et d’une demande en hausse.

L’agilité et la vision stratégique de la société de gestion sont donc des éléments déterminants dans la réussite des SCPI face aux mutations du marché.

La performance des SCPI jeunes

Les SCPI les plus récentes se positionnent parmi les plus performantes du moment grâce à leur agilité et à des conditions de marché favorables :

  • Collecte dynamique : Ces SCPI ont bénéficié d’un fort afflux de capitaux ces dernières années, leur permettant d’investir massivement.
  • Acquisitions stratégiques : Pendant la crise immobilière, elles ont acheté des actifs à des prix attractifs, notamment dans l’immobilier tertiaire, impacté de manière immédiate par la pandémie de COVID-19.
  • Absence de patrimoine historique : Contrairement aux SCPI historiques, souvent contraintes de déprécier des biens acquis à des périodes moins favorables, les SCPI jeunes ont constitué un portefeuille récent et performant, aligné avec les conditions actuelles du marché.

Cette combinaison leur a permis d’offrir des rendements acte en main particulièrement attractive, renforçant leur position dans les classements de performance.

Les meilleures pratiques des sociétés de gestion leaders

La performance d’une SCPI dépend directement de la qualité de sa société de gestion. Les acteurs les plus performants partagent des pratiques exemplaires qui renforcent la confiance des investisseurs et maximisent les résultats.

Transparence dans la gestion et communication exemplaire

Les sociétés de gestion les plus performantes se démarquent en adoptant des pratiques qui vont au-delà des exigences réglementaires :

  • Rapports enrichis : Des documents pédagogiques et détaillés, incluant analyses stratégiques et perspectives de marché.
  • Webinaires et évènements : Des sessions régulières pour présenter les résultats, répondre aux questions, et échanger sur les évolutions stratégiques.
  • Outils numériques interactifs : Des plateformes ou des applications permettant un suivi en temps réel des performances et du portefeuille.
  • Communication proactive : Des notes d’information régulières sur les ajustements stratégiques et les tendances du marché.
  • Labels de transparence : Certifications ou audits indépendants pour garantir la rigueur et la transparence de la gestion.

Cette transparence et ce souci de communication permettent de fidéliser les investisseurs et de renforcer leur implication dans le projet.

Proactivité dans l’acquisition d’actifs porteurs

Les meilleures sociétés de gestion se distinguent par leur capacité à identifier et à acquérir des actifs à fort potentiel de rendement et de valorisation.

Deux axes stratégiques se démarquent particulièrement : l’immobilier durable et l’internationalisation.

L’immobilier durable

Investir dans des bâtiments respectueux de l’environnement est devenu une priorité. Ces actifs sont de plus en plus demandés par les locataires, notamment les grandes entreprises cherchant à réduire leur empreinte carbone.

De plus, ils bénéficient d’un potentiel de valorisation à long terme grâce aux nouvelles réglementations favorisant la transition énergétique.

L’internationalisation

Les sociétés de gestion leaders n’hésitent pas à élargir leurs horizons géographiques en investissant dans des pays dynamiques comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou encore les pays nordiques.

Cela permet de diversifier les risques et de profiter des opportunités offertes par des marchés immobiliers plus porteurs que le marché français.

En combinant ces approches, les sociétés de gestion leaders assurent à leurs SCPI une position solide et des perspectives de croissance intéressantes.

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Les erreurs à éviter lors du choix d’une SCPI

Les erreurs les plus fréquentes lors de l’investissement en SCPI incluent une mauvaise évaluation des frais, un manque de diversification, une méconnaissance de l’horizon d’investissement et une focalisation excessive sur le rendement.

Sous-estimer les frais et leurs impacts

Les frais liés à l’investissement en SCPI sont souvent négligés par les investisseurs débutants. Pourtant, ils ont un impact direct sur la rentabilité nette du placement et doivent être analysés avec attention.

Les SCPI comportent principalement trois types de frais :

  • Frais de souscription : Ces frais, souvent compris entre 8 % et 12 %, sont payés lors de l’acquisition des parts. Ils couvrent les coûts liés à la recherche d’actifs, aux acquisitions et à la commercialisation.
  • Frais de gestion : Prélevés annuellement, ils représentent entre 8 % et 12 % des revenus générés par la SCPI. Ils rémunèrent la société de gestion pour son travail de gestion locative et administrative.
  • Frais de cession : Ces frais, moins fréquents, peuvent s’appliquer lors de la revente des parts, notamment pour les SCPI à capital fixe.

Ces frais sont déjà intégrés dans le prix des parts et le taux de distribution communiqués par les SCPI. Il n’est donc pas nécessaire de recalculer combien net de frais vous allez payer ou percevoir.

Même si les frais sont inhérents à l’investissement en SCPI, leur impact varie selon la durée de détention et la performance de la SCPI.

Par exemple, si vous détenez vos parts pendant une courte période (moins de 3 ans), les frais de souscription auront un effet significatif sur votre rentabilité nette.

À titre d’exemple :

  • Si vous investissez 100 000 € dans une SCPI avec 10 % de frais de souscription, seuls 90 000 € sont réellement investis dans l’immobilier. Si vous revendez vos parts après 3 ans avec un rendement net annuel de 5 %, vous vous retrouverez avec 104 186 € soit à peine + 5 % de votre investissement initial.
  • En revanche, sur un horizon de 10 ans ou plus, les revenus locatifs et la valorisation des parts peuvent largement amortir ces coûts.

Ne pas diversifier suffisamment son investissement

Un portefeuille mal diversifié expose l’investisseur à des risques importants. Les SCPI concentrées sur un seul secteur (par exemple, exclusivement des bureaux) ou une seule région (comme l’Île-de-France) peuvent être vulnérables à des crises spécifiques.

Un exemple récent illustre bien ce point : en 2023 et 2024, les SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureaux ont été durement impactées par la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la demande locative.

Des SCPI majeures comme Primopierre (-39,4 %), Génépierre (-29,3 %), Rivoli Avenir Patrimoine (-19,12 %), et Edissimmo (-19,92 %) ont réduit significativement le prix de leurs parts pour refléter la dévalorisation de leurs actifs.

Ces baisses, liées à la concentration sur un secteur en difficulté, montrent l'importance de répartir les investissements.

Une diversification sectorielle et géographique permet de lisser les risques et de stabiliser les revenus :

  • Diversification sectorielle : Les SCPI investissant dans plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) sont mieux armées pour résister aux crises affectant un secteur en particulier. Par exemple, les SCPI orientées vers la logistique ou la santé ont mieux performé pendant la crise sanitaire.
  • Diversification géographique : Une répartition des actifs entre la France et d’autres pays européens atténue l’impact des crises localisées.

Pour limiter encore davantage les risques, il peut être pertinent de combiner plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires :

  • Une SCPI orientée vers les bureaux en Europe.
  • Une SCPI spécialisée dans la logistique en France.
  • Une SCPI investie dans des actifs résidentiels ou de santé.

Les investisseurs peuvent également choisir d’associer différentes SCPI diversifiées, qui répartissent elles-mêmes leur patrimoine entre plusieurs secteurs et régions.

Pour aller plus loin : Comment répartir et diversifier son épargne ?

Ne pas tenir compte de l’horizon d’investissement

Investir en SCPI demande une vision à moyen ou long terme. Ce sont des placements peu adaptés aux projets à court terme en raison de plusieurs facteurs, comme les frais de souscription élevés et le délai de jouissance.

Les SCPI nécessitent un horizon d’investissement d’au moins 8 à 10 ans, pour les raisons suivantes :

  • Les frais de souscription doivent être amortis sur une longue durée pour ne pas réduire significativement la rentabilité nette.
  • La valorisation des parts se fait sur le long terme, en fonction des acquisitions immobilières et de la gestion patrimoniale.
  • Le délai de jouissance (généralement 4 à 6 mois) retarde la perception des premiers revenus, ce qui impacte les investisseurs ayant des besoins immédiats.

Se focaliser uniquement sur le rendement

Un rendement élevé est souvent séduisant, mais il ne doit jamais être le seul critère pour choisir une SCPI. Derrière un rendement attractif peuvent se cacher des risques importants liés à la qualité des actifs ou à une mauvaise gestion.

Un taux de distribution exceptionnellement élevé (par exemple, supérieur à 6,5 %) peut indiquer :

  • Une sur-distribution des revenus, où la SCPI puise dans ses réserves ou néglige l’entretien de son patrimoine immobilier.
  • Une forte dépendance à des actifs risqués ou à des locataires peu fiables.
  • Une gestion trop agressive, exposant la SCPI à des fluctuations importantes en cas de crise.

Au-delà du rendement, il est essentiel d’évaluer la résilience et la qualité de la gestion de la SCPI. Voici quelques éléments à surveiller :

  • Qualité des actifs : Diversité des biens, localisation et conformité aux nouvelles normes environnementales.
  • Taux d’occupation : Un TOF supérieur à 90 % est un indicateur clé de la bonne gestion locative.
  • Transparence de la société de gestion : Publication régulière des rapports, clarté sur les stratégies et communication proactive en cas de difficulté.
  • Capacité d’innovation : Investissement dans des secteurs porteurs (logistique, immobilier durable) et adaptation aux nouvelles tendances (télétravail, e-commerce).

En combinant ces critères qualitatifs avec une analyse financière rigoureuse, vous pourrez faire un choix éclairé et limiter les risques associés à votre investissement.

À lire aussi : SCPI ou Investissement locatif : Comment choisir en 2025

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Quelles sont les meilleures SCPI en 2025 ?

Le marché des SCPI en 2025 est marqué par une forte hétérogénéité. Si la performance moyenne des SCPI, mesurée par le RSCPI, reste négative (-0,43 % au T3 2024), une dizaine de véhicules tirent leur épingle du jeu avec des rendements proches de 7 % par an.

Ces SCPI performantes se distinguent par leur capacité à attirer des capitaux significatifs et à investir dans des secteurs porteurs, comme la logistique ou les actifs durables.

Parmi elles, Transitions Europe, Remake Live, Iroko Zen, Novaxia NEO ou encore Épargne Pierre Europe figurent parmi les meilleures grâce à leur rendement attractif, leur diversification géographique et leur gestion innovante.

À l’inverse, des SCPI concentrées sur des actifs plus vulnérables, comme les bureaux vieillissants, ont subi de fortes baisses de valorisation en 2023 et 2024.

Par exemple, Lafitte Pierre a vu le prix de ses parts chuter de 19,62 %, tandis que Accimmo Pierre et LF Grand Paris Patrimoine ont enregistré des baisses respectives de 16,07 % et 17,74 %.

Dans ce contexte, il est essentiel de privilégier des SCPI diversifiées et bien positionnées sur des marchés porteurs.

Comment choisir une SCPI en 2025 : Les conseils de Ramify

Investir en SCPI peut offrir de belles opportunités, à condition de suivre une stratégie réfléchie. Voici les recommandations de Ramify pour optimiser vos investissements en 2025.

Définir ses objectifs avant d’investir

Investir en SCPI commence par une réflexion sur vos priorités financières et patrimoniales. Les SCPI se distinguent par leurs stratégies, leurs secteurs d’investissement et leur exposition géographique, et toutes ne répondent pas aux mêmes objectifs.

Il est crucial d’analyser des critères clés comme le ratio prix de souscription/reconstitution, le taux de revalorisation des parts, les frais de souscription, ou encore des indicateurs comme le WALB (durée moyenne des baux restants).

Ces données permettent d’identifier les SCPI solides, mais un bon portefeuille ne se limite pas aux meilleures SCPI.

Une combinaison réfléchie évite une surexposition à un secteur ou une région spécifique, tout en répondant aux particularités fiscales de chaque investisseur.

Note : vous pouvez prendre rendez-vous gratuitement avec nos conseillers

Chez Ramify, nous simplifions cette démarche en construisant des portefeuilles personnalisés, adaptés à vos objectifs, votre profil de risque et votre fiscalité. L’approche sur mesure est essentielle pour optimiser vos investissements.

En plus de ça, nous recommandons de panacher des SCPI historiques et des SCPI récentes

  • Les SCPI historiques offrent une résilience prouvée face aux cycles économiques, grâce à leur expérience et leur gestion éprouvée.
  • Les SCPI récentes, quant à elles, ont su tirer parti d’un contexte d’investissement favorable (baisse des prix de l’immobilier ces dernières années).

Diversifier son portefeuille pour mieux gérer les risques

La diversification est la clé pour limiter les risques et stabiliser les performances. En SCPI, elle s’applique à plusieurs niveaux :

  • Diversité sectorielle : Panachez des SCPI investies dans différents secteurs, comme les bureaux, la santé, la logistique ou les commerces.
  • Diversité géographique : Combinez des SCPI investies en France avec des SCPI européennes pour mieux résister aux crises localisées.
  • Diversité des gérants : Optez pour des SCPI gérées par différentes sociétés de gestion. Chaque société a son expertise et ses stratégies propres, ce qui réduit les risques liés à une gestion unique.

Cette approche permet de mutualiser les risques et de mieux faire face aux fluctuations économiques ou sectorielles.

Privilégier une approche équilibrée et réfléchie

L’allocation idéale aux SCPI dépend de votre profil et de vos objectifs.

Pour un retraité cherchant à compléter ses revenus, elles peuvent représenter une part importante du patrimoine grâce à leur capacité à générer des revenus réguliers.

À l’inverse, un jeune actif ou un investisseur en phase d’accumulation privilégiera une part plus modérée (10 % à 20 %), en complément d’actifs plus dynamiques comme les actions ou le private equity.

Les SCPI jouent également un rôle stabilisateur dans un portefeuille diversifié, aidant à gérer le risque face à la volatilité des marchés.

Ne vous fiez pas uniquement au classement des SCPI avec le meilleur taux de distribution sur une année.

Gardez aussi en tête que les SCPI jeunes peuvent être favorisées et que les SCPI les plus performantes sur le temps long sont celles qui parviennent à maintenir la valeur du patrimoine sur le long terme (éviter la baisse du prix des parts).

Enfin, prenez en compte des critères qualitatifs comme la résilience des actifs, l’innovation (immobilier durable, flexibilité des espaces) et la transparence de la société de gestion.

Conclusion

Investir dans une SCPI en 2025 est une excellente opportunité pour diversifier votre patrimoine, générer des revenus réguliers et valoriser un capital à long terme.

Pour réussir, il est crucial d’analyser les performances financières, le rendement, la qualité du patrimoine immobilier et les pratiques de la société de gestion.

La diversification reste essentielle : une SCPI bien répartie géographiquement et sectoriellement réduit les risques et offre une meilleure résilience face aux évolutions du marché immobilier.

Par ailleurs, une diversification géographique et sectorielle, combinée à une gestion proactive, assure une meilleure résilience face aux aléas économiques et immobiliers.

Choisir une société de gestion transparente, innovante et capable d’anticiper les évolutions du marché est un élément fondamental pour sécuriser et optimiser votre placement.

En respectant ces principes, un investissement en SCPI peut devenir un pilier solide et durable de votre stratégie patrimoniale.

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