L’immobilier constitue une classe d’actifs pouvant offrir un couple risque/rendement attractif. La pierre-papier, accessible aux investisseurs particuliers via les SCPI, se distingue par des revenus locatifs stables et des perspectives de valorisation favorables sur un horizon d’investissement moyen à long terme.
Chez Ramify, nous intégrons les SCPI dans les portefeuilles de nos clients afin de leur proposer des stratégies adaptées à leurs objectifs d’investissement, tout en maximisant la création de valeur. Dans cette démarche, nous avons développé le Ramify SCPI Index (RSCPI), un outil d’évaluation de la performance des SCPI, conçu pour alimenter nos algorithmes quantitatifs et optimiser nos allocations.
Dans cet article, nous proposons une analyse des performances des SCPI à capital variable au premier trimestre 2025, à travers les données consolidées de l’indice RSCPI.
- La performance globale s’établit à -2,65 %, soit le repli trimestriel le plus marqué depuis la création de l’indice. Ce recul s’explique en grande partie par des revalorisations à la baisse concernant 13 SCPI, représentant près de 30 % de la capitalisation, concentrées notamment sur le segment des bureaux.
- À l’inverse, les SCPI diversifiées tirent leur épingle du jeu, affichant une performance trimestrielle de +1,22 % et une progression cumulée de +5,53 % sur un an, contre -1,86 % pour le RSCPI.
- En parallèle, le marché des transactions immobilières montre des signes de reprise en Europe, avec une hausse des volumes d’investissement et un environnement de taux plus favorable.
Le marché des SCPI à capital variable au T1 2025 : une correction marquée
Au premier trimestre 2025, la performance globale des SCPI à capital variable, mesurée par l’indice RSCPI, s’est établie à -2,65 %, marquant la plus forte baisse trimestrielle depuis la création de l’indice.
Revalorisations : un ajustement d’ampleur après les expertises 2024
La correction observée s’explique en grande partie par une vague de revalorisations à la baisse des parts de SCPI.
Au total, 13 SCPI, représentant environ 30 % de la capitalisation de l’indice, ont procédé à un ajustement de leur prix de souscription à la suite des expertises réalisées fin 2024.
La baisse moyenne constatée sur ces SCPI s’élève à -12,6 %.
Parmi les SCPI les plus affectées :
- LF Europimmo : -22,65 %
- Épargne Foncière : -18,88 %
- CM Pierre 1 : -18,07 %
Ces revalorisations traduisent une volonté des gérants d’aligner la valeur de la part sur la réalité du marché, dans un contexte de pression baissière prolongée sur les actifs immobiliers, notamment les bureaux
Deux SCPI ont néanmoins procédé à une revalorisation positive de leur part au T1 2025. Il s’agit de SCPI jeunes, ayant pu profiter de points d’entrée plus attractifs :
- Sofidynamic : +5,00 %
- Cœur d’Europe : +1,00 %
Distribution : des loyers légèrement en retrait
Côté revenus, le taux de distribution net moyen s’est établi à 1,02 % sur le trimestre, légèrement inférieur à la moyenne constatée sur les quatre derniers trimestres. Cette contraction pourrait s’expliquer par :
- un ralentissement conjoncturel affectant les performances locatives
- un choix prudent de certains gérants de réduire temporairement leur distribution afin de financer des travaux de valorisation ou de conserver de la trésorerie.
Ce recentrage sur la solidité des patrimoines se voudrait préventif, dans un environnement où les expertises continuent de remettre sous tension les valorisations.
Analyse sectorielle : des dynamiques contrastées selon les segments
L’analyse sectorielle des performances du RSCPI au T1 2025 met en évidence de fortes disparités selon les typologies d’actifs. Quelques éléments d’analyse :
- Le secteur de la santé affiche la plus forte correction, avec une performance globale de -4,72 %, principalement due à d’importantes baisses de valorisation. La révision du prix de souscription de la SCPI Primovie, passée de 185 € à 164 € et représentant à elle seule 48 % du sous-indice santé, a largement pesé sur cette contre-performance.
- Le secteur des bureaux poursuit sa tendance de revalorisation baissière (-4.92% vs -2.26% au T1 2024), reflet d’un marché en mutation profonde : montée des taux de vacance, attrait du télétravail post-Covid, et désintérêt progressif des investisseurs.
- À l’opposé, les SCPI diversifiées confirment leur résilience, avec une performance positive de +1,22 %. Moins exposées aux baisses de valorisation du fait de leur jeune ancienneté et à des points d’entrée plus récents, elles continuent de générer des revenus locatifs solides, souvent dans le premier quartile du marché. En effet, sur les quatre derniers trimestres, leur performance cumulée atteint +5,53 %, contre -1,86 % pour l’indice RSCPI dans son ensemble.
Comportement de la collecte nette – T1 2025 : un virage sectoriel affirmé
La collecte nette pour le marché des SCPI à capital variable s’élève à 931 M€ au premier trimestre 2025, en nette progression par rapport au même trimestre de l’année précédente (+34 % vs T1 2024, qui affichait 691 M€). Ce rebond s’inscrit dans un contexte de stabilisation monétaire et de retour progressif de la liquidité sur le marché immobilier.
Avec 610 M€ collectés, soit 65,5 % de la collecte totale pour seulement 11 % de la capitalisation, le secteur diversifié capte l’essentiel des flux entrants. Dans un environnement encore marqué par l’incertitude, ces SCPI pourraient apparaître comme un vecteur de mutualisation sectorielle et géographique, perçu comme plus résilient.
À l’inverse, le désamour pour les stratégies à typologie unique se confirme. Les SCPI à dominante bureaux, santé et commerces, qui pèsent près de 84 % de la capitalisation de l’indice, n’ont capté que 15,6 % de la collecte nette du trimestre. Ce décalage souligne la prudence persistante des investisseurs face aux secteurs historiquement les plus exposés aux baisses de valeur d’expertise, ainsi qu’à des modèles d’exploitation jugés plus rigides ou fragilisés.
Perspectives macroéconomiques – T1 2025 : reprise progressive, mais effets encore différés
Les perspectives pour 2025 demeurent encourageantes pour le marché des SCPI, malgré un début d’année encore marqué par les ajustements post-expertises.
Le mouvement de détente monétaire amorcé en 2024 se confirme : après la baisse des taux directeurs de la BCE en juin 2025 à 2,00 %, le consensus anticipe désormais un niveau compris entre 1,50 % et 1,75 % d’ici la fin de l’année.
Dans un contexte où les produits de taux sans risque (livrets, comptes à terme, fonds en euros) avaient temporairement capté l’essentiel de la collecte, cette inflexion de politique monétaire pourrait restaurer l’attractivité relative de l’immobilier, en améliorant la prime de risque perçue.
Par ailleurs, la poursuite de la baisse des taux devrait faciliter l’accès au financement, en particulier pour les investisseurs institutionnels, et fluidifier le marché des transactions. Couplée à un rebond visible des volumes d’investissement en immobilier européen depuis mi-2024, cette dynamique pourrait à moyen terme stabiliser, voire soutenir les valeurs d’expertise, et contribuer au retour progressif de la confiance sur le marché des SCPI.
Sur le front des transactions, la dynamique est bien orientée. Les investissements en immobilier européen ont atteint 45 milliards d’euros au T1 2025¹, soit une hausse de 6 % par rapport au T1 2024, avec une progression de 25 % sur un an glissant. Cette reprise est géographiquement large, portée par la France, l’Allemagne, et les pays d’Europe centrale, et témoigne d’un retour progressif de la liquidité sur le marché.
Si cette tendance se confirme, elle pourrait amorcer une stabilisation, voire une revalorisation partielle, des actifs immobiliers d’ici la fin de l’année.
Toutefois, certains facteurs appellent à la prudence : les anticipations d’inflation repartent à la hausse dans la zone euro, avec des un taux d’inflation anticipé sur les 12 prochains mois à 3,1 % (vs 2,6 % en janvier)², le tout dans un contexte géopolitique incertain, notamment avec les politiques tarifaires de Donald Trump. Une remontée trop rapide de ces anticipations pourrait limiter l’amplitude du cycle de baisse des taux.
Comment investir en SCPI en 2025 ?
Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si certaines SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.
Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actif dans ses portefeuilles Flagship et Elite (disponibles en assurance vie et PER) : géographique, typologique (bureaux, commerces, santé) et par société de gestion, en plus d'une due diligence rigoureuse pour chaque fonds.
Cette stratégie aux portefeuilles SCPI en gestion pilotée Ramify d'afficher une performance solide de +6,34 % depuis le 31 décembre 2022 (+1,34 % au T1 2025), surperformant le RSCPI qui a diminué de -5.03% sur la même période.
A propos du Ramify SCPI Index (RSCPI)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est le premier indice de référence dédié exclusivement aux SCPI à capital variable.
Un indice est un outil essentiel pour évaluer la performance d’une classe d’actifs, son rôle dans la diversification d’un portefeuille et sa réaction face à des événements de marché (crises sanitaires, chocs boursiers, etc.). Pourtant, à notre connaissance, aucun indice de référence n’existait pour les SCPI à capital variable. C'est pourquoi nos équipes de recherche ont développé le RSCPI.
Initialement conçu comme un outil interne pour optimiser les allocations en SCPI de nos investisseurs, le RSCPI s’est révélé être un indicateur de marché précieux pour l’ensemble des acteurs. Nous avons donc choisi de le rendre public.
Mis à jour trimestriellement, le RSCPI reflète la performance moyenne des SCPI à capital variable, pondérée en fonction de leur capitalisation. Il intègre à la fois la revalorisation des parts et les loyers distribués, offrant ainsi une mesure complète du rendement total.
L’indice couvre un univers de plus de 100 SCPI, représentant une capitalisation totale d’environ 82 milliards d’euros, soit l’ensemble des SCPI à capital variable. Il constitue ainsi un baromètre fiable pour suivre l’évolution du marché et affiner les décisions d’investissement.
A lire aussi : Indice SCPI à capital variable : le RSCPI
Sources :
