Le quatrième trimestre 2025 marque un changement clair de tonalité pour le marché des SCPI. Après une longue phase d’ajustement, les signaux de reprise ne concernent plus seulement quelques véhicules isolés et s’inscrivent désormais dans la durée se diffusant ainsi à l’ensemble du marché.
Pour le troisième trimestre consécutif, tous les segments ont progressé simultanément, tandis que l’indice RSCPI, qui mesure la performance des SCPI à capital variable, est repassé au-dessus de son niveau atteint fin2023. Cette évolution efface progressivement les effets de la correction engagée en 2024 traduisant un redressement plus diffus et désormais plus visible.
Ramify SCPI Index T4 2025 : les chiffres à retenir
Performance globale des RSCPI : +1,04%
- Légère hausse moyenne des prix des parts : +0,03 %
- Taux de distribution net moyen : 1,01 %
- SCPI diversifiées en tête : performance sectorielle de +1,45 %
Au quatrième trimestre 2025, la performance globale mesurée par l’indice RSCPI atteint +1,04 %. Il s’agit du niveau le plus élevé observé sur un quatrième trimestre depuis le lancement de l’indice au T4 2023, en comparaison avec +0,60 % au T4 2023 et +0,37% au T4 2024.
Sur le trimestre, le prix moyen des parts enregistre une progression modérée (+0,03 %), prolongeant la dynamique de revalorisation engagée depuis le T2 2025. Cette évolution traduit un environnement de marché plus équilibré, en amont des expertises de fin d’année.
Des performances encore dominées par les SCPI diversifiées
Au T4 2025, les SCPI diversifiées confirment leur leadership avec une performance globale moyenne de +1,45 %, supérieure aux autres segments. Cette performance repose principalement sur des loyers distribués élevés (+1,31 %), complétés par une reprise très ciblée des revalorisations de parts (+0,14 % en moyenne).
Les hausses de prix observées au cours du trimestre restent concentrées sur un nombre limité de SCPI, principalement celles disposant de patrimoines récents ou particulièrement bien positionnés. Parmi elles figurent notamment Alta Convictions (+0,98 %), Upeka (+3 %),Transitions Europe (+1 %), Cristal Life (+0,97 %),ainsi que Elialys (+2 %), Log In (+2 %) et MyShare Education (+1 %). À noter que le cas d’Alta Convictions, qui procède à une seconde revalorisation en l’espace d’un an, illustre une dynamique encore exceptionnelle à l’échelle du marché, réservée aux véhicules présentant des fondamentaux immobiliers et financiers particulièrement solides.
Les SCPI logistiques affichent, quant à elles, une performance proche (+1,42 %), essentiellement tirée par les loyers (+1,22 %)et une revalorisation modérée (+0,20 %). À l’inverse, les segments résidentiel, bureaux et santé restent plus en retrait, avec des performances reposant quasi exclusivement sur la distribution de loyers.
Au-delà des performances différenciées observées selon les segments, la période récente se caractérise par une amélioration désormais généralisée de la dynamique du marché des SCPI. Après plusieurs trimestres marqués par des ajustements hétérogènes, la reprise ne se limite plus à quelques véhicules ou typologies spécifiques, mais s’étend de manière cohérente à l’ensemble des segments. Il s’agit du troisième trimestre consécutif au cours duquel tous les segments affichent simultanément une progression, signalant une diffusion large de l’amélioration des conditions opérationnelles et financières.
Dans ce contexte, l’indice global RSCPI dépasse à nouveau son niveau de fin 2023,pour la première fois depuis la phase de correction initiée en 2024. Ce dépassement revêt une portée symbolique importante : il suggère que le marché a absorbé l’essentiel de l’impact du choc de taux et entre dans une phase de stabilisation, voire de reconstruction progressive de la valeur, même si celle-ci demeure inégale selon les segments et les véhicules.
Normalisation macroéconomique et regain de lisibilité du marché immobilier en fin d’année
La fin d’année 2025 confirme une normalisation progressive de l’environnement immobilier, dans un contexte plus lisible mais encore contrasté, en Europe comme en France. À l’échelle européenne, les volumes d’investissement attendus au T4 2025, autour de 77 milliards d’euros, traduisent une reprise graduelle de l'activité transactionnelle, en hausse de 12 % sur un an, principalement concentrée sur des actifs de qualité, dans un environnement de financement désormais plus stabilisé.
En France, les signaux restent contrastés. Si l’activité locative demeure soutenue sur certains usages, avec 1,64 million de m² placés sur les bureaux en Île de France et 3,2 millions de m² en logistique sur l’année, le niveau de vacance élevé, à 11,2 %, rappelle que l’ajustement du marché n’est pas totalement achevé. Côté investissement, les montants engagés atteignent 17,1 milliards d’euros en 2025, portés par un quatrième trimestre plus actif, la reprise du bureau, 6,8 Md€ et +28 %, contrastant avec le retrait de la logistique, 3,1 Md€ et –22 %, illustrant des arbitrages sectoriels marqués plutôt qu’un redémarrage uniforme.
«La dynamique observée depuis plusieurs trimestres confirme l’entrée du marché des SCPI dans une phase de stabilisation progressive. La détente monétaire engagée et la baisse attendue des taux directeurs devraient continuer à soutenir les valorisations, même si la visibilité reste inégale selon les segments. Dans ce contexte, les perspectives demeurent constructives, mais appellent à une gestion toujours rigoureuse et diversifiée, tant sur le plan géographique que sectoriel et par société de gestion », analyse Samy Ouardini, cofondateur de Ramify.
A propos du Ramify SCPI Index (RSCPI)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est le premier indice de référence dédié exclusivement aux SCPI à capital variable.
Un indice est un outil essentiel pour évaluer la performance d’une classe d’actifs, son rôle dans la diversification d’un portefeuille et sa réaction face à des événements de marché (crises sanitaires, chocs boursiers, etc.). Pourtant, à notre connaissance, aucun indice de référence n’existait pour les SCPI à capital variable. C'est pourquoi nos équipes de recherche ont développé le RSCPI.
Initialement conçu comme un outil interne pour optimiser les allocations en SCPI de nos investisseurs, le RSCPI s’est révélé être un indicateur de marché précieux pour l’ensemble des acteurs. Nous avons donc choisi de le rendre public.
Mis à jour trimestriellement, le RSCPI reflète la performance moyenne des SCPI à capital variable, pondérée en fonction de leur capitalisation. Il intègre à la fois la revalorisation des parts et les loyers distribués, offrant ainsi une mesure complète du rendement total.
L’indice couvre un univers de plus de 100 SCPI, représentant une capitalisation totale d’environ 80 milliards d’euros (au 30 septembre 2025), soit l’ensemble des SCPI à capital variable. Il constitue ainsi un baromètre fiable pour suivre l’évolution du marché et affiner les décisions d’investissement.
Disclaimer :ce document présente une version de travail (« advanced version ») du Ramify SCPI Index. Les informations et données présentées sont susceptibles d’évoluer , sans modification de la méthodologie de l’indice.
Sources :
¹ CBRE - France Investment Figures T3 2025 - lien
