Indice SCPI à capital variable : le Ramify SCPI Index (RSCPI)

Nous sommes très heureux de présenter notre indice de référence pour les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à capital variable.

Un indice est un outil nécessaire lorsqu’il s’agit d’étudier la performance d’une classe d’actif dans son ensemble, mais également son aspect diversificateur, ainsi que son comportement lors de certains évènements (covid, crise boursière, etc).

A notre connaissance, il n’en existait pas. Nous l’avons donc créé. En interne, nous avions d’abord conçu cet indice afin de pouvoir proposer des allocations en SCPI pertinentes à nos clients-investisseurs. Nous nous sommes ensuite rendu compte que cet indice est extrêmement utile pour tous les investisseurs et avons donc décidé de le rendre public.

Le but de cet article est de vous présenter la méthodologie de sa construction.

Investir avec Ramify

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Données et remerciements

Notre univers initial inclut plus de 50 SCPI sur les 209 actives en début 2022. Cela représente près d’un quart des SCPI disponibles sur le marché, et plus de 60 % du volume total d’encours.

Nous ambitionnons à terme d’obtenir toutes les SCPI grâce à nos partenaires. Nous tenons à remercier ces derniers, et de manière générale tout l’écosystème des SCPI en France pour nous avoir soutenus dans cette démarche.

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Utilité d’un indice SCPI

L’indice que nous présentons a vocation à reproduire fidèlement la performance des SCPI à capital variable.

Il existe une grande variété de SCPI : sectorielles (bureaux, commerces, résidentiels), régionales, européennes diversifiées, récentes, anciennes, etc.

Pourtant, malgré toutes ces différences, elles ont aussi de nombreuses caractéristiques communes comme la performance, la volatilité, ou le support d’investissement.

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Nous observons que les performances de diverses SCPI restent très comparables sur cette période. En effet, la différence entre le meilleur et le pire n’est que de 30%. Au contraire, sur la même période, il y a des actions ayant fait x100 et -98.5%

• La performance est généralement comprise entre 0 % et 10 % par an.
• La volatilité dans le temps pour une SCPI donnée est de 2 % en moyenne.
• L’écart-type des SCPI de performance en 2020 est de 2.3 % en moyenne.

Ainsi nous concluons que les SCPI sont une classe d’actifs avec des performances très stables centrées autour de 5 % qui ne varient que très peu d’années en années. Même d’une SCPI à l’autre les performances restent homogènes. Il n’y a pas de SCPI qui performe deux fois mieux que les autres sur 10 ans.

A titre de comparaison, la corrélation entre les SCPI et les autres classes d’actifs est bien plus éloignée : La SCPI est une classe d’actif à part, bien différente des autres et qui mérite son propre indice.

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Matrice de corrélation

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‍Note : Pour rappel, deux actifs se comportent de la même façon si la corrélation est de 100 %. A l’inverse, deux actifs se comportent de manière totalement opposée si la corrélation est de -100 %.

Ainsi, un indice permet d’un coup d’œil d’avoir une compréhension claire de la performance d’une classe d’actifs. Il permet en outre, pour l’investisseur en SCPI, de pouvoir comparer la performance de sa / ses SCPI avec celle du marché, et donc de l’aider à mieux réaliser son investissement. Il n’existe pas, et cela a été une surprise pour nous, d’indice de SCPI à capital variable disponible de manière gratuite en France. Il existe, il est vrai, certains indices suivant des actifs immobiliers en Europe et en France, mais ces derniers ne répondaient pas à l’objectif fixé.

Certains suivent des entreprises du secteur de l’immobilier, et non l’immobilier en lui-même. Quelle différence ? Bien que contre-intuitif, la performance d’une entreprise investissant dans l’immobilier et la performance de l’immobilier en lui même sont deux choses différentes. Nous invitons à comparer la performance d’un Indice immobilier avec la performance de l’immobilier en lui-même.

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L’indice national du prix des maisons des États-Unis, en bleu, suit les variations du prix de l’immobilier résidentiel mois après mois. L’indice Dow Jones US Real Estate, en jaune, suit quant à lui la performance des entreprises et des fonds cotés en bourse, investissant dans l’immobilier aux États-Unis. Nous observons que ces deux indices ont des comportements très différents bien qu’ils suivent tous deux l’immobilier aux Etats-Unis.

Nous avons donc décidé de créer notre propre indice : le Ramify SCPI Index (RSCPI Index).

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Construction de l’indice

Un bon indice est un indice précis (qui capture bien les performances de la classe d’actif qu’il représente) et stable.

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Précision

L’objectif premier de l’indice est qu’il soit le plus représentatif possible du marché des SCPI à capital variable. Notamment de la répartition sectorielle (immobilier de bureaux, etc).

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Nous obtenons la répartition globale des actifs détenus par les SCPI depuis l’ASPIM, Association Française des Sociétés de Placement Immobilier. Nous observons que la répartition est dominée par les bureaux (63 %) suivis par les commerces (19 %).

Nous aurons comme préférence de choisir une construction d’indice qui respecte au mieux cette répartition sectorielle.

Techniquement nous utilisons la norme euclidienne (ou norme 2).

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Stabilité

Le second objectif est que notre indice soit stable. Cela n’aurait pas de sens, d’un point de vue économique, de voir notre indice de SCPI varier de manière brutale si nous ajoutons, ou retirons une SCPI de notre univers. Il serait peu compréhensible d’avoir un indice dont la performance change drastiquement avec l’ajout d’un élément.

Techniquement nous utilisons la validation croisée “un contre tous” et mesurons la variation maximale.

Nous avons ainsi,  pour comparer les différentes constructions de l’indice, deux métriques que nous suivrons : la précision et la stabilité. Ce sont ces deux métriques qui nous ont permis de choisir la construction qui nous semble la plus pertinente.

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Présentation des différentes méthodologies considérées

Nous avons considéré plusieurs méthodes de pondération des SCPI.

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La méthode équipondérée

Cette première méthode consiste à prendre directement la moyenne. Autrement dit, les SCPI sont équipondérées.

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La pondération à la capitalisation

Ensuite, nous avons considéré une pondération à la capitalisation des SCPI. C’est-à-dire que chaque SCPI pèse autant que sa capitalisation dans l’indice. En effet la taille des SCPI est très hétérogène. Immorente, une des plus anciennes SCPI a une capitalisation d’environ 4 milliards d’euros. Au contraire, Fair Invest, jeune SCPI gérée par Norma Capital, ne compte que 50 millions sous gestion.

En prenant en compte la taille relative des SCPI, les poids de cette méthodologie diffèrent donc de la première.

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Le pseudo-inverse

La troisième méthode est purement mathématique : le pseudo-inverse. Elle permet de résoudre directement le problème de stabilité défini plus haut.

Pour les plus matheux : on peut obtenir une solution exacte en prenant le produit matriciel du pseudo-inverse de la matrice des secteurs par SCPI et le vecteur des poids du marché.

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Le problème de cette méthode est que l’on obtient des poids négatifs qui ont peu de sens dans un indice.

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Résultats

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Métriques de comparaison

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Précision

Comme définie au-dessus, nous mesurons la précision par la distance euclidienne à la répartition cible. Parmi les méthodes testées, nous observons que le pseudo-inverse a une précision quasi parfaite. La méthode “capitalisation” n’est pas parfaite, mais elle est relativement proche de la vraie répartition. Enfin, l’équipondération est presque 3 fois moins précise que la capitalisation.

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Stabilité

Nous utilisons la variation des poids lorsque l’on retire une SCPI comme indicateur de stabilité. La méthode obtenant la variation la plus faible est la méthode équipondérée avec une variation maximale de 0.002. Ainsi la pondération aux capitalisations et la méthode du pseudo-inverse sont alors 20 fois moins stables que la méthode équipondérée. Cependant comme vu précédemment cette dernière est bien moins précise que ses concurrentes

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Conclusion

Nous avons donc choisi de construire l’indice par rapport aux capitalisations. C’est le meilleur compromis entre la précision et la stabilité.
Il est également important de noter que la précision et la stabilité de l’indice vont s’améliorer au fur et à mesure que nous rajoutons plus de SCPI.

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Mise à jour de l'indice

L’indice est publié trimestriellement. La principale raison est que les SCPI ne publient leurs résultats que trimestriellement.
Les valeurs sont calculées par le produit cumulé des retours totaux sur investissement, c’est-à-dire les distributions plus les gains en capitaux. Plus simplement dit, les loyers et les plus-values.

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Taux de distribution, c’est-à-dire la somme des distributions ou des loyers en euros sur la période divisée par le prix de référence au début de la période.

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Retour capital, couramment appelé revalorisation, sur la période. C’est-à-dire le prix de référence à la fin de la période divisé par le prix de référence au début.

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Conclusion

Le Ramify SCPI Index est donc construit à partir des SCPI pondérées par leur capitalisation. il est mis à jour trimestriellement et représente le retour total sur investissement en SCPI en France. Le retour annualisé depuis 2010 est de 5.8 % pour une volatilité en dessous de 1 %. Il rend bien compte de l’excellent rapport stabilité / rendement des SCPI.

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Lorsque l’on compare l’indice Ramify SCPI au CAC40 depuis 2010, nous observons que ses performances sont, certes moindres, mais beaucoup moins volatiles. Ce qui vient confirmer l'image résilient de l'investissement immobilier.

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Références

• Béatrice Guedj, Lionel Martellini, Shahyar Safaee, 2021, “Benefits of Open Architecture and Multi-Management in Real Estate Markets—Evidence from French Nonlisted Investment Trusts”, The Journal of Portfolio Management
• Refinitiv Datascope Select
• Clacy-Jones, M., and Teuben, B. 2014. “Real Estate Investment Market Size: A better understanding of the professionally managed real estate investment universe”. MSCI Research Insight

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