SCPI fiscales

Une SCPI (Société civile de placement immobilier) fiscale est un fonds qui investit, détient et gère un parc immobilier dont les caractéristiques correspondent à un dispositif de défiscalisation. Comme toute SCPI, la société de gestion entretient son parc immobilier et s’occupe de la gestion locative.

La SCPI fiscale se différencie cependant des fonds de rendement et de capitalisation en ce qu’elle permet de profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière particulièrement intéressant pour les contribuables situés dans les tranches d’impôt sur le revenu élevées.

Quelles sont les spécificités liées à l’investissement en SCPI  ? Pourquoi investir en SCPI ? Un tel placement est-il avantageux ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.

Investir avec Ramify

‍

Définition des SCPI fiscales

Agréés par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers), les SCPI fiscales sont des véhicules d’investissement collectant l’argent des particuliers avant de l’investir dans le parc locatif et d’en assurer la gestion.

Ces fonds permettent de profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière et évitent aux actionnaires la nécessité d’acquérir et de gérer des biens immobiliers en direct.

Dans le détail, les SCPI fiscales acquièrent un parc immobilier dont les caractéristiques correspondent à un dispositif de défiscalisation (Pinel, Malraux, Déficit foncier), puis gèrent ces biens jusqu’à la date d’échéance de la défiscalisation (9 à 12 ans, selon les exigences du dispositif fiscal).

Les porteurs de parts profitent des avantages fiscaux afférents à ces dispositifs comme s’ils avaient investi en direct.

Les associés bénéficient ainsi

• d’économies d’impôt,
• des dividendes versés périodiquement, constituant la quote-part des loyers,
• et enfin du produit de cession, versé en proportion des parts détenues (lorsque les biens sont revendus à l’issue de la période de location légale).

Ce type de placement en pierre papier s’adresse principalement aux contribuables situés dans les tranches d’impôt sur le revenu élevées et souhaitant défiscaliser. Les SCPI fiscales sont commercialisées par les banques et les réseaux de gestion de patrimoine, souvent lors des derniers mois de l’année.

Découvrez notre article pour tout savoir sur la fiscalité des SCPI.

‍

Quels sont les différents types de SCPI fiscales ?

L’essentiel sur les SCPI Pinel

La loi Pinel permet, depuis 2014, aux contribuables français d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Ce dispositif vise à soulager le marché de l’immobilier toujours plus tendu dans certaines villes avec peu de logements disponibles, notamment des logements sociaux.

Les SCPI Pinel permettent ainsi au contribuable de placer et de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement direct en loi Pinel. Il doit cependant pour cela respecter certaines conditions :

• La SCPI doit louer les biens dans lesquels elle a investi au moins 6 ans et jusqu’à 12 ans tout en respectant les plafonds de loyer selon la localisation des biens,
• Les immeubles neufs ou rénovés doivent répondre aux normes environnementales et aux conformités RT 2012 et BBC,
• L’investisseur doit être résident fiscal français durant toute la période de défiscalisation (dans le cas contraire, il devra restituer l’avantage fiscal obtenu),
• Un plafond de 300 000 € par an d’investissement ne doit pas être dépassé.

En plus des recettes locatives, les porteurs de parts bénéficient d’une réduction d’impôt qui dépend de la durée de détention des biens. Ainsi, une durée de détention de 6 ans donne droit à une réduction d’impôt de 12 %, une durée de 9 ans donne droit à une réduction d’impôt de 18 %.

Enfin, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans, dans la limite d’un plafond de 63 000 €. À l’issue de la période d’avantage fiscal, la société de gestion liquide le parc immobilier afin de restituer aux investisseurs le capital investi avec une potentielle plus-value.

‍

L’essentiel sur les SCPI Malraux

La loi Malraux encourage la préservation des centres historiques et la rénovation d’immeubles anciens de centre-ville dans des zones sélectionnées par l’État. La SCPI Malraux est ainsi un placement en pierre papier qui permet de défiscaliser grâce à des travaux entrepris sur des immeubles d’habitation à rénover.

Ainsi, c’est grâce au montant des travaux effectués que l’investisseur obtient une réduction d’impôt. La réduction d’impôt dépend de la zone d’implantation des biens. Elle atteint ainsi

• 30 % du montant des travaux pour les secteurs sauvegardés ou les QAD (Quartier Ancien Dégradé),
• et 22 % du montant des travaux pour les biens sectorisés en PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).

En tenant compte du prix d’acquisition des biens, cela revient à une réduction d’impôts de l’ordre de 18 % du montant total investi. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 100 000 € d’assiette de travaux éligible (soit 30 000 € de réduction d’impôt au maximum) et est octroyée en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans dans la première année après la fin des travaux.

En totalité, le porteur de parts de SCPI Malraux doit alors s’engager sur une durée d’investissement d’environ 15 ans.

• En effet, la période de collecte et de réalisation des travaux dure environ 4 ans.
• La période de location légale, nécessaire pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, dure quant à elle 9 ans.
• Mettre en vente le parc immobilier et liquider la SCPI peuvent enfin durer entre 2 et 5 ans.

En plus de la réduction d’impôt et des dividendes versés périodiquement par le fonds (constituant la quote-part des loyers récoltés), l’investisseur récupère son capital lors de la revente du parc immobilier et peut espérer une potentielle plus-value.

‍

SCPI déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers en mauvais état, nécessitant des travaux de rénovations et de restauration. De tels travaux génèrent ensuite des charges qui sont imputées aux revenus fonciers de l’investisseur. L’investisseur peut ainsi réduire ses bénéfices fonciers et ses revenus imposables, et réaliser une économie d’impôt intéressante.

En règle générale, les dépenses de travaux représentent entre 40 % et 60 % de l’investissement total. Cette somme est imputée en tant que déficit foncier pour l’investisseur et est étalée sur une période allant de 1 à 3 ans en fonction de la SCPI. Pour profiter de la déduction fiscale, l’investisseur doit conserver ses parts au moins trois ans après la dernière année de défiscalisation.

Le déficit foncier est souvent utilisé pour réduire les revenus immobiliers importants. En effet, le dispositif permet au contribuable de déduire le montant de ses travaux de ses revenus fonciers sans plafond, il peut ensuite les déduire de son revenu global dans une certaine limite. Les charges foncières peuvent ainsi être utilisées pour réduire le revenu imposable dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le déficit foncier est reportable pendant 10 ans.

La période de collecte et de réalisation des travaux dure environ 3 ans. La SCPI de déficit foncier met ensuite en location le parc immobilier pour une durée d’environ 10 ans. Durant cette période, l’investisseur encaisse alors des dividendes correspondant à la quote-part des loyers perçus.

En plus du déficit foncier généré les premières années et de ces dividendes, l’investisseur récupère son capital à l’issue de la période de défiscalisation, lorsque les biens sont revendus.

Je prends un rendez-vous téléphonique ou visio avec un expert en Immobilier

‍

Quelle est la fiscalité des SCPI fiscales ?

Fiscalité des SCPI Pinel

Les porteurs de parts de SCPI Pinel bénéficient d’une réduction d’impôt

• de 12 % pour une durée de détention de 6 ans,
• de 18 % pour une durée de détention de 9 ans,
• et de 21 % pour un engagement locatif de 12 ans.

La réduction d’impôts est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € actuellement).

‍

Fiscalité des SCPI Malraux

En règle générale, les porteurs de parts de SCPI Malraux obtiennent une réduction d’impôts de l’ordre de 18 % du montant total investi.

Le plafonnement des niches fiscales n’est pas concerné par le dispositif Malraux. Cela permet à des investisseurs dans des tranches marginales d’imposition élevées de bénéficier de réduction d’impôt supplémentaire.

‍

Fiscalité des SCPI Déficit foncier

La SCPI Déficit foncier permet au porteur de parts de générer des charges imputables à son revenu imposable. Ces charges représentent entre 40 % et 60 % de l’investissement total. Le plafonnement des niches fiscales n’est pas concerné par le dispositif Déficit foncier.

‍

Fiscalité des dividendes

Comme pour une SCPI de rendement, les dividendes perçus par les porteurs de parts de SCPI fiscales sont imposés à l’impôt sur les revenus auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

‍

Quels sont les avantages des SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales sont un excellent moyen d’obtenir un avantage fiscal de manière accessible sans les contraintes liées à la détention d’immeubles en direct. En effet, la plupart des SCPI fiscales présentent des tickets d’entrée peu élevés.

Plus accessibles que l’achat d’un bien en direct, les SCPI fiscales sont également plus flexibles. Il est possible de calibrer la défiscalisation souhaitée avec le nombre de parts acquises. Certains dispositifs ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales et permettent au contribuable de réaliser des économies d’impôt conséquentes.

En plus de la gestion locative, le fonds s’occupe de la gestion administrative et diminue ainsi le risque de requalification de la défiscalisation par rapport à l’achat d’un immeuble en direct.

‍

Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?

Comme toute SCPI, les SCPI fiscales sont des fonds comportant des frais à prendre en compte. Les revenus et le capital ne sont pas garantis et il n’est pas possible de jouir des biens à l’issue de la défiscalisation, ces derniers étant revendus.

Quand bien même la défiscalisation reste très avantageuse, les rendements des SCPI fiscales sont assez modestes. Ils atteignent environ 3 % du prix de la part, ce qui est peu comparé aux taux de plus de 5 % qu’affichent les SCPI de rendement.

De plus, il faut bien souvent attendre une période de l’ordre de 3 ans, à l’issue de la période de collecte et de réalisation des travaux, pour recevoir des dividendes. Plus globalement, les parts de SCPI fiscales nécessitent bien souvent une durée minimale de détention pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

S’il existe une chance de plus-value potentielle lors de la revente des biens à l’issue de la période de défiscalisation, la revalorisation des parts est le plus souvent faible.

Ainsi, les SCPI fiscales permettent de profiter d’un dispositif de défiscalisation particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter un conseiller Ramify.