L’immobilier constitue une classe d’actifs pouvant offrir un couple risque/rendement attractif. La pierre-papier, accessible aux investisseurs particuliers via les SCPI, se distingue par des revenus locatifs stables et des perspectives de valorisation favorables sur un horizon d’investissement moyen à long terme.
Chez Ramify, nous intégrons les SCPI dans les portefeuilles de nos clients afin de leur proposer des stratégies adaptées à leurs objectifs d’investissement, tout en maximisant la création de valeur. Dans cette démarche, nous avons développé le Ramify SCPI Index (RSCPI), un outil d’évaluation de la performance des SCPI, conçu pour alimenter nos algorithmes quantitatifs et optimiser nos allocations.
Dans cet article, nous proposons une analyse des performances des SCPI à capital variable au troisième trimestre 2025, à travers les données consolidées de l’indice RSCPI.
En résumé :
- Performance globale : 1.15%
- Secteurs diversifié et logistique en tête, grâce à des taux de distribution élevés et une meilleure capacité à sécuriser des baux attractifs.
- Collecte nette en hausse de 38% sur un an, confirmant l’accélération observée depuis le début de l’année. la collecte reste très concentrée : les plus fortes progressions proviennent du segment diversifié.
- Contexte immobilier européen en reprise mais encore en dessous de son rythme historique, avec une dynamique très hétérogène selon les pays et les secteurs. Malgré cela, l’environnement macro, marqué par une stabilisation des taux et une inflation maîtrisée, apporte davantage de visibilité aux investisseurs. Dans ce cadre, le marché français des SCPI bénéficie d’un regain d’intérêt, porté par la normalisation progressive du cycle immobilier.
Le marché des SCPI à capital variable – T3 2025 : confirmation de la reprise
Au troisième trimestre 2025, la performance globale des SCPI à capital variable atteint 1.15%, confirmant la dynamique de reprise amorcée au trimestre précédent et signant l’un des meilleurs résultats depuis 2023 (T3 2023 : –1,86 % | T3 2024 : –0,43 %).
Cette progression s’appuie sur une revalorisation moyenne désormais positive (+0,04%), qui prolonge la stabilisation observée au T2 2025, ainsi que sur des loyers distribués solides (+1,11%). Le retour durable en territoire positif suggère que le marché retrouve un point d’équilibre, avec des prix de parts désormais globalement alignés sur les valeurs d’expertise, offrant un environnement d’investissement de plus en plus lisible pour la fin d’année 2025.
Trois SCPI ont revalorisé leur prix de part ce trimestre :
- NCap Régions : revalorisation de 1.79%, portant le prix de la part de 670€ à 682€
- Coeur d’Europe : revalorisation de 0.99%, portant le prix de la part de 202€ à 204€
- Iroko Zen : revalorisation de 0.99%, portant le prix de la part de 202€ à 204€
Les loyers distribués poursuivent une trajectoire régulière, portés par un taux trimestriel de +1,11%, quasiment équivalent à la moyenne glissante sur un an de 1,10%.
Analyse sectorielle : les SCPI diversifiées confirment leur leadership dans un marché en stabilisation
Au troisième trimestre, les écarts de performance entre secteurs restent modérés, mais plusieurs dynamiques se distinguent. Le segment diversifié domine clairement, tiré par la forte revalorisation de NCAP Régions (+1,8 %), ce qui améliore nettement la contribution du secteur à la performance globale. La logistique confirme également sa solidité, soutenue par des loyers distribués parmi les plus élevés du marché. Les secteurs bureaux, santé et hôtels demeurent stables, leur performance reposant presque exclusivement sur le rendement locatif en l’absence de revalorisation. Le résidentiel reste le segment le plus en retrait : l’absence de revalorisation et des loyers plus faibles continuent de peser, dans un contexte marqué par des charges croissantes et une réglementation locative toujours plus exigeante.
Le graphique ci-dessous met en évidence un écart croissant entre les secteurs depuis début 2024. Les SCPI diversifiées affichent la progression cumulée la plus élevée, traduisant l’effet combiné d’une meilleure tenue des loyers et de revalorisations plus dynamiques, suivies de près par la logistique, qui maintient une trajectoire ascendante régulière. Les secteurs commerces et hôtels montrent également une progression continue, quoique plus modérée. À l’inverse, les bureaux et la santé restent nettement en retrait : leur chute marquée en début d’année 2025 n’est que partiellement compensée par la suite. Le résidentiel progresse de manière lente mais stable, reflétant un comportement plus défensif. L’indice global RSCPI reflète ces dynamiques contrastées mais son évolution est fortement influencée par le secteur des bureaux, qui représente une part majoritaire de la capitalisation (environ 63 %), ce qui atténue partiellement la progression de l’ensemble du marché par rapport aux secteurs les plus performants.
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Collecte nette : +39 % sur un an, forte domination du diversifié
La collecte nette s’établit à 1,1 Md€ au T3 2025, enregistrant une hausse de +39,2 % par rapport aux 0,79 Md€ du troisième trimestre 2024. Cette dynamique confirme le regain d’intérêt observé depuis le début de l’année, dans un marché toujours sélectif mais désormais plus lisible pour les investisseurs.
L’activité reste toutefois fortement polarisée autour du segment diversifié, qui concentre une nouvelle fois l’essentiel des souscriptions. Quatre SCPI franchissent le seuil des 100 M€ sur le trimestre, témoignant de la vigueur de cette catégorie :
- Transitions Europe (Diversifié) : 135 M€
- Iroko Zen (Diversifié) : 131 M€
- Corum Origin (Diversifié) : 127 M€
- Comète (Diversifié) : 104 M€
Avec 948 M€ collectés, soit 83.9 % de la collecte du trimestre pour seulement 26.1 % de la capitalisation, le secteur diversifié s’impose nettement comme le principal moteur du marché. Dans un environnement où les investisseurs privilégient la prudence, ces SCPI continuent d’offrir une combinaison recherchée : diversification sectorielle, exposition européenne graduelle, et allocation plus flexible face aux cycles immobiliers.
Le segment des bureaux, longtemps sous pression, montre pour sa part des signes d’apaisement. Il représente 6.46 % de la collecte trimestrielle (73 M€), confirmant un léger redressement entamé plus tôt dans l’année. Si les valeurs d’expertise demeurent encore en phase d’ajustement, l’amélioration de la visibilité sur les marchés locatifs et la perception de points d’entrée plus attractifs contribuent à réactiver progressivement la demande.
Les autres secteurs affichent des volumes plus contenus — commerces (6 M€), logistique (38 M€), santé (39 M€), résidentiel (21 M€) et hôtellerie (5 M€). Leur progression modérée reflète un marché où la sélection des thématiques et des véhicules demeure rigoureuse, chaque segment évoluant selon ses propres moteurs : repricing logistique, résilience des actifs de santé, retour graduel des commerces, ou encore repositionnement stratégique de l’hospitality.
Contexte immobilier européen – T3 2025 : reprise progressive, mais encore en retrait des standards historiques
L’activité immobilière européenne poursuit son redressement : les investissements atteignent 48,4 Md€ au T3 2025, en hausse d’environ 12 % sur un an, et enregistrent leur meilleur niveau depuis le T3 2022. Sur douze mois glissants, les volumes s’élèvent à 226 Md€, soit +19 % par rapport à l’an dernier, tout en demeurant environ 25 % sous la moyenne décennale observée sur les troisièmes trimestres.
Cette reprise reste toutefois très contrastée selon les marchés :
- Espagne et Suède affichent parmi les plus fortes progressions, portées par le dynamisme des segments résidentiel, logistique et hôtelier.
- Allemagne et Pays-Bas enregistrent une croissance plus mesurée, mais bénéficient d’un retour notable des investisseurs institutionnels.
- France, Italie et Royaume-Uni connaissent un trimestre plus faible, avec des volumes en retrait ; toutefois, un pipeline conséquent de transactions attendues en T4 suggère une reprise plus nette en fin d’année.
En France, les volumes reculent de 27 % au T3 2025 après deux trimestres de reprise, dans un environnement rendu plus incertain par les tensions politiques récentes et la dégradation de la note souveraine. Cette visibilité réduite a accru la prudence des investisseurs et nourri des anticipations de hausse de la prime de risque immobilière.
À l’échelle européenne, le marché entre dans une phase de normalisation post-choc de taux : les volumes repartent, mais les capitaux restent très sélectifs, privilégiant les actifs prime et les stratégies offrant une lecture claire et durable du rendement.
Taux et inflation : un environnement plus lisible pour les véhicules de rendement
Sur le plan macroéconomique, la Banque centrale européenne conserve une politique monétaire stable, avec le taux de dépôt inchangé à 2,00 % depuis l’été.
Après plusieurs baisses successives depuis 2024, l’institution adopte désormais une approche attentiste, la trajectoire des prix s’étant rapprochée de l’objectif :
- Inflation zone euro : 2,2 % en septembre, 2,1 % en octobre 2025
Implications pour les SCPI
Le troisième trimestre s’inscrit dans la continuité du mouvement de normalisation amorcé au premier semestre : la collecte des SCPI maintient sa progression, les flux de rachats des sociétés civiles et des OPCI tendent vers un point d’équilibre, et les performances affichent une amélioration graduelle par rapport aux périodes précédentes. Ce retour à davantage de stabilité reflète l’effet combiné d’une détente des conditions financières et d’un environnement macro plus lisible pour les véhicules de rendement.
Cependant, cette dynamique s’accompagne encore de tensions persistantes sur certaines composantes du marché. Les valorisations demeurent sous pression et la liquidité reste contrastée selon les typologies d’actifs, avec un segment des bureaux qui continue de concentrer l’essentiel des ajustements. Dans un climat politique français toujours incertain, les acteurs du secteur adoptent une posture prudente et restent attentifs aux éventuels effets de ce manque de visibilité sur le rythme des transactions et les arbitrages au cours des prochains mois.
Dans ce contexte désormais plus équilibré, bien que toujours sélectif, plusieurs tendances structurantes se dessinent :
- la stabilisation du coût de la dette atténue le risque d’un nouveau cycle de dépréciations massives des actifs ;
- un environnement d’inflation et de taux directeurs de la Banque centrale européenne plus lisible, marqué par un reflux de l’inflation et par la perspective d’une détente graduelle de la politique monétaire, offre une meilleure visibilité aux investisseurs et soutient la reprise progressive de la collecte des SCPI ;
- les stratégies fondées sur une diversification sectorielle et géographique solide demeurent parmi les mieux positionnées pour capter les flux d’épargne tout en limitant l’exposition aux ajustements de valorisation.
sources:
