Pourquoi ces SCPI figurent-elles dans notre top 10 ?
Pour ce premier tableau, nous avons retenu le critère du taux de distribution 2025.
De plus, nous avons également appliqué ces critères de séléction :
- Uniquement des sociétés à capital variable
- Une date de aréation antérieure à 2025
- Une capitalisation minimale de 70 millions d’euros
- Aucune baisse de prix de la part sur les 5 dernières années
Nous évoquerons les autres éléments à vérifier avant de souscrire dans la section dédiée.
Ce top 10 a été construit à partir des 20 SCPI de nos 10 sous-catégories :
- SCPI de rendement
- SCPI européennes
- SCPI diversifiées
- SCPI de bureaux
- SCPI de commerces
- SCPI résidentielles
- SCPI de logistique et de locaux professionnels
- SCPI de santé
- SCPI ISR (Investissement Socialement Responsable)
- SCPI en démembrement
Lire aussi :Comment analyser une SCPI : les indicateurs à évaluer pour comprendre sa performance
Les 3 meilleures SCPI de rendement (selon leur taux de distribution) en 2025
Lire aussi : Tout savoir sur l'investissement par SCPI de rendement
SCPI WEMO ONE
La SCPI WEMO ONE est une SCPI de rendement et européenne lancée en avril 2024 par Wemo Real Estate Investment Management.
Cette jeune SCPI diversifiée investit (pour l’instant) principalement dans les commerces de périphérie (retail parks) en Europe :
- Italie (46,1%)
- Espagne (29,4%)
- France (20,9%)
- Irlande (3,6%)
Son patrimoine immobilier est composé de 33 actifs au 31 mars 2026 :
- Commerces (66,7%)
- Activités (18,4%)
- Industriel (6,6%)
- Bureau (5,2%)
- Éducation (3,1%)
La SCPI se concentre sur des actifs inférieurs à 5 millions d'euros, qui sont peu liquides pour les grandes foncières.
Caractéristiques de la SCPI WEMO ONE
- Taux de distribution 2025 : 15,27%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 15,27% (pas de revalorisation de prix sur l'année)
- TRI : objectif de 7,5% sur 8 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 11%
- Prix de souscription d'une part : 210 euros (depuis le 01/04/2026, contre 200 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 189 euros (depuis le 01/04/2026)
- Valeur de reconstitution : 218,5 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 121,9 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Non (classification SFDR Article 6)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décote de 23% sur 5 ans à 44% sur 20 ans
À noter que le taux de distribution élevé de 15,27% en 2025 est lié au faible nombre de parts de SCPI en pleine jouissance sur l'exercice. La société de gestion communique sur un objectif de taux de distribution à long terme de 7% (non garanti).
SCPI Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic est une SCPI de rendement opportuniste lancée en décembre 2023 par Sofidy et qui investit en priorité sur le segment du commerce.
Cette SCPI investit dans l'immobilier d'entreprise en France et en Europe, voici sa répartition géographique au 31 mars 2026 :
- Pays-Bas (36,2%)
- Régions françaises (32,6%)
- Région parisienne (19,9%)
- Espagne (10,4%)
- Paris (0,9%)
Son patrimoine est composé de 32 immeubles au 31 mars 2026, pour une valeur de marché de 166 millions d'euros, répartis dans les secteurs suivants :
- Galeries et centres commerciaux (33,1%)
- Moyennes surfaces commerciales de périphérie (32,3%)
- Commerces de centre-ville (27,2%)
- Bureaux (5,7%)
- Activité (1,7%)
Caractéristiques de la SCPI Sofidynamic
- Taux de distribution 2025 : 9,04%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 14,04% (TD 9,04% + revalorisation du prix de part +5%)
- TRI : objectif de 7% sur 8 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 97,7% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 2%
- Frais de gestion annuels : 12%
- Frais de retrait : 5% HT (si retrait dans les 8 premières années)
- Valeur de souscription d'une part : 315 euros (depuis le 03/01/2025, contre 300 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 308,7 euros
- Valeur de reconstitution : 336,75 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 212 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui, label ISR Immobilier (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui, décotes de 26,25% sur 5 ans, 41% sur 10 ans et 50% sur 15 ans
À noter que la société de gestion communique un objectif cible de 7% sur 8 ans (non garanti).
Lire aussi : SCPI Sofidynamic : Avis, analyse et présentation
SCPI COMETE
La SCPI COMETE est une SCPI de rendement lancée en septembre 2023 par Alderan.
Cette SCPI investit exclusivement hors de France :
- Royaume-Uni (43,3%)
- Canada (16,2%)
- Espagne (15,2%)
- Italie (9,1%)
- Pays-Bas (7,8%)
- Pologne (5,7%)
- Irlande (2,7%)
Son patrimoine est diversifié dans plusieurs secteurs :
- Logistique & Activités (30,7%)
- Commerce (25,1%)
- Bureau (12,7%)
- Hôtellerie (11,7%)
- Mixte (10,3%)
- Loisirs (8%)
- Éducation (1,5%)
La SCPI compte 94 locataires et 99 baux avec un WALT de 10,6 ans.
Caractéristiques de la SCPI COMETE
- Taux de distribution 2025 : 9%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 9%
- TRI : objectif de 6,5% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 99,5% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 11%
- Valeur de souscription d'une part : 250 euros
- Valeur de retrait d'une part : 225 euros au 31/03/2026
- Valeur de reconstitution : 253,83 euros par part au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 652 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décotes de 12,5% sur 3 ans à 44% sur 20 ans
À noter que la société de gestion communique un objectif de distribution de 6% et un objectif de Taux de Rendement Interne à long terme de 6,5% nets de frais de gestion.
Lire aussi : SCPI Comète : Avis, analyse et présentation
Les meilleures SCPI européennes (en partie ou totalement investies hors de France)
Nous n’avons retenu que des SCPI européennes détenant au moins 50% de leur patrimoine hors de France.
À noter que les revenus issus des actifs étrangers peuvent bénéficier des conventions fiscales bilatérales, et sont exonérés des prélèvements sociaux français de 17,2%.
SCPI WEMO ONE
La SCPI WEMO ONE est une SCPI de rendement et européenne lancée en avril 2024 par Wemo Real Estate Investment Management.
Cette jeune SCPI diversifiée investit (pour l’instant) principalement dans les commerces de périphérie (retail parks) en Europe :
- Italie (46,1%)
- Espagne (29,4%)
- France (20,9%)
- Irlande (3,6%)
Son patrimoine est composé de 33 actifs au 31 mars 2026 :
- Commerces (66,7%)
- Activités (18,4%)
- Industriel (6,6%)
- Bureau (5,2%)
- Éducation (3,1%)
La SCPI se concentre sur des actifs inférieurs à 5 millions d'euros, qui sont peu liquides pour les grandes foncières.
Caractéristiques de la SCPI WEMO ONE
- Taux de distribution 2025 : 15,27%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 15,27% (pas de revalorisation de prix sur l'année)
- TRI : objectif de 7,5% sur 8 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 11%
- Valeur de souscription d'une part : 210 euros (depuis le 01/04/2026, contre 200 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 189 euros (depuis le 01/04/2026)
- Valeur de reconstitution : 218,5 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 121,9 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Non (classification SFDR Article 6)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décote de 23% sur 5 ans à 44% sur 20 ans
À noter que le taux de distribution élevé de 15,27% en 2025 est lié au faible nombre de parts en pleine jouissance sur l'exercice. La société de gestion communique sur un objectif de rendement à long terme de 7% (non garanti).
SCPI COMETE
La SCPI COMETE est une SCPI de rendement lancée en septembre 2023 par Alderan.
Cette SCPI investit exclusivement hors de France :
- Royaume-Uni (43,3%)
- Canada (16,2%)
- Espagne (15,2%)
- Italie (9,1%)
- Pays-Bas (7,8%)
- Pologne (5,7%)
- Irlande (2,7%)
Son patrimoine est diversifié dans plusieurs secteurs :
- Logistique & Activités (30,7%)
- Commerce (25,1%)
- Bureau (12,7%)
- Hôtellerie (11,7%)
- Mixte (10,3%)
- Loisirs (8%)
- Éducation (1,5%)
La SCPI compte 72 locataires et 77 baux avec un WALT de 10 ans.
Caractéristiques de la SCPI COMETE
- Taux de distribution 2025 : 9%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 9%
- TRI : objectif de 6,5% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 99,5% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 11%
- Valeur de souscription d'une part : 250 euros
- Valeur de retrait d'une part : 225 euros au 31/03/2026
- Valeur de reconstitution : 253,83 euros par part au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 652 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décotes de 12,5% sur 3 ans à 44% sur 20 ans
À noter que la société de gestion communique un objectif de distribution de 6% et un objectif de Taux de Rendement Interne à long terme de 6,5% nets de frais de gestion.
Lire aussi : SCPI Comète : Avis, analyse et présentation
SCPI EdR Europa
La SCPI EdR Europa est une SCPI européenne et diversifiée lancée en avril 2024 par Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (EdR REIM).
Cette SCPI investit dans différents pays d’Europe :
- Pays-Bas (43%)
- Allemagne (42%)
- Royaume-Uni (8%)
- France (7%)
Son patrimoine compte 11 immeubles pour 62 857 m² au 31 décembre 2025, avec une durée moyenne pondérée des baux (WALT) de 13,6 ans.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Commerce (36%)
- Locaux d'activité (29%)
- Logistique (21%)
- Hôtel (8%)
- Bureaux (6%)
À noter que la SCPI ne compte que 10 locataires, ce qui représente une concentration locative importante.
Caractéristiques de la SCPI EdR Europa
- Taux de distribution 2025 : 8,75%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 8,75% (pas de plus-value sur le prix de la part)
- TRI : objectif de 6% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/12/2025
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10,5%
- Valeur de souscription d'une part : 200 euros (nominal 100 euros + prime d'émission 100 euros)
- Valeur de retrait d'une part : 180 euros
- Valeur de reconstitution : 220,66 euros au 31/12/2025 (en hausse de 4,68% sur l'année)
- Capital : variable
- Capitalisation : 72,4 millions d'euros au 31/12/2025
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
À noter que l'objectif de distribution à long terme communiqué est de 6% nets de frais de gestion (non garanti).
Lire aussi : SCPI Edmond de Rothschild Europa : Avis, analyse et présentation
Les meilleures SCPI diversifiées (selon leur taux de distribution)
Nous n’avons retenu que des SCPI diversifiées dont le principal secteur d’investissement ne dépasse pas 50% de leur patrimoine.
SCPI COMETE
La SCPI COMETE est une SCPI de rendement lancée en septembre 2023 par Alderan.
Cette SCPI investit exclusivement hors de France :
- Royaume-Uni (43,3%)
- Canada (16,2%)
- Espagne (15,2%)
- Italie (9,1%)
- Pays-Bas (7,8%)
- Pologne (5,7%)
- Irlande (2,7%)
Son patrimoine est diversifié dans plusieurs secteurs :
- Logistique & Activités (30,7%)
- Commerce (25,1%)
- Bureau (12,7%)
- Hôtellerie (11,7%)
- Mixte (10,3%)
- Loisirs (8%)
- Éducation (1,5%)
La SCPI compte 72 locataires et 77 baux avec un WALT de 10 ans.
Caractéristiques de la SCPI COMETE
- Taux de distribution 2025 : 9%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 9%
- TRI : objectif de 6,5% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 99,5% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 11%
- Valeur de souscription d'une part : 250 euros
- Valeur de retrait d'une part : 225 euros au 31/03/2026
- Valeur de reconstitution : 253,83 euros par part au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 652 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décotes de 12,5% sur 3 ans à 44% sur 20 ans
À noter que la société de gestion communique un objectif de distribution de 6% et un objectif de Taux de Rendement Interne à long terme de 6,5% nets de frais de gestion.
Lire aussi : SCPI Comète : Avis, analyse et présentation
SCPI EdR Europa
La SCPI EdR Europa est une SCPI européenne et diversifiée lancée en avril 2024 par Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (EdR REIM).
Cette SCPI investit dans différents pays d’Europe :
- Pays-Bas (43%)
- Allemagne (42%)
- Royaume-Uni (8%)
- France (7%)
Son patrimoine compte 11 immeubles pour 62 857 m² au 31 décembre 2025, avec une durée moyenne pondérée des baux (WALT) de 13,6 ans.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Commerce (36%)
- Locaux d'activité (29%)
- Logistique (21%)
- Hôtel (8%)
- Bureaux (6%)
À noter que la SCPI ne compte que 10 locataires, ce qui représente une concentration locative importante.
Caractéristiques de la SCPI EdR Europa
- Taux de distribution 2025 : 8,75%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 8,75% (prix de part stable sur l'année)
- TRI : objectif de 6% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/12/2025
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10,5%
- Valeur de souscription d'une part : 200 euros (nominal 100 euros + prime d'émission 100 euros)
- Valeur de retrait d'une part : 180 euros
- Valeur de reconstitution : 220,66 euros au 31/12/2025 (en hausse de 4,68% sur l'année)
- Capital : variable
- Capitalisation : 72,4 millions d'euros au 31/12/2025
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
À noter que l'objectif de distribution à long terme communiqué est de 6% nets de frais de gestion (non garanti).
Lire aussi : SCPI Edmond de Rothschild Europa : Avis, analyse et présentation
SCPI Transitions Europe
La SCPI Transitions Europe est une SCPI diversifiée et ISR lancée en janvier 2023 par Arkéa Real Estate Investment Management (Arkéa REIM) (société de gestion du groupe Crédit Mutuel Arkéa).
Cette SCPI investit dans 7 pays de l'Union européenne :
- Espagne (34%)
- Allemagne (20%)
- Pays-Bas (14%)
- Italie (12%)
- Irlande (10%)
- Pologne (7%)
- Belgique (3%)
Elle possède un parc immobilier de 56 actifs diversifiés :
- Bureaux (35%)
- Commerce (25%)
- Logistique (15%)
- Life science (11%)
- Hospitalité (6%)
- Locaux d'activité (5%)
- Éducation (3%)
Caractéristiques de la SCPI Transitions Europe
- Taux de distribution 2025 : 7,6%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 8,6% (TD 7,6% + revalorisation du prix de part +1%)
- TRI : objectif de 6% (durée non précisée)
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 98,5% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 202 euros (depuis le 1er décembre 2025, contre 200 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 181,8 euros
- Valeur de reconstitution : 208,71 euros au 31/03/2026
- Capital : variable
- Capitalisation : 1,25 milliard au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Transitions Europe : Avis, analyse et présentation
Les meilleures SCPI à prépondérance de bureaux (selon leur taux de distribution)
Nous avons sélectionné uniquement les Sociétés Civiles de Placement Immobilier à capital variable ayant un patrimoine composé d’au moins 60% de bureaux.
À noter que la SCPI ELIALYS figure dans cette sélection avec 59,81% de bureaux.
SCPI ELIALYS
La SCPI ELIALYS est une SCPI de bureaux lancée en 2019 par Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM).
Cette SCPI investit exclusivement dans la péninsule ibérique (Espagne et Portugal), voici sa répartition par ville :
- Barcelone (21,39%)
- Saragosse (13%)
- Roses (12,72%)
- Madrid (10,31%)
- Valladolid (6,56%)
- Autres villes (36%)
Son patrimoine compte 20 immeubles pour 67 047 m² au 31 mars 2026, loués à 54 locataires.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Bureaux (59,81%)
- Logistique (13,36%)
- Médical (9,16%)
- Hôtellerie (6,69%)
- Commerces (6,56%)
- Éducation (4,42%)
À noter que la SCPI a procédé à une division du prix de la part par 5 au 1er janvier 2025, le prix d’une part est ainsi passé de 1 000 euros à 200 euros.
Enfin, nous observons que les 5 premiers locataires concentrent 60% des revenus locatifs, ce qui représente une certaine concentration des risques.
Caractéristiques de la SCPI ELIALYS
- Taux de distribution 2025 : 5,62%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 7,62% (TD 5,62% + revalorisation du prix de part +2%)
- TRI sur 5 ans : 4,72%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 98,74% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 11,4% TTI
- Frais de gestion annuels : 12% TTI
- Valeur de souscription d'une part : 204 euros (revalorisée le 1er décembre 2025, contre 200 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 180,74 euros
- Valeur de reconstitution : 218,8 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 122 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
SCPI Épargne Pierre
La SCPI Épargne Pierre est une SCPI de bureaux lancée en 2013 par Atland Voisin.
Cette SCPI investit en France métropolitaine et marginalement en Union européenne, voici sa répartition géographique au 31 mars 2026 :
- Paris / Île-de-France (27,06%)
- Nord-Ouest (17,39%)
- Sud-Ouest (16,21%)
- Nord-Est (13,7%)
- Sud-Est (12,95%)
- Nord (12,69%)
Son patrimoine compte 414 immeubles et 1 020 baux, ce qui en fait l'une des SCPI les plus diversifiées du marché.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Bureaux (46,88%)
- Commerces (28,95%)
- Tourisme-hôtel (10,14%)
- Activités / Entrepôts (8,28%)
- Santé / Éducation (5,59%)
- Résidentiel / Alternatif (0,16%)
Caractéristiques de la SCPI Épargne Pierre
- Taux de distribution 2025 : 5,28%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,28%
- TRI sur 10 ans : 5,03%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 94,41% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 208 euros (stable depuis 2021)
- Valeur de retrait d'une part : 187,20 euros
- Valeur de reconstitution : 207,22 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 2,811 milliards d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Épargne Pierre : Avis, analyse et présentation
SCPI Aestiam Horizon
La SCPI Aestiam Horizon (anciennement Aestiam Placement Pierre) est une SCPI de bureaux lancée en 1986 par Aestiam.
Cette SCPI investit principalement en France avec une exposition mineure en Europe :
- Île-de-France (29%)
- Paris (21%)
- Sud-Est (12%)
- Sud-Ouest (12%)
- Europe (12%)
- Nord-Ouest (8%)
- Nord (5%)
- Nord-Est (1%)
Cette SCPI possède 146 biens immobiliers et 217 locataires au 31 mars 2026. Voici la composition de son parc :
- Bureaux (76%)
- Commerces (16%)
- Hôtels (4%)
- Locaux d'enseignement (2%)
- Locaux d'activité (2%)
Caractéristiques de la SCPI Aestiam Horizon
- Taux de distribution 2025 : 5,1%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,1%
- TRI sur 20 ans : 8,63%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 88,65% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 9,5%
- Valeur de souscription d'une part : 350 euros
- Valeur de retrait d'une part : 315 euros
- Valeur de reconstitution : 347,63 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 380 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
Les meilleures SCPI de commerce (selon leur taux de distribution)
Nous avons sélectionné uniquement les SCPI à capital variable ayant un patrimoine composé à plus de 60% de commerces.
SCPI Urban Cœur Commerce
La SCPI Urban Cœur Commerce est une SCPI de commerce lancée en 2018 par Urban Premium.
Cette SCPI investit dans des centres-villes de métropoles régionales :
- Régions françaises (86%)
- Île-de-France (14%)
Elle possède 123 actifs commerciaux en pied d'immeuble pour 33 200 m² au 31 mars 2026, loués à 104 locataires dont 78% d'enseignes nationales.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Alimentation et restauration (34%)
- Opportunités / tendances (27%)
- Santé / sport / bien-être (26%)
- Services de proximité (13%)
Caractéristiques de la SCPI Urban Cœur Commerce
- Taux de distribution 2025 : 5,3%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 6,3% (TD 5,3% + revalorisation du prix de part +1%)
- TRI sur 5 ans : 5,30 %
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 91,95% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 11,83%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 303 euros (depuis le 30 décembre 2025, contre 300 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 267,15 euros
- Valeur de reconstitution : 322,86 euros au 31/03/2026
- Capital : variable, plafond statutaire de 166 255 700 euros
- Capitalisation : 92,36 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Urban Cœur Commerce : Avis, analyse et présentation
SCPI Sofiboutique
La SCPI Sofiboutique est une SCPI de commerce lancée en 2011 par Sofidy.
Cette SCPI investit principalement à :
- Paris (39,1%)
- Lyon (13%)
- Villes de plus de 300 000 habitants (18,2%)
- Autres villes (23%)
- Région parisienne (5%)
- Étranger (1,7%)
Son patrimoine est composé de 117 immeubles et 144 unités locatives pour une valeur de 112,5 millions d'euros au 31 mars 2026, presque exclusivement orienté vers les commerces de centre-ville (99,9%).
Caractéristiques de la SCPI Sofiboutique
- Taux de distribution 2025 : 5,14%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,14%
- TRI sur 5 ans : 5,01%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 97,35% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 320 euros (depuis le 01/06/2022)
- Valeur de retrait d'une part : 288 euros
- Valeur de reconstitution : 309,05 euros au 31/12/2025
- Capital : variable (depuis le 01/06/2022)
- Capitalisation : 105,1 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Non (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui, durées disponibles entre 5 et 20 ans
SCPI Cristal Rente
La SCPI Cristal Rente est une SCPI de commerce lancée en 2011 par Inter Gestion REIM.
Cette SCPI investit majoritairement en :
- France (84,7%)
- Espagne (8,65%)
- Irlande (4,05%)
- Pays-Bas (2,62%)
Elle possède 153 actifs et 204 baux pour 411 508 m² au 31 mars 2026. Son patrimoine est principalement orienté vers les secteurs suivants :
- Commerce alimentaire (48,51%)
- Bricolage et jardinerie (28,23%)
- Restauration (13,27%)
- Autres commerces (9,99%)
Les enseignes locataires incluent Grand Frais, Bricomarché, Aldi, Picard, Burger King et Auchan.
À noter que la durée moyenne pondérée des baux (WALT) est courte à 4,4 ans. Cela expose la SCPI à un risque de renégociation des baux.
Caractéristiques de la SCPI Cristal Rente
- Taux de distribution 2025 : 5%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5%
- TRI sur 10 ans : 5,37%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 98,99% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 12% TTI
- Frais de gestion annuels : 11%
- Valeur de souscription d'une part : 255,68 euros au 31/12/2025
- Valeur de retrait d'une part : 225 euros
- Valeur de reconstitution : 269,32 euros au 31/03/2026
- Capital : variable
- Capitalisation : 683 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Non (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Cristal Rente : Avis, analyse et présentation
La meilleure SCPI résidentielle
SCPI Kyaneos Pierre
La SCPI Kyaneos Pierre est une SCPI résidentielle lancée en 2018 par Kyaneos Asset Management.
Cette SCPI investit exclusivement en France métropolitaine sur 38 départements.
Elle est la seule SCPI de rendement entièrement dédiée à l'immobilier résidentiel sur le marché, avec 89,3% des loyers issus d'habitations et 10,7% provenant de commerces et bureaux complémentaires.
À noter que la société de gestion mène une démarche systématique de rénovation thermique.
Caractéristiques de la SCPI Kyaneos Pierre
- Taux de distribution 2025 : 4,35% (contre 4,96% en 2024)
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,25% (TD 4,35% + revalorisation du prix de part 0,9%)
- TRI sur 5 ans : 4,28%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 88,9% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 11% TTI
- Frais de gestion annuels : 8% TTI
- Valeur de souscription d'une part : 224 euros (depuis le 1er juillet 2025)
- Valeur de retrait d'une part : 199,36 euros
- Valeur de reconstitution : 226,2 euros au 31/03/2026
- Capital : variable
- Capitalisation : 445 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Non
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Kyaneos Pierre : Avis, analyse et présentation
Les meilleures SCPI de logistique et de locaux professionnels (selon leur taux de distribution)
Il n’y a actuellement que ces 3 SCPI qui sont dédiées aux bâtiments de logistique et aux locaux professionnels.
SCPI LOG IN
La SCPI LOG IN est une SCPI logistique lancée en octobre 2022 par THEOREIM.
Cette SCPI investit exclusivement hors de France. Voici sa répartition au 31 mars 2026 :
- Italie (28%)
- Espagne (26%)
- Royaume-Uni (22%)
- Allemagne (12%)
- Pologne (8%)
- Irlande (4%)
Elle possède un patrimoine de 20 immeubles pour 248 949 m² au 31/03/2026, répartis dans les secteurs suivants :
- Locaux d'activité et sites de production (71%)
- Logistique (23%)
- Sciences de la vie (5%)
Caractéristiques de la SCPI LOG IN
- Taux de distribution 2025 : 6,21%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 8,21%
- TRI : objectif de plus de 5% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 255 euros (nominal 150 euros + prime d'émission 105 euros)
- Valeur de retrait d'une part : 229,5 euros
- Valeur de reconstitution : 266,73 euros au 31/03/2026
- Capital : variable, plafond statutaire 600 millions d'euros
- Capitalisation : 240,8 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Log In : Avis, analyse et présentation
SCPI LF Opportunité Immo
La SCPI LF Opportunité Immo est une SCPI logistique lancée en 2012 par La Française Real Estate Managers.
Cette SCPI investit principalement en France et à la marge en Europe :
- Île-de-France (45,07%)
- Régions (39,95%)
- Espagne (5,51%)
- Allemagne (4,52%)
- Pays-Bas (3,11%)
- Royaume-Uni (1,84%)
Elle possède 39 immeubles en direct pour 237 335 m² en exploitation au 31 mars 2026.
Le parc est spécialisé en logistique et locaux d'activité (90,04%) et marginalement en bureaux (9,96%).
Caractéristiques de la SCPI LF Opportunité Immo
- Taux de distribution 2025 : 5,68%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,68% (au-delà de l'objectif initial de 5%)
- TRI sur 5 ans : 4,07%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 95% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 9%
- Frais de gestion annuels : 12%
- Valeur de souscription d'une part : 203 euros
- Valeur de retrait d'une part : 184,73 euros
- Valeur de reconstitution : 214,64 euros au 31/12/2025
- Capital : variable, plafond statutaire 500 millions d'euros
- Capitalisation : 313 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Non (SFDR article 9)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui, décote pouvant atteindre 44% sur 20 ans
À noter que 25 531 parts sont en attente de retrait au 31 mars 2026 (4,7 millions d'euros, soit environ 1,7% de la capitalisation).
Lire aussi : SCPI LF Opportunité Immo : Avis, analyse et présentation
SCPI Activimmo
La SCPI Activimmo est une SCPI logistique lancée en 2019 par Alderan.
Cette SCPI investit principalement en France (77,5% du patrimoine) et en Europe :
- Espagne (13,4%)
- Italie (4,1%)
- Pays-Bas (2,8%)
- Irlande (1%)
- Portugal (0,9%)
- Allemagne (0,3%)
Il s’agit de la première SCPI labellisée ISR entièrement dédiée à la logistique et aux locaux d'activité, son patrimoine se répartit comme suit :
- Entrepôts logistiques (53,2%)
- Locaux d'activité (30,8%)
- Logistique urbaine (8,5%)
- Transport (6,7%)
- Autres (0,8%)
Elle compte 463 baux et 373 locataires au 31 mars 2026.
Caractéristiques de la SCPI Activimmo
- Taux de distribution 2025 : 5,49%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,49%
- TRI : objectif d’environ 5%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 92,6% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10,6%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 610 euros (nominal 500 euros + prime d'émission 110 euros)
- Valeur de retrait d'une part : 545,34 euros
- Valeur de reconstitution : 616,58 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 1,416 milliard d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui, clé de 9 ans à 67%
Les meilleures SCPI santé (selon leur taux de distribution)
Nous avons sélectionné uniquement les SCPI à capital variable ayant un patrimoine composé à plus de 60% de locaux de santé.
SCPI LF Avenir Santé
La SCPI LF Avenir Santé est une SCPI santé lancée en juillet 2021 par La Française Real Estate Managers.
Cette SCPI investit principalement en France (83% du patrimoine), avec une exposition européenne complémentaire (17%).
Elle possède 33 immeubles pour 59 914 m² au 31/03/2026.
Caractéristiques de la SCPI LF Avenir Santé
- Taux de distribution 2025 : 5,08%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,08%
- TRI : objectif d'environ 4,5%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 9%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 300 euros
- Valeur de retrait d'une part : 273 euros au 31/03/2026
- Valeur de reconstitution : 302,3 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 273,4 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
SCPI Pierre Expansion Santé
La SCPI Pierre Expansion Santé est une SCPI santé lancée en 1987 par FIDUCIAL Gérance, il s’agit de la plus ancienne SCPI dédiée à la santé du marché.
Cette SCPI investit exclusivement en France :
- Paris (37,8%)
- Île-de-France (23,8%)
- Régions (38,4%)
Son patrimoine compte 39 immeubles pour 17 301 m² au 31 décembre 2025, loué à 75 locataires. La répartition sectorielle est la suivante :
- Santé et bien-être (62%)
- Services (24,7%)
- Restauration (3,9%)
- Équipement maison (3,3%)
- Alimentaire (2,6%)
- Autres (3,5%)
Caractéristiques de la SCPI Pierre Expansion Santé
- Taux de distribution 2025 : 5,04%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 5,04%
- TRI sur 10 ans : 5,79%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 99,52% au 31/12/2025
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion annuels : 9,5%
- Valeur de souscription d'une part : 267 euros (depuis le 01/03/2021)
- Valeur de retrait d'une part : 234,96 euros
- Valeur de reconstitution : 266,67 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 81,1 millions d'euros au 31/12/2025
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
SCPI AEW Patrimoine Santé
La SCPI AEW Patrimoine Santé est une SCPI santé lancée en 2022 par AEW.
Ce type de SCPI investit actuellement majoritairement en France.
Son patrimoine ne comprend qu'un seul actif au 31 décembre 2025, la Clinique du Parc à Lyon, valorisée 71,3 millions d'euros pour 15 384 m².
La diversification du portefeuille s'est engagée au premier trimestre 2026 avec les premières acquisitions aux Pays-Bas.
Caractéristiques de la SCPI AEW Patrimoine Santé
- Taux de distribution 2025 : 4,2%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 4,2% (variation prix nulle)
- TRI sur 5 ans : non publié (SCPI lancée en 2022)
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/12/2025
- Frais de souscription : 7,5%
- Frais de gestion annuels : 6%
- Valeur de souscription d'une part : 1 000 euros
- Valeur de retrait d'une part : 910 euros au 31/12/2025
- Valeur de reconstitution : 1 030,30 euros au 31/12/2025
- Capital : variable, plafond statutaire 500 millions d'euros
- Capitalisation : 150,8 millions d'euros au 31/12/2025
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décote pouvant atteindre 40% sur 20 ans
Les meilleures SCPI ISR (selon leur taux de distribution)
Nous avons sélectionné uniquement les SCPI à capital variable labellisées Investissement Socialement Responsable.
SCPI COMETE
La SCPI COMETE est une SCPI de rendement lancée en septembre 2023 par Alderan.
Cette SCPI investit exclusivement hors de France :
- Royaume-Uni (43,3%)
- Canada (16,2%)
- Espagne (15,2%)
- Italie (9,1%)
- Pays-Bas (7,8%)
- Pologne (5,7%)
- Irlande (2,7%)
Son patrimoine est diversifié dans plusieurs secteurs :
- Logistique & Activités (30,7%)
- Commerce (25,1%)
- Bureau (12,7%)
- Hôtellerie (11,7%)
- Mixte (10,3%)
- Loisirs (8%)
- Éducation (1,5%)
La SCPI compte 72 locataires et 77 baux avec un WALT de 10 ans.
Caractéristiques de la SCPI COMETE
- Taux de distribution 2025 : 9%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 9%
- TRI : objectif de 6,5% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 99,5% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 11%
- Valeur de souscription d'une part : 250 euros
- Valeur de retrait d'une part : 225 euros au 31/03/2026
- Valeur de reconstitution : 253,83 euros par part au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 652 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décotes de 12,5% sur 3 ans à 44% sur 20 ans
À noter que la société de gestion communique un objectif de distribution de 6% et un objectif de Taux de Rendement Interne à long terme de 6,5% nets de frais de gestion.
Lire aussi : SCPI Comète : Avis, analyse et présentation
SCPI EdR Europa
La SCPI EdR Europa est une SCPI européenne et diversifiée lancée en avril 2024 par Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (EdR REIM).
Cette SCPI investit dans différents pays d’Europe :
- Pays-Bas (43%)
- Allemagne (42%)
- Royaume-Uni (8%)
- France (7%)
Son patrimoine compte 11 immeubles pour 62 857 m² au 31 décembre 2025, avec une durée moyenne pondérée des baux (WALT) de 13,6 ans.
La répartition sectorielle est la suivante :
- Commerce (36%)
- Locaux d'activité (29%)
- Logistique (21%)
- Hôtel (8%)
- Bureaux (6%)
À noter que la SCPI ne compte que 10 locataires, ce qui représente une concentration locative importante.
Caractéristiques de la SCPI EdR Europa
- Taux de distribution 2025 : 8,75%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 8,75% (prix de part stable sur l'année)
- TRI : objectif de 6% sur 10 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 100% au 31/12/2025
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10,5%
- Valeur de souscription d'une part : 200 euros (nominal 100 euros + prime d'émission 100 euros)
- Valeur de retrait d'une part : 180 euros
- Valeur de reconstitution : 220,66 euros au 31/12/2025 (en hausse de 4,68% sur l'année)
- Capital : variable
- Capitalisation : 72,4 millions d'euros au 31/12/2025
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui
À noter que l'objectif de distribution à long terme communiqué est de 6% nets de frais de gestion (non garanti).
Lire aussi : SCPI Edmond de Rothschild Europa : Avis, analyse et présentation
SCPI Transitions Europe
La SCPI Transitions Europe est une SCPI diversifiée et ISR lancée en janvier 2023 par Arkéa Real Estate Investment Management (Arkéa REIM) (société de gestion du groupe Crédit Mutuel Arkéa).
Cette SCPI investit dans 7 pays de l'Union européenne :
- Espagne (34%)
- Allemagne (20%)
- Pays-Bas (14%)
- Italie (12%)
- Irlande (10%)
- Pologne (7%)
- Belgique (3%)
Elle possède un parc immobilier de 56 actifs diversifié :
- Bureaux (35%)
- Commerce (25%)
- Logistique (15%)
- Life science (11%)
- Hospitalité (6%)
- Locaux d'activité (5%)
- Éducation (3%)
Caractéristiques de la SCPI Transitions Europe
- Taux de distribution 2025 : 7,6%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 8,6% (TD 7,6% + revalorisation du prix de part +1%)
- TRI sur 5 ans : 6% (durée non précisée)
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 98,5% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 202 euros (depuis le 01/12/2025, contre 200 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 181,8 euros
- Valeur de reconstitution : 208,71 euros au 31/03/2026
- Capital : variable
- Capitalisation : 1,25 milliard au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui
Lire aussi : SCPI Transitions Europe : Avis, analyse et présentation
Les meilleures SCPI en démembrement (selon leur clé de répartition)
Nous avons sélectionné uniquement les différentes SCPI à capital variable offrant les meilleures clés de démembrement.
Lire aussi : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
SCPI Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic est une SCPI de rendement lancée en décembre 2023 par Sofidy.
Cette SCPI investit dans l'immobilier d'entreprise en France et en Europe, voici sa répartition géographique au 31 mars 2026 :
- Pays-Bas (36,2%)
- Régions françaises (32,6%)
- Région parisienne (19,9%)
- Espagne (10,4%)
- Paris (0,9%)
Son patrimoine est composé de 32 immeubles au 31 mars 2026, pour une valeur de 166 millions d'euros, répartis dans les secteurs suivants :
- Galeries et centres commerciaux (33,1%)
- Moyennes surfaces commerciales de périphérie (32,3%)
- Commerces de centre-ville (27,2%)
- Bureaux (5,7%)
- Activité (1,7%)
Caractéristiques de la SCPI Sofidynamic
- Taux de distribution 2025 : 9,04%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 14,04% (TD 9,04% + revalorisation du prix de part +5%)
- TRI : objectif de 7% sur 8 ans
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 97,7% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 12%
- Frais de retrait : 5% HT (si retrait dans les 8 premières années)
- Valeur de souscription d'une part : 315 euros (depuis le 03/01/2025, contre 300 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 308,7 euros
- Valeur de reconstitution : 336,75 euros au 31/12/2025
- Capital : variable
- Capitalisation : 212 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui, label ISR Immobilier (SFDR Article 8)
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui, décotes de 26,25% sur 5 ans, 41% sur 10 ans et 50% sur 15 ans
À noter que la société de gestion communique un objectif cible de 7% sur 8 ans (non garanti).
Lire aussi : SCPI Sofidynamic : Avis, analyse et présentation
SCPI Cœur de Régions
La SCPI Cœur de Régions est une SCPI en démembrement lancée en 2018 par Sogenial Immobilier.
Cette SCPI investit principalement en France, avec une exposition régionale forte (86,7% du patrimoine) et à la marge en Île-de-France (13,3%).
Son patrimoine compte 93 immeubles pour 244 925 m² au 31 mars 2026, loués à 198 locataires. La répartition sectorielle est la suivante :
- Bureaux (45,97%)
- Commerces (31,40%)
- Logistique et locaux d'activité (21,35%)
- Santé et éducation (1,23%)
- Alternatifs (0,05%)
À noter que la durée moyenne pondérée des baux fermes (WALB) est relativement courte à 4,16 ans, ce qui expose la SCPI à un risque de renégociation des loyers à moyen terme.
Caractéristiques de la SCPI Cœur de Régions
- Taux de distribution 2025 : 6,2%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 6,2%
- TRI sur 5 ans : 5,02%
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 95,03% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 664 euros au 31/12/2025
- Valeur de retrait d'une part : 584,32 euros
- Valeur de reconstitution : 683,82 euros au 31/03/2026
- Capital : variable
- Capitalisation : 435,6 millions d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Oui (selon le catalogue proposé par chaque assureur)
- Démembrement possible : Oui, décotes de 23% sur 5 ans, 36,50% sur 10 ans et 42% sur 15 ans
Lire aussi : SCPI Cœur de Régions : Avis, analyse et présentation
SCPI NCap Régions
La SCPI NCap Régions est une SCPI en démembrement lancée en 2015 par Norma Capital. À noter que la SCPI, anciennement Vendôme Régions, a été renommée en 2024.
Cette SCPI investit en France sur des actifs régionaux et franciliens :
- PACA (20%)
- Île-de-France (23%)
- Occitanie (10%)
- Pays de la Loire (10%)
- Auvergne-Rhône-Alpes (9%)
- Hauts-de-France (8%)
- Autres (20%)
Elle possède un patrimoine de 180 immeubles (VEFA incluses) pour 513 863 m² au 31 mars 2026, loué à 425 locataires. La répartition sectorielle est la suivante :
- Bureaux (56%)
- Commerce (30%)
- Activités (14%)
- Hôtellerie (marginale)
Caractéristiques de la SCPI NCap Régions
- Taux de distribution 2025 : 5,72%
- Performance Globale Annuelle 2025 : 7,51% (TD 5,72% + revalorisation du prix de part +1,79%)
- TRI sur 5 ans : 5,44% (2020-2025)
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 91,6% au 31/03/2026
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion annuels : 10%
- Valeur de souscription d'une part : 682 euros (depuis le 02/09/2025, contre 670 euros précédemment)
- Valeur de retrait d'une part : 613,8 euros
- Valeur de reconstitution : 698,26 euros au 31/12/2025
- Capital : variable, plafond statutaire 1,7 milliard d'euros
- Capitalisation : 1,097 milliard d'euros au 31/03/2026
- Investissement Socialement Responsable (ISR) : Oui
- Éligible aux contrats d'assurance-vie : Non
- Démembrement possible : Oui, décotes de 23% sur 5 ans, 32% sur 10 ans et 40% sur 15 ans
Nos critères pour sélectionner les meilleures SCPI
Ce classement repose sur le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) de 2025. Ce critère ne suffit toutefois pas à juger la qualité d'une SCPI, car il mesure le revenu versé sur une seule année et ne dit rien de la valorisation du patrimoine, des frais ou de la solidité de la société de gestion.
Le premier complément est le Taux de Rendement Interne (TRI). Il mesure la performance réelle nette de frais sur le moyen ou long terme, en intégrant le prix d'acquisition des parts, la valeur de retrait et les revenus distribués. C'est l'indicateur le plus complet, mais il n'est pas disponible pour les SCPI récentes (moins de 5 ans d'historique).
Il est aussi important d’analyser d’autres données afin de choisir le meilleur produit immobilier :
- Les frais de souscription et de gestion réduisent la performance du fonds, ils sont à mettre en perspective du rendement moyen afin d’obtenir les performances nettes de frais.
- La valeur de reconstitution reflète la valorisation réelle du patrimoine. Rapportée au prix de la part (ratio de reconstitution), elle indique si la part s'achète avec une décote ou une surcote.
- La liquidité des parts s’évalue grâce au délai moyen de retrait et aux éventuelles parts en attente de cession.
- Le taux d'occupation financier (TOF) mesure la part des loyers effectivement encaissés, donc le bon remplissage et l'attractivité du parc.
- La durée moyenne des baux fermes (WALB) est un indicateur de visibilité sur les revenus futurs.
- Le Report À Nouveau (RAN) correspond au matelas de sécurité à disposition de la SCPI, notamment pour lisser les distributions lors des années difficiles.
- Le niveau d'endettement, un effet de levier élevé amplifie les performances futures à la hausse comme à la baisse et accroît le risque en cas de baisse des valeurs.
- La capitalisation donne une bonne indication sur la taille du parc d’actifs immobiliers, et donc sur sa potentielle diversification.
Il est important de mesurer l’évolution au fil des ans de ces différents critères. Cela permet de mieux comprendre la dynamique dans laquelle se situe la SCPI analysée.
Exemple : une SCPI dont la valeur de reconstitution ne fait que baisser traduit un risque de perte d’attractivité de son patrimoine. Cela doit inquiéter les investisseurs sur d'éventuelles difficultés à venir (liquidité restreinte, taux d’occupation en baisse, etc.).
Par ailleurs, la qualité et l'expérience de la société de gestion sont des critères qualitatifs fondamentaux.
Enfin, nous rappelons qu’un taux de distribution élevé sur une seule année, en particulier pour une jeune SCPI, doit toujours être mis en perspective avec les éléments précédemment cités.
C’est pour cela qu’il est important de diversifier des SCPI anciennes et récentes. En combinant des SCPI avec des historiques différents, vous profitez du meilleur des 2 mondes :
- Les SCPI historiques qui ont de bonnes performances passées prouvent ainsi leur résilience face aux différents cycles économiques.
- Les nouvelles SCPI, même si elles ont un faible historique de performance, ont bénéficié d’un contexte d’investissement favorable lors de la baisse des marchés immobiliers de ces dernières années (liée à la hausse des taux d’intérêt).
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir ?
Tableau récapitulatif du classement des meilleures SCPI du marché
Voici le tableau récapitulatif des différents types SCPI par ordre de présentation dans l’article.
Lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
