Les caractéristiques clés de la SCPI Eden
SCPI récente et ambitieuse, Eden se distingue par une stratégie européenne, une gestion innovante et un positionnement différenciant sur le marché des SCPI diversifiées. Voici un aperçu synthétique des principales caractéristiques à retenir.
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Eden
Les forces et faiblesses de la SCPI Eden
SCPI récente à fort potentiel, Eden combine ambitions de rendement, stratégie durable et exposition internationale, mais présente encore des fragilités liées à son jeune âge.
Les forces de la SCPI Eden
En tant que nouvelle SCPI, Eden présente plusieurs atouts qui justifient son positionnement différenciant sur le marché des SCPI à stratégie diversifiée et internationale.
Un TRI cible de 7,44 % et un rendement cible attractif de 6,5 %
Eden vise un taux de rendement interne (TRI) de 7,44 % sur 10 ans et un taux de distribution cible de 6,5 %, ce qui la place dans la fourchette haute des SCPI du marché.
Ces niveaux de performance sont ambitieux mais cohérents avec la stratégie d’acquisition opportuniste et l’exposition ciblée à des zones géographiques en phase de revalorisation. Ce positionnement offre une perspective de rendement supérieur, sous réserve de bonne exécution de la stratégie.
Une exposition actuelle à 100 % hors de France
En 2025, la SCPI Eden concentre son portefeuille sur des marchés situés exclusivement en dehors de la France, notamment les Pays-Bas et le Royaume-Uni, avec une ambition de diversification future vers d’autres pays européens comme les pays scandinaves.
Cette orientation initiale permet :
- De capter des opportunités d’investissement dans des marchés post-correction, où les prix ont reculé plus rapidement qu’ailleurs.
- De bénéficier souvent d’un cadre locatif plus dynamique, notamment au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas.
- De profiter d’un régime fiscal plus avantageux pour les investisseurs français, les revenus immobiliers de source étrangère étant généralement moins fiscalisés grâce aux conventions fiscales entre la France et les pays d’investissement.
Cette stratégie géographique pourra évoluer au fil des acquisitions futures, en fonction des opportunités détectées sur le marché européen.
Label ISR et stratégie durable
La SCPI Eden a obtenu le label ISR au 1er trimestre 2025, confirmant son engagement dans une gestion responsable et durable.
La stratégie extra-financière repose sur une approche “Best-in-progress”, visant à améliorer les performances ESG des actifs via des plans d’action dédiés. Cette démarche s’inscrit dans une logique de long terme, alignée avec les attentes croissantes des investisseurs sur les enjeux environnementaux et sociaux.
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Des premiers locataires solides
Dès son lancement, Eden a sécurisé ses premiers investissements avec des locataires de premier plan :
- Un immeuble occupé par Maersk Training UK, filiale du groupe Maersk, à Aberdeen (centre de formation).
- Un actif aux Pays-Bas occupé par un acteur majeur de la petite enfance.
Ces baux de longue durée offrent une visibilité sur les revenus futurs et participent à la stabilisation du portefeuille naissant.
Les faiblesses de la SCPI Eden
En dépit de ses ambitions et premiers résultats encourageants, Eden présente plusieurs limites inhérentes à son jeune âge et à sa stratégie ciblée.
Une SCPI très récente (créée en décembre 2024)
Eden a moins d’un an d’existence. Son manque d’historique empêche toute évaluation fiable de sa capacité à délivrer les performances cibles annoncées.
Cela implique une incertitude accrue sur la stabilité des revenus locatifs, la rotation des actifs ou encore la liquidité du marché secondaire.
Un patrimoine encore limité à 3 actifs
Au 31 mars 2025, Eden ne détenait que deux immeubles, auxquels s’est ajouté un troisième actif en avril 2025, tous situés au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas.
Cette faible mutualisation du risque locatif représente une vulnérabilité importante en phase de lancement, tant que la diversification sectorielle et géographique n’est pas pleinement réalisée.
Délai de jouissance relativement long (6 mois)
Le délai de jouissance est fixé à 6 mois, soit un niveau légèrement supérieur à la moyenne du marché.
Cela implique que l’investisseur ne percevra ses premiers dividendes qu’à l’issue de ce délai, ce qui peut décaler la rentabilité réelle à court terme.
Si la SCPI parvient à investir rapidement le produit de sa collecte, le choix d’un délai de jouissance long a un effet relutif sur le taux de distribution les premières années (puisqu’elle perçoit des loyers avant qu’ils soient dus aux nouveaux investisseurs).
Exposition à un risque de change potentiel
En 2025, la SCPI Eden est investie dans des actifs situés au Royaume-Uni (hors zone euro) et aux Pays-Bas (zone euro). Cette stratégie paneuropéenne, avec une ouverture à des pays hors zone euro, introduit un risque de change pour les investisseurs français :
- Lorsque les loyers sont perçus dans des devises comme la livre sterling, leur conversion en euros peut impacter le rendement final.
- Une dépréciation de la devise locale par rapport à l’euro peut réduire les revenus distribués, même si les loyers restent stables.
- Inversement, une appréciation de la devise peut renforcer la performance perçue par l’investisseur.
Ce risque de change n’est pas systématique à ce stade, mais il peut évoluer au fil de la diversification géographique de la SCPI.
Exposition géographique concentrée au lancement
Même si la stratégie vise une diversification progressive en Europe, les premiers actifs sont concentrés au Royaume-Uni et aux Pays-Bas.
À ce stade, il n’y a pas encore d’exposition aux pays scandinaves, à l’Allemagne ou à l’Italie, ce qui limite la diversification géographique réellement constatée à ce jour.
Tableau récapitulatif des forces et faiblesses de la SCPI Eden
Les performances de la SCPI Eden
Eden affiche des objectifs de rendement élevés pour une SCPI diversifiée, avec un positionnement ambitieux à l’échelle européenne. Les premiers indicateurs permettent d’évaluer la crédibilité de ces projections.
Des objectifs réalistes
Eden vise un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI sur 10 ans de 7,44 %. Ces niveaux placent la SCPI dans le haut du panier des SCPI diversifiées, mais dans la fourchette basse dans la catégorie des SCPI sans frais d’entrée.
À titre de comparaison, le taux de distribution moyen du marché des SCPI s’est établi à environ 4,5 % à 5 % en 2024.
La promesse d’Eden s’appuie sur plusieurs facteurs tangibles :
- Absence de frais de souscription, ce qui augmente le montant de capital au travail.
- Stratégie d’investissement opportuniste à l’échelle européenne (axée sur l’Europe du Nord en 2025).
- Locataires solides et baux de longue durée, assurant une bonne visibilité sur les revenus.
Les données de la SCPI Eden issues du bulletin du 1er trimestre 2025 confirment une exécution rapide de la stratégie annoncée :
- Capitalisation : 29 248 600 €
- Nombre d’associés : 1 088
- Nombre de parts : 584 972
- Loyers encaissés (HT HC) : 107 691 €
- Nombre d’actifs : 2 (au 31/03/2025), puis 3 dès avril
- Surface gérée : 3 413 m²
- WALT (durée moyenne des baux) : 8,66 ans
Les deux premiers biens ont été acquis :
- À Utrecht (Pays-Bas) : immeuble occupé par un acteur majeur de la petite enfance
- À Aberdeen (Royaume-Uni) : immeuble occupé par Maersk Training UK, filiale du groupe Maersk
Un troisième actif, également à Aberdeen, a été ajouté en avril : un centre de formation de 2 359 m², loué à Maersk Training.
À noter qu’aucune valeur de reconstitution n’est encore disponible pour la SCPI Eden, du fait de son lancement récent.
Simulation des scénarios de performance de la SCPI Eden
Les projections de performance fournies dans le document d’informations clés (DIC) permettent d’évaluer les perspectives de rendement d’un investissement de 10 000 €, selon différents contextes de marché. Les chiffres incluent tous les frais récurrents liés au produit, mais excluent la fiscalité personnelle.
Ces hypothèses ne constituent pas une garantie, mais permettent de mieux appréhender les performances futures potentielles d’un investissement dans la SCPI Eden, en fonction de l’horizon de détention et du niveau de risque assumé.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Eden
Eden s’inscrit dans un modèle de SCPI qui a fait ses preuves ces dernières années, tant en termes de performance que de collecte : un positionnement diversifié, à la fois sectoriellement et géographiquement, associé à une structure sans frais de souscription.
Ce modèle, porté notamment par Iroko Zen et Remake Live, a connu un large succès auprès des épargnants recherchant une rentabilité optimisée et une fiscalité allégée.
Eden se démarque par une combinaison unique de caractéristiques. À ce jour, c’est la première SCPI diversifiée à être investie à 100 % hors de France tout en supprimant les frais de souscription, après Upeka.
Pour bien situer Eden dans le paysage des SCPI existantes :
- Les SCPI comme Iroko Zen ou Remake Live adoptent un modèle sans frais d’entrée, mais conservent une part significative d’actifs localisés en France.
- À l’inverse, des SCPI comme Corum Origin ou Transitions Europe sont entièrement tournées vers l’international, mais appliquent des frais de souscription à l’entrée.
Eden combine ces deux atouts majeurs : l’exclusion totale du marché français et l’absence de frais d’entrée.
Autre facteur de crédibilité, la société de gestion, Advenis REIM, dispose déjà d’une présence établie en Allemagne, Espagne, Portugal et Italie, à travers la gestion d'autres SCPI. Cette expérience renforce la capacité de la SCPI Eden à exécuter efficacement sa stratégie paneuropéenne.
Plusieurs éléments renforcent l’attractivité du produit :
- Une stratégie d’investissement ciblée sur des marchés en transformation.
- Des premiers actifs de qualité, loués à des locataires solides.
- Un engagement environnemental concret, validé par l’obtention du label ISR dès 2025.
Eden reste une SCPI récente, avec un historique limité et une mutualisation encore en construction. Elle s’adresse en priorité aux investisseurs capables de s’inscrire dans une logique de cycle et d’accepter une part d’incertitude inhérente à toute phase de lancement.
Pour un investisseur disposé à intégrer une SCPI jeune mais bien structurée dans son portefeuille, Eden représente une opportunité pertinente de diversification à l’international et un levier potentiel de performance à long terme.
Comment investir dans la SCPI Eden ?
Accessible dès 1 000 €, la SCPI Eden peut être souscrite en direct, en démembrement, ou encore via des versements programmés.
Conditions de souscription
La SCPI Eden propose une souscription simple, avec des conditions claires et attractives pour un investissement à long terme :
- Prix de la part : 50 € (valeur nominale de 40 €, prime d’émission de 10 €).
- Souscription minimum : 20 parts, soit 1 000 €.
- Prix de cession : 50 € pendant la phase sponsor.
- Durée de placement recommandée : 8 ans.
- Délai de jouissance : 6 mois, à compter du 1er jour du mois suivant la souscription.
Les différentes options d’investissement
Eden peut être souscrite dans différents cadres selon les objectifs patrimoniaux.
SCPI Eden et versement programmé
Il est possible de souscrire à Eden via un plan de versements programmés, ce qui permet d’investir progressivement :
- Cette option est accessible dès le minimum d’entrée.
- Elle permet de lisser son effort d’épargne dans le temps.
- Elle est compatible avec une stratégie de constitution de patrimoine automatisée.
SCPI Eden en assurance vie
La SCPI Eden n’est pas éligible à ce jour à un contrat d’assurance-vie :
- Aucun contrat référencé ne propose encore la SCPI Eden.
- L’accès est donc limité à une souscription en direct ou via un compte-titres.
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
SCPI Eden en démembrement
La SCPI peut être souscrite en nue-propriété ou en usufruit, avec une décote croissante selon la durée de démembrement :
- 5 ans : 82 %.
- 7 ans : 77 %.
- 10 ans : 70 %.
- 15 ans : 64 %.
Cette solution est adaptée pour optimiser la fiscalité ou transmettre un capital immobilier dans le temps.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
SCPI Eden en financement à crédit
Eden est éligible au financement bancaire, ce qui permet de mobiliser un effet de levier :
- Le crédit permet d’augmenter l’exposition patrimoniale sans mobiliser immédiatement de liquidité.
- Il implique un engagement de remboursement et une capacité d’endettement suffisante.
- Cette stratégie doit s’envisager dans une logique de long terme et après simulation personnalisée.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Eden
Lancée en décembre 2024, la SCPI Eden se distingue par une stratégie de long terme centrée sur les grandes transitions immobilières européennes. Les premiers investissements traduisent une exécution fidèle de cette vision.
Une stratégie d’investissement opportuniste et diversifiée
La stratégie d’investissement d’Eden repose sur une approche ciblée mais diversifiée, structurée autour de cinq grandes classes d’actifs. Chaque pilier répond à une logique macroéconomique ou sociétale spécifique :
- Logistique : Pour accompagner l’évolution des modes de consommation, la digitalisation du commerce et la demande croissante d’actifs urbains ou périurbains.
- Commerce (notamment retail parks) : Ciblage d’enseignes à fort taux de fréquentation, dans des zones de chalandise dynamique, souvent en périphérie des grandes villes.
- Hôtellerie : Sélection d’établissements dans des zones à forte pression touristique, avec des perspectives de taux d’occupation élevés.
- Bureaux : Ciblage d’actifs fonctionnels, avec des locataires pérennes, dans des marchés à l’offre maîtrisée (régions secondaires, villes universitaires).
- Éducation / services à la personne : Développement d’actifs liés à la petite enfance ou à la formation, souvent en partenariat avec des opérateurs institutionnels ou parapublics.
La SCPI Eden privilégie les actifs de taille intermédiaire, sur des marchés bien identifiés, afin de bénéficier de valorisations plus attractives tout en conservant une bonne liquidité potentielle.
Les premiers investissements réalisés
Au 31 mars 2025, Eden comptabilisait deux actifs immobiliers opérationnels, auxquels s’est ajouté un troisième en avril. Ces premières acquisitions traduisent un déploiement rapide et ciblé de la stratégie annoncée.
- Utrecht (Pays-Bas) : Un immeuble de 1 646 m², loué à un acteur national de la petite enfance. Contrat de longue durée, en ligne avec l’axe “éducation / services”.
- Aberdeen (Royaume-Uni) : Un centre de formation de 1 767 m², occupé par Maersk Training UK, filiale du groupe Maersk. Bail long terme, qualité locative élevée.
- Deuxième actif à Aberdeen (acquis en avril) : Surface de 2 359 m², également louée à Maersk Training, dans le cadre d’un développement de leur pôle de formation.
Au total, la SCPI détient au 1er avril 2025 3 actifs totalisant 5 772 m², avec un WALT (durée moyenne des baux) de 8,66 ans. Le montant des loyers encaissés au T1 2025 s’élève à 107 691 € HT, pour une capitalisation de 29,25 M€.
Ces premiers investissements montrent une cohérence forte avec la stratégie affichée : taille modérée, marchés européens secondaires, locataires institutionnels, baux sécurisés.
Un positionnement européen assumé
Contrairement à la majorité des SCPI de rendement encore très exposées à l’immobilier français, Eden fait le choix d’un positionnement exclusivement paneuropéen. L’objectif est de capter les dynamiques immobilières de long terme dans des zones économiques en reconfiguration.
À court terme, les acquisitions se sont concentrées sur les Pays-Bas et le Royaume-Uni, deux marchés ayant connu des ajustements de prix significatifs entre 2022 et 2024. Ces points d’entrée sont jugés attractifs par la société de gestion pour bâtir une performance durable.
À moyen terme, la SCPI peut, comme les autres SCPI gérées par Advenis REIM, prévoir un élargissement progressif vers d’autres géographies ciblées, notamment :
- Pays nordiques (Danemark, Norvège, Finlande) : Marchés à forte stabilité locative et cadre ESG avancé.
- Italie et Espagne : Pour capter les cycles de revalorisation post-crise et l’essor de secteurs porteurs (tourisme, commerce de proximité).
- Portugal : Ciblage d’actifs à fort potentiel de transformation dans les métropoles secondaires.
La diversification géographique vise à limiter la corrélation entre les marchés et à maximiser la résilience globale du portefeuille à long terme.
Comparaison avec les SCPI similaires
Eden s’inscrit dans une nouvelle génération de SCPI sans frais d’entrée, avec une stratégie paneuropéenne à la fois ciblée et prudente.
Comparaison avec les SCPI classiques
Avec un taux de distribution cible de 6,5 % et un TRI visé de 7,44 % à 10 ans, Eden vise une performance supérieure à la moyenne des SCPI classiques, souvent autour de 4,5 % à 5 %.
Le manque d’historique limite les comparaisons directes, mais les premiers investissements (actifs loués à Maersk et un opérateur éducatif, baux longs, bonne mutualisation initiale) témoignent d’un déploiement rigoureux.
Comparaison avec les SCPI sans frais d’entrée
Eden se distingue des SCPI sans frais d’entrée existantes, comme Iroko Zen, Remake Live ou Novaxia Neo, par son exposition à 100 % à l’immobilier européen hors France.
Cette orientation présente deux avantages majeurs :
- Un traitement fiscal souvent plus favorable, selon les pays d’investissement.
- Une alternative pertinente pour les épargnants souhaitant limiter leur exposition au marché immobilier français.
Le modèle sans frais d’entrée reste un atout, en particulier pour :
- Les investisseurs à long terme.
- Ceux qui optent pour des versements programmés.
Eden s’inscrit ainsi dans une nouvelle génération de SCPI internationales, alliant diversification, fiscalité optimisée et frais réduits.
Comparaison avec les SCPI lancées en 2024
Eden affiche des objectifs de performance proches de ceux des autres SCPI récentes, avec une stratégie assumée sur 10 ans.
Sur la base des données disponibles au T1 2025 :
- Reason : TRI cible 7,5 % (8 ans) / TD cible 2025 : 8,5 %
- Wemo One : TRI cible 7,5 % (8 ans) / TD cible 2025 : 9,5 %
- EDR Europa : TD cible 2025 : 8 % / pas de TRI communiqué
- Mistral Sélection : TRI cible 6,4 % (10 ans) / pas de TD cible 2025
- Eden : TRI cible 7,44 % (10 ans) / TD cible 2025 : 8,5 %
Les écarts de rendement sont faibles entre ces SCPI de nouvelle génération.
La vraie singularité d’Eden réside dans son positionnement :
- 100 % des actifs hors de France.
- Aucuns frais de souscription.
C’est ce double choix qui la distingue sur le marché, plus que ses niveaux de rendement cibles.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Pourquoi faire confiance à Advenis REIM ?
Advenis REIM est une société de gestion expérimentée, spécialisée dans l’épargne immobilière paneuropéenne. Forte de plus de 25 ans d’expertise en immobilier, elle dispose des ressources, de la vision stratégique et des moyens opérationnels nécessaires pour piloter un véhicule comme Eden.
Un acteur expérimenté de l’immobilier paneuropéen
Advenis REIM fait partie du groupe Advenis, un acteur reconnu du conseil en gestion de patrimoine et de la gestion d’actifs immobiliers. Agréée par l’AMF en 2018, la société s’est rapidement imposée sur le marché des SCPI européennes avec une gamme cohérente et différenciante :
- 11 SCPI gérées, dont Eurovalys (Allemagne), Elialys (Europe du Sud), et désormais Eden, orientée Europe hors France.
- Plus de 25 ans d’expérience dans l’investissement immobilier européen, via des filiales présentes localement, notamment en Allemagne.
- 1,271 milliard d’euros de capitalisation au 31 mars 2025.
- 101 immeubles sous gestion, représentant 533 291 m² de surface, pour 21 478 associés.
L’équipe d’Advenis REIM réunit des professionnels issus de l’immobilier, de la finance et de l’ESG. Leur approche allie rigueur d’analyse, connaissance des marchés locaux et capacité à structurer des opérations immobilières dans un cadre réglementaire européen.
Une structuration performante et innovante
Advenis REIM s’est démarquée ces dernières années par sa capacité à concevoir des fonds adaptés aux mutations du marché :
- Une stratégie résolument européenne, construite sur une sélection ciblée d’actifs en Allemagne, Europe du Sud et désormais Europe du Nord.
- Une expertise éprouvée dans l’identification d’opportunités hors des sentiers battus, en phase avec les cycles économiques et immobiliers locaux.
- Une intégration progressive des critères ESG, matérialisée par l’obtention du label ISR sur plusieurs véhicules, dont Eden dès sa première année.
- Une volonté d’innover sur la structuration financière, comme en témoigne la SCPI Eden, sans frais de souscription, accessible via versements programmés, et éligible au démembrement et au financement à crédit.
Advenis REIM combine la solidité d’un groupe présent depuis plus de deux décennies avec une dynamique d’innovation propre aux gestionnaires les plus agiles.
Ce positionnement unique en fait un acteur de référence pour accompagner la stratégie paneuropéenne ambitieuse de la SCPI Eden.
Analyse de la structure de frais
Eden adopte un modèle sans frais de souscription, tout en appliquant des frais de gestion dans la moyenne haute du marché. Cette structuration vise à améliorer la rentabilité nette à long terme, malgré une base de coûts réels à surveiller.
Frais de gestion
Les frais de gestion d’Eden sont fixés à un maximum de 15 % TTI des loyers encaissés et des produits financiers nets. Ce montant se décompose comme suit :
- 10,8 % TTI (exonéré de TVA) au titre de la gestion administrative (personnel, frais généraux).
- 3,5 % HT % (4,2 % TTC) au titre de la gestion locative (exploitation des immeubles).
Des commissions complémentaires sont également prévues :
- Frais d’acquisition ou de cession d’actifs : jusqu’à 4 % TTC (≈ 3,33 % HT) du prix hors taxes de l’actif immobilier (ou de la valeur des titres de société détenant l’actif).
- Commission de travaux : 5 % HT maximum (soit 6 % TTC) sur le montant TTC des travaux réalisés, à titre de rémunération de la mission de pilotage par la société de gestion.
La structure d’Eden est donc comparable aux SCPI sans frais d’entrée, avec un pilotage clair des frais opérationnels.
Frais de souscription et de cession
Eden ne facture aucuns frais de souscription, ce qui maximise le capital mis au travail. Plusieurs mécanismes de sortie sont possibles, chacun avec ses propres frais :
- Retrait de parts : commission de 5 % HT (6 % TTC) prélevée sur le montant remboursé.
- Cession de gré à gré : frais fixes de 100 € TTC, quel que soit le nombre de parts.
Ce modèle sans frais d’entrée améliore la rentabilité nette dès les premières années, notamment pour les investisseurs en versements programmés ou à horizon de placement court à moyen terme.
À long terme, les frais d’entrée traditionnels tendent à s’amortir, mais l’absence de dilution initiale reste un avantage structurel.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Eden ?
Eden est une SCPI sans frais d’entrée, récente mais prometteuse, portée par Advenis REIM, un acteur reconnu de l’immobilier paneuropéen. Son rendement cible de 6,5 % et son TRI visé de 7,44 % la placent dans la moyenne haute du marché des SCPI diversifiées.
À la suite d’Upeka, Eden permet désormais d’investir sur une stratégie 100 % hors de France, diversifiée en termes de secteurs, sans frais de souscription. Les premiers actifs, loués à des acteurs solides comme Maersk Training, traduisent une exécution cohérente.
Eden s’adresse aux investisseurs de long terme, capables d’accepter un faible historique, une faible mutualisation initiale et une exposition exclusivement étrangère. En contrepartie, elle offre une approche moderne, responsable et orientée performance durable.
Pour un investisseur souhaitant diversifier son patrimoine sur le long terme, Eden constitue une option sérieuse à considérer.