Les caractéristiques clés de la SCPI Epsilon 360°
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Epsilon 360°
La SCPI de rendement Epsilon 360° a été lancée en 2021 par Epsicap REIM. Le ticket d'entrée est d'environ 1 015 euros (soit 4 parts).
Cette Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) possède une stratégie d'investissement diversifiée et opportuniste. Elle se concentre sur l'immobilier "small caps" européen, c'est-à-dire des immeubles tertiaires (commerces, bureaux, locaux d'activités, etc.) de petite taille / intermédiaire, généralement compris entre 1 et 10 millions d'euros.
Son taux de distribution atteint 6,55% en 2024. Le prix de la part a également été revalorisé de 1,52%, soit une performance globale de 8,07% en 2024.
Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Son patrimoine est majoritairement situé en France (88%). Mais la SCPI a entamé en 2024 sa diversification européenne, avec 12% de son patrimoine situé en Espagne. La SCPI souhaite continuer cette expansion à l’étranger.
En plus de la diversification, cette ouverture européenne permet de bénéficier d'une fiscalité sur les SCPI plus avantageuse. En effet, les revenus fonciers étrangers sont généralement moins taxés qu'en France (selon les conventions fiscales internationales en vigueur).
Les forces et les faiblesses de la SCPI Epsilon 360°
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de la SCPI Epsilon 360°.
Les forces de la SCPI Epsilon 360°
Voici les 7 principaux avantages de la SCPI Epsilon 360°.
Une stratégie différenciante axée sur les "small caps"
La SCPI Epsilon 360° est la première SCPI entièrement dédiée à l'immobilier "small cap" européen. Cette approche différenciante lui permet de se positionner sur un segment de marché moins concurrentiel qui présente un potentiel de rendement intéressant.
En effet, les actifs ciblés par la SCPI, sont généralement compris entre 1 et 5 millions d'euros, ce qui offre plusieurs avantages :
- Un accès à des opportunités moins disputées par les grandes foncières, ce qui a tendance à réduire le prix d’acquisition.
- Des rendements potentiellement plus élevés.
- Une diversification rapide du patrimoine grâce à la taille des actifs.
Une diversification sectorielle et géographique
Le portefeuille immobilier d'Epsilon 360° offre une diversification à 2 niveaux :
- Sectorielle : les actifs du patrimoine de la SCPI opèrent dans plusieurs secteurs économiques (commerces, bureaux, logistique, locaux d'activité, hôtels, etc.).
- Géographique : les actifs sont situés sur tout le territoire français (métropoles régionales et Île-de-France), ainsi qu’en Espagne pour 12%.
À noter que la SCPI ambitionne d'accroître davantage son exposition européenne.
Cette stratégie de diversification permet de minimiser les risques liés aux perturbations d'un secteur d'activité spécifique ou d'une typologie de clients, tout en permettant de saisir différentes opportunités d'investissement.
Lire aussi : Fiscalité SCPI : Comprendre et optimiser son investissement
Un rendement attractif
Avec un taux de distribution de 6,55% pour 2024 (net de frais de gestion et brut de fiscalité), la SCPI Epsilon 360° se positionne au-dessus de la moyenne du marché, qui était de 4,72% en 2024 selon l'ASPIM. À noter que le taux de distribution moyen des SCPI diversifiées françaises était de 5,8% en 2024.
Ce taux est en progression constante depuis la création de la SCPI (6,08% en 2022, 6,25% en 2023).
La performance globale de la SCPI est de 8,07% en 2024, cela inclut le taux de distribution de 6,55% et la revalorisation du prix de part de 1,52% de 2024.
Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
De plus, la SCPI offre une distribution mensuelle des dividendes, ce qui permet aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers après un délai de jouissance de 4 mois.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Un taux d'occupation financier très élevé
La SCPI dispose de 97 locataires et affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 99,95% au 31 mars 2025.
La durée moyenne des baux jusqu'à leur terme est de 6,1 ans, la SCPI bénéficie ainsi d'une bonne visibilité sur ses revenus futurs.
Ces indicateurs démontrent la pertinence de la stratégie d'acquisition d'Epsicap REIM, et la qualité de son équipe.
Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution
Au 31/12/2024, la valeur de reconstitution d’Epsilon 360° était de 276,16 euros par part. Il s’agit de la valeur de marché du patrimoine additionnée des frais d’acquisition, divisé par le nombre de parts de la SCPI.
Ce montant est supérieur au prix de souscription (253,8 euros), cela signifie donc que chaque part de SCPI est sous cotée d’environ 8,8%.
Une équipe expérimentée
L'équipe d'Epsicap REIM, société de gestion de la SCPI Epsilon 360, est composée de professionnels expérimentés dans le secteur de l'immobilier et de la gestion d'actifs.
Le président d'Epsicap REIM, Andràs Boros, possède notamment 20 ans d'expérience dans l'investissement et l'immobilier.
Par ailleurs, on note un fort alignement des intérêts entre les clients et l'équipe de la société de gestion. Les membres de cette dernière ont investi personnellement plus de 4 millions d'euros dans la SCPI, aux côtés d'autres investisseurs.
Cet engagement témoigne de la confiance des équipes dans la solution d’investissement qu’ils commercialisent.
Une SCPI labellisée ISR
La SCPI Epsilon 360° a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) dès 2022, ce qui démontre son engagement en faveur d'un immobilier plus durable.
La SCPI applique donc des critères ESG dans la gestion de ses actifs immobiliers. Elle collecte notamment les données de consommation des bâtiments pour diminuer leur impact carbone.
Tous les immeubles sont ainsi évalués, puis font l’objet de travaux d’amélioration. Cela se traduit par une évolution moyenne des notations des actifs de +29% depuis leur acquisition.
Les faiblesses de la SCPI Epsilon 360°
Voici les 2 principaux inconvénients de la SCPI Epsilon 360°.
Un faible historique de performance
La SCPI Epsilon 360° a été créée en 2021. Nous avons donc encore assez peu de recul afin d’évaluer pleinement la pertinence de sa stratégie et de sa gestion.
Même si les premiers chiffres de la SCPI Epsilon 360° sont prometteurs, il convient d’observer les performances des SCPI durant plusieurs cycles immobiliers.
Toutefois, la SCPI Epsilon 360° a pu profiter du ralentissement du marché immobilier suite à la récente hausse des taux d’intérêt. C’est un avantage comparativement aux SCPI plus anciennes qui ont vu la valeur de leur patrimoine baisser fortement.
Un patrimoine en cours de construction
Même si le patrimoine de la SCPI est déjà bien diversifié (45 actifs en France et en Espagne), cela peut sembler peu comparativement à des SCPI plus établies qui possèdent plusieurs centaines de biens immobiliers dans un grand nombre de pays.
Néanmoins, cette caractéristique est tout à fait cohérente avec la date de création de la SCPI (2021).
Les performances de la SCPI Epsilon 360°
La SCPI Epsilon 360° affiche un taux de distribution de 6,55% pour 2024. C'est une performance supérieure au taux de distribution moyen des SCPI françaises qui était de 4,72% en 2024 selon l'ASPIM.
Pour information, le taux de distribution moyen des SCPI diversifiées françaises était de 5,8% en 2024.
Ce taux de distribution est en progression constante depuis la création de la SCPI :
- 6,08% en 2022
- 6,25% en 2023
- 6,55% en 2024
La performance globale de la SCPI atteint 8,07% en 2024, cela inclut le taux de distribution de 6,55% et la revalorisation du prix de part de 1,52% (intervenue en 2 temps, en juillet et décembre 2024).
La SCPI cible un Taux de Rendement interne (TRI) 8 ans de 6,5%.
Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le prix de souscription, malgré cette hausse, reste décoté d’environ 8,8% par rapport à la valeur de reconstitution (276,16 euros).
Au 31 mars 2025, la SCPI Epsilon 360° affiche un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 99,95%, ce qui démontre la qualité de son patrimoine et de sa gestion locative.
Enfin, les dividendes sont distribués mensuellement, ce qui permet aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers (après un délai de jouissance de 4 mois).
L'avis de Ramify : pourquoi investir dans la SCPI Epsilon 360°
La SCPI Epsilon 360° se distingue sur le marché par sa stratégie diversifiée ciblant les actifs de petites tailles "small caps" généralement compris entre 1 et 5 millions d'euros.
Cette stratégie a permis de générer des performances intéressantes depuis la création de la SCPI. Le taux de distribution est ainsi passé de 6,08% en 2022 à 6,55% en 2024, ce qui est au-dessus de la moyenne des SCPI diversifiées (5,8% en 2024).
Son modèle diversifié lui permet de saisir les opportunités d’investissement dans différents secteurs d’activité (bureaux, commerces, logistique, etc.), et dans plusieurs pays d’Europe (actuellement France et Espagne).
Cette diversification tend à protéger le rendement des investisseurs face à un ralentissement d'un secteur d'activité ou d'un pays. De plus, comme nous l'avons vu, la fiscalité des revenus fonciers est généralement plus avantageuse pour les biens situés à l'étranger (selon les conventions fiscales internationales).
Nous rappelons également que la SCPI est labellisée Investissement Socialement Responsable (ISR). Elle applique donc des critères environnementaux dans ses décisions d’investissement et dans la gestion de son parc immobilier.
Tous ces éléments démontrent que, malgré la récente création de la SCPI (2021), l’équipe a démontré son expertise dans la sélection et la gestion d’actifs immobiliers de qualité.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir dans la pierre-papier
Comment investir dans la SCPI Epsilon 360° ?
Le minimum de souscription pour la SCPI Epsilon 360° est d'environ 1 015 euros (soit 4 parts).
Nous allons vous présenter les 3 manières pour investir dans la SCPI Epsilon 360°.
À noter que la SCPI Epsilon 360° offre la possibilité de mettre en place des versements programmés (à partir de 50 euros par échéance), ce qui facilite la constitution progressive d'un patrimoine immobilier.
De plus, il est possible de mettre en place le réinvestissement automatique des dividendes versés par la SCPI.
Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir
Investir dans la SCPI Epsilon 360° en pleine propriété
C'est la méthode la plus répandue, vous détenez la nue-propriété et l'usufruit de vos parts.
Vous pourrez ainsi percevoir des dividendes mensuels et revendre vos parts quand vous le souhaiterez.
Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de revenu régulier grâce à leur investissement SCPI.
Investir dans la SCPI Epsilon 360° en démembrement
En démembrement, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts de SCPI.
Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de loyer durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode d'investissement immobilier est notamment privilégiée par ceux qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de complément de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
C'est une approche intéressante pour, par exemple, préparer sa future retraite.
En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Investir dans la SCPI Epsilon 360° en assurance-vie
Il est également possible d'investir dans la SCPI Epsilon 360° via certains contrats d'assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre banque).
Cette méthode permet de profiter de la fiscalité réduite de l'assurance-vie, notamment après le 8ème anniversaire du contrat. Vous profiterez alors d'un abattement annuel d'impôt sur le revenu (4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).
De plus, l'assurance-vie offre une parfaite liquidité. Vous pouvez acheter et revendre vos SCPI à tout moment (selon les conditions de chaque partenaire).
En revanche, vous aurez des frais de gestion annuels à payer, et potentiellement des commissions sur les loyers perçus.
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Epsilon 360°
La SCPI Epsilon 360° a été créée en 2021 par Epsicap REIM (anciennement Epsilon Capital), société de gestion fondée par András Boros (20 ans d’expérience) et Léonard Hery.
Au 31 mars 2025, le patrimoine d'Epsilon 360° comprend 45 actifs small caps diversifiés, ce qui représente une valeur totale de plus de 150 millions d'euros.
Voici la répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI :
- Commerces : 50%
- Bureaux : 15%
- Logistique, locaux d'activités : 17%
- Hôtel, tourisme, loisirs : 8%
- Santé et éducation : 7%
- Alternatifs : 3%
Voici la répartition géographique du patrimoine :
- Île-de-France : 10%
- France Régions : 78%
- Espagne : 12%
Exemples d'actifs du patrimoine de la SCPI Epsilon 360°
Nous allons vous présenter les dernières acquisitions de la SCPI.
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Epsicap REIM ?
Epsicap REIM (anciennement Epsilon Capital) est une société de gestion indépendante, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2021.
Le président d'Epsicap REIM (András Boros) cumule 20 ans d'expérience dans l'investissement et l'immobilier.
Nous apprécions l'alignement d'intérêts des équipes de gestion d’Epsicap REIM. Ces derniers ont investi plus de 4 millions d'euros dans la SCPI aux côtés des investisseurs. Cet engagement financier personnel témoigne de leur conviction dans le modèle développé.
La SCPI est aussi labellisée ISR depuis 2022, ce qui témoigne de son sérieux en matière de développement durable et sociétal. La société a également créé en 2024 un fonds de dotation (Epsicare) dédié à l’enfance, la jeunesse et au handicap,
Enfin, la société affiche un taux élevé de satisfaction client : 4,5/5 sur Trustpilot (59 avis à fin avril 2025). Cela témoigne de la qualité de son service et de sa relation avec les investisseurs.
Conclusion
La SCPI Epsilon 360° se distingue par sa stratégie ciblant le segment des "small caps", c'est-à-dire des actifs immobiliers de moins de 10 millions d’euros.
Ce secteur n’est pour l’instant pas ciblé par les grandes foncières, ce qui permet de saisir des opportunités à des prix plus compétitifs,
La société de gestion Epsicap REIM est portée par une équipe de gestion expérimentée (son président possède plus de 20 ans d’expérience). De plus, les équipes sont fortement impliquées financièrement dans la SCPI, ce qui génère un alignement d’intérêt entre ces derniers et les investisseurs.
Avec un taux de distribution de 6,55% en 2024 et une performance globale 2024 de 8,07% (incluant la revalorisation du prix de la part), cette SCPI affiche des performances supérieures à la moyenne du marché.
La SCPI propose une diversification géographique et sectorielle prometteuse. Depuis 2021, elle a déjà acquis 45 actifs répartis sur différentes typologies d'immobilier (commerces, bureaux, logistique, hôtellerie, etc.) et différentes zones géographiques (France et Espagne). La SCPI ambitionne de poursuivre cette diversification européenne.
La stratégie de la SCPI semble concluante puisque son taux d'occupation financier est de 99,95% (sur un portefeuille de 97 locataires).
La labellisation ISR obtenue dès 2022 témoigne de l'engagement de la SCPI en faveur d'un immobilier plus durable. La SCPI a d’ailleurs mis en place des actions qui ont permis d'améliorer la notation qualitative de ses actifs de 29% en moyenne.
La SCPI est accessible aux épargnants à partir de 1 015 euros environ (soit 4 parts à 253,8 euros). Elle permet d'investir en pleine propriété, en démembrement ou via l'assurance-vie.
Enfin, nous rappelons que ce prix de souscription est décoté de 8,8% par rapport à la valeur de reconstitution de son patrimoine (276,16 euros au 31/12/2024). Epsilon 360° dispose ainsi d'une marge de manœuvre pour continuer de revaloriser le prix de la part dans les années à venir.
Lire aussi : Sortir d'un Investissement en SCPI : ce qu'il faut savoir