Guide SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit

Vous avez entendu parler des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit, mais vous ne savez pas ce que c’est ? Les experts de Ramify sont là pour vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit.

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Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit, comment ça se passe concrètement ?

Qu’est ce que l’investissement à crédit ?

L’investissement à crédit consiste à emprunter de l’argent pour l’investir dans des projets rentables. Il permet d’empocher la différence entre le taux de rémunération de l’investissement et celui du crédit, et de réaliser ainsi une plus-value.

L’opération est simple : en tant que particulier, vous contractez un crédit auprès d’une banque. En fonction de votre situation financière, le prêt vous sera accordé moyennant un apport initial (ce qui signifie que vous devez mettre sur la table une fraction du montant) ou même sans apport (ce qui signifie que vous n’avez pas besoin de donner du cash à la banque pour obtenir votre crédit).

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C’est quoi une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Ce crédit vous permet alors d’acheter des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Pour rappel, il s’agit d’une société qui mutualise l’argent de plusieurs individus pour investir dans des biens immobiliers. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) perçoit des loyers tous les mois grâce à son parc locatif. Elle reverse l’argent perçu à ses actionnaires, le plus souvent de manière trimestrielle.

Vous allez donc percevoir de l’argent de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) tous les trimestres. Vous allez également devoir rembourser tous les mois les mensualités de votre crédit. Si les loyers de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne couvrent pas les mensualités de votre emprunt, vous devrez compenser la différence par un effort d’épargne.

Contrairement aux acheteurs de résidence principale, vous percevez des revenus trimestriels générés par l’actif pour lequel vous avez contracté un crédit. Les distributions reçues vous permettent de soulager les mensualités liées au remboursement de votre prêt.

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Un exemple concret d’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit

Prenons un exemple concret.

Vous contractez un crédit de 64.000 € sur une durée de 20 ans avec un taux d’intérêt à 3 %.

Vous paierez donc une mensualité de 350 € pour rembourser le principal et les intérêts de ce crédit. En investissant l’intégralité du prêt dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous n’aurez à fournir que 200 € d’effort d’épargne mensuel. Ce sont les revenus de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui paieront les 150 € de différence avec les mensualités du crédit.  

N.B. Ce calcul a été réalisé en prenant en compte les hypothèses suivantes:

• Taux de distribution de 4.5 %
• Revalorisation de la part de 1.15 %
• Frais d’entrée dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de 10 %
• Tranche Marginale d’Imposition de 30 %

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Quels sont les avantages d’investir à crédit ?

Investir à crédit vous donne un avantage considérable sur d’autres investisseurs : l’effet de levier.

Robert Kiyosaki, le célèbre auteur du livre Père Riche, Père Pauvre, définit l’effet de levier comme “la possibilité de faire plus avec moins”. En effet, pour un capital donné, l’effet de levier permet d’investir un montant plus important et donc de gagner plus d’argent tant que le rendement de l’investissement est supérieur au coût de la dette.

Pour illustrer ce propos, imaginons que vous souhaitiez investir 100 € par mois pendant 5 ans. Vous repérez une action A qui rapporte en moyenne 6 % par an.

Dans le cas où vous n’utilisez pas d’effet de levier, vous investissez 350 € par mois dans l’action A. Cet investissement vous rapporte 78 522 € au bout de 20 ans, soit un TRI de 3 %.

Si vous utilisez l’effet de levier, vous contractez un crédit de 64.000 € sur 20 ans avec des mensualités de 350 €. Ce crédit vous permet d’investir 64.000 € dans l’action A. Cet investissement vous rapporte 147.853 € au bout de 20 ans, soit un TRI de 6.1 %.

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Comment investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit ?

Pour investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit, vous devez passer par plusieurs étapes :

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Définir votre projet

Quel montant souhaitez vous investir? Cela va déterminer la valeur du crédit que vous aurez à contracter auprès des banques et donc votre effort d’épargne mensuel.

Par exemple, vous pouvez décider de dédier 200 € par mois d’épargne au remboursement du crédit investi dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

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Choisir une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et une banque

Toutes les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne se valent pas, il est donc important de prendre le temps d’en choisir une qui correspond à votre profil en termes de risques et de rendement.

Il vous faudra également choisir une banque sur la base des conditions de financement.

À noter : le choix de la banque et de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est souvent lié. Chaque banque travaille avec sa sélection de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et propose à ses clients des crédits pour y investir. Votre conseiller bancaire pourra vous présenter les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) partenaires de votre banque et vous aider à faire un choix.

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Déposer votre dossier

Pour demander un financement à la banque, vous devrez fournir un dossier avec un certain nombre de documents.

Ce dernier comporte le plus souvent vos fiches de paie, relevés bancaires, avis d’imposition…et tout autre document qui aidera la banque à déterminer si vous êtes un emprunteur fiable.

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Souscrire dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) choisie

Si la demande de crédit est validée par la banque, vous pouvez souscrire dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) que vous aurez choisie. Il s’agira de signer les documents nécessaires au transfert des parts, et le tour sera joué!

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Quelle est la fiscalité d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit ?

L’essentiel sur l’imposition des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit

• Les revenus fonciers générés par un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont imposables. Le taux d’imposition dépend du taux marginal d’impôt sur le revenu auquel vous êtes assujetti. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à lire l’article fiscalité des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) (lien).
• Dans le cas d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit, vous pouvez déduire les intérêts liés à votre emprunt de votre revenu imposable. Cela permet de réduire considérablement le montant des impôts à payer.

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Exemple de fiscalité d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit

Prenons un individu situé dans la tranche marginale d’imposition de 30 % dont les revenus liés à la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) s’élèvent à 5.000 € par an. Il doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu de 30 % et des prélèvements sociaux de 17.2 %, soit d’un taux global d’imposition de 47.2 %.

• Si l’individu a investi dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sans crédit, ses impôts annuels s’élèvent à 47.2 % de 5.000 € soit 2.360 €.
• Si l’individu a investi dans la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avec crédit, et qu’il rembourse des intérêts d’emprunt à hauteur de 1.500 € par an, ses impôts annuels s’élèvent à 47.2 % de (5000-1500) soit 1.652 € . Ce qui est beaucoup plus avantageux !

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SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit quels risques d’investissement ?

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit vous expose à trois types de risques:

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Risque de baisse du rendement locatif

Si les revenus locatifs de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) baissent (à cause d’une baisse de la demande locative induite par une conjoncture comme le COVID par exemple) votre investissement vous rapportera moins.

Par contre, le coût de votre crédit restera le même. Vous devez compenser la différence par une augmentation de l’effort d’épargne.

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Risque de dévalorisation des parts

La valeur des parts de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dépend de la valeur de son parc immobilier. Celle-ci dépend à son tour de la qualité de la gestion et de la conjoncture du marché immobilier.

Dans certains cas (assez rares) la valeur de la part peut être amenée à baisser, ce qui impacte négativement le rendement de votre investissement.

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Risque de liquidité

Contrairement aux actions, les parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peuvent mettre plusieurs semaines voire mois pour être vendues. Cela s’explique par la nature intrinsèquement peu liquide du marché immobilier.

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