Les caractéristiques clés de la SCPI Transitions Europe
La SCPI Transitions Europe se distingue par son rendement particulièrement élevé en 2024 et son positionnement 100 % européen. Voici les principaux indicateurs à connaître avant d’investir.
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Les forces et faiblesses de la SCPI Transitions Europe
La SCPI Transitions Europe affiche un profil attractif avec un rendement très supérieur à la moyenne du marché. Néanmoins, elle présente aussi certaines limites liées à son jeune âge et à son positionnement 100 % européen.
Les forces de la SCPI Transitions Europe
Un rendement parmi les plus élevés du marché
En 2024, Transitions Europe a distribué 8,25 % brut, soit plus du double de la moyenne des SCPI de rendement (environ 4,40 % selon l’indice RSCPI).
Cela fait de Transitions Europe l’une des SCPI les plus performantes du marché en termes de rendement.
Néanmoins, une partie de cette performance peut-être attribuée à un timing d’investissement particulièrement favorable (dans un marché paralysé par la hausse des taux avec très peu d’acheteurs) et des effets comptables liés à la jeunesse de la SCPI.
Si Transitions Europe est bien positionné pour rester une des SCPI les plus attractives du marché dans le futur, on peut s’attendre à une rationalisation progressive des taux de distribution dans le futur (voir la section Performance plus bas).
Une diversification géographique et sectorielle solide
Contrairement à beaucoup de SCPI concentrées sur la France, Transitions Europe se positionne exclusivement sur l’Europe : Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Italie, Irlande et Pologne.
Son patrimoine est réparti sur plusieurs secteurs complémentaires : bureaux, santé, logistique, commerces et hôtellerie.
Cette diversification limite les risques locatifs et sectoriels, tout en permettant de capter des opportunités dans différents marchés européens.
Une gestion active et opportuniste
Arkéa REIM, la société de gestion, adopte une approche opportuniste et agile, adaptée aux transitions en cours dans l’immobilier. Sa gestion active se traduit notamment par :
- Une sélection d’actifs en phase avec les nouveaux usages (santé, logistique, bureaux hybrides).
- Une sécurisation des loyers par la qualité des locataires.
- Une dynamique d’investissement soutenue depuis la création de la SCPI.
Un label ISR renforçant l’attractivité
Labellisée ISR (investissement socialement responsable) Immobilier dès son lancement, Transitions Europe s’appuie sur une méthodologie best in progress, visant à améliorer la performance ESG de ses immeubles dans le temps.
Cette démarche repose sur trois piliers principaux :
- Environnement : amélioration de la biodiversité, réduction des émissions de CO₂, recours aux énergies renouvelables
- Social : promotion des mobilités douces et amélioration du confort des occupants
- Gouvernance : gestion des risques climatiques et implication des parties prenantes
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Un pipeline d’acquisitions conséquent
En seulement deux ans d’existence, la SCPI a déjà constitué un patrimoine de 35 actifs pour plus de 814 M€ de capitalisation. La dynamique d’investissement est forte, avec de nouveaux projets identifiés dans plusieurs pays européens.
Cela permet d’envisager :
- La poursuite de la croissance de la capitalisation.
- Un maintien du rendement à des niveaux élevés.
- Une diversification accrue du portefeuille à moyen terme.
Les faiblesses de la SCPI Transitions Europe
Un historique très récent
Créée en 2022, Transitions Europe ne dispose pas encore du recul nécessaire pour évaluer la régularité de sa performance dans différents cycles immobiliers. Contrairement à des SCPI historiques, elle ne peut afficher ni TRI (taux de rendement interne) sur 10 ans ni long historique de distribution.
Une exposition 100 % hors de France
Le choix de se concentrer uniquement sur l’Europe hors France renforce la diversification, mais expose les associés à des risques spécifiques :
- Fiscalité locale parfois différente et vigilance à avoir concernant les conventions bilatérales de non double imposition.
- Risques réglementaires liés aux marchés étrangers.
- Risque de change en cas d’investissements hors zone euro.
Un délai de jouissance de 5 mois
Les parts ne génèrent des revenus qu’à partir du 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Ce délai de jouissance relativement long peut être pénalisant pour les investisseurs recherchant un rendement rapide.
Frais relativement élevés
Les frais appliqués par la SCPI sont dans la moyenne haute du marché :
- 10 % HT de frais de souscription/
- 10 % HT de frais de gestion sur les loyers encaissés.
Ce niveau de frais peut rogner une partie de la performance nette pour l’investisseur.
Tableau récapitulatif des forces et faiblesses de Transitions Europe
Les performances de la SCPI Transitions Europe
En seulement deux ans d’existence, Transitions Europe s’est déjà imposée comme l’une des SCPI les plus performantes de sa génération. Son rendement élevé et la stabilité de son prix de part traduisent une gestion rigoureuse dans un contexte immobilier européen pourtant complexe.
Évolution du taux de distribution
Le taux de distribution correspond au rapport entre le dividende versé et le prix moyen de la part sur l’année. Il reflète la performance annuelle effective de la SCPI.
Dès sa première année pleine (2023), Transitions Europe a affiché un rendement brut de 8,16 %, soit un dividende brut de 15,50 € par part. En 2024, la performance a encore progressé, atteignant 8,25 % brut, pour un dividende de 16,50 €.
Cette dynamique repose sur plusieurs leviers :
- Un taux d’occupation financier élevé, de 98,89 %, garantissant la continuité des loyers.
- Une diversification sectorielle équilibrée, notamment dans la santé, la logistique et les bureaux.
- Une stratégie d’acquisition opportuniste, concentrée sur des actifs résilients situés dans les grandes métropoles européennes.
La SCPI confirme ainsi sa position parmi les véhicules les plus performants du marché, avec un rendement supérieur à la moyenne des SCPI pour la deuxième année consécutive (d’après l’indice RSCPI).
8 % de taux de distribution : est-ce durable ?
Il faut avoir conscience que le taux de distribution de Transitions Europe en 2023 et 2024 a été aidé par un effet comptable classique :
- La SCPI collecte de très gros volumes par rapport à son niveau existant tout en proposant un délai de jouissance long (ici : 5 mois).
- La SCPI parvient à investir en moins de 3 mois d’après sa communication officielle.
- Aussi la SCPI perçoit pendant environ 2 mois des loyers qu’elle redistribue uniquement aux investisseurs historiques (les nouveaux investisseurs n’ayant pas encore épuisé le délai de jouissance).
- Cet effet comptable est relutif sur le taux de distribution qui est calculé sur la base des parts en jouissance.
A mesure que la nouvelle collecte va représenter une part de moins en moins importante de la capitalisation de la SCPI, cet effet comptable normal va s’amenuiser.
Il faut donc s’attendre à une normalisation progressive du taux de distribution de la SCPI autour du rendement immobilier moyen de son patrimoine.
En 2024 et au S1 2025, la SCPI communique sur un taux de rendement acte en main entre 7,5 % et 7,3 %, ce qui reste très intéressant et s’explique notamment par l’excellent timing de lancement de la SCPI (elle a investi énormément en 2023-2024 alors que le prix étaient très bas dans un contexte de hausse des taux).
Évolution du prix de la part
Depuis sa création en 2022, le prix de la part de Transitions Europe est resté stable à 200 €.
Cette stabilité s’explique par le fait que la SCPI a investi après la correction des marchés immobiliers. Ses actifs ont été acquis à des prix ajustés, ce qui limite, à ce stade, les risques de dépréciation.
La valeur de reconstitution s’élève à 207 €, un niveau proche du prix de souscription. Cela ne constitue pas un signal d’alerte, mais reflète la jeunesse de la SCPI et l’absence d’héritage d’un patrimoine acheté à des niveaux plus hauts.
Il est encore trop tôt pour tirer des conclusions durables sur l’évolution de la valeur de part. L’analyse devra être affinée à mesure que la SCPI mûrit.
Scénarios de performances à 1, 5 et 10 ans
Le Document d’Informations Clés (DIC) de la SCPI Transitions Europe présente plusieurs simulations de performance basés sur un investissement initial de 10 000 €, en tenant compte de tous les frais de la SCPI (hors fiscalité).
Ces projections, établies sur la période de détention recommandée de 10 ans, illustrent le comportement potentiel du produit selon différents contextes de marché.
Ces projections appuient un objectif de performance à long terme d’environ 5 % de TRI annuel, ce qui est cohérent avec la stabilité du prix de la part depuis la création de la SCPI.
Contrairement à d'autres SCPI qui intègrent une revalorisation implicite des parts dans leur TRI, Transitions Europe communique ici sur une hypothèse prudente de stabilité du prix.
Il reste difficile de dire s’il s’agit d’une approche volontairement conservatrice ou simplement d’une méthode réaliste fondée sur les conditions actuelles du marché.
Il est essentiel de rappeler que les taux de distribution passés, aussi élevés soient-ils, ne doivent pas servir de référence unique pour anticiper la performance future.
Transitions Europe ne s’interdit pas de surperformer ses objectifs, mais la société de gestion privilégie une communication mesurée, en cohérence avec son horizon long terme.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Transitions Europe ?
Transitions Europe est une SCPI récente mais déjà incontournable pour les investisseurs en quête de rendement élevé et de diversification internationale.
Gérée par Arkéa REIM, elle affiche des performances remarquables dès ses débuts : 8,16 % en 2023 puis 8,25 % brut en 2024 de taux de distribution, soit parmi les meilleurs rendements du marché.
Même s' il faut s’attendre à une normalisation du rendement sur les prochaines années (objectif 2025 : 7,5 %), la SCPI profitera pendant encore des années des importants volumes de collecte investis de 2023 à 2024 au moment où les prix de l’immobilier commercial étaient les plus bas.
Sa stratégie repose sur un portefeuille 100 % européen et diversifié : bureaux, santé, logistique, commerces et hôtellerie. Ce positionnement permet de capter les opportunités des grands marchés continentaux tout en mutualisant les risques.
Labellisée ISR Immobilier, la SCPI adopte une démarche environnementale et sociétale exigeante fondée sur le principe du best in progress, visant l’amélioration continue de ses actifs.
Transitions Europe s’adresse particulièrement aux épargnants souhaitant :
- Booster le rendement de leur portefeuille avec une SCPI performante.
- Diversifier leur patrimoine à l’échelle européenne.
- Investir dans une approche durable, cohérente avec les nouveaux enjeux immobiliers.
En résumé, Transitions Europe allie performance, responsabilité et ouverture européenne. Une SCPI jeune, mais déjà solide, taillée pour accompagner les transitions de l’immobilier de demain.
Comment investir dans la SCPI Transitions Europe ?
Transitions Europe offre plusieurs modes d’investissement selon le profil et les objectifs de chaque épargnant. Voici les principales modalités d’accès à la SCPI et leur intérêt.
Conditions de souscription
Les conditions de souscription sont simples et alignées sur celles des SCPI de rendement à capital variable.
- Prix de la part : 200 €.
- Prix d’achat minimum : 1 000 €, soit 5 parts.
- Frais de souscription : 10 % HT (prélevés à l’entrée).
- Délai de jouissance : 5 mois.
- Durée de placement recommandée : 10 ans.
Les parts sont acquises directement auprès d’Arkéa REIM ou de distributeurs partenaires.
L’investissement donne droit à la perception de revenus trimestriels, proportionnels au nombre de parts détenues et à leur période de jouissance.
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SCPI Transitions Europe en assurance-vie
À ce jour, Transitions Europe n’est pas encore disponible dans la plupart des contrats d’assurance-vie. A ce jour Fortuneo (même groupe que Arkea REIM) le propose.
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
SCPI Transitions Europe en démembrement
Transitions Europe est disponible en démembrement. Cette modalité permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts, selon les besoins de l’investisseur :
- En nue-propriété, l’investisseur prépare un capital à long terme sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement.
- En usufruit, il perçoit immédiatement les loyers sur une période définie, souvent entre 5 et 15 ans.
Ce mécanisme présente plusieurs avantages :
- Optimisation fiscale : Aucun revenu foncier imposable pour le nu-propriétaire pendant la période de démembrement.
- Préparation de la retraite : Récupération de la pleine propriété au moment où les revenus seront utiles.
- Transmission facilitée : Possibilité de répartir l’investissement entre plusieurs membres d’une même famille.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
SCPI Transitions Europe en versement programmé
Les versements programmés ne sont pas encore proposés pour Transitions Europe. Les souscriptions doivent donc être réalisées au comptant, en une seule fois.
Ce mode d’investissement pourrait toutefois être proposé à terme, notamment via des plateformes partenaires.
SCPI Transitions Europe à crédit
La SCPI Transitions Europe peut être financée à crédit. Il permet de profiter d’un effet de levier intéressant sur le rendement et d’une optimisation fiscale.
Les principaux atouts du financement à crédit sont les suivants :
- Effet de levier financier : Les loyers participent au remboursement de l’emprunt, augmentant le rendement global.
- Déduction fiscale : Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- Souplesse : La durée de financement peut être adaptée à l’horizon d’investissement (souvent entre 10 et 20 ans).
Quelques précautions s’imposent toutefois :
- Ne pas baser le remboursement uniquement sur les dividendes : Les revenus ne sont pas garantis.
- Conserver un horizon long : L’investissement à crédit reste pertinent sur une durée minimale de 10 ans.
En combinant rendement élevé et possibilité de financement, Transitions Europe constitue une SCPI particulièrement adaptée à une stratégie d’investissement patrimoniale à long terme.
À lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir aujourd’hui ?
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Transitions Europe
Transitions Europe est une SCPI récente, mais déjà solide, conçue pour accompagner les transformations structurelles de l’immobilier européen. En deux ans, elle a su imposer un positionnement clair : allier performance financière, diversification et responsabilité environnementale.
Historique de la SCPI et de son développement
Transitions Europe a été créée novembre 2022 puis lancée en mars 2023. Elle vise à accompagner les grandes transitions de l’immobilier européen tout en offrant un rendement régulier et durable.
Dès sa première année, la SCPI enregistre une collecte de 100 M€, investis dans un portefeuille initial de 9 actifs en Espagne et aux Pays-Bas.
Elle affiche un taux de distribution de 8,16 % brut, la positionnant n°1 du marché en 2023. Cette performance a contribué à renforcer sa visibilité.
L’année suivante marque une forte accélération :
- 431 M€ collectés en 2024.
- 20 nouveaux actifs acquis dans des pays comme l’Allemagne, la Pologne et l’Irlande.
- Maintien d’un rendement élevé à 8,25 % brut.
En 2025, la tendance se poursuit. 271 M€ sont collectés sur le seul premier semestre, portant la capitalisation au-delà de 800 M€ au 30 juin.
Cette montée en puissance rapide reflète l’intérêt croissant des épargnants pour une SCPI performante, diversifiée, labellisée ISR et exclusivement investie en Europe.
Stratégie et acquisitions de la SCPI Transitions Europe
La stratégie d’investissement de Transitions Europe repose sur trois axes : diversification, durabilité et rendement.
Elle vise à constituer un portefeuille d’actifs performants, modernes et conformes aux standards environnementaux.
Les principales orientations de gestion sont les suivantes :
- Investir exclusivement en Europe : Les acquisitions ciblent les pays de l’Union européenne (hors France), afin de tirer parti de cycles économiques différenciés et d’opportunités de rendement plus élevées.
- Cibler l’immobilier d’entreprise : Le portefeuille se concentre sur cinq classes d’actifs : bureaux, santé, logistique, hôtellerie et commerces.
- Sélectionner des actifs récents et performants : Les immeubles sont choisis pour leur modernité, leur localisation stratégique et leur conformité aux normes environnementales.
- Appliquer une approche ESG best in progress : Chaque actif fait l’objet d’une évaluation selon 54 critères et d’un plan d’amélioration triennal.
- Recourir à un endettement modéré : La SCPI peut emprunter jusqu’à 40 % de la valeur de ses actifs pour financer de nouvelles acquisitions, sans compromettre sa stabilité financière.
Entre 2023 et 2024, la SCPI a renforcé son patrimoine immobilier par des acquisitions diversifiées :
- Des cliniques et établissements de santé situés dans le Benelux et en Allemagne.
- Des plateformes logistiques modernes dans les Pays-Bas et la Pologne.
- Des bureaux récents en Europe du Nord.
- Des actifs hôteliers dans plusieurs capitales régionales européennes.
Cette approche équilibrée permet de combiner stabilité locative et rendement immédiat.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Transitions Europe ?
Au 30 juin 2025, le patrimoine de Transitions Europe regroupe 35 actifs immobiliers pour une capitalisation totale de 814 M€.
Le portefeuille se distingue par une diversification sectorielle et géographique complète sur le marché européen.
Voici la répartition géographique et sectorielle du portefeuille au 30 juin 2025 :
Les indicateurs financiers confirment la solidité du portefeuille :
- Taux d’occupation financier (TOF) : 98,89 %.
- Durée moyenne des baux sécurisée, avec des locataires institutionnels.
- Patrimoine jeune et performant, offrant un potentiel de valorisation à long terme.
Grâce à cette composition, Transitions Europe parvient à allier rendement, stabilité et alignement ESG, tout en offrant une véritable exposition pan-européenne.
Comparaison avec les SCPI similaires
Transitions Europe s’inscrit dans une génération de SCPI alliant performance financière et engagement durable, mais son positionnement reste singulier : un modèle classique, labellisé ISR, et un rendement parmi les plus élevés du marché européen.
Comparaison avec les SCPI classiques
Face aux SCPI traditionnelles (Immorente, Rivoli Avenir Patrimoine, Épargne Pierre, etc.), Transitions Europe se distingue sur plusieurs points :
- Rendement supérieur : 8,25 % en 2024, contre 4 % à 5 % pour les grandes SCPI historiques.
- Patrimoine jeune et résilient : des actifs récents, adaptés aux nouveaux usages (bureaux flexibles, logistique, santé, hôtellerie).
- Stratégie opportuniste : acquisitions ciblées sur des marchés européens offrant un meilleur couple risque/rendement.
- Gestion ISR intégrée : la labellisation ISR renforce la dimension durable et la transparence extra-financière de la SCPI.
En revanche, les SCPI classiques conservent un avantage d’historique et de notoriété : leurs performances ont traversé plusieurs cycles économiques, ce qui n’est pas encore le cas de Transitions Europe (lancée en 2022).
Comparaison avec les SCPI récentes
Par rapport aux SCPI de nouvelle génération comme Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo, Sofidynamic ou Élévation Tertiom, Transitions Europe adopte un modèle classique mais qui se différencie de plusieurs SCPI populaires lancées à la même période sans frais de souscription :
- Maintien des 10 % HT de frais de souscription (quand plusieurs SCPI ont fait le choix de les supprimer, au profit de frais de gestion annuels plus elevés)
- Frais de gestion plus compétitifs : 10 % HT ce qui ets logiquement inférieurs à la moyenne des SCPI sans frais d’entrée (souvent entre 12 % et 20 % HT).
- Performance dans la fourchette haute : 8,25 % de rendement en 2024, contre 6 % à 7 % en moyenne pour les SCPI comparables.
- Collecte et déploiement rapides : plus de 814 M€ de capitalisation et 35 actifs en deux ans, un rythme supérieur à celui des jeunes SCPI concurrentes.
Ainsi, la SCPI Transitions Europe combine la stabilité d’un modèle classique et la dynamique d’une SCPI nouvelle génération.
Elle s’adresse avant tout aux investisseurs recherchant un rendement fort et régulier, sans renoncer à la transparence et à la dimension durable de leur placement.
Pourquoi faire confiance à Arkéa REIM ?
Créée en 2021, Arkéa REIM est une société de gestion immobilière issue du groupe Crédit Mutuel Arkéa, un acteur reconnu pour sa solidité financière. En seulement quelques années, elle gère déjà 2,7 milliards d’euros d’actifs et quatre fonds ouverts, dont la SCPI Transitions Europe.
Sa philosophie repose sur une conviction forte : les grandes transitions immobilières (environnementale, sociétale, technologique et économique) redéfinissent les usages et les besoins du marché.
L’objectif d’Arkéa REIM est donc d’investir dans un immobilier résilient et durable, capable de créer de la valeur à long terme tout en répondant aux enjeux contemporains : télétravail, vieillissement de la population, e-commerce, efficacité énergétique.
Cette vision se traduit par une gestion intégrant systématiquement les critères ESG. Arkéa REIM applique une grille d’analyse propriétaire de plus de 40 critères, selon une approche dite “Best-in-Progress”, qui favorise l’amélioration continue des actifs.
Tous les property managers signent une charte ESG et les fonds gérés font l’objet d’un reporting conforme à la réglementation SFDR et à la loi Énergie-Climat (article 29 LEC).
Grâce à cette méthodologie rigoureuse, Arkéa REIM a obtenu plusieurs labels de référence, dont le label ISR Immobilier, et figure parmi les rares sociétés de gestion à avoir inscrit l’ESG au cœur de son modèle.
Cette excellence est confirmée par plusieurs distinctions professionnelles obtenues en 2024 :
- 2ᵉ place au palmarès des fournisseurs publié par Gestion de Fortune.
- Prix de la rédaction – Catégorie Pierre-Papier décerné par Investissement Conseils.
- 2ᵉ société préférée des CGP – Catégorie Pierre-Papier, selon Investissement Conseils.
- 2ᵉ société préférée des CGP – Catégorie Immobilier Asset Management, selon Investissement Conseils.
Des reconnaissances qui renforcent la crédibilité d’Arkéa REIM auprès des professionnels du patrimoine comme des épargnants particuliers.
Analyse approfondie de la SCPI Transitions Europe
Transitions Europe affiche des performances remarquables dès ses premières années. Sa stratégie opportuniste et son positionnement européen en font une SCPI déjà incontournable pour diversifier son épargne immobilière.
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Le patrimoine de Transitions Europe se distingue par un bon niveau de diversification sectorielle, avec des actifs répartis entre bureaux, santé, logistique, commerces et hôtellerie.
Au 30 juin 2025, le taux d’occupation financier atteint 98,89 %, un niveau élevé pour une SCPI aussi récente.
Depuis son lancement, la SCPI maintient un taux de location quasi intégral :
- 2023 : TOF de 100 %.
- 2024 : TOF de 100 %.
- 1er semestre 2025 : TOF de 98,89 %.
Cette régularité repose sur des fondamentaux solides : des actifs récents, des locataires de premier plan, et une durée ferme moyenne des baux supérieure à 7 ans. Ces éléments contribuent à sécuriser les loyers sur le moyen terme.
Il convient néanmoins de noter que le portefeuille reste relativement peu granulaire : 35 immeubles pour plus de 800 M€ d’encours, soit une concentration plus forte que certaines SCPI concurrentes (Iroko, Remake, Corum).
Ce choix reflète une stratégie axée sur des actifs significatifs dans des localisations ciblées, mais implique une exposition plus marquée à chaque actif.
En deux ans, Transitions Europe a su bâtir un portefeuille de qualité, générant des revenus locatifs stables tout en maintenant un rendement brut supérieur à 8 %, ce qui reste rare pour une SCPI aussi jeune.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
L’un des indicateurs clés pour évaluer la valorisation d’une SCPI est la valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur théorique du patrimoine. Elle reflète le prix qu’un investisseur paierait pour reconstituer le portefeuille dans les conditions actuelles du marché.
Au 30 juin 2025, la valeur de reconstitution de Transitions Europe s’élève à 207,03 €, pour un prix de souscription fixé à 200 €. Cet écart de +3,5 % indique que la SCPI est sous-valorisée par rapport à sa valeur patrimoniale réelle.
Cette situation présente deux avantages pour les investisseurs :
- Une marge de sécurité à l’entrée : Acheter des parts à un prix inférieur à la valeur de reconstitution limite le risque de moins-value à court terme.
- Un potentiel de revalorisation du prix de part : Si la tendance se confirme, Arkéa REIM pourrait ajuster le prix de souscription dans les années à venir pour le rapprocher de la valeur de reconstitution.
La SCPI Transitions Europe bénéficie donc d’une valorisation prudente et saine, cohérente avec sa politique de gestion rigoureuse.
La valeur de retrait, fixée à 180 €, maintient par ailleurs un écart de 10 % avec le prix de souscription, conforme à la structure de frais d’entrée.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Le modèle de frais de Transitions Europe s’inscrit dans la moyenne haute du marché traditionnel, mais se distingue des SCPI “nouvelles générations” qui tendent à réduire, voire supprimer, les frais d’entrée.
Les frais appliqués sont les suivants :
- Frais de souscription : 10 % HT.
- Frais de gestion : 10 % HT sur les loyers encaissés.
- Commission sur cession de part : 10 % HT.
- Commission sur travaux : 5 % HT
- Commission en cas de cession d'un actif : 2 % HT
Ces niveaux de frais s’expliquent par la structure du fonds (SCPI à capital variable, distribution trimestrielle et gestion pan-européenne).
Comparons-les à plusieurs SCPI récentes sans frais de souscription :
Ce tableau met en évidence deux points essentiels :
- Transitions Europe reste plus onéreuse à l’entrée, mais offre un rendement brut (8,25 %) nettement supérieur à celui de la plupart des SCPI sans frais d’entrée.
- Les frais de gestion sont légèrement inférieurs à la moyenne du segment (souvent entre 12 % et 15 % HT), compensant partiellement la commission de souscription.
Le modèle économique repose donc sur une logique plus traditionnelle, mais équilibrée par une performance locative et financière élevée.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Transitions Europe
Transitions Europe est une SCPI à capital variable, offrant une liquidité structurellement fluide : les retraits sont compensés par les nouvelles souscriptions, sans marché secondaire organisé.
Les chiffres du 2ème bulletin trimestriel 2025 confirment une situation relativement normale pour une SCPI lancée en 2023 :
- Aucune part en attente de retrait au 30 juin 2025.
- Collecte nette : 271 M€ sur le semestre.
- Nombre total de parts : 4 067 929.
La valeur de retrait reste fixée à 180 €, tandis que la valeur de reconstitution s’élève à 207,03 €, ce qui montre une légère décote du prix de part (200 €) par rapport à sa valeur théorique.
Cette marge de sécurité constitue un atout pour les nouveaux investisseurs, limitant le risque de baisse à court terme.
Endettement, trésorerie et réserves
Au 30 juin 2025, la situation financière de Transitions Europe est particulièrement saine.
La SCPI ne présente aucun endettement : son taux d’endettement est de 0 %, bien en dessous de la limite réglementaire autorisée (40 %).
Toutes les acquisitions ont été financées en fonds propres, un choix prudent qui témoigne de la solidité de la collecte et de la maîtrise du risque financier.
Les principaux indicateurs au 30/06/2025 :
- Taux d’endettement : 0 %.
- Trésorerie disponible : 233 M€.
- Capitalisation : 814 M€.
Cette structure sans levier offre une grande flexibilité financière à la société de gestion. Elle pourra, si elle le juge pertinent, mobiliser la dette ultérieurement pour soutenir la croissance ou améliorer la rentabilité sans compromettre la sécurité du portefeuille.
Côté réserves, plus de 4 M€ ont été affectés au report à nouveau en 2024, portant ce dernier à l’équivalent de 87 jours de distribution. Cela représente près d’un trimestre de dividendes en réserve, un niveau déjà correct pour une SCPI aussi jeune.
Ce matelas permettra d’amortir d’éventuels à-coups, comme une vacance temporaire ou un retard de perception de loyers.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Transitions Europe ?
Transitions Europe est aujourd’hui l’une des meilleures SCPI de rendement du marché. Avec un taux de distribution brut de 8,25 % en 2024, un taux d’occupation financier de 100 % sur 2023 et 2024, et une stratégie d’investissement agile, elle coche de nombreuses cases.
La SCPI se distingue par un positionnement 100 % européen, une gestion opportuniste et ISR, ainsi qu’une forte capacité à déployer rapidement la collecte dans des actifs de qualité.
La diversification sectorielle et géographique réduit les risques locatifs et offre un réel potentiel de résilience.
Portée par Arkéa REIM, société de gestion jeune mais déjà reconnue, Transitions Europe bénéficie de la solidité du groupe Crédit Mutuel Arkéa et d’une méthodologie ESG rigoureuse, appuyée par le label ISR immobilier.
En contrepartie, il faut accepter un horizon de placement long (10 ans), un délai de jouissance de 5 mois, et une fiscalité parfois plus complexe du fait des investissements à l’étranger.
Pour les épargnants à la recherche de rendement et de diversification, Transitions Europe constitue un excellent choix, à condition de bien comprendre les spécificités d’un placement en SCPI.
