Les caractéristiques clés de la SCPI Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic se distingue par son positionnement stratégique High Yield (haut rendement), une gestion diversifiée et des performances prometteuses. Voici un aperçu de ses caractéristiques principales et de sa comparaison avec d’autres SCPI similaires.
- Taux de Rendement Interne (TRI) cible : 7 % brut annuel sur un horizon recommandé de 8 ans (non garanti)
- Minimum de souscription : 300 €
- Prix d'une part : 300 €
- Taux de distribution annualisé : 9,52 % pour l'exercice 2024
- Taux d'occupation : 94,7 % au 30 septembre 2024
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Sofidynamic
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Sofidynamic
Analyse par rapport à d’autres SCPI similaires
Sofidynamic se distingue par son positionnement High Yield et une approche compétitive sur les frais. Cependant, certaines particularités comptables et contextuelles nuancent ses performances, surtout en 2024.
Avec un taux de distribution annualisé de 9,52 % pour 2024, cette SCPI surpasse la moyenne des SCPI diversifiées, généralement située entre 5 % et 6 %.
Il est néanmoins essentiel de noter que ce chiffre inclut plusieurs spécificités comptables propres à une SCPI récemment lancée :
- La distribution effective a uniquement eu lieu au quatrième trimestre 2024, avec une absence de dividendes sur les trois premiers trimestres en raison du délai de jouissance et du lancement initial de la SCPI.
- Jusqu’en avril 2024, seules des parts sponsors étaient en circulation, ce qui a mécaniquement gonflé le taux de distribution en raison de leur valorisation au 1er janvier, conformément à la méthodologie ASPIM.
- La collecte importante réalisée a induit un effet relutif : les nouveaux souscripteurs doivent attendre six mois avant de percevoir leur premier dividende, tandis que les fonds investis rapidement génèrent un rendement immédiat.
Ce taux élevé constitue donc un signal prometteur, mais ne reflète pas encore une performance durable ou long-termiste. Les investisseurs doivent l’apprécier comme un indicateur initial plutôt que comme une référence pour l’avenir.
En ce qui concerne les frais, Sofidynamic affiche des frais de souscription compétitifs, à 2,4 % TTC, largement en dessous des SCPI traditionnelles où ils peuvent atteindre 10 %.
Cependant, par rapport à des SCPI comparables comme Iroko Zen, Novaxia Neo, ou Remake Live, qui ne prélèvent aucun frais d’entrée, Sofidynamic reste moins avantageuse sur ce critère.
En revanche, ses frais de gestion de 12 % HT sont dans la moyenne haute des SCPI High Yield, justifiés par une gestion proactive et spécialisée.
Enfin, avec une capitalisation encore modeste de 33 M€, Sofidynamic reste une SCPI jeune. Elle cible néanmoins des actifs diversifiés et des zones géographiques stratégiques, ce qui la rend compétitive face à des SCPI plus matures.
Stratégie globale
La SCPI Sofidynamic, gérée par Sofidy, se positionne comme un produit immobilier à haut rendement, conçu pour des investisseurs cherchant une diversification patrimoniale associée à des revenus potentiellement élevés. Sa stratégie repose sur :
- Une diversification géographique : Investissements dans l’Espace Économique Européen, le Royaume-Uni et la Suisse.
- Un patrimoine focalisé majoritairement sur les murs de commerce et les locaux d’activité.
- Une gestion expérimentée par Sofidy, acteur reconnu du marché immobilier depuis 1987, avec 8,6 milliards d’euros sous gestion.
- Un contexte de marché favorable : Sofidynamic a su tirer parti des opportunités offertes par la correction des prix immobiliers en 2023, liée à la hausse des taux directeurs en Europe. Cela lui a permis d’acquérir des actifs à des prix attractifs, tout en bénéficiant du récent assouplissement de la politique monétaire amorcé en 2024, favorable à une stabilisation des valorisations.
Avec son modèle d’investissement orienté rendement et sa solidité opérationnelle, Sofidynamic apparaît comme une SCPI attractive pour les investisseurs à la recherche de performances élevées dans un cadre diversifié.
Les forces et faiblesses de la SCPI Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic présente des atouts majeurs, comme une gestion experte et une stratégie ambitieuse, mais comporte également des risques liés à sa jeunesse et à son modèle High Yield.
Les points forts
Sofidynamic bénéficie de plusieurs éléments différenciants qui en font une SCPI attrayante pour les investisseurs recherchant à la fois performance et diversification. Ces caractéristiques lui permettent de se démarquer sur un marché concurrentiel.
Un positionnement High Yield compétitif
Sofidynamic se distingue par son ambition de rendement élevé, avec un objectif annuel de 7 % brut de fiscalité et un taux de distribution annualisé de 9,52 % pour l'exercice 2024.
Ces performances la positionnent dans le haut du marché des SCPI diversifiées, attirant particulièrement les investisseurs à la recherche de revenus élevés.
Une diversification géographique et sectorielle solide
La SCPI investit dans une large gamme d’actifs, principalement des murs de commerce et des locaux d’activité, répartis dans l’Espace Économique Européen, le Royaume-Uni et la Suisse.
En date du 30 septembre 2024, le portefeuille de Sofidynamic comprenait 4 immeubles générant un rendement immédiat moyen de 9,3 %, et plus de 1500 associés, témoignant d’une granularité élevée et d’une mutualisation efficace des risques locatifs.
Cette stratégie limite les risques liés à une concentration géographique ou sectorielle, tout en exploitant des opportunités sur plusieurs marchés.
Une clé de répartition particulièrement intéressante
L'un des atouts majeurs de Sofidynamic réside dans sa clé de répartition diversifiée, qui lui permet de se positionner sur des classes d’actifs variées, allant des murs de commerce aux locaux d’activité (logistique, entrepôts, etc.).
Comparativement à d'autres SCPI phares comme Iroko Zen ou Remake Live, qui tendent à privilégier des approches focalisées sur une typologie d'actifs spécifiques (par exemple, logistique pour Iroko ou actifs urbains pour Remake Live), Sofidynamic adopte une approche équilibrée.
En somme, cette répartition stratégique offre une robustesse accrue et une meilleure mutualisation des risques, un point important pour les investisseurs à la recherche de stabilité associée à un rendement élevé.
Une gestion reconnue et expérimentée
Sofidynamic bénéficie de la gestion experte de Sofidy (du groupe Tikehau Capital), une société de renom avec plus de 35 ans d’expérience dans l’immobilier locatif. Le savoir-faire de Sofidy garantit une sélection rigoureuse des actifs, une mutualisation des risques et une optimisation des performances locatives.
Un engagement envers la durabilité
La SCPI s’inscrit dans une démarche responsable, intégrant des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans sa stratégie.
Cet engagement reflète une gestion tournée vers l’avenir, en accord avec les attentes croissantes des investisseurs soucieux de durabilité.
Des frais compétitifs
Avec des frais de souscription de 2,4 % TTC, Sofidynamic se démarque positivement sur ce critère, notamment par rapport à d’autres SCPI où ces frais peuvent atteindre jusqu’à 10 %. Ce positionnement rend la SCPI plus accessible et attractive pour les investisseurs.
Les limites de Sofidynamic
Bien que prometteuse, la SCPI présente certains risques inhérents à sa jeunesse et à son positionnement. Ces éléments nécessitent une attention particulière pour les investisseurs potentiels.
Risques liés à la jeunesse de la SCPI
La SCPI Sofidynamic, lancée fin décembre 2023, manque encore de recul pour démontrer sa performance sur le long terme.
Ce faible historique peut représenter une incertitude pour les investisseurs cherchant des preuves tangibles de stabilité.
De plus, son orientation High Yield implique l’acquisition d’actifs présentant un risque raisonnablement élevé, comme des localisations secondaires ou des locataires nécessitant une stabilisation.
Ces choix stratégiques peuvent entraîner des résultats volatils, surtout en phase de démarrage.
Une stratégie exposée aux risques
Pour atteindre ses objectifs de rendement élevé, Sofidynamic adopte une stratégie d’investissement qui privilégie des actifs immobiliers avec un potentiel de rentabilité immédiate ou des opportunités de valorisation.
Cela inclut souvent :
- Des localisations secondaires : Ces zones, situées en périphérie ou hors des centres économiques majeurs, peuvent offrir des prix d’acquisition attractifs mais présentent également un risque accru de vacance locative, car la demande des locataires y est souvent plus limitée ou fluctuante.
- Des biens nécessitant des améliorations : Sofidynamic peut acquérir des actifs qui demandent des rénovations ou une mise aux normes pour devenir compétitifs. Si ces travaux ne sont pas effectués dans les délais ou si les coûts dépassent les prévisions, cela peut peser sur les performances.
Ces choix, bien qu’orientés vers des rendements élevés, augmentent l’exposition aux aléas du marché immobilier. Par exemple, en cas de ralentissement économique ou de baisse de la demande locative, la valorisation de ces actifs pourrait diminuer, et le taux d’occupation pourrait être affecté.
Une liquidité parfois limitée
Comme pour toute SCPI à capital variable, la possibilité de céder rapidement ses parts dépend de l’équilibre entre souscriptions et retraits.
En cas de forte demande de retrait ou de conditions de marché difficiles, les investisseurs pourraient rencontrer des délais ou une baisse de la valeur de retrait.
Délai de jouissance long
L’un des inconvénients notables de Sofidynamic est son délai de jouissance étendu à six mois, qui figure parmi les plus longs du marché.
Cela signifie que les investisseurs doivent patienter un semestre après leur souscription pour percevoir leur première distribution. Ce délai peut réduire l’attractivité pour les épargnants souhaitant un revenu immédiat.
Une diversification géographique encore limitée
Bien que Sofidynamic affiche une ambition de diversification à l’échelle européenne, son patrimoine, un an après son lancement, reste entièrement localisé en France.
Cela prive les investisseurs, à court terme, des éventuelles optimisations fiscales associées à des revenus perçus hors de France.
Cependant, les acquisitions réalisées en 2024 présentent un rendement attractif moyen de 9,3 %, bien supérieur à l’objectif long terme de 7 %. Cela laisse espérer une diversification progressive et des performances solides à moyen terme, à mesure que la SCPI atteint sa maturité et élargit son portefeuille.
Des rendements non garantis
Malgré des objectifs ambitieux, les performances annoncées ne sont pas garanties.
Les fluctuations du marché immobilier ou les changements économiques peuvent affecter les rendements, créant une volatilité qui peut inquiéter certains profils d’investisseurs.
Tableau récapitulatif des forces et des faiblesses
Les performances de la SCPI Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic affiche des débuts prometteurs avec un rendement ciblé ambitieux et des premières distributions encourageantes.
Rendement initial et première distribution
Sofidynamic affiche un taux de distribution annualisé de 9,52 % pour l'exercice 2024, ce qui dépasse l’objectif initial de 7 % brut annuel. Cependant, plusieurs facteurs spécifiques expliquent cette performance :
- Une première distribution tardive : Les dividendes n’ont été versés qu’au 4ᵉ trimestre 2024, avec un montant de 2,38 € par part et par mois de jouissance, aucune distribution n’ayant eu lieu entre le T1 et le T3. Ce décalage est dû au lancement récent de la SCPI et à son long délai de jouissance de six mois.
- Effet des parts sponsors : Jusqu’en avril 2024, seules des parts sponsors étaient en circulation, ce qui a gonflé le taux de distribution calculé selon la méthodologie ASPIM basée sur la valeur des parts au 1ᵉʳ janvier.
- Un effet relutif temporaire : La collecte rapide a entraîné un décalage entre l’investissement des capitaux et la perception des distributions par les nouveaux entrants, augmentant temporairement le rendement annualisé.
Malgré ces particularités, ce taux constitue un signal encourageant pour les investisseurs, tout en appelant à une analyse prudente à long terme. Sofidynamic vise à maintenir des rendements compétitifs grâce à des acquisitions stratégiques générant des revenus immédiats élevés.
Comparaison avec le marché
Le positionnement High Yield de Sofidynamic lui permet de se distinguer sur le marché des SCPI. En comparaison :
- Moyenne des SCPI diversifiées : Généralement autour de 5 % à 6 % brut annuel.
- Sofidynamic : Avec un objectif de 7 % brut annuel, elle se place dans le haut du panier, particulièrement compétitive pour les investisseurs cherchant des performances élevées.
Cette surperformance repose sur une stratégie ciblant des actifs immobiliers à forte rentabilité immédiate, une approche qui comporte des risques mais maximise le potentiel de retour sur investissement.
Performance estimée à 1 an et à 8 ans (durée de détention recommandée)
Les simulations de performances de la SCPI Sofidynamic à 1 an et 8 ans varient en fonction des conditions de marché.
Dans le document d’informations clés (DIC) Sofidynamic présente quatre scénarios possibles, allant d’un contexte de tension à un scénario favorable. Les performances estimées prennent en compte une mise initiale de 10 000 € et incluent les coûts associés.
Les performances estimées prennent en compte une mise initiale de 10 000 € et incluent les coûts associés. Elles reflètent des hypothèses basées sur les conditions actuelles du marché et ne constituent pas une garantie.
À lire aussi : Ramify SCPI Index (RSCPI) : Analyse des performances au T3 2024
L’avis Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Sofidynamic ?
Sofidynamic est un produit innovant dans le paysage des SCPI, positionné comme une réponse directe aux SCPI de nouvelle génération, telles que Iroko Zen, Novaxia Neo, et Remake Live.
Ce positionnement stratégique vise à allier des rendements compétitifs à une diversification progressive, tout en s’appuyant sur l’expertise de Sofidy, déjà réputée pour son produit phare Immorente.
Points forts : Une SCPI High Yield pensée pour le long terme
Sofidynamic présente des caractéristiques distinctives qui la rendent attrayante pour certains profils d’investisseurs :
- Modèle de frais compétitif : Contrairement aux SCPI sans frais d’entrée (comme Iroko Zen ou Novaxia Neo), Sofidynamic affiche des frais de souscription modestes (2,4 % TTC) et des frais de gestion légèrement plus élevés (12 % HT). Toutefois, elle compense avec des frais annexes sur travaux ou acquisitions à des niveaux plus compétitifs sur le long terme.
- Diversification et clé de répartition : La stratégie de Sofidynamic repose sur une clé de répartition optimisée, notamment pour les acquisitions en nue-propriété, ce qui offre une meilleure mutualisation des risques. Cet avantage peut se renforcer à moyen et long terme, avec une diversification géographique et sectorielle prévue à l’échelle européenne.
- Rendement compétitif : Avec un objectif brut annuel de 7 %, Sofidynamic ambitionne de se positionner comme un produit High Yield capable de rivaliser avec les SCPI de nouvelle génération, tout en maintenant une vision de gestion équilibrée et durable.
Réserves et points à surveiller
Comme pour tout placement, certaines limitations doivent être prises en compte :
- Patrimoine concentré en France : À ce jour, les actifs de Sofidynamic sont exclusivement localisés en France. Cela limite l’accès à une fiscalité avantageuse sur les revenus étrangers, souvent offerte par ses concurrentes. Une diversification géographique est toutefois attendue à moyen terme.
- Commission de retrait supplémentaire : Contrairement à des SCPI comme Remake Live ou Iroko Zen, où les commissions de retrait sont actives pendant 3 à 5 ans, Sofidynamic applique une commission de retrait étendue à 8 ans, ce qui réduit la flexibilité pour les investisseurs souhaitant céder rapidement leurs parts.
Tableau comparatif : Sofidynamic vs les autres SCPI de nouvelle génération
Voici un tableau synthétique pour mieux comprendre les différences et similitudes entre Sofidynamic et ses principaux concurrents :
Recommandations selon les profils
Sofidynamic est particulièrement adaptée pour :
- Les investisseurs diversifiés, souhaitant compléter un portefeuille existant avec une SCPI High Yield pour optimiser leur performance globale.
- Les investisseurs long-termistes, prêts à immobiliser leur capital pendant plusieurs années pour maximiser les rendements dans une stratégie progressive.
- Les investisseurs avisés, capables de comprendre les enjeux et risques liés à un produit récent, mais prometteur en termes de stratégie et de potentiel de diversification.
Comment investir dans la SCPI Sofidynamic ?
Souscrire à la SCPI Sofidynamic est simple, mais nécessite de comprendre les conditions de souscription, les options d’investissement disponibles et les avantages de passer par une plateforme comme Ramify.
Conditions de souscription
Investir dans la SCPI Sofidynamic implique de respecter certaines conditions, notamment en termes de prix, de montant minimum et de délais d’entrée en jouissance :
- Prix de la part : Une part de la SCPI Sofidynamic est proposée à un prix de 300 €, un seuil accessible pour une SCPI High Yield.
- Minimum d’investissement : Le ticket d’entrée est fixé à une part, soit un investissement minimum de 300 €, ce qui permet une accessibilité à un large éventail d’investisseurs.
- Délai de jouissance : Les revenus commencent à être perçus au 1er jour du 6ᵉ mois suivant la souscription. Ce délai plutôt long par rapport à la plupart des SCPI qui imposent, en moyenne, un délai de jouissance de 4 mois.
Les solutions d’investissement disponibles
Sofidynamic offre plusieurs alternatives pour investir selon vos objectifs patrimoniaux et votre stratégie.
Les différentes alternatives d’investissement
Vous avez quatre principales options pour souscrire à la SCPI Sofidynamic :
- Les banques (traditionnelles ou en ligne) : Votre conseiller peut vous proposer Sofidynamic, que ce soit en souscription directe ou via une enveloppe d’assurance-vie. Cependant, le choix de SCPI peut être limité selon l’établissement bancaire.
- Souscription directe auprès de la société de gestion : Sofidy, gestionnaire de Sofidynamic, permet une souscription directe, simplifiant l’accès à la SCPI.
- Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) : Ces experts vous accompagnent dans la construction d’une stratégie patrimoniale optimisée, intégrant éventuellement le démembrement ou une assurance-vie pour maximiser les avantages fiscaux.
- Les plateformes d’investissement digitales : Ces outils en ligne comme Ramify offrent des frais compétitifs, des outils de simulation, et une souscription simplifiée pour investir dans Sofidynamic en quelques clics.
En fonction de vos objectifs, il est également possible d’optimiser votre investissement avec des solutions alternatives comme l’assurance-vie, le démembrement de propriété, ou les versements programmés.
L’assurance-vie
À ce jour, la SCPI Sofidynamic est en cours de référencement pour une intégration dans des contrats d’assurance-vie. Une fois disponible, cette option permettra aux investisseurs de bénéficier des avantages spécifiques liés à ce mode d’investissement :
- Exonération fiscale sur les revenus réinvestis : Tant que les revenus générés par la SCPI restent au sein du contrat, ils ne sont pas soumis à fiscalité.
- Optimisation fiscale après 8 ans : Les retraits effectués après 8 ans bénéficient d’un abattement fiscal, ce qui maximise le rendement net pour l’investisseur.
Bien que cette option ne soit pas encore accessible, elle s’annonce comme une solution idéale pour les épargnants cherchant à optimiser leur fiscalité tout en accédant aux performances de Sofidynamic. Il est conseillé de suivre l’évolution de ce référencement pour saisir cette opportunité lorsqu’elle sera disponible.
Le démembrement de propriété
Le démembrement permet de scinder l’acquisition des parts entre nue-propriété et usufruit :
- Nue-propriété : Les investisseurs acquièrent des parts à prix réduit (avec une décote pouvant atteindre 40-50 %) tout en étant exonérés d’impôts sur les revenus fonciers et de l’IFI. À l’issue du démembrement, ils récupèrent la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires.
- Usufruit : Cette option permet aux investisseurs, notamment les entreprises ou les retraités, de percevoir des revenus immédiats. Cependant, l’usufruit ne donne pas accès à une valorisation patrimoniale à long terme.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
Les versements programmés
Pour les épargnants souhaitant investir progressivement, les versements réguliers sont une solution adaptée :
- Ils permettent de lisser l’effort financier et d’éviter un investissement unique important.
- Cette méthode réduit également l’exposition aux fluctuations du marché, tout en construisant un patrimoine immobilier sur le long terme.
Grâce à ces multiples solutions, Sofidynamic s’adresse à un large éventail d’investisseurs, qu’ils recherchent des revenus immédiats, une optimisation fiscale, ou une stratégie progressive d’épargne à long terme.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Sofidynamic
Bien que jeune, la SCPI Sofidynamic s’appuie sur une vision stratégique claire, un patrimoine déjà structuré et des projets d’acquisition ambitieux pour maximiser ses rendements.
Historique et vision stratégique
Créée en 2023, la SCPI Sofidynamic se distingue par une stratégie résolument tournée vers le rendement élevé et la diversification. Son objectif principal est d’offrir aux investisseurs une alternative performante aux SCPI classiques, en mettant l’accent sur :
- La mutualisation des risques : Une granularité forte dans le nombre de locataires et une diversité géographique et sectorielle pour réduire l’exposition aux fluctuations spécifiques.
- Une gestion experte : Sofidy, gestionnaire reconnu, structure les investissements pour cibler des actifs à fort potentiel tout en sécurisant la base locative.
Cette approche High Yield repose sur des actifs présentant un rapport rendement/risque optimisé, souvent localisés dans des zones en développement ou avec des locataires stratégiques.
Le patrimoine actuel
Depuis sa création, Sofidynamic a constitué un portefeuille immobilier cohérent et prometteur, centré sur des actifs commerciaux à haut rendement.
Actifs majeurs :
- Centre commercial O’Parinor (Aulnay-sous-Bois) : Participation stratégique dans l’un des 10 principaux centres commerciaux d’Île-de-France, générant un rendement immédiat supérieur à 10 %.
- Ensemble commercial Porte de Belfort : Actif de 3 542 m² en périphérie, diversifié avec plusieurs locataires, offrant un rendement attractif de 9,3 %.
Bien que Sofidynamic ambitionne une diversification géographique à l’échelle de l’Espace Économique Européen (EEE), du Royaume-Uni et de la Suisse, le patrimoine actuel est entièrement localisé en France.
Cette concentration temporaire est liée à la jeunesse de la SCPI et aux opportunités attractives du marché immobilier français. Une diversification à l’international est prévue à moyen terme pour maximiser les performances tout en diversifiant les risques.
Faits marquants :
- 33 M€ de capitalisation à fin septembre 2024.
- 4 actifs majeurs dans des localisations stratégiques.
- Rendement global moyen des acquisitions : 9,3 % brut.
Projets futurs
Sofidynamic ne s’arrête pas là. Fidèle à sa stratégie High Yield, la SCPI prévoit plusieurs acquisitions alignées avec son objectif de diversification et de rendement élevé.
- Co-investissement en cours : Portefeuille de trois parcs d’activités commerciales dominants dans leurs zones de chalandise, pour un montant total de 13 M€, avec un rendement moyen estimé à 8 % brut.
- Focus sur les actifs performants : La SCPI cible des murs de commerces et des locaux d’activités dans des zones économiques en croissance, renforçant ainsi la robustesse de son portefeuille.
- Trésorerie disponible : Avec 22 M€ en liquidités à fin septembre 2024, Sofidynamic est prête à saisir rapidement des opportunités d’investissement.
Pourquoi faire confiance à Sofidy ?
Avec 35 ans d’expérience et une gestion rigoureuse, Sofidy s’impose comme une référence incontournable dans le domaine de l’immobilier, offrant aux investisseurs une expertise haut de gamme et des performances éprouvées.
Un acteur de référence sur le marché
Sofidy est la 4ᵉ plus grande société de gestion immobilière en France en termes de capitalisation, derrière Praemia REIM, Amundi Immobilier et La Française REM. En 2024, elle gère 8,6 milliards d’euros d’actifs, répartis sur une large gamme de véhicules d’investissement, incluant SCPI, OPCI, Sociétés Civiles, et OPCVM Immobiliers.
Depuis sa fondation en 1987, Sofidy a accompagné plus de 60 000 épargnants dans la gestion et la diversification de leur patrimoine.
Un actionnaire solide et une gouvernance stable
Depuis 2018, Sofidy est une filiale à 100 % de Tikehau Capital, un acteur majeur de la gestion d’actifs qui gère plus de 47 milliards d’euros pour ses clients à fin septembre 2024.
Tikehau Capital, coté sur Euronext Paris depuis 2017, assure à Sofidy une stabilité financière et des exigences accrues en matière de transparence et de gouvernance.
Sofidy est dirigée par un directoire expérimenté composé de Jean-Marc Peter (directeur général depuis 2003), Jérôme Grumler (directeur général délégué depuis 2005), et Guillaume Arnaud (président du Directoire et cadre de Tikehau Capital depuis 2007).
Ce directoire est épaulé par un comité de direction de 12 cadres dirigeants et un conseil de surveillance incluant des membres de Tikehau Capital.
Une expertise éprouvée et reconnue
Sofidy bénéficie d’une reconnaissance unique sur le marché. La société a été élue meilleure société de gestion de SCPI pendant 21 années consécutives (2002 à 2023) par le magazine Gestion de Fortune. En 2024, elle est classée 2ᵉ pour la première fois, tout en continuant à recevoir de nombreuses distinctions, comme :
- Grand Prix du Jury pour la SCPI Immorente en 2023, décerné par ToutSurMesFinances.com.
- Victoires de la Pierre-Papier en 2022 pour la performance à 10 ans de la SCPI Immorente.
- 2ᵉ place des sociétés de gestion préférées des Conseillers en Gestion de Patrimoine pour les SCPI, en 2024, décernée par Investissement Conseils.
Une gestion haut de gamme et transparente
Ce qui distingue Sofidy est son engagement envers une gestion rigoureuse et alignée avec les intérêts des investisseurs :
- Sélection minutieuse des actifs : Chaque acquisition repose sur une analyse approfondie de l’emplacement, du potentiel locatif et de la solidité des locataires, garantissant un portefeuille résilient et performant.
- Transparence accrue : Grâce à des rapports détaillés et réguliers, Sofidy assure une visibilité complète sur les performances de ses fonds, renforçant ainsi la confiance des investisseurs.
- Engagement ESG : La société intègre des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans toutes ses décisions, en ligne avec les attentes croissantes des épargnants soucieux de durabilité.
Analyse approfondie de la SCPI Sofidynamic
Une analyse complète du patrimoine immobilier, de la valorisation, du modèle de frais, de la liquidité des parts, et de l’endettement de la SCPI Sofidynamic pour mieux comprendre son potentiel.
Le patrimoine immobilier de la SCPI Sofidynamic est-il attractif ?
Sofidynamic, bien que jeune, a déjà constitué un portefeuille immobilier prometteur et bien diversifié. Sa stratégie repose sur l'acquisition d'actifs offrant des rendements élevés et répartis sur des zones géographiques clés.
Actifs actuels
Le patrimoine de Sofidynamic repose sur des acquisitions stratégiques qui renforcent son positionnement High Yield :
Depuis son lancement, Sofidynamic a investi près de 20 M€, à travers 4 acquisitions, générant une rentabilité immédiate moyenne de 9,3 %.
Voici un aperçu des actifs constituant son portefeuille actuel :
- Le centre commercial O’Parinor (Aulnay-sous-Bois, 93) : Cet actif emblématique, acquis pour 10,2 M€, est la pierre angulaire du portefeuille. Situé dans une zone dynamique d’Île-de-France, il génère un rendement initial supérieur à 10 %, grâce à une base locative diversifiée de près de 200 locataires.
- Un ensemble commercial en périphérie de Belfort (90) : Cet actif de 3 542 m², comprenant 7 cellules commerciales louées à des enseignes comme Action et Chaussea, a été acquis pour 6,7 M€ frais inclus.
- Une surface commerciale de centre-ville à Saint-Cyr-L'École (78) : D’une superficie de 267 m², elle est louée à La Vie Claire, une marque d’alimentation bio. Cet actif a été acquis pour 970 625 €.
- Deux commerces situés à Saint-Thibault-des-Vignes (77) : Ces locaux de 1 697 m² sont loués à Tissu des Ursules et Grand Litier. L’investissement total s’élève à 2,0 M€.
Diversification géographique et sectorielle
La SCPI Sofidynamic adopte une approche diversifiée pour répartir les risques et maximiser les rendements. Cette diversification s’articule autour de deux dimensions :
Diversification sectorielle
La SCPI se concentre principalement sur des secteurs offrant un bon compromis entre rendement et résilience locative, tout en investissant de manière opportuniste dans des segments complémentaires :
- Secteurs principaux : Murs de commerce et immobilier d'activité (logistique, locaux d’entreposage, etc.).
- Secteurs secondaires : Immobilier de bureaux, immobilier géré (résidences étudiantes et seniors), hôtellerie, et loisirs.
Diversification géographique
Sofidynamic privilégie les investissements en France, mais étend également son portefeuille à l’Espace Économique Européen (EEE), au Royaume-Uni, et à la Suisse. Cette répartition géographique réduit les risques associés à des fluctuations économiques ou politiques localisées.
Analyse du taux d’occupation
Voici l'évolution du taux d’occupation financier de la SCPI Sofidynamic au cours des trois derniers trimestres :
Le taux d’occupation financier de Sofidynamic, bien qu’ayant fluctué légèrement, reste compétitif pour une SCPI récente.
Avec une moyenne trimestrielle de 93,9 %, il se rapproche de la performance moyenne des autres SCPI du marché.
Cette tendance témoigne de la capacité de Sofidynamic à stabiliser ses actifs rapidement, en cohérence avec sa stratégie High Yield.
Perspectives à venir
La SCPI est en phase d'acquisition d'un portefeuille de trois parcs d'activités commerciales, pour un montant total de 13 M€, avec un rendement prévu de 8 %. Ces projets s’inscrivent dans sa stratégie de diversification et de rendement élevé.
Avec une trésorerie disponible de 22 M€, Sofidynamic bénéficie d'une flexibilité optimale pour saisir rapidement de nouvelles opportunités d’investissement. Cette solidité financière, alliée à une gestion proactive, conforte sa position dans l’univers des SCPI High Yield.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La SCPI Sofidynamic, lancée en 2023, est encore jeune, ce qui fait qu’à ce jour, aucune valeur de reconstitution officielle n’a été communiquée dans les bulletins trimestriels.
Avec un prix de souscription fixé à 300 € par part, la SCPI offre un positionnement attractif, soutenu par sa stratégie d’acquisition d’actifs à forte rentabilité immédiate.
Bien que l'absence d'une valeur de reconstitution claire limite l’analyse approfondie, la SCPI semble alignée avec les pratiques de marché pour une SCPI récente et pourrait voir sa valorisation progresser à mesure que son portefeuille se consolide.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Sofidynamic adopte un modèle de frais hybride, positionné entre celui des SCPI traditionnelles et des SCPI de nouvelle génération. Ce choix vise à combiner accessibilité et durabilité, tout en incitant les investisseurs à adopter une vision long terme.
Frais de gestion
Les frais de gestion de Sofidynamic se situent dans la moyenne des SCPI High Yield, légèrement supérieurs à ceux des SCPI traditionnelles comme Immorente.
Ce positionnement reflète une volonté de compétitivité, tout en prenant en compte les coûts associés à une gestion proactive axée sur la génération de rendements élevés.
Contrairement à certaines SCPI sans frais d’entrée, Sofidynamic applique également des commissions sur travaux et acquisitions, un choix cohérent avec son modèle hybride.
Frais de souscription et de cession
Les frais de souscription de Sofidynamic, à 2,4 % TTC, sont nettement inférieurs à la moyenne des SCPI traditionnelles. Ce modèle rappelle celui des SCPI sans frais d’entrée (Iroko Zen, Remake Live, Elevation Tertiom), mais inclut néanmoins des commissions de retrait supplémentaire en cas de sortie rapide.
Une particularité de Sofidynamic est que cette commission de retrait s’applique pendant 8 ans, contre 4 à 5 ans chez ses principaux concurrents.
Ce mécanisme incite fortement les investisseurs à conserver leurs parts sur le long terme, en ligne avec l’objectif de stabilisation et de performance durable.
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Analyse de la liquidité des parts
La SCPI étant à capital variable, la liquidité des parts dépend de l’équilibre entre les souscriptions et les retraits.
- Souscriptions importantes : Avec 33 M€ collectés depuis son lancement, la demande des investisseurs est forte, ce qui favorise une liquidité soutenue pour l’instant.
- Mécanismes de rachat : Les parts peuvent être revendues sous réserve qu’il existe des souscriptions correspondantes, conformément au modèle des SCPI à capital variable. Cependant, les investisseurs doivent tenir compte des délais éventuels en cas de déséquilibre entre l’offre et la demande.
Bien que robuste, la liquidité reste sujette aux conditions de marché, comme pour toute SCPI.
Endettement et gestion financière
La SCPI affiche un endettement modéré, optimisé pour soutenir ses rendements sans compromettre sa stabilité financière.
- Taux moyen d’emprunt : 4,19 %, un niveau compétitif pour une SCPI récente.
- Ratio dette/valeur du patrimoine : 41,4 %, ce qui reste dans des marges raisonnables pour une SCPI orientée High Yield.
- Trésorerie : Avec 22 M€ de liquidités disponibles, Sofidynamic est bien positionnée pour poursuivre ses investissements sans recourir à un endettement excessif.
L’endettement maîtrisé et la gestion rigoureuse de la trésorerie renforcent la capacité de la SCPI à maintenir des rendements compétitifs tout en diversifiant son portefeuille.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Sofidynamic ?
Avec son positionnement stratégique High Yield, la SCPI Sofidynamic cible des rendements élevés en s’appuyant sur une diversification géographique et sectorielle.
Sa stratégie, qui combine l’acquisition d’actifs à fort potentiel de valorisation et une gestion expérimentée par Sofidy, en fait une option attrayante pour les investisseurs cherchant à dynamiser leur portefeuille immobilier.
Cependant, son lancement récent en 2023 limite le recul sur ses performances à long terme. Sa focalisation sur des actifs parfois situés en zones secondaires ou nécessitant des travaux accroît les risques, tout comme son rendement non garanti.
Ce placement s’adresse aux investisseurs prêts à immobiliser leurs fonds sur au moins huit ans et à tolérer une volatilité accrue pour viser des rendements potentiellement supérieurs à la moyenne des SCPI diversifiées.
Sofidynamic peut donc être un complément pertinent à une stratégie patrimoniale, mais une analyse approfondie de vos objectifs et une lecture des documents clés restent indispensables avant de souscrire.