Les caractéristiques clés de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier. Avec une forte exposition à Paris intra-muros et un positionnement ISR, elle s’adresse aux investisseurs à la recherche de revenus réguliers et de diversification patrimoniale à long terme. Voici les principaux chiffres à connaître.
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
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Les forces et les faiblesses de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine affiche un profil contrasté. Il s'agit d'une des plus importantes SCPI du marché avec un patrimoine très important. Néanmoins, elle rencontre aujourd'hui de multiples difficultés : performance négative, attractivité du patrimoine en recul, manque de liquidité, etc.
Les forces de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Un patrimoine à forte concentration parisienne
Plus de 44 % des actifs sont situés à Paris intra-muros, dans des emplacements stratégiques et recherchés comme les Champs-Élysées, la rue de Sèvres ou le Faubourg Saint-Honoré.
La localisation parisienne constitue un atout structurel à long terme, avec des actifs généralement plus liquides et mieux valorisés que ceux en périphérie ou en province. Cela n’a toutefois pas empêché la SCPI de procéder à plusieurs ajustements à la baisse du prix de part depuis 2022, reflétant la réalité du marché de l’immobilier tertiaire.
Une diversification sectorielle prudente
Même si Rivoli Avenir Patrimoine reste avant tout une SCPI de bureaux (79,3 % du patrimoine), elle s’autorise une diversification maîtrisée sur d’autres classes d’actifs : commerces ; logistique ; hôtels ; résidentiel et locaux d’activité.
Cette approche permet de limiter les risques locatifs spécifiques à un secteur tout en maintenant une stratégie cohérente et lisible.
Une SCPI labellisée ISR
Rivoli Avenir Patrimoine est labellisée ISR depuis 2020, avec un renouvellement obtenu jusqu’à fin 2027.
La gestion intègre une démarche ESG structurée, fondée sur une méthodologie interne et le principe du “best in progress” : chaque actif noté en deçà du seuil ISR se voit appliquer un plan d’amélioration spécifique.
- 100 % des actifs sont notés ESG à l’acquisition, avec une actualisation a minima tous les 3 ans.
- La SCPI bénéficie d’une note ESG globale de 49/100 (au 31/12/2024).
Une gestion active et expérimentée par Amundi
Amundi Immobilier, filiale du groupe Crédit Agricole, pilote Rivoli Avenir Patrimoine avec une stratégie claire d’arbitrage et de modernisation du patrimoine :
- Sortie progressive des actifs vieillissants ou non stratégiques
- Réduction de l’exposition aux immeubles obsolètes ou vacants
- Intégration des enjeux réglementaires (ex. : décret tertiaire, taxonomie européenne)
Cette gestion active, couplée à plus de 40 ans d’expérience immobilière, est un gage de sérieux dans un contexte de retournement des marchés.
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Des dividendes stables malgré la conjoncture
La SCPI distribue 10,25 € par part chaque année depuis 2021, sans interruption ni baisse.
Dans un environnement immobilier fragilisé (hausse des taux, baisse de valorisation), cette stabilité est appréciable et traduit une gestion prudente du résultat, avec mobilisation des plus-values et du report à nouveau si nécessaire.
Les faiblesses de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Un taux d’occupation en retrait
Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 87,68 % au 31/03/2025, en baisse par rapport aux années précédentes (89,57 % en 2023, 90,46 % en 2022).
Ce niveau reste en dessous de la moyenne du marché, et reflète les difficultés de relocation de certains actifs vacants (notamment la Tour Hekla et d'autres immeubles en périphérie).
Un rendement en deçà des meilleures SCPI de rendement
Le taux de distribution 2024 est de 3,89 %, contre 4,40 % en moyenne pour les SCPI de rendement selon l’indice RSCPI.
Rivoli Avenir Patrimoine se positionne donc dans le bas du panier en termes de performance immédiate, ce qui peut constituer un frein pour les investisseurs recherchant du rendement pur.
Le taux de distribution étant le rapport entre le dividende versé et le prix de la part, la nouvelle baisse du prix de la part en mars 2025 devrait ramener le taux de distribution autour de 4,4 % en 2025 (si le dividende 2024 est maintenu).
Une baisse du prix de la part et une valeur de reconstitution en recul
Depuis 2022, le prix de souscription a été réduit de 306 € à 228 €, soit une baisse de -25,5 %.
Cette évolution traduit une dévalorisation du patrimoine, confirmée par la chute de la valeur de reconstitution :
- 298,30 € par part au 31/12/2022
- 225,25 € au 31/12/2024
Même si cette baisse suit la tendance du marché, elle reste significative et pénalisante pour les anciens souscripteurs. Elle envoie un signal très négatif sur la capacité de la société de gestion à acquérir et à valoriser des biens dans l’intérêt des investisseurs.
Un marché secondaire sous tension
Au 31/03/2025, 4,9 % de la capitalisation est en attente de retrait, soit environ 146 M€.
Malgré l’activation du fonds de remboursement à deux reprises (en 2024 et 2025), la liquidité reste limitée et lente, avec un marché secondaire encore atone.
Cela peut compliquer la sortie pour les porteurs ayant un horizon plus court que recommandé.
Tableau récapitulatif des points forts et des points faibles de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Les performances de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Rivoli Avenir Patrimoine présente une trajectoire marquée par une grande stabilité des dividendes, mais aussi par une baisse progressive de la valeur des parts depuis 2022.
Évolution du taux de distribution
Depuis plus d’une décennie, Rivoli Avenir Patrimoine affiche des rendements en baisse régulière, en net retrait par rapport à la moyenne du marché.
Cette tendance s’explique par la combinaison d’une gestion prudente, de coûts croissants sur certains actifs, et plus récemment de la dépréciation des valeurs d’expertise.
La SCPI n’a pas réduit son dividende brut (10,25 € en 2021, 2022, 2023, puis 10,42 € en 2024), mais la baisse du prix de souscription depuis 2023 a mécaniquement permis une légère remontée du rendement en 2024.
Malgré cette amélioration, le rendement reste systématiquement inférieur à celui du marché depuis 2016, ce qui reflète un manque de dynamisme du patrimoine de la SCPI.
À noter que la SCPI puise dans ses réserves (Report à Nouveau) depuis quelques années afin de maintenir son dividende. En 2024, 13,36 % du dividende distribué provenait de revenus non récurrents (réserves et distribution de plus-value), contre 11,58 % en 2023.
Évolution du prix de la part de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
La SCPI a longtemps affiché une valorisation stable, voire croissante, avant d’entamer une correction brutale à partir de 2023. Cette baisse traduit une réévaluation du portefeuille immobilier dans un contexte de hausse des taux, de pression réglementaire (décret tertiaire) et de baisse des valeurs vénales.
Entre 2010 et 2022, le prix de la part de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine a progressé de +35 % pour atteindre 306 €. Mais en l’espace de trois ans, la SCPI a dû l’ajuster de -25,5 %, ramenant la souscription à 228 € au 31 mars 2025.
Cette correction, en phase avec celle du marché tertiaire, vise à réaligner la valeur d’achat avec la valeur de reconstitution du patrimoine.
Les conséquences sont significatives pour les investisseurs : toutes les parts acquises depuis 2011 valent en 2025 moins que leur prix d’achat (hors dividendes distribués).
Simulation de performance à 1 et 8 ans
Le document d’informations clés (DIC) fourni par la société de gestion donne une estimation du rendement potentiel net de frais (hors fiscalité) selon quatre scénarios de marché. Ces données permettent de faire une simulation de la performance future de l’investissement dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine à partir d’un capital initial de 10 000 €.
Ces scénarios montrent que le potentiel de performance sur 8 ans dépend entièrement du redressement du marché immobilier. Les hypothèses favorables reposent sur un rebond des valorisations et une poursuite des distributions.
Les scénarios négatifs, en revanche, montrent qu’un retournement durable du marché pourrait entraîner une perte significative de capital sur le long terme.
L’avis de Ramify : pourquoi investir (ou non) dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de rendement bien établie, gérée par Amundi Immobilier, avec une capitalisation supérieure à 2,9 milliards d’euros. Elle bénéficie d’un patrimoine immobilier concentré à plus de 44 % à Paris intra-muros, un positionnement géographique premium qui participe à la bonne stabilité du dividende.
Mais sur le plan financier, les performances sont en retrait par rapport à la moyenne du marché. La SCPI distribue moins à ses associés que la plupart de ses concurrentes depuis plus de dix ans. Et l’écart de rendement s’est accentué face aux SCPI les plus performantes du marché.
La baisse de la valeur de part a fortement pénalisé les investisseurs entrés avant 2022. En trois ans, le prix de souscription est passé de 306 € à 228 €, soit une perte de 25,5 %. Cette évolution reflète la dépréciation du patrimoine dans un contexte de taux d’intérêt élevés et de transformation structurelle du marché des bureaux.
Le TRI à 10 ans ressort à 3,39 % fin 2024, mais il ne prend pas encore en compte la dernière baisse de 9 % intervenue en mars 2025. Une fois cette nouvelle décote intégrée, le rendement annualisé pourrait tomber autour de 3 %.
Le taux d’occupation est inférieur à la moyenne du marché, à 87,68 % au T1 2025. Il traduit des difficultés persistantes sur certains actifs, dans un environnement où les bureaux doivent désormais répondre à des exigences accrues en matière de performance environnementale et d’usage.
Enfin, la liquidité est contrainte. La collecte est à l’arrêt depuis 2023 et 4,9 % de la capitalisation est en attente de retrait, malgré l’activation d’un fonds de remboursement.
Un investissement dans Rivoli Avenir Patrimoine doit aujourd’hui être envisagé avec prudence. À nos yeux, il est indispensable de le comparer à d’autres SCPI du marché, plus résilientes et mieux positionnées face aux mutations structurelles de l’immobilier tertiaire.
Comment investir dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine ?
Rivoli Avenir Patrimoine est accessible sous différentes formes : en direct, via un contrat d’assurance-vie, en démembrement, à crédit ou en versement programmé.
Conditions de souscription
La souscription minimale est fixée à une part, soit 228 € au 31 mars 2025. Le capital est variable, ce qui signifie que les souscriptions et retraits sont possibles à tout moment (sous réserve de liquidité sur le marché secondaire).
- Prix de souscription actuel : 228 €
- Frais de souscription : jusqu’à 10 % TTI
- Délai de jouissance : 2 mois, à compter du 1er jour du 3e mois suivant la souscription
- Durée de détention recommandée : 8 ans
Les parts peuvent être revendues à tout moment, sous réserve qu’un acheteur se présente sur le marché secondaire géré par la société de gestion. En l’absence de contrepartie, les retraits sont placés en attente, et peuvent être débloqués via le fonds de remboursement mis en place par Amundi Immobilier.
Le prix de retrait est actuellement de 209,78 € par part, ce qui correspond à la valeur nette de réalisation après déduction des frais. Ce prix peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de la valorisation du patrimoine.
À noter qu’au 31 mars 2025, 4,9 % de la capitalisation était en attente de retrait, ce qui traduit une liquidité limitée et justifie un horizon de détention long terme.
À lire aussi : Fiscalité SCPI : Fonctionnement de l'imposition (et comment l'optimiser)
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine en assurance vie
La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine est référencée dans certains contrats d’assurance-vie, notamment ceux distribués par des banques ou des plateformes partenaires d’Amundi Immobilier.
Investir via l’assurance vie permet d’optimiser la fiscalité des revenus, qui sont alors traités comme produits d’assurance (et non comme revenus fonciers).
C’est aussi un bon moyen de bénéficier :
- D’une fiscalité allégée après 8 ans de détention.
- D’aucuns frais de souscription directs dans certains contrats.
- D’une meilleure liquidité théorique, gérée par l’assureur.
- D’une transmission plus souple du capital.
Attention toutefois, le rendement distribué peut être différent de celui en détention directe, en raison des frais de gestion propres au contrat. Il est donc essentiel de comparer les supports SCPI dans chaque assurance vie avant de souscrire.
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine en démembrement
La SCPI est disponible en démembrement de propriété, ce qui permet de dissocier usufruit et nue-propriété, selon un barème de répartition de la valeur défini par Amundi.
Ce montage est particulièrement adapté pour :
- Les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité en achetant la nue-propriété (aucune imposition pendant la durée du démembrement).
- Les sociétés ou personnes morales recherchant un rendement immédiat via l’usufruit.
- Les stratégies de transmission ou de donation progressive de patrimoine.
La durée de démembrement est généralement comprise entre 5 et 15 ans, avec un prix de la nue-propriété fixé en fonction de la durée choisie.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine en versement programmé
Pour les épargnants souhaitant lisser leur investissement dans le temps, il est possible de souscrire à Rivoli Avenir Patrimoine par versements programmés. Cette modalité offre plusieurs avantages :
- Constitution progressive d’un portefeuille immobilier.
- Moindre exposition au risque de point d’entrée.
- Flexibilité dans le montant et la fréquence des versements.
Le montant minimal de souscription est d’une part (228 €), avec une fréquence mensuelle, trimestrielle ou semestrielle selon les canaux de distribution.
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine à crédit
Comme la majorité des SCPI à capital variable, Rivoli Avenir Patrimoine est finançable à crédit, ce qui permet de bénéficier de l’effet de levier dans une logique de constitution patrimoniale.
Les avantages d’un achat à crédit :
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
- Le crédit permet d’accéder à un capital immobilier sans mobiliser l’épargne immédiatement.
- Il est possible de combiner crédit + démembrement pour des stratégies plus fines.
La faisabilité dépendra toutefois du profil de l’investisseur et des conditions bancaires. Il est essentiel de vérifier les taux, durées et garanties exigées par l’établissement prêteur.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Rivoli Avenir Patrimoine s’appuie sur un historique de plus de 20 ans et sur une stratégie claire : privilégier l’immobilier tertiaire de qualité dans les cœurs urbains, tout en diversifiant progressivement à l’échelle européenne.
Historique de la SCPI et de son développement
Rivoli Avenir Patrimoine a été créée en 2002, et est aujourd’hui l’une des plus importantes SCPI gérées par Amundi Immobilier. Elle s’est développée à travers des acquisitions ciblées à Paris et en Europe, consolidant un positionnement haut de gamme dans l’immobilier tertiaire.
Elle bénéficie aujourd’hui d’une capitalisation de 2,93 milliards d’euros et bénéficie d’un portefeuille très étendu.
Ce portefeuille est le fruit d’une politique de gestion active, combinant acquisitions de long terme et arbitrages réguliers pour conserver des actifs de qualité et adaptés aux attentes locatives actuelles.
Stratégie de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine et acquisitions récentes
La stratégie de Rivoli Avenir Patrimoine repose sur deux piliers : la concentration sur des emplacements prime à Paris, et une diversification géographique raisonnée en Europe. Cette approche permet de combiner valorisation patrimoniale et mutualisation des risques locatifs.
Paris intra-muros représente plus de 44 % du patrimoine, avec des adresses emblématiques : avenue des Champs-Élysées, rue de Sèvres, boulevard Haussmann, etc. Ces actifs visent une clientèle institutionnelle, avec des baux longs et des locataires solides.
En parallèle, la SCPI a progressivement accru son exposition en Europe : Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg, Irlande, etc. Le poids des actifs étrangers atteint désormais 20,1 % du portefeuille, avec un accent mis sur la stabilité des rendements et les opportunités fiscales locales.
La gestion intègre également une politique d’arbitrage active :
- Cessions ciblées d’immeubles matures ou vacants.
- Modernisation d’actifs via travaux ou relocation.
- Sélectivité renforcée sur les acquisitions face au cycle immobilier baissier.
En 2024, 5 immeubles ont été cédés pour un montant de 67 M€, représentant un taux de sortie supérieur aux valeurs d’expertise. Parallèlement, la SCPI a acquis un ensemble de bureaux au Luxembourg, dans une démarche de diversification prudente.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine ?
Le patrimoine immobilier de Rivoli Avenir Patrimoine reflète pleinement sa stratégie : concentrer les investissements sur des actifs tertiaires de qualité à Paris et en Europe, tout en maîtrisant la diversification sectorielle.
Le premier bulletin trimestriel de 2025 de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine indique qu’elle détient, au 31 mars 2025, 183 immeubles, représentant une surface totale de 603 255 m². Ces actifs sont occupés par 1 595 locataires, principalement issus des secteurs privé et institutionnel, avec des baux majoritairement fermes.
Voici la répartition géographique et sectorielle du portefeuille au 31 mars 2025 :
La répartition géographique du patrimoine est dominée par Paris intra-muros, qui pèse à lui seul 45,3 % de la valeur vénale.
Sur le plan sectoriel, les bureaux représentent encore près de 80 % du portefeuille, confirmant l’ADN tertiaire de la SCPI. Cette dominante est équilibrée par une diversification mesurée dans d’autres secteurs.
Cette diversification sectorielle reste marginale, mais intentionnelle : elle permet d’absorber les effets de cycle propres au bureau sans diluer le positionnement central de la SCPI.
Le portefeuille est en constante évolution : plusieurs arbitrages ont été réalisés en 2024, notamment des ventes d’immeubles tertiaires en régions ou en Île-de-France, au profit d’actifs plus performants ou d’opérations de modernisation à Paris.
Pourquoi faire confiance à Amundi Immobilier ?
Amundi Immobilier est l’un des principaux gestionnaires d’actifs immobiliers en Europe, avec une envergure et une expertise qui en font un acteur de référence sur le marché des SCPI.
Filiale du groupe Amundi, elle est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur l’Europe, à destination des particuliers comme des investisseurs institutionnels.
Au 31 décembre 2024, Amundi Immobilier gère 35 milliards d’euros d’actifs à travers près de 1 200 immeubles répartis dans 12 pays européens. Elle figure au 3ᵉ rang des sociétés de gestion en France pour les SCPI et OPCI grand public en termes de capitalisation, selon l’ASPIM.
L’équipe compte 114 collaborateurs spécialisés, répartis entre l’analyse, la gestion d’actifs, les arbitrages et la relation clients.
La force d’Amundi réside aussi dans son puissant réseau de distribution, qui inclut les grandes banques françaises, des compagnies d’assurance, des plateformes en ligne et des conseillers en gestion de patrimoine.
Elle développe également des produits patrimoniaux alternatifs comme les groupements forestiers ou viticoles, illustrant sa capacité à proposer une offre différenciante.
Au-delà de sa taille, Amundi Immobilier se distingue par son engagement historique en faveur de l’investissement responsable. Dès 2010, elle initie une politique ESG appliquée à l’ensemble de ses métiers.
En 2012, une charte d’investissement responsable est créée pour formaliser cette approche. Depuis, cette politique s’est structurée autour de trois piliers : l’environnement, le social et la gouvernance.
Quelques exemples d’initiatives concrètes :
- Audit ESG systématique des immeubles.
- Évaluation régulière des prestataires selon des critères durables.
- Mise à disposition d’un “Guide des bonnes pratiques” à destination des locataires.
- Publication du “Green Book”, un document valorisant les immeubles emblématiques et les actions environnementales mises en œuvre.
Amundi participe également activement aux réflexions de place, notamment au sein de l’ASPIM et de l’Observatoire de l’Immobilier Durable, dans le but de faire progresser les standards de l’investissement immobilier responsable.
C’est cette combinaison unique d’expertise immobilière, de solidité institutionnelle et d’engagement ESG qui fait d’Amundi Immobilier un gestionnaire de confiance pour piloter un portefeuille aussi stratégique que celui de Rivoli Avenir Patrimoine.
Analyse approfondie de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine présente des fondamentaux solides, mais son positionnement mérite une analyse détaillée sur plusieurs dimensions : qualité du patrimoine, valorisation, frais, liquidité et structure financière.
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur de la capacité de la SCPI à générer des loyers sur son patrimoine. Depuis 2021, Rivoli Avenir Patrimoine connaît un léger recul de ce taux, en partie lié à la stratégie de modernisation et d’arbitrage du portefeuille.
Le TOF reste en dessous de celui observé sur des SCPI comme Immorente, Edissimmo ou Iroko Zen, qui conservent des taux supérieurs à 90 %. Il est en revanche comparable à celui d’Efimmo 1 et supérieur à celui de PrimoPierre.
Ce recul progressif reflète sans doute des difficultés de relocation sur certains actifs, mais aussi un effet temporaire lié aux cessions en cours. Il faudra surveiller si la tendance se stabilise ou se redresse à mesure que les actifs vacants sont revalorisés ou arbitrés.
La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Au 31 mars 2025, le prix de souscription est fixé à 228 € et la valeur de reconstitution à 225,25 €. Cela implique une surcote de +1,22 %, un niveau faible et bien en deçà du seuil réglementaire de 10 %.
Cet écart est relativement faible, mais il ne reflète pas une stabilité structurelle de la valorisation. En réalité, ce rapprochement est le résultat d’une série de baisses successives du prix de souscription opérées par Amundi Immobilier pour s’ajuster à la dévalorisation progressive du patrimoine.
En trois ans, le prix de la part a chuté de -25,5 %, passant de 306 € en 2022 à 228 € en 2025. Cet ajustement conséquent fait écho à la baisse des valeurs d’expertise enregistrée sur le portefeuille, en particulier les actifs parisiens affectés par la remontée des taux et la baisse de la demande en bureaux traditionnels.
La valeur de reconstitution a suivi la même tendance, passant de 298,30 € en 2022 à 225,25 € en 2025, soit un recul de -24,5 %. Cela signifie que la SCPI ne présente aujourd’hui quasiment plus de réserve de revalorisation, le prix de part étant calé au plus près de la valeur nette du patrimoine.
Dans ce contexte, plusieurs conclusions s’imposent :
- Le risque d’une nouvelle baisse du prix de souscription est limité à court terme, l’écart avec la valeur de reconstitution restant maîtrisé.
- La probabilité d’une revalorisation est également faible, sauf rebond significatif des marchés immobiliers ou hausse des valeurs d’expertise.
- Pour les investisseurs déjà en portefeuille, une partie de la décote a déjà été absorbée dans le prix, mais cela se traduit mécaniquement par une moins-value latente pour ceux ayant investi avant 2022.
La situation reste donc sous contrôle, mais sans potentiel immédiat de plus-value. Le positionnement actuel rend la SCPI plus attractive pour les investisseurs à long terme, cherchant un point d’entrée réaliste sur des actifs prime plutôt que pour ceux misant sur une revalorisation rapide.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais appliqués influencent directement la performance nette distribuée. Il est donc crucial de comparer Rivoli Avenir Patrimoine à ses principales concurrentes.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Rivoli Avenir Patrimoine applique 8 % TTI des loyers encaissés et produits financiers, soit un niveau inférieur à la moyenne du marché. Voici comment elle se positionne face à d’autres SCPI comparables :
Rivoli Patrimoine facture également des commissions ponctuelles en cas d’achat ou de revente d’un bien (1-1,5 % TTI) ou en cas de travaux (3 % HT). Ce modèle de frais est assez classique dans l’univers de la SCPI.
Frais de souscription
Les frais de souscription sont dans la norme des SCPI traditionnelles, mais supérieurs aux SCPI dites “sans frais d’entrée” comme Iroko Zen ou Remake Live.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI à capital variable, ce qui permet en principe de souscrire ou de revendre des parts à tout moment. En pratique, la liquidité dépend du rapport entre les souscriptions entrantes et les demandes de retrait.
Lorsque les retraits excèdent les souscriptions, les parts sont placées en attente et ne sont rachetées qu’en fonction des nouvelles entrées ou via un dispositif spécifique activé par la société de gestion.
Au 31 mars 2025 :
- Parts en attente de retrait : 4,9 % de la capitalisation, soit environ 146 millions d’euros.
- Prix de retrait : 209,78 €, contre un prix de souscription de 228 €, soit une décote de 7,9 %.
Ce niveau de file d’attente reste contenu, mais marque une nette progression par rapport à fin 2022, où il s’élevait à seulement 1,1 %. Il s’explique par une forte demande de liquidité dans un contexte de blocage quasi total de la collecte.
La SCPI n’a enregistré aucune collecte en 2024, après une baisse déjà significative en 2023. La capitalisation a reculé de 466 M€ en 2023, puis de 249 M€ en 2024, soit une chute de plus de 18 % en deux ans, passant de 3,94 milliards d’euros à 3,22 milliards d’euros.
Pour répondre à ces tensions, Amundi Immobilier a activé au 4e trimestre 2024 un fonds de remboursement de 30 M€, utilisé à hauteur de 12,6 M€.
La société de gestion prévoit de réactiver régulièrement ce mécanisme, avec la possibilité de le reconstituer à son niveau initial.
Endettement, trésorerie et réserves
La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine affiche un niveau d’endettement modéré, bien en deçà des limites réglementaires.
Au 31 décembre 2024, l’endettement global atteint 26,5 % de la valeur d’expertise, en incluant l’endettement indirect via les SCI détenues en portefeuille. Ce ratio reste inférieur au plafond autorisé de 40 %, fixé par la note d’information.
Le report à nouveau s’élève à 2,29 € par part, soit l’équivalent de plus de deux mois de distribution, sur la base d’un dividende annuel de 10,25 €.
À noter que la SCPI puise depuis plusieurs années dans le report à nouveau pour maintenir le niveau des loyers. Il était de 5,18 € / part en 2021, puis 3,95 € en 2022 et 3,67 € en 2023.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine ?
Rivoli Avenir Patrimoine affiche un positionnement patrimonial clair, avec une forte exposition à Paris intra-muros et une gestion prudente portée par Amundi Immobilier. Mais les performances des dernières années restent inférieures à la moyenne du marché, tant en matière de distribution que de valorisation.
La valeur de la part a été réduite de plus de 25 % depuis 2022, entraînant une moins-value pour les investisseurs entrés sur les niveaux précédents. Le taux de distribution, bien que stable, reste en retrait par rapport aux meilleures SCPI du marché.
Les récentes baisses de prix pourraient améliorer le rendement pour les nouveaux porteurs, mais sans offrir de véritable avantage comparatif. Dans le même temps, le taux d’occupation reste en dessous des standards du marché, et la liquidité est limitée, avec une collecte gelée et une file d’attente de retrait élevée.
En 2025, les perspectives restent peu lisibles. Pour un investisseur à la recherche d’un rendement compétitif et d’une SCPI bien positionnée face aux mutations structurelles du marché immobilier, d’autres solutions apparaissent plus pertinentes.