Les caractéristiques clés de la SCPI Primopierre
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Primopierre
La SCPI de rendement Primopierre a été lancée en 2008. Elle est gérée par Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM), une société de gestion fondée en 1989.
Le ticket d'entrée est de 1 150 euros (soit 10 parts).
Cette Société Civile de Placement Immobilier investit uniquement dans l'immobilier de bureaux. Son patrimoine se situe à 90% en Île-de-France, et à 10% en région.
En 2024, son taux de distribution était de 3,54%. Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À noter que le prix de la part de Primopierre a baissé de près de 45% entre 2022 et 2025. Il s’établit aujourd’hui à 115 euros (il était de 208 euros en 2022).
Primopierre est actuellement en phase de restructuration afin de :
- Se séparer des biens immobiliers non stratégiques
- Rénover ou transformer certains biens pour les rendre plus attractifs
- Réduire son endettement
- Se doter d’un fonds de remboursement pour assurer la liquidité des investisseurs sortants en attente
Les forces et les faiblesses de la SCPI Primopierre
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de la SCPI Primopierre.
Les forces de la SCPI Primopierre
Voici les 4 principaux avantages de la SCPI Primopierre.
Une société de gestion expérimentée
Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM) est une des plus anciennes sociétés de gestion, elle a été fondée en 1989. La capitalisation de la société est de 9 milliards d'euros.
Praemia REIM gère aujourd'hui 35 milliards d'euros d'encours via 7 SCPI et 2 OPCI.
La société gère près de 100 fonds d’investissement et réunit plus de 80 000 associés.
Praemia REIM possède un patrimoine immobilier de plus de 1 600 immeubles répartis dans 12 pays européens (France, Allemagne, Italie, Belgique, Espagne, etc.).
Le gérant Praemia REIM possède donc une solide expérience du marché immobilier.
Un large patrimoine de qualité
La SCPI Primopierre détient 67 immeubles pour une surface totale de 609 839 m². Son patrimoine est constitué principalement d'immeubles de bureaux situés dans les grands pôles tertiaires franciliens comme La Défense, Boulogne-Billancourt, Rueil-Malmaison ou Saint-Denis.
Des locataires solides
La SCPI cible des immeubles récents ou restructurés de taille significative, destinés à des locataires de premier plan comme :
- RTE
- Thales
- Alstom Transport
- Peugeot Citroën Automobile
- La SNCF
- etc.
Ces entreprises de premier plan apportent une certaine sécurité concernant les revenus locatifs.
La durée moyenne restante des baux du portefeuille (WALT) est de 4,74 ans.
Une SCPI labellisée ISR depuis 2020
Primopierre a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2020, ce qui témoigne de son engagement en faveur d'un immobilier plus durable.
La SCPI applique des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance dans ses processus d'investissement et de gestion. Ainsi, 100% de ses actifs immobiliers font l'objet d'une notation ESG lors de leur acquisition, puis chaque année. Primopierre mesure ainsi :
- Les consommations énergétiques
- Les émissions de gaz à effet de serre
- La qualité sanitaire des bâtiments
- Les risques physiques liés au changement climatique
- Etc.
Tous les actifs n'atteignant pas la note minimale de 56/100 font l'objet d'un plan d'action visant à améliorer cette note en 3 ans maximum.
Lire aussi : Investissement vert : définition, les meilleurs placements et ...
Les faiblesses de la SCPI Primopierre
Voici les 5 principaux inconvénients de la SCPI Primopierre.
Un taux de distribution inférieur à la moyenne
Avec un taux de distribution de 3,54% en 2024, Primopierre se situe nettement en dessous de la moyenne des SCPI de bureau (4,4% selon l'ASPIM en 2024).
De plus, le taux de distribution de Primopierre est en baisse par rapport à 2023 (4,12%).
Le dividende brut prévisionnel pour 2025 est de 4,40 euros par part, soit environ 3,6% par part sur la base du nouveau prix de souscription (115 euros).
Une concentration sectorielle et géographique
Primopierre est quasi exclusivement investie en immobilier de bureaux (98,1% du patrimoine).
Cette concentration sectorielle rend la SCPI dépendante aux aléas du marché des bureaux. D’ailleurs, ce secteur est actuellement en pleine mutation avec l'essor du télétravail et l'évolution des besoins des entreprises.
De plus, le patrimoine de la SCPI Primopierre est entièrement situé en France, dont 90% en région parisienne. La foncière est donc très dépendante des performances du marché francilien.
Cette double concentration peut expliquer en partie les difficultés que rencontre actuellement la SCPI.
Un taux d'occupation financier en retrait
Le taux d'occupation financier (TOF) est de 83,9% au 1er trimestre 2025. C’est un taux qui peut être préoccupant et qui témoigne du besoin de restructuration du parc immobilier de la SCPI. Les travaux en cours représentent à eux-seuls 6,9% de taux de vacance.
Pour information, ce taux de vacance était de 86,3% au 4ème trimestre 2023.
Des problèmes de liquidité importants
Au 31 mars 2025, Primopierre comptait 1 851 093 parts en attente de retrait, ce qui représente près de 10% du capital (variable) de la SCPI.
Cette situation reflète une dégradation significative de la liquidité de la SCPI. En effet, cette dernière attire peu de nouveaux souscripteurs, et de nombreux investisseurs historiques souhaitent céder leurs parts.
Face à cette problématique, la société de gestion a annoncé la mise en place d'un fonds de remboursement à partir de 2025. Ce dernier sera notamment alimenté par la vente de certains immeubles.
Les investisseurs doivent donc avoir conscience qu’ils pourraient avoir des difficultés à céder leur part de la SCPI Primopierre.
Un rendement à 5 ans négatif
Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 ans (2020-2024) est de -6,24%. Cela signifie que chaque année, la SCPI a enregistré une performance négative.
Cela s’explique surtout par les baisses de prix successives de la SCPI. Celle-ci est passée de 208 euros en 2022 à 115 euros en 2025, ce qui représente une chute de près de 45%. Ainsi, malgré les distributions de revenus annuelles, la SCPI a produit un rendement négatif.
À noter que sur 10 ans (2015-2024), le TRI s’élève à 0,65%.
Un taux d’endettement élevé
La SCPI Primopierre a un taux d’endettement important : 38,4%.
À noter que le taux d’endettement maximum autorisé pour les SCPI est de 40%. La SCPI ne dispose donc pas d’une grande marge de manœuvre pour investir à crédit.
Les performances de la SCPI Primopierre
La SCPI Primopierre affiche un taux de distribution de 3,54% pour 2024, ce qui représente 6,38 euros par part.
Comme nous l’avons vu, c'est une performance nettement inférieure au taux de distribution moyen des SCPI de bureaux (4,4% en 2024 selon l'ASPIM).
Cette performance est également en baisse par rapport aux années précédentes :
La SCPI Primopierre affiche un taux de distribution de 3,54% pour 2024, ce qui représente 6,38 euros par part.
Comme nous l’avons vu, c'est une performance nettement inférieure au taux de distribution moyen des SCPI de bureaux (4,4% en 2024 selon l'ASPIM).
Cette performance est également en baisse par rapport aux années précédentes :
- 4,12% en 2023
- 4,21% en 2022
- 4,77% en 2021
- 5,04% en 2020
- 5,92% en 2019
Pour 2025, la société de gestion annonce une distribution prévisionnelle de 3,6%, soit 4,40 euros par part. Cela reste en dessous de la moyenne du marché. À noter qu’au premier trimestre 2025, Primopierre a distribué 1 euro par part.
Comme évoqué, le taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans (2020-2024) est de -6,24%, ce qui représente une perte de valeur significative pour les épargnants. Le TRI sur 10 ans (2015-2024) reste positif, mais faible à 0,65%.
Le prix de la part a connu plusieurs baisses successives :
- 208 euros en 2022
- 180 euros en 2023
- 126 euros en 2024
- 115 euros en 2025
Cela représente une correction de près de 45% en un peu plus de 2 ans. Cette dépréciation reflète la baisse de valeur de marché du patrimoine, et le réalignement avec des prix de marché.
Par ailleurs, le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 83,9% au 31 mars 2025. Ce qui est en retrait par rapport aux standards du marché (autour de 90%). Cette vacance élevée pèse donc sur les performances de la SCPI.
L'avis de Ramify sur la SCPI Primopierre
La SCPI Primopierre traverse actuellement une période difficile, qui est notamment liée à la conjoncture compliquée sur le marché des bureaux, notamment en région parisienne. Son modèle historique montre aujourd'hui ses limites face aux évolutions du secteur (télétravail, nouveaux usages, etc.).
Primopierre ne peut donc plus être considérée comme une valeur refuge des SCPI, car ses performances récentes sont préoccupantes :
- Un Taux de Rendement Interne 5 ans négatif : -6,24%
- Une valeur de part qui a chuté : près de -45% depuis 2022
- Un taux de distribution en baisse : 3,54% en 2024 (VS 4,12% en 2023)
- Un taux d’occupation bas : 83,9% au 1er trimestre 2025
- Une liquidité fortement dégradée : près de 10% des parts en attente de retrait.
Néanmoins, pour surmonter ces difficultés, la société de gestion a décidé de céder certains actifs non stratégiques afin de :
- Réduire son endettement
- Alimenter un fonds de remboursement (pour les parts en attente de retrait)
- Financer des travaux de restructuration
Ces travaux doivent permettre d’adapter le parc immobilier aux nouvelles attentes du marché.
Toutefois, la SCPI Primopierre conserve certains atouts :
- Une société de gestion expérimentée : Primonial REIM a été fondée en 1989
- Un portefeuille de locataires de qualité (RTE, Thales, Alstom, PSA, SNCF...)
- Un label ISR obtenu par la SCPI en 2020
À noter que la SCPI vise une distribution en hausse à 4,40 euros par part en 2025, soit un taux prévisionnel de 3,6%. Cela reste inférieur à la moyenne des SCPI de bureaux (4,4% en 2024 selon l'ASPIM).
La SCPI Primopierre ne doit donc pas être un pilier de votre portefeuille de pierre papier. Il s’agit plutôt d’un investissement complémentaire, afin de parier éventuellement sur une potentielle remontée, après la forte baisse de son prix.
Bien entendu, le redressement de la SCPI n’est pas garanti, il va dépendre du succès du plan de restructuration en cours.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Comment investir dans la SCPI Primopierre ?
Le minimum de souscription pour la SCPI Primopierre est de 10 parts, soit environ 1 150 euros au prix actuel de 115 euros par part.
Nous allons vous présenter les 3 manières pour investir dans la SCPI Primopierre.
Investir dans la SCPI Primopierre en pleine propriété
C'est la méthode la plus répandue, vous détenez la nue-propriété et l'usufruit de vos parts.
Vous pourrez ainsi percevoir des dividendes et revendre vos parts quand vous le souhaiterez, sous réserve de liquidité (actuellement compromise avec de nombreuses parts en attente de retrait).
Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de revenu régulier grâce à leur investissement SCPI.
Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir
Investir dans la SCPI Primopierre en démembrement
En démembrement, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts de SCPI.
Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de loyer durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode d'investissement immobilier est notamment privilégiée par ceux qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de complément de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
C'est une approche intéressante pour, par exemple, préparer sa future retraite.
En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Investir dans la SCPI Primopierre en assurance-vie
Il est également possible d'investir dans la SCPI Primopierre via certains contrats d'assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre banque).
Cette méthode permet de profiter de la fiscalité réduite de l'assurance-vie, notamment après le 8ème anniversaire du contrat. Vous profiterez alors d'un abattement annuel d'impôt sur le revenu (4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).
De plus, l'assurance-vie offre une parfaite liquidité. Vous pouvez acheter et revendre vos SCPI à tout moment (selon les conditions de chaque partenaire).
En revanche, vous aurez des frais de gestion annuels à payer, et potentiellement des commissions sur les loyers perçus.
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Primopierre
La SCPI Primopierre a été créée en 2008 par Primonial REIM (devenu Praemia REIM France), issue d'un partenariat entre BNP PARIBAS REIM et PRIMONIAL.
Depuis sa création, elle s'est positionnée comme une SCPI spécialisée dans l'immobilier de bureaux en France, et plus spécifiquement en Ile-de-France.
Au 31 mars 2025, le patrimoine de Primopierre comprend 67 immeubles pour une surface totale de 609 839 m², ce qui représente une capitalisation de 2,2 milliards d'euros.
Voici la répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI :
- Bureaux : 98,1%
- Mixte Bureaux/Commerces : 1,9%
Voici la répartition géographique du patrimoine :
- Paris : 32%
- Région parisienne : 58%
- Régions : 10%
Voici la stratégie d'investissement de Primopierre :
- Des immeubles de bureaux récents ou restructurés
- Des actifs de taille significative (généralement entre 20 et 80 millions d'euros)
- Des immeubles loués à des entreprises de premier plan
Au vu de ses difficultés, la SCPI n'a pas réalisé d'acquisition majeure récemment.
Elle poursuit un plan d'arbitrage avec plusieurs cessions d’immeubles. Au premier trimestre 2025, 3 actifs sont déjà sous promesse pour un montant cumulé de 26 millions d'euros.
En 2025, la SCPI a achevé des travaux sur plusieurs actifs, notamment afin d’apporter de nouveaux services aux occupants.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir dans la pierre-papier
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Praemia REIM France ?
Praemia REIM France (anciennement Primonial REIM) est une société de gestion créée en 1989 qui administre aujourd'hui 7 SCPI. Sa plateforme européenne gère près de 100 fonds d’investissement et réunit plus de 80 000 associés.
La société dispose d'une équipe de 550 collaborateurs répartis en France, Allemagne, Luxembourg, Italie, Espagne, Singapour et Royaume-Uni, ce qui lui permet d'avoir une vision globale du marché immobilier européen.
Au 31 décembre 2023, Praemia REIM détenait 38 milliards d'euros d'encours sous gestion avec une allocation diversifiée :
- 50% d'immobilier de santé/éducation
- 30% de bureaux
- 8% de résidentiel
- 6% de commerce
- 5% d’hôtellerie
- 1% de logistique
Le gérant Praemia REIM a mis en place une politique ESG avec des outils de notation et des processus d'amélioration continue. Pour Primopierre, cela se traduit notamment par une labellisation ISR en 2020.
Comme évoqué, malgré la solidité et l'expérience de Praemia REIM France, le groupe rencontre des difficultés importantes.
Nous observons des TRI 5 ans très faibles (à fin 2024) pour la plupart des SCPI du groupe :
- Primovie : 1,03%
- Primofamily : 2,61%
- Patrimmo Commerce : -0,34%
L’investissement dans les SCPI du groupe est plutôt à considérer comme un pari sur un éventuel rebond suite aux récentes contre-performances.
Conclusion
La SCPI Primopierre est spécialisée dans l'immobilier de bureaux en France. Elle possède 67 immeubles situés en grande majorité en région parisienne.
La SCPI traverse une période difficile qui reflète les mutations profondes de ce secteur.
Cette SCPI, gérée par Praemia REIM France, a fait figure de référence, mais les dernières années ont été marquées par une chute de ses performances :
- Taux de distribution de 3,54% en 2024
- TRI 5 ans négatif : -6,24%
- Prix de la part qui a chuté de près de 45% depuis 2022
La SCPI fait également face à d'importantes difficultés de liquidité, avec près de 10% des parts en attente de retrait.
Face à ces défis, la société de gestion a lancé un plan d'arbitrage visant à céder certains actifs non stratégiques afin de réduire son endettement et de financer les restructurations nécessaires.
D’ailleurs, des travaux ont déjà été livrés sur plusieurs immeubles afin de les adapter aux nouvelles attentes du marché.
Enfin, un fonds de remboursement devrait être mis en place pour traiter progressivement les demandes de retrait.
Primopierre conserve néanmoins certains atouts. Il s’agit d’une société de gestion expérimentée, la SCPI est labellisée ISR. Elle possède un portefeuille de locataires de qualité (RTE, Thales, Alstom, PSA, SNCF...).
La SCPI Primopierre doit être considérée aujourd'hui comme un investissement à risque, dont la reprise dépendra de la réussite du plan de redressement engagé, et de l'évolution à long terme du marché des bureaux.