Investir dans l'immobilier locatif : les bases

Investissement souvent considéré comme sûr et comme une étape dans la création d’un patrimoine, l’investissement dans l’immobilier locatif séduit chaque année un grand nombre de foyers en France. Toutefois, certaines choses sont à connaître avant de se lancer !

‍

Tout savoir pour investir dans l’immobilier locatif

Un investissement locatif est jugé bon ou mauvais en fonction de son rendement, c’est-à-dire en fonction de l’argent qu’il rapporte par rapport à la somme investie pour son achat. Ce rendement peut cependant vite s’éroder en fonction de plusieurs facteurs. Lors de la phase de recherche, il faut donc s’informer le plus possible sur les avantages fiscaux, sur l’emplacement du bien que vous cherchez à acquérir, sur le type de biens que vous souhaitez louer (taille, type de logement, meublé ou non). C’est dans les détails que vous pourrez trouver la clef d’un rendement attractif et donc d’un investissement qui vous convient. À l’inverse, une phase de prise d’informations hâtive peut amener à certains déboires, comme des baisses de loyers, des loyers impayés, voire même à un impact sur votre plan de financement.

La première chose à faire dans le cadre d’un investissement locatif est de faire le tour de vos finances et de votre patrimoine actuel. Combien pouvez-vous et voulez-vous investir ? Si vous ne disposez pas de l’apport total en fonds propres, un passage chez votre banquier peut souvent s’avérer nécessaire. Dans ce cas-là, il faut déjà venir avec un projet bien ficelé ! Si vous avez bien effectué votre phase de recherche, vous pourrez trouver un bien locatif dont le loyer couvre la traite mensuelle du prêt qui permettrait d’acheter le bien. Il y a également deux stratégies possibles : une offensive et une défensive.

La première va s’axer sur la rentabilité, en cherchant par exemple à louer un logement étudiant dans une ville où les prix montent vite. Il faut alors acheter dans une ville universitaire ! Cela peut toutefois s’accompagner de plus de risques de dégradations et d’impayés. La stratégie défensive va, elle, s’axer sur un investissement d’immobilisation, afin de fixer son capital. Cela serait ici dans une ville où le prix du mètre carré est déjà très élevé. Ceci érode donc le rendement de votre bien, mais vous avez moins de chance que votre bien ne se déprécie, d’avoir des impayés ou des dégradations.

‍

Investir dans l’immobilier locatif : les points importants

La localisation de votre bien est sans doute un des aspects les plus importants à prendre en compte. En effet, c’est avant tout lui qui va décider de l’attractivité de votre bien, et donc de son loyer et de son taux de vacance. Une grande maison située loin des transports en commun et des commerces, dans un quartier qui manque de sécurité, aura toujours plus de mal à se louer qu’un studio situé en plein centre d’une ville. Trois points à retenir donc pour l’emplacement : les transports, les commerces et la sécurité. L’emplacement va également jouer un rôle important lors de la revente de votre bien immobilier locatif, il faut que cela soit attractif ! N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès de la mairie afin de connaître les grands plans urbains :  une nouvelle ligne de métro ou la disparition d’une ligne de bus peut avoir un impact.
Faites également attention à l’aspect légal lors de votre investissement dans l’immobilier locatif.

En effet, certaines règles, environnementales notamment, peuvent rapidement changer, mais on a souvent un temps de latence de quelques années avant leur mise en application. On peut donc très bien vous vendre un bien mal isolé, que vous aurez l’interdiction de revendre en l’état quelques années après. Vérifiez donc bien le coefficient énergétique du logement que vous souhaitez acquérir. Si celui-ci n’est pas conforme, il faut alors veiller à prendre en compte le prix de l’isolation des combles dans votre investissement. Remarquez toutefois qu’investir dans un bien en mauvais état, pour le rénover avant de le louer, peut également s’avérer un bon investissement dans certains cas. En effet, cela peut accroître non seulement le montant des loyers, mais également le prix à la revente de votre bien. Afin d’aider à améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier en France, le gouvernement a mis en place un vaste programme d’aides. N’hésitez pas à prendre cela en compte lors de vos calculs de rentabilité. Vous pouvez en trouver un résumé ici.

‍