Caractéristiques clés du fonds Multi BL4
Les forces et faiblesses de la stratégie Braxton Logistics 4
Les forces du fonds Multi BL4
Une performance cible attractive
Le fonds Multi BL4 affiche des ambitions de performance attractives avec un TRI cible de + 10 % à horizon 5 ans.
Il s’agit d’un rendement prévisionnel plutôt attractif pour du Private Equity Immobilier.
De plus, l’asset manager de la stratégie dispose d'un track record solide depuis 2016 :
- Braxton Logistics 1 et Braxton Logistics 2 ont été clôturés avec des TRI respectifs de 46% et 33% ;
- Braxton Logistics 3 vise une sortie au S2 2025 avec un TRI potentiel de +10 % (performance prévisionnelle).
Un marché à fort potentiel
Cette stratégie de Private Equity immobilier est spécialisée dans les actifs logistiques et industriels majoritairement en France et en Europe (avec une limite de 25 % hors France).
Il s’agit d’un secteur résilient, poussé par :
- La croissance rapide du e-commerce (+14,5 % par an depuis 2015 en France selon le gestionnaire) ;
- Le phénomène de reshoring (relocalisation en France d’unités de production autrefois délocalisées) ;
- Une pénurie d'offre de qualité (taux de vacance <5%) ;
- La rareté foncière en zones urbaines.
De par sa position géographique centrale, la France devient un hub logistique incontournable. Le secteur s'est notamment avéré plus résilient que d'autres typologies d'actifs immobiliers pendant le COVID.
L’expertise de l’asset manager
La stratégie Braxton Logistic 4s est opérée par Braxton Asset Management, un asset manager reconnu pour son expertise dans l’immobilier value-add et logistique. Il s’agit d’une classe d’actif historique pour le groupe.
Depuis sa création en 2016, Braxton Asset Management se concentre sur les espaces logistiques adaptés aux nouveaux besoins de la distribution, du e-commerce et des activités urbaines.
La société a déjà lancé 3 millésimes de cette stratégie avec succès (2016, 2019, 2021).
Un fonds éligible à la disposition de remploi des produits de cession (150-0 b ter) et hors du champs de l’IFI
Le fonds Multi BL4 est éligible au dispositif de remploi des produits de cession prévu par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts.
Grâce à ce mécanisme, un investisseur peut différer l’imposition de la plus-value réalisée après la vente d’une entreprise ou de titres de société, à condition de réinvestir une quote part du produit de la vente dans des fonds éligibles, comme le FIA Multi BL4.
Lire aussi : Les meilleurs fonds de Private Equity en France
Les faiblesses du fonds Multi BL4
Un ticket d’entrée élevé
Le FIA Multi BL4 s’adresse aux investisseurs professionnels ou patrimoniaux. Son ticket d’entrée est donc élevé (100 000 € minimum).
Toutefois, si vous souhaitez investir dans l’immobilier logistique en Europe pour un ticket d’entrée plus accessible, d’autres véhicules d’investissement comme les SCPI vous le permettent (c’est le cas notamment de Iroko Zen par exemple).
Un risque de concentration sectorielle
La stratégie Braxton Logistics 4 investit majoritairement dans des actifs logistiques et des locaux d'activité.
Cette spécialisation lui offre une meilleure maîtrise opérationnelle, mais l’expose aussi à un risque de concentration sectorielle. En cas de difficulté sur le secteur, ou d’évolution réglementaire défavorable, la performance globale du fonds pourrait être directement impactée.
Une liquidité limitée
Comme tout fonds fermé, Multi BL4 impose une durée de blocage minimale et donc une liquidité très limitée. Ainsi, vous ne pouvez pas vendre vos actions avant l’échéance de 5 ans (ou 7 ans maximum si prorogations).
Ce manque de flexibilité nécessite un horizon d’investissement long et de pouvoir compter sur d’autres placements de trésorerie en parallèle.
Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients du FIA Multi BL4
Les performances du FIA Multi BL4
Les performances des véhicules logistiques précédents
Les véhicules précédents de la gamme « Braxton Logistics » témoignent d’une capacité à générer de la valeur grâce à la stratégie de l’asset manager.
- BL1 (2016) a atteint un TRI exceptionnel de 46 % avec un multiple de 3,0x sur 3 ans, grâce à la constitution d’un portefeuille en Île-de-France et à des travaux de valorisation ciblés.
- BL2 (2019) a conservé une dynamique solide avec un TRI de 33 % et un multiple de 1,4x en seulement 18 mois, avant une revente rapide à Blackstone.
- BL3 (2021), en cours de déploiement, vise un TRI prévisionnel supérieur à 10 % % et un multiple de 1,4x, avec une cession partielle dès 2024 et une sortie totale prévue fin 2025.
Les performances démontrent la capacité de Braxton Asset Management à sécuriser et à valoriser rapidement des actifs logistiques en zones urbaines, tout en maintenant un niveau de rentabilité élevé.
Le TRI des premiers millésimes (46 % et 33 %) ressort particulièrement élevé en raison de la revente rapide des portefeuilles constitués (3 et 1,5 ans respectivement).
Néanmoins, on note que le multiple (soit la création de valeur brute rapportée au prix d’investissement) est relativement stable autour de +40 % à la sortie du véhicule (hors premier véhicule de la gamme).
L’objectif de performance du FIA Multi BL4
Le fonds Multi BL4 s’inscrit dans la continuité des précédents véhicules à succès, avec une stratégie recentrée sur des projets neufs à fort potentiel de création de valeur.
L’objectif est de constituer un portefeuille d’environ 150 millions d’euros, en ciblant des actifs logistiques ou d’activité situés en zones urbaines tendues.
Braxton Asset Management prévoit d’intervenir à travers du développement, du redéveloppement et un asset management actif, afin d’optimiser les rendements locatifs et la valorisation à terme.
Une cession à un investisseur institutionnel est ensuite envisagée. Le fonds affiche un objectif de TRI supérieur à 10 % sur 5 ans, dans la lignée des performances observées sur les millésimes précédents.
En termes de multiple, le DII nous indique un objectif à 1,56 en 5 ans.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans le FIA Multi BL4
Le fonds Multi BL4 est une solution alternative aux SCPI spécialisées, destiné aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats et qui souhaitent investir dans le secteur de la logistique en France, sans alourdir leur IFI.
Investir dans le fonds Multi BL4 peut permettre de renforcer une stratégie de diversification en l’orientant vers un secteur particulièrement dynamique et résilient (logistique et locaux d’activité). D’autant plus via un asset manager qui profite d’une expérience très solide sur ce marché.
Ce fonds présente d’une part des avantages fiscaux :
Il est éligible aux dispositions prévues par l’article 150-0 b ter : il conviendra donc aux entrepreneurs qui doivent réinvestir le produit de la vente de leur société pour conserver l'avantage fiscal obtenu.
- Il n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, ce qui est intéressant pour des investisseurs ayant des patrimoines immobiliers déjà importants.
Sur un horizon de 5 ans, ce fonds ambitionne de surperformer un investissement en SCPI avec un TRI cible de 10 %, contre un TRI cible autour de 5 à 6 % sur 10 ans pour les meilleures SCPI.
Avec un ticket d’entrée de 100 000 € et une durée de blocage cible de 5 ans (prorogeable 2 fois un an), ce fonds fermé de Private Equity impose quelques concessions.
Il s’agit d’un investissement plus risqué que les SCPI (profil de risque standardisé évalué à 6/7 contre généralement 3/7 pour une SCPI).
Le rendement cible dépend principalement d’une plus value réalisée en sortie d’opération. De plus, le fonds a la possibilité de recourir à un levier jusqu’à 70 % (contre 40 % en SCPI) ce qui participe à dynamiser la performance mais au prix d’un risque de défaut augmenté.
Les performances obtenues sur les 3 précédents millésimes par l’asset manager apportent cependant un signal fort quant à sa capacité à délivrer les résultats désirés.
Quelle stratégie pour le FIA Multi BL4 ?
La poursuite de la stratégie des précédents millésimes
La stratégie Braxton Logistics 4 s’inscrit dans la continuité des millésimes précédents :
- Identifier des actifs logistiques ou industriels en zones urbaines ;
- Créer de la valeur par le développement, le redéveloppement et un asset management actif ;
- Céder un portefeuille stabilisé à un investisseur institutionnel.
À l’image de BL1,t BL2 et BL3, la stratégie entend capitaliser sur les dynamiques du marché logistique pour générer un rendement attractif.
Ce qui distingue Braxton Logistics 4 des autres millésimes de la gamme, c’est son recentrage sur des projets neufs, conçus dès l’origine pour répondre aux standards ESG.
Un positionnement ciblé sur la logistique urbaine française
La stratégie Braxton Logistics 4 concentre ses investissements sur le marché français de la logistique et des locaux d’activité, un secteur qui bénéficie actuellement de dynamiques favorables.
Le fonds mise sur l’attractivité du secteur, mais aussi sur le positionnement stratégique de la France, située au cœur des flux européens.
Une stratégie de création de valeur
Braxton Logistics 4 vise la constitution d’un portefeuille d’actifs logistiques neufs ou à fort potentiel, avec un objectif d’environ 150 millions d’euros à terme.
La stratégie repose sur un travail actif d’asset management, de développement et de redéveloppement. Elle vise à optimiser l’exploitation, relouer les surfaces vacantes et à remettre les actifs aux normes environnementales.
L’approche value‑add permet d’agréger des actifs en vue d’atteindre une taille critique, puis de les céder à un investisseur institutionnel de long terme.
Les frais du FIA Multi BL4
La structure de frais du FIA Multi BL4 se décline ainsi :
- Des honoraires de distribution de 5,5 % HT ;
- Des commissions de gestion de 0,825% HT, facturées semestriellement ;
- Des commissions d’investissement de 1 % HT du prix d’achat + travaux, facturées à l'acquisition ;
- Des commissions d’asset management de 1 % HT du prix d’acquisition + travaux, facturées trimestriellement.
- Une commission d’intéressement de 10 % entre 1 et 1,25 de multiple de fonds propres et de 30 % au-delà de 1,25.
Le fonds ayant principalement vocation à acquérir et détenir des actifs immobiliers, il est possible d’estimer les frais de gestion récurrents autour de 2 % HT maximum par an (en considérant que la commission d’investissement est lissée sur 5 ans).
Cette estimation peut varier en fonction des dates exactes d’acquisition, de travaux et de cession de chaque bien.
Ce niveau de frais est relativement compétitif pour un fonds de Private Equity immobilier.
Comment investir dans le fonds Multi BL4 ?
Pour investir dans le fonds Multi BL4, vous devez d’abord vérifier que l’établissement financier choisi vous permette d’accéder à ce type de fonds.
Sur le marché français, vous pouvez :
- Souscrire en direct auprès de la société de gestion Braxton Investment Management
- Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui effectuera la souscription auprès de la société de gestion ;
- Investir via une plateforme d’investissement digitale (comme Ramify) qui vous permet d’accéder à différentes solutions d’investissements à frais réduits.
Pourquoi faire confiance à Braxton Asset Management ?
Créée en 2016, Braxton Asset Management est un expert de la gestion de stratégies value add et de la création de valeur associée à la restructuration d’actifs immobiliers
Elle bénéficie d’un savoir-faire affirmé dans le segment de la logistique et des locaux d’activité urbains, ainsi que dans l’immobilier de transformation (value-add).
En 2024, l’équipe se compose de 25 spécialistes et gère près de 600 millions d’euros répartis sur plus de 100 actifs (150 000 m²).
L’asset manager se concentre sur les situations d’investissement complexes ou décotées afin de redévelopper ou restructurer des biens de A à Z (conception, travaux, asset management, reporting).
Au delà de ces expertises, la société de gestion du groupe (Braxton Investment Management) gère différents fonds immobiliers :
- Des fonds logistiques (comme les différents fonds de la stratégie Braxton Logistics 4 ou les fonds de la stratégie Urban Pro) ;
- Un OPPCI, Lafayette Pierre.
- Des club deals hôteliers exploités par la marque Alfred Hôtels principalement
- Des stratégies opportunistes : découpe logement, portefeuille retail
Conclusion : Devriez-vous investir dans la stratégie Braxton Logistics 4
La stratégie Braxton Logistics 4 intéressera notamment les investisseurs soumis à l'IFI ou concernés par le dispositif 150-0 b ter et qui souhaitent diversifier leur portefeuille vers des investissements dans le secteur de la logistique.
Il s’agit aussi d’une solution de diversification pertinente si vous êtes prêts à immobiliser le capital investi sur une durée de 5 ans, prorogeable 2 fois un an, en échange d’un objectif de performance plus haut que les SCPI.
Ce fonds de Private Equity vous permet d’accéder à des opportunités d’investissement dynamique dans le secteur de la logistique grâce à l'expérience solide de l’asset manager Braxton AM. Ce dernier a su démontrer l’efficacité de sa stratégie sur les précédentes versions du véhicule (+46 % pour BL1 et +33 % pour BL2).
Néanmoins, Braxton Logistics 4 reste accessible uniquement aux investisseurs expérimentés ou patrimoniaux, avec un ticket d’entrée de 100 000 € minimum. De plus, il impose une immobilisation du capital.
Ainsi, si vous avez besoin de liquidité ou que vous privilégiez des véhicules d’investissement plus accessibles ou diversifiés, vous pouvez vous orienter vers d’autres fonds immobiliers comme les SCPI qui vous permettront d’investir dans toute l’Europe.
Avertissement : Les investissements et les performances passés ne présagent pas des investissements et des performances futurs.
Investir dans le fonds présente un risque de perte en capital et d'illiquidité. Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer au Document d’Information aux Investisseurs du FIA avant de prendre toute décision finale d’investissement.