L’immobilier constitue une classe d’actifs pouvant offrir un couple risque/rendement attractif. La pierre-papier, accessible aux investisseurs particuliers via les SCPI, se distingue par des revenus locatifs stables et des perspectives de valorisation favorables sur un horizon d’investissement moyen à long terme.
Chez Ramify, nous intégrons les SCPI dans les portefeuilles de nos clients afin de leur proposer des stratégies adaptées à leurs objectifs d’investissement, tout en maximisant la création de valeur. Dans cette démarche, nous avons développé le Ramify SCPI Index (RSCPI), un outil d’évaluation de la performance des SCPI, conçu pour alimenter nos algorithmes quantitatifs et optimiser nos allocations.
Dans cet article, nous proposons une analyse des performances des SCPI à capital variable au deuxième trimestre 2025, à travers les données consolidées de l’indice RSCPI.
En résumé :
- Performance globale : +1,11 %, meilleur T2 depuis la création du RSCPI, portée par la stabilisation des prix après huit trimestres de baisse.
- Secteurs diversifié et logistique en tête, grâce à des taux de distribution élevés et une meilleure capacité à sécuriser des baux attractifs.
- Collecte nette en hausse de 15 % sur un an, avec une forte concentration sur les SCPI diversifiées, tandis que les bureaux montrent des signes de redynamisation.
- Contexte macro contrasté, marqué par des incertitudes tarifaires et politiques, mais avec une Europe qui conserve des atouts structurels et une prime de risque attractive face aux États-Unis.
Le marché des SCPI à capital variable – T2 2025 : vers une reprise ?
Au premier trimestre 2025, la performance globale des SCPI à capital variable, mesurée par l’indice RSCPI, s’établit à +1,11 %, soit la meilleure performance pour un T2 depuis la création de l’indice (T2 2023 : -1,95 % | T2 2024 : +0,87 %).
Cette progression s’explique notamment par la stabilisation du prix moyen des parts, en hausse marginale de +0,01 % après huit trimestres consécutifs de repli. Ce signal pourrait indiquer que les prix sont désormais en ligne avec les valeurs d’expertise, ouvrant potentiellement la voie à des points d’entrée plus attractifs au second semestre 2025.
Deux SCPI ont revalorisé leur prix de part ce trimestre :
- Epsicap Nano : de 253,80 € à 257,00 € (+1,26 %), réduisant sa décote à 7,5 % par rapport à la valeur de reconstitution. Un plan de diversification européenne ambitieux est en cours d’exécution : faire passer la part des actifs français de 83 % à 60 % d’ici fin 2025, et pourrait résulter en une nouvelle revalorisation d’ici la fin de l’année.
- Kyaneos Pierre : de 222,00 € à 224,00 € (+0,90 %), alignant ainsi le prix de souscription sur la valeur de reconstitution, un signe de solidité malgré les tensions persistantes sur l’immobilier résidentiel.
Les loyers distribués restent stables et résilients, avec un taux de distribution trimestriel de +1,10 %, identique à la moyenne glissante sur un an.
Analyse sectorielle : les SCPI diversifiées caracolent toujours en tête
Sur ce trimestre, la performance est globalement homogène entre les différents secteurs, en l’absence de revalorisations marquées à la hausse comme à la baisse. Quelques éléments néanmoins :
- Les SCPI diversifiées et le secteur de la logistique poursuivent leur tendance de surperformance, avec respectivement +1,40 % et +1,27 % sur le trimestre. Cette avance s’explique principalement par un taux de distribution plus élevé, reflétant leur capacité à signer des baux attractifs.
- Le secteur résidentiel bénéficie de la revalorisation de Kyaneos Pierre, affichant ainsi sa meilleure performance depuis le T1 2024. Toutefois, les loyers y restent inférieurs à ceux des autres segments, ce qui pourrait s’expliquer par la hausse des taxes foncières depuis 2023 ou par la complexification administrative du marché locatif, notamment avec la généralisation des permis de louer dans de nombreuses communes.
Nouveau - (Après MAJ 18 août)
Nouveauté ce trimestre : nous présentons l’évolution des sous-indices sectoriels depuis le lancement du suivi dans le RSCPI (T1 2024). Cette analyse met en évidence un marché à deux vitesses : d’un côté, les secteurs “historiques” (bureaux, santé), qui représentent près de 70 % de la capitalisation et pèsent sur la performance globale ; de l’autre, les segments plus récents, notamment les SCPI diversifiées, qui tirent leur épingle du jeu grâce à des loyers solides et à des points d’entrée jugés attractifs.
Collecte nette : +15 % sur un an, forte concentration sur le diversifié
La collecte nette s’établit à 1,02 Md€ au T2 2025, en hausse de 15 % par rapport au T2 2024 (0,88 Md€), prolongeant la dynamique positive amorcée en 2024. Cette collecte reste très concentrée : les 10 premières SCPI totalisent 755 M€, soit 74 % du total, et trois d’entre elles dépassent les 100 M€ sur le trimestre :
- Corum Origin (Bureaux) : 136 M€ (+20M€ par rapport au T1 2025, hausse potentiellement due à l’offre promotionnelle lancée en mai par la maison de gestion)
- Transitions Europe (Diversifié) : 136 M€
- Iroko Zen (Diversifié) : 133 M€
Avec 610 M€ collectés, soit 61 % de la collecte totale pour seulement 13 % de la capitalisation, le secteur diversifié capte l’essentiel des flux. Dans un environnement encore marqué par l’incertitude, ces SCPI continuent d’apparaître comme un vecteur de mutualisation sectorielle et géographique, perçu comme plus résilient.
Le secteur des bureaux montre toutefois des signes de redynamisation, représentant 22 % de la collecte ce trimestre (contre 10 % au trimestre précédent). Cette évolution traduit peut-être la perception des investisseurs que, après la baisse des prix de souscription au T1 2025, les valorisations sont désormais attractives et offrent un potentiel d’appréciation à moyen terme.
Marché immobilier européen – T2 2025 : un ralentissement marqué par les incertitudes tarifaires et politiques
Au deuxième trimestre 2025, les investissements immobiliers en Europe ont atteint 48,9 Md€, en recul de 6 % par rapport au T2 2024¹.
Cette contre-performance s’explique principalement par :
- Un net ralentissement au Royaume-Uni (-31 % vs T2 2024), lié notamment à une baisse des investissements étrangers de 55 % par rapport au trimestre précédent.
- Un repli modéré en France (-9 %) et en Allemagne (-2 %), possiblement lié aux incertitudes politiques et économiques pesant sur la confiance des investisseurs.
Hors Royaume-Uni, l’Europe continentale affiche néanmoins une progression de 6 % sur un an, soutenue par la dynamique de l’Europe du Sud. Sur douze mois glissants, la tendance reste positive, avec une hausse de 19 % des volumes investis.
Choc tarifaire américain : un facteur de volatilité supplémentaire
Depuis le 7 août 2025, l’administration Trump a élargi ses droits de douane à plus de 90 pays, portant le taux tarifaire effectif moyen de 2,5 % (avant 2017) à 17,3 % (après réallocation des importations, d’après une étude du Yale Budget Lab²), un niveau inédit depuis 1935.
Selon Pictet³, deux risques majeurs pourraient en découler pour l’immobilier européen :
- Ralentissement du commerce mondial
- Pressions sur les chaînes d’approvisionnement et sur le prix des matières premières, entrainant une réduction des marges potentielle pour les projets de construction et de rénovation.
- Montée du protectionnisme à travers le monde, pouvant freiner les investissements étrangers.
- Persistance des tensions inflationnistes
- Possibilité que la BCE maintienne ses taux directeurs plus élevés que prévu (fourchette anticipée : 1,75 % – 2,00 % d’ici fin 2025, contre un consensus de 1,75 % plus affirmé au trimestre précédent).
- Hausse du coût du crédit et réduction de l’écart de rendement entre l’immobilier et les taux sans risque.
L’Europe : un îlot de stabilité dans un contexte mondial troublé ?
Malgré ces vents contraires, l’Europe de l’Ouest et les pays nordiques conservent, selon nous, des atouts structurels rares dans le paysage actuel : stabilité juridique, cohérence réglementaire et solidité institutionnelle. Dans un monde où ces qualités s’érodent, la région demeure un point d’allocation stratégique, renforcé par des standards élevés en matière d’ESG.
De plus, les taux à long terme y restent inférieurs à ceux des États-Unis (spread de 150 bps sur les taux à 10 ans), offrant ainsi une prime de risque plus attractive pour les investisseurs.
Cette attractivité se traduit par des opérations d’envergure : en avril 2025, Blackstone a finalisé la levée de son plus grand fonds immobilier en Europe (9,8 Md€)⁴ pour financer une vague d’acquisitions d’actifs prime.
Comment investir en SCPI en 2025 ?
Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si certaines SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.
Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actif dans ses portefeuilles Flagship et Elite (disponibles en assurance vie et PER) : géographique, typologique (bureaux, commerces, santé) et par société de gestion, en plus d'une due diligence rigoureuse pour chaque fonds.
Cette stratégie aux portefeuilles SCPI en gestion pilotée Ramify d'afficher une performance solide de +7,74 % depuis le 31 décembre 2022 (+1,32 % au T2 2025), surperformant le RSCPI qui a diminué de -3.98% sur la même période.
A propos du Ramify SCPI Index (RSCPI)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est le premier indice de référence dédié exclusivement aux SCPI à capital variable.
Un indice est un outil essentiel pour évaluer la performance d’une classe d’actifs, son rôle dans la diversification d’un portefeuille et sa réaction face à des événements de marché (crises sanitaires, chocs boursiers, etc.). Pourtant, à notre connaissance, aucun indice de référence n’existait pour les SCPI à capital variable. C'est pourquoi nos équipes de recherche ont développé le RSCPI.
Initialement conçu comme un outil interne pour optimiser les allocations en SCPI de nos investisseurs, le RSCPI s’est révélé être un indicateur de marché précieux pour l’ensemble des acteurs. Nous avons donc choisi de le rendre public.
Mis à jour trimestriellement, le RSCPI reflète la performance moyenne des SCPI à capital variable, pondérée en fonction de leur capitalisation. Il intègre à la fois la revalorisation des parts et les loyers distribués, offrant ainsi une mesure complète du rendement total.
L’indice couvre un univers de plus de 100 SCPI, représentant une capitalisation totale d’environ 80 milliards d’euros (au 30 juin 2025), soit l’ensemble des SCPI à capital variable. Il constitue ainsi un baromètre fiable pour suivre l’évolution du marché et affiner les décisions d’investissement.
Sources :
¹ CBRE - European Real Estate Investment Figures Q2 2025 - lien
² Yale Budget Lab - State of U.S. Tariffs: August 1, 2025 - lien
³ Pictet - Uncertainty and tariffs: the impact on global real estate - lien
⁴ Reuters - Blackstone gears up for $11 billion European property buying spree - lien
