Le T3 2026 rompt avec la stabilité des derniers trimestres. Après cinq trimestres consécutifs de performance positive, le marché des SCPI repasse en territoire négatif, sous l’effet d’une vague de baisses de prix de parts concentrée sur les SCPI historiques de bureaux.
Les revenus distribués restent pourtant solides et stables d’un trimestre à l’autre. C’est donc bien l’effet prix, et non les loyers distribués, qui explique le recul de l’indice. Alors qu’aucune baisse de prix de part n’avait été enregistrée au premier semestre, le T3 2026 concentre l’ensemble des dévalorisations de l’année, toutes annoncées entre fin juillet et début septembre, à la suite des expertises au 30 juin.
Le trimestre fait ressortir un marché à deux vitesses : la très grande majorité des typologies continue de délivrer une performance positive, tandis que les bureaux restent le principal foyer de correction des valorisations.
Ramify SCPI Index – T3 2026 : principaux indicateurs
Performance globale (RSCPI) : -0,82 %
- Revalorisation des parts en baisse : -1,86 %
- Taux de distribution net moyen : +1,05 %
- Segment le plus performant : Logistique (+1,60 %)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) affiche une performance de -0,82 % au T3 2026. Il s’agit du premier trimestre négatif depuis le T1 2025 (-2,65 %), et de la plus forte baisse des prix de parts depuis cette date.
La contribution des loyers ressort à +1,05 %, un niveau identique à celui du T2. L’effet prix de part, quasi nul depuis un an, devient en revanche nettement négatif (-1,86 %) et efface à lui seul l’intégralité du rendement distribué sur le trimestre.
Ce recul s’explique par une série de baisses de prix de souscription annoncées entre fin juillet et début septembre, dans la foulée des expertises au 30 juin. Six SCPI ont réduit leur prix depuis le début de l’année, avec des baisses d’une ampleur marquée, de -10,4 % à -16,8 %.
Cinq d’entre elles, majoritairement investies en bureaux, expliquent le décrochage de ce segment. Les trois SCPI d’Amundi Immobilier ont baissé leur prix le 28 août : -15 % pour Génépierre, -12,8 % pour Edissimmo et -11 % pour Rivoli Avenir Patrimoine, le gestionnaire invoquant l’effet du télétravail et de la hausse des taux sur la valeur des bureaux. Elysées Pierre a subi la plus forte baisse de 2026, à -16,82 %, le 3 août, et Efimmo 1 a clôturé la série au 1er septembre avec une baisse de -10,38 %.
La sixième, Praemia Hôtels Europe, a réduit son prix de 11,76 % au 31 juillet, ce qui pèse sur le segment Diversifié. Cette baisse relève avant tout d’un choix de gestion : avec une valeur de reconstitution de 199,01 €, l’ancien prix n’affichait qu’une surcote de 2,5 %, et le nouveau prix vise à relancer une collecte nulle au deuxième trimestre.
À l’inverse, quelques SCPI récentes ont continué à revaloriser leur part. ActivImmo est passée de 610 à 613,50 € au 1er juillet, soit +0,57 %, Reason de 1,01 à 1,03 € au 31 juillet, soit +1,98 %, Iroko Zen de 204 à 205 € au 1er août, soit +0,49 %, et Osmo Énergie de 300 à 306 € au 1er août, soit +2,00 %. Ces hausses restent toutefois trop limitées, en nombre comme en ampleur, pour compenser les baisses observées.
La Logistique signe la meilleure performance trimestrielle (+1,60 %). C’est le seul segment à combiner une revalorisation positive des parts et un niveau de distribution parmi les plus élevés.
En résumé, le T3 2026 ne remet pas en cause la capacité des SCPI à générer des distributions stables, autour de 1,05 % par trimestre. Il rappelle en revanche que l’ajustement des valorisations n’est pas achevé sur les bureaux, et que la hiérarchie entre typologies d’actifs reste très marquée.
La logistique prend la tête, les bureaux décrochent
La Logistique s’impose comme le meilleur segment du trimestre, avec une performance de +1,60 %. Elle bénéficie à la fois d’un niveau de loyers distribués élevé (+1,22 %) et d’une contribution positive des prix de parts (+0,38 %), portée notamment par la revalorisation d’ActivImmo au 1er juillet. Le segment dépasse ainsi le Diversifié, en tête au trimestre précédent.
Derrière, les SCPI diversifiées restent le segment le mieux distribué du trimestre (+1,24 %). Leur performance ressort toutefois à +1,09 %, pénalisée par une revalorisation moyenne légèrement négative (-0,15 %) : la baisse de Praemia Hôtels Europe (-11,76 %) a plus que compensé les hausses d’Iroko Zen, Reason et Osmo Énergie.
Le Résidentiel (+1,22 %), les Hôtels (+1,09 %) et les Commerces (+1,07 %) affichent des performances proches, intégralement portées par les loyers distribués, les prix de parts étant restés stables sur le trimestre.
La Santé affiche une performance de +0,82 %, intégralement portée par les loyers distribués, dont le niveau reste le plus faible de l’univers sur le trimestre.
Les Bureaux sont le seul segment en recul, avec une performance de -2,31 %. La revalorisation moyenne de -3,30 % efface largement des loyers distribués de +0,99 %. Le segment concentre l’essentiel des baisses de prix du trimestre, avec les dévalorisations de Génépierre, Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine, Elysées Pierre et Efimmo 1.
Dans l’ensemble, la hiérarchie sectorielle du T3 2026 ne dépend plus seulement des écarts de distribution, comme c’était le cas au trimestre précédent. L’effet prix redevient déterminant : il soutient la Logistique et pénalise fortement les Bureaux et, dans une moindre mesure, le Diversifié, tandis que les autres segments restent portés par leur seul rendement courant.
Une liquidité encore hétérogène selon les véhicules
Depuis le début de l’année 2026, onze SCPI historiques ont suspendu la variabilité de leur capital, s’ajoutant à Novapierre Résidentiel, première à avoir franchi le pas en 2025. Ces douze véhicules représentent près de 16 Md€ de capitalisation.
Leurs marchés secondaires affichent des décotes marquées : toutes les SCPI ayant enregistré des échanges sont en baisse de plus de 50 % par rapport à leur dernier prix de souscription. Les écarts vont de -53,7 % pour Novapierre Résidentiel, la moins touchée, à -80,1 % pour Sélectinvest 1. Les trajectoires divergent toutefois : chez Perial AM, la baisse des prix a nettement ralenti et les volumes progressent, tandis que le prix de Primopierre a baissé à chacune des trois dernières confrontations.
Ces marchés fixent un prix mais ne rendent pas encore la liquidité. Hors Novapierre Résidentiel, les parts échangées depuis la suspension restent sous 0,25 % des parts de chaque SCPI, et Opus Real n’a enregistré aucune part échangée en cinq confrontations depuis mai. Ces décotes portent donc sur une fraction très réduite du capital.
Un marché sous la pression des taux, une reprise immobilière encore inégale
Des taux en hausse, la France au cœur des tensions
Le compartiment obligataire a été le principal point de stress du trimestre. Guerre en Iran, inquiétudes budgétaires et afflux d’émissions de dette liées à l’IA ont porté les coûts d’emprunt mondiaux à leur plus haut niveau depuis 2007-2008, avec un 10 ans américain au-dessus de 5 %.
En zone euro, l’inflation a nettement accéléré : elle s’est établie à 3,8 % en septembre 2026, contre 3,2 % en août, son plus haut niveau depuis septembre 2023. L’énergie en est le principal moteur, avec une hausse annuelle de 18,8 % en septembre, contre 14,3 % en août. La BCE a donc de nouveau resserré sa politique : le 10 septembre, elle a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant le taux de dépôt à 2,50 %, soit une hausse de 0,5 point en trois mois. Sa prochaine réunion de politique monétaire aura lieu le 29 octobre.
La France concentre les tensions. Le 30 septembre, l’écart entre l’OAT et le Bund à dix ans a atteint 120 points de base, un niveau inédit depuis 2012, avec une OAT à 4,772 % et un Bund à 3,564 %, à la veille de la présentation du projet de loi de finances 2027 le 1er octobre.
Pour les SCPI, ce mouvement pèse sur les valorisations, l’OAT offrant désormais un rendement supérieur au taux de distribution annualisé de l’indice (environ 4,2 %). Il peut en revanche ouvrir des opportunités d’acquisition à prix réajustés pour les véhicules qui collectent et investissent peu ou pas à crédit. Le crédit immobilier se tend aussi : le taux moyen des prêts immobiliers a atteint 3,40 % en septembre, contre 3,16 % en décembre 2025.
Une reprise de l’investissement, mais à deux vitesses
L’investissement en immobilier d’entreprise atteint 3,4 milliards d’euros en France au T3 2026 (+21 % sur un an), et 10,3 milliards depuis janvier (+16 %). Cette progression repose toutefois sur un nombre limité de grandes opérations : au T3, moins de 10 transactions de plus de 100 millions d’euros ont représenté à elles seules la moitié des volumes investis, dont la cession de Capital 8, plus importante transaction de bureaux en Europe depuis 2022.
Les bureaux franciliens restent sous pression. La demande placée (surfaces louées ou achetées par des utilisateurs) recule de 26 % au T3 sur un an, les surfaces vacantes disponibles progressent de 8 %, et le prix moyen des bureaux achetés en Île-de-France baisse de 6 %. La logistique ralentit également, avec une demande placée en baisse de 11 % sur les neuf premiers mois de l’année par rapport à la même période de 2025, mais conserve des fondamentaux solides : les loyers des actifs premium continuent de progresser et une reprise est projetée en 2027.
Fin d’année : les expertises comme prochain test
Côté collecte, les SCPI ont collecté 2,2 milliards d’euros nets au premier semestre 2026 (+2,5 % sur un an), avec un léger ralentissement au T2. Le prochain test devrait être celui des expertises de fin d’année : un nouveau recul des valeurs sur les bureaux pourrait conduire à de nouvelles baisses de prix début 2027.
Dans ce contexte de taux élevés, la sélectivité devrait rester de mise. Les SCPI récentes, diversifiées ou positionnées sur des typologies portées par des tendances de fond apparaîtraient mieux armées que les véhicules historiques exposés aux bureaux, dont l’ajustement n’est pas achevé.
