Les caractéristiques clés de la SCPI Cristal Life
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Cristal Life
Les forces et faiblesses de la SCPI Cristal Life
Les performances de la SCPI Cristal Life
Taux de distribution
Depuis sa création en 2021, la SCPI Cristal Life a toujours délivré un taux de distribution supérieur à 5 %, soit un résultat toujours supérieur à la moyenne des SCPI.
En 2024, Cristal Life a affiché un taux de distribution de 6,51 %, soit plus que la moyenne des SCPI (4,72 %). Il s’agit de sa meilleure performance depuis son lancement.
Source: Aspim
Depuis 2022, le taux de distribution de Cristal Life se situe entre 5,51 % et 6,51 %.
Taux de rendement global
La SCPI Cristal Life vise un TRI cible de 6,09 % sur 10 ans (mais il ne s’agit pour l’instant que d’un objectif de performance).
À fin 2024, la SCPI Cristal Life n’a pas encore communiqué de TRI (Taux de Rendement Interne) à 5 ans, puisqu’elle n’a été lancée qu’en 2021.
Contrairement au taux de distribution, le TRI est un indicateur plus complet pour évaluer la rentabilité réelle à long terme (5, 10, 15 ans..). Il prend en compte :
- Les revenus distribués chaque année ;
- L’impact des frais de souscription ;
- La plus-value ou moins-value à la revente des parts de SCPI ;
- L’actualisation de la valeur des parts.
Un premier TRI officiel sera communiqué en 2026, mais au vu de l’évolution positive du prix de la part, il devrait être proche du taux de distribution historique (soit un peu plus de 6 %).
Évolution du prix de la part depuis 2022
Le prix des parts de la SCPI Cristal Life a toujours évolué à la hausse depuis sa création.
Cette hausse constante du prix de la part est un indicateur positif : il témoigne d’une valorisation attractive du patrimoine immobilier de la SCPI depuis son lancement (qui se reflète aussi dans la valeur de reconstitution).
Parallèlement à la hausse du prix de la part, le taux de distribution suit également une courbe croissante, ce qui démontre la capacité et la volonté de la SCPI à verser des revenus réguliers aux investisseurs.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Cristal Life ?
La SCPI Cristal Life est une solution de diversification intéressante pour orienter votre portefeuille d’investissement vers le marché immobilier européen, tout en conservant une exposition en France. Par ailleurs, la SCPI investit très peu en région parisienne, ce qui est rare et reste particulièrement avantageux pour les profils les plus exposés qui souhaitent diversifier leur patrimoine.
Elle vous permet d’investir dans des secteurs porteurs et solides liés aux besoins essentiels, comme la santé ou encore les commerces alimentaires.
Cette SCPI de moins de 5 ans affiche des performances très attractives, notamment un taux de distribution toujours supérieur au marché et un taux d’occupation proche de 100 % . Par ailleurs, ses performances restent légèrement inférieures, mais proches de celles des meilleures SCPI.
Cristal Life vous permet de bénéficier de l’expertise solide de la société Inter Gestion REIM qui investit et gère des actifs immobiliers en Europe depuis plus de 30 ans.
Enfin, la SCPI Cristal Life présente un écart très attractif entre la valeur de reconstitution et le prix de la part, ce qui suggère un potentiel de revalorisation encore non capturé dans le prix de la part.
Comment investir dans la SCPI Cristal Life ?
Sur le marché, vous pouvez souscrire à la SCPI Cristal Life :
- En direct auprès de la société de gestion en complétant un bulletin de souscription ;
- Via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) : celui-ci pourra effectuer la souscription pour vous auprès de la société de gestion ;
- Sur une plateforme d’investissement digitale : ces acteurs indépendants vous ouvrent accès à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 206 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 1 part, soit 206 €
- Frais de souscription : 12 % TTI (Toutes Taxes Incluses)
Contrairement à d’autres SCPI lancées plus récemment qui n’appliquent pas de frais de souscription (Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), la SCPI Cristal Life facture des frais d’entrée de 12 % TTI.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription.
Autrement dit, si vous investissez 5 000 € dans la SCPI Cristal Life, vous pourrez :
- Détenir 24 parts au prix de 4 944 €
- Et conserver un solde de 56 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
En investissant dans des parts de la SCPI Cristal Life, vous percevrez vos premiers dividendes après un délai de jouissance de 5 mois (soit le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription).
Ainsi, si vous investissez le 1er juin 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er décembre 2025.
Ce délai de jouissance représente le temps nécessaire à la société de gestion pour investir les fonds d'un nouvel associé dans de nouvelles acquisitions.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La majorité des SCPI, comme Cristal Life, proposent deux options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver l’intégralité de vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Souscrire des parts de la SCPI Cristal Life en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de :
- 12,5 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 42,5 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI Cristal Life est plutôt traditionnelle par rapport à ce qui se pratique sur le marché.
Par exemple, si vous investissez dans des parts de la SCPI Cristal Life en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 32 % soit un prix de part à 140,08 € (au lieu de 206 €).
Si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition haute et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement, la nue-propriété est une stratégie intéressante.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
La SCPI Cristal Life n’est pas encore proposée parmi les unités de compte des contrats d’assurance vie disponibles sur le marché. Pour y investir, il faut donc passer par une souscription en direct.
Cela dit, si vous cherchez à profiter d’une fiscalité avantageuse via l’assurance vie, d’autres SCPI sont compatibles avec ce type de placement.
Placées dans une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie, les SCPI permettent de faire fructifier un capital sans fiscalité tant que les gains restent investis. En cas de retrait après 8 ans, la fiscalité appliquée est également plus intéressante grâce à des abattements.
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Cristal Life
Historique de la SCPI Cristal Life
Cristal Life est une jeune SCPI à capital variable créée en 2021 et gérée par Inter Gestion REIM. Elle est labellisée ISR depuis 2023 et répond aux exigences de transparence imposées par l'Article 8 du Règlement Européen.
Cristal Life se concentre sur l'investissement dans l'immobilier lié aux besoins essentiels en France et en Europe. À peine 3 ans après son lancement, la SCPI a franchi le seuil symbolique des 100 millions d'euros de capitalisation.
Au 31 décembre 2024, la capitalisation de la SCPI passe à 204 millions d’euros, soit une hausse de + 89 % en seulement un an.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Cristal Life ?
Au 31 décembre 2024, la SCPI Cristal Life présente :
- 31 actifs immobiliers ;
- 3,6 millions d’euros de loyers encaissés HT € ;
- 88 961 m2 de superficie totale.
Répartition sectorielle
A fin 2024, le patrimoine de la SCPI Cristal Life était réparti dans les secteurs d’activité suivants :
- 41,21 % de bureaux ;
- 25,65 % de commerce ;
- 19,72 % en santé ;
- 13,42 % dans l’hôtellerie.
On constate donc que le patrimoine de la SCPI Cristal Life est plutôt bien diversifié. À ce jour, la SCPI n’est pas particulièrement exposée à un risque de concentration sur un seul secteur d’activité.
Répartition géographique
Le patrimoine de la SCPI Cristal Life est relativement bien équilibré en termes de répartition géographique : environ la moitié de ses investissements ont été réalisés en France (51,61%) et l’autre partie en Europe (48,39 %).
Au 4ème trimestre 2024, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- Régions : 47,27 %
- Ile-de-France : 4,34 %
- Espagne : 21,02 %
- Irlande : 17,70 %
- Estonie : 6,83 %
- Pays-Bas : 2,84 %
Pour l’instant, les investissements hors de France de la SCPI Cristal Life se concentrent sur 4 pays européens : l’Espagne, l’Irlande, l’Estonie et les Pays-Bas.
La stratégie de Cristal Life
Des investissements immobiliers dans les besoins essentiels
La SCPI Cristal Life investit uniquement dans des actifs répondant aux besoins essentiels de la vie quotidienne. Cela inclut des secteurs comme l’alimentaire, la santé, le logement, l’éducation, les activités professionnelles et les loisirs.
Cette orientation sectorielle vise à garantir une certaine résilience du portefeuille face aux cycles économiques, en misant sur des actifs dont l’utilité reste constante, quelles que soient les conjonctures. Ainsi, la SCPI cherche à sécuriser ses revenus et à proposer aux investisseurs une solution d’investissement ancrée dans les usages de la société à long terme.
Une stratégie d’investissement diversifiée
La SCPI adopte une stratégie de diversification à plusieurs niveaux pour mutualiser les risques :
- D’un point de vue géographique d’une part, elle investit à la fois en France et dans plusieurs pays européens (Espagne, Pays-Bas, Irlande, Estonie) ;
- D’un point de vue sectoriel d’autre part, avec une répartition équilibrée entre commerces, bureaux, établissements de santé et hôtels.
En répartissant ses acquisitions entre différentes zones économiques et typologies d’actifs, la SCPI Cristal Life vise à lisser le potentiel de fluctuations et à stabiliser sa performance sur le long terme (tout en captant des opportunités dans différents secteurs).
Un processus d’acquisition rigoureux
En 2023, la SCPI est parvenue à la fois à distribuer des revenus et à augmenter le prix de la part. Au regard de l’évolution constante du prix de la part ainsi que de la valeur de reconstitution positive, la SCPI démontre une véritable capacité à valoriser son patrimoine.
Une performance qu’elle doit notamment à un processus d’acquisition rigoureux : une analyse à 360° qui intègre la solidité financière des locataires, la qualité des baux, l’état technique des bâtiments et leur performance environnementale.
Le gestionnaire indique que chaque actif est sélectionné selon sa localisation stratégique, son rendement potentiel, et sa capacité à générer des revenus stables.
La société de gestion privilégie les biens déjà exploités, permettant une mise en location immédiate (ce qui se reflète dans son TOF proche de 100 %).
Enfin, Inter Gestion précise que les acquisitions peuvent inclure des immeubles neufs, récents ou rénovés, parfois acquis en VEFA ou avec des projets de restructuration.
Pourquoi faire confiance à Inter Gestion REIM?
Plus de 30 ans d’expertise en gestion d’actifs immobiliers
Inter Gestion REIM est un gestionnaire de portefeuille créé en 1990 et spécialisé dans la gestion de SCPI.
La société met en avant sa stratégie de gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche.
Elle commercialise aujourd’hui 2 SCPI, et gère un patrimoine de plus de 850 millions d'euros pour 235 immeubles en portefeuille.
L’offre de SCPI du gestionnaire
En dehors de Cristal Life, Inter Gestion REIM commercialise une autre SCPI lancée en 2011 : Cristal Rente.
Cristal Rente se spécialise dans l'immobilier commercial, et cible des actifs occupés par de grandes enseignes telles que Gamm Vert, Burger King ou Bricomarché.
La SCPI affiche un TRI à 10 ans de 5,56 % ce qui démontre la capacité du gestionnaire à investir dans des actifs à fort potentiel de valorisation et surtout à affronter des cycles économiques défavorables.
Les performances attractives de cette SCPI plus ancienne ont de quoi rassurer les investisseurs sur la stratégie d’investissement du gestionnaire.
Analyse approfondie de la SCPI Cristal Life
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation proche de 100 %
En 2024, la SCPI Cristal Life est l’une des rares SCPI à afficher un taux d’occupation financière (TOF) quasi-irréprochable avec 99,54 %.
En effet, le gestionnaire précise dans son dernier rapport trimestriel que les 0,46 % restants concernent des locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire.
Autrement dit, au 31 décembre 2024, aucun actif de la SCPI Cristal Life ne subit de vacance locative. Un indicateur intéressant à prendre en compte pour les investisseurs, puisque cela démontre la capacité du gestionnaire à rentabiliser rapidement ses investissements.
Les acquisitions de la SCPI Cristal Life
Les dernières acquisitions de la SCPI
Au cours du dernier trimestre 2024, la SCPI Cristal Life a investi dans 4 actifs situés en France, en Espagne et en Irlande.
L’hôtel espagnol 4 étoiles représente l’une des acquisitions phares de l’année 2024 : une opération d’environ 22 millions d’euros réalisée en fonds propres, soit près de 13 % de la capitalisation de la SCPI.
Cristal Life a négocié un partenariat avec Senator via un bail triple net de 20 ans, ce qui offre à la SCPI une meilleure stabilité et visibilité sur les revenus locatifs que l’actif va générer à long terme. Ce type de montage, appelé sale-and-leaseback, permet à Cristal Life de sécuriser ses flux financiers tout en profitant d’un potentiel de valorisation à long terme.
Qualité des locataires et durée des baux
La SCPI Cristal Life accorde une attention particulière à la qualité de ses locataires. Elle considère leur solidité financière et leur stabilité comme des piliers essentiels de sa stratégie de gestion.
En ciblant des acteurs issus de secteurs jugés résilients (tels que la santé, l’alimentaire ou les services à haute valeur ajoutée), elle cherche à garantir des revenus locatifs réguliers et durables.
Par ailleurs, Cristal Life privilégie des engagements à long terme, comme en témoignent un WALB de 6,57 ans et un WALT de 11,41 ans au 4e trimestre 2024. Ces deux indicateurs permettent d’apprécier la stabilité des revenus locatifs : plus ils sont élevés, plus les loyers sont sécurisés sur le long terme.
Pour rappel, le WALB (Weighted Average Lease Break) correspond à la durée moyenne, en années, pendant laquelle les locataires s’engagent fermement avant de pouvoir quitter les lieux. Le WALT (Weighted Average Lease Term) désigne quant à lui la durée moyenne totale des baux jusqu’à leur échéance finale.
En 2023, toutes les acquisitions réalisées par la SCPI prévoyaient des durées de baux fermes comprises entre 5 et 9 ans. Cette approche permet à la SCPI de lisser ses revenus dans le temps et de limiter le risque de vacance ou de renégociation défavorable.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La valeur de reconstitution de Cristal Life s’élève à 223,58 € depuis le 1er novembre 2024, elle est donc supérieure au prix de la part qui s’élève à 206 €.
Une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part est un critère favorable pour l’investisseur. Cet aspect indique que le patrimoine immobilier détenu par la SCPI a une valeur intrinsèque supérieure à ce que paie l’épargnant pour entrer au capital.
Cette configuration offre un potentiel de revalorisation future de la part si le prix de souscription devait se rapprocher de la valeur de reconstitution, tout en offrant une forme de sécurité en cas de retournement de marché.
La valeur de reconstitution est calculée chaque année et permet d’avoir une vision précise de la valeur réelle du patrimoine détenu par la SCPI.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Cristal Life
- Frais de souscription : 12 % TTI (Toutes Taxes Incluses)
- Frais de gestion : 13,2 % TTC des loyers encaissés
- Commissions d’acquisition : 1,5 % TTI du prix d’acquisition
- Commissions de cession : 2,5 % TTI du prix de vente net
- Commissions de suivi et de pilotage de réalisation des travaux : 2,5% HT, calculé sur le montant global TTC des travaux.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI Cristal Life se situent dans la moyenne haute des SCPI du marché.
Cristal Life présente une structure de frais relativement classique par rapport aux autres SCPI du marché (même si certaines SCPI récentes ne facturent pas de frais de souscription).
En parallèle, elle affiche un taux de distribution dans la moyenne en 2024 : si on observe les autres SCPI, certaines affichent des performances d’environ plus ou moins 1 point de différence. Au global, le rapport entre les frais et les performances servies par Cristal Life est plutôt équilibré face à ce qui se pratique sur le marché.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Cristal Life
Au quatrième trimestre 2024, la SCPI Cristal Life a collecté 36,2 millions d’euros (pour 95 millions d’euros collectés en 2024 selon l’Aspim).
Cette affluence de capitaux a permis d’accroître la taille de la SCPI : la capitalisation a bondi de 107,8 à 204,3 millions d’euros sur l’année 2024, soit une hausse de plus de 89,51 %. Le nombre de parts émises a presque doublé en un an.
Enfin, au 31 décembre 2024, Cristal Life n’avait aucune part en attente de retrait.
Endettement, trésorerie et réserves
Une SCPI peu endettée
Au 31/12/2023, le ratio d’endettement de Cristal Life s’élevait à 7,02 % de son patrimoine, soit 5,5 millions d'euros de dettes rassemblées en un seul emprunt (qui s’achève en 2027).
Cet endettement reste inférieur à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM) et bien inférieur au ratio de 40 % qui lui est permis.
Les réserves de trésoreries
Au 31 décembre 2023, la SCPI Cristal Life disposait de 3,51 millions d’euros de disponibilités en compte ainsi que de 14 millions d’euros en valeurs mobilières de placement, soit un total de 17,5 millions d’euros de liquidités.
La SCPI dispose donc d’un niveau solide de réserve mobilisable pour poursuivre la croissance du portefeuille.
Les réserves de sécurité
Le RaN (Report à Nouveau) de la SCPI Cristal Life couvre environ 18,7 % des dividendes annuels, soit environ 68 jours de distribution.
Le report à nouveau est une réserve de résultat non distribué que la SCPI peut mobiliser pour lisser la distribution des dividendes en cas de baisse temporaire des revenus.
Cristal Life dispose d’une réserve confortable (plus de deux mois de loyers) qui peut donc être utilisée pour maintenir la régularité des revenus servis aux associés en cas de baisse temporaire des loyers encaissés.
Quelles perspectives pour la SCPI Cristal Life ?
En 2025 Inter Gestion REIM prévoit de renforcer davantage le portefeuille de la SCPI en Europe en ciblant des actifs à fort potentiel de valorisation. Le gestionnaire entrevoit aussi de développer de nouveaux partenariats stratégiques avec des exploitants immobiliers.
Au regard des performances déjà réalisées par la SCPI, on note que Cristal Life révèle un potentiel de croissance et de distribution de revenus attractifs à long terme.
Plusieurs indicateurs positifs en témoignent :
- La capacité du gestionnaire à maintenir un taux de distribution supérieur à celui du marché des SCPI depuis sa création ;
- Un taux d’occupation proche de 100 % qui permet à la SCPI de générer des revenus grâce à la quasi-totalité de son patrimoine ;
- La croissance de la capitalisation de la SCPI qui a presque doublé au cours de l’année 2024 ;
- La collecte qui se poursuit dans des conditions avantageuses ;
- Des acquisitions soigneusement sélectionnées (avec des actifs à fort potentiel de valorisation et des baux fermes à long terme).
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Cristal Life ?
Si vous recherchez une SCPI bien diversifiée en France et en Europe, Cristal Life est une solution d’investissement pertinente. Elle bénéficie de l’expertise solide de son gestionnaire, Inter Gestion REIM qui investit et gère des actifs immobiliers en Europe depuis plus de 30 ans.
Depuis sa création en 2021, elle a prouvé sa capacité à distribuer des revenus attractifs et à sélectionner des actifs qui se louent rapidement et dans des conditions avantageuses (avec un TOF proche de 100 %).
La SCPI investit uniquement dans des secteurs porteurs et solides liés aux besoins essentiels, comme la santé ou encore les commerces alimentaires.
Enfin, malgré une tarification qui tend vers la moyenne haute du marché, cette SCPI de moins de 5 ans affiche une distribution de revenus toujours attractive (entre 5,5 % et 6,5 %) et elle projette un TRI à 10 ans supérieur à 6 %.