Les caractéristiques clés de la SCPI Darwin RE01
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Darwin RE01
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Coeur d'Europe
La SCPI de rendement Darwin RE01 a été lancée en décembre 2024.
Le taux de distribution cible pour l'année 2025 est de 7,5%.
Cette nouvelle SCPI possède une stratégie d'investissement diversifiée en fonction des opportunités de marché qui s’offrent à elle (commerces, bureaux, logistique, santé, etc.).
Son patrimoine est pour l’instant entièrement situé en France, mais la SCPI a pour ambition de s’ouvrir aux opportunités de la Zone Euro (Allemagne, Espagne, Portugal et Pays-Bas).
Outre la diversification, cette ouverture européenne permettra de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. En effet, les revenus fonciers y sont généralement moins taxés qu’en France (selon les conventions fiscales internationales en vigueur).
Enfin, le minimum de souscription de la SCPI Darwin RE01 est de 1 000 euros (5 parts).
Les forces et les faiblesses de la SCPI Darwin RE01
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de la SCPI Darwin RE01.
Les forces de la SCPI Darwin RE01
Voici les 5 principaux avantages de la SCPI Darwin RE01.
Une potentielle diversification sectorielle et géographique
Le portefeuille de Darwin RE01 ambitionne une diversification à plusieurs niveaux :
- Typologies d'actifs : actuellement commerces, bureaux ; projets de diversification vers la logistique, l'hôtellerie, la santé et l'éducation.
- Géographique : actuellement 100% en France, mais ambition d'investir en Europe d'ici fin 2025 (Allemagne, Espagne, Portugal, Pays-Bas).
Cette stratégie de diversification permet de minimiser les risques liés aux fluctuations d'un secteur d’activité spécifique ou d’une typologie de clients, tout en permettant de saisir différentes opportunités d’investissement.
Lire aussi : Fiscalité SCPI : Comprendre et optimiser son investissement
Un taux de distribution cible attractif
Avec un taux de distribution cible de 7,50% pour 2025 (net de frais de gestion et brut de fiscalité), la SCPI Darwin RE01 se positionnerait parmi les meilleures SCPI du marché en termes de distribution.
Au titre de décembre 2024, la SCPI a distribué 1,03% à ses actionnaires.
Pour information, les premières acquisitions déjà réalisées affichent des rendements théoriques attractifs :
- Site de Suez Eau à Charnay-les-Mâcon : 8,85% acte en main
- Site commercial de Promocash (groupe Carrefour) à Sens : 7,50% acte en main
- Site Decathlon à Argentan : 8,25% acte en main
- Site d'Actemium (Vinci Energies) à Sorigny Tours : 7,35% acte en main
Le taux de rendement moyen acte en main du portefeuille devrait permettre d'atteindre l'objectif de distribution annoncé.
De plus, la SCPI offre un délai de jouissance court (2 mois). Ainsi, les investisseurs perçoivent des distributions dès le premier jour du 3ème mois.
Une équipe expérimentée
L’équipe de Darwin est composée de professionnels qui possèdent plusieurs années d’expérience dans des SCPI majeures (Iroko, Novaxia).
Nous développerons ce point dans la section dédiéetk.
Des locataires de premier plan
La SCPI privilégie les actifs loués à des locataires de premier plan (Groupe Carrefour, Suez, Décathlon) avec des baux de longue durée, ce qui assure une bonne visibilité sur les revenus futurs.
La durée moyenne restante des baux (Weight Average Lease Break) est de 6,3 ans.
Ces premiers indicateurs témoignent d'une gestion prudente et d'une sélection rigoureuse des actifs, afin de stabiliser des revenus locatifs sur le long terme.
Une gestion proactive du parc immobilier
La société de gestion Darwin Invest mise sur une gestion proactive de son patrimoine pour optimiser les performances :
- Audit systématique : diagnostics techniques et environnementaux pour chaque actif
- Plan d'amélioration : travaux prévus au cours des premières années de détention
- Analyse approfondie des baux et renouvellement anticipé
- Politique d'arbitrage : rotation du patrimoine afin de réaliser des plus-values potentielles
Cette approche dynamique vise à maximiser le rendement global (revenus locatifs + plus-values) pour les associés sur la durée de placement recommandée de 8 ans.
Une approche ESG de l’investissement immobilier
La SCPI a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en janvier 2025. Cela témoigne de son engagement concret en faveur de l’environnement.
De plus, la SCPI Darwin RE01 se conforme à l'Article 8 du règlement SFDR qui caractérise les produits financiers promouvant des performances durables (environnement, social, etc.).
Lire aussi : Investissement vert : les pièges et les meilleurs placements
Les faiblesses de la SCPI Darwin RE01
Voici les 2 principaux inconvénients de la SCPI Darwin RE01.
Un manque de recul sur les performances
La SCPI Darwin RE01 a été lancée en décembre 2024, nous disposons donc d'un historique de performance très limité.
Bien que l'équipe de gestion possède une expérience solide dans le secteur, le modèle d'investissement de Darwin RE01 n'a pas encore été éprouvé sur un cycle immobilier complet (acquisition, exploitation, revente), ce qui représente un facteur d'incertitude pour les investisseurs.
Un patrimoine encore limité et concentré
Le patrimoine de la SCPI Darwin RE01 compte encore peu d’actifs immobiliers, mais le patrimoine de la SCPI est amené à s'étoffer rapidement à mesure qu'elle collecte des fonds.
Cette faible diversification constitue un risque de perte pour les investisseurs, car un problème sur l'un des actifs pourrait avoir un impact significatif sur la performance globale de la SCPI.
Par ailleurs, le patrimoine est actuellement concentré à 100% en France. Cette exposition exclusivement française peut représenter un risque en cas de ralentissement du marché local.
Une valeur de reconstitution légèrement surévaluée
La valeur de reconstitution s’élève à 188,51 euros au 31/12/24. Cela représente une surévaluation d'environ +6% par rapport à la valeur de la part (200 euros).
Lire aussi : SCPI ou Investissement locatif : Comment choisir ?
Les performances de la SCPI Darwin RE01
La SCPI Darwin RE01 affiche un taux de distribution cible de 7,5% pour 2025. C’est un objectif ambitieux pour cette jeune SCPI. À titre de comparaison, le taux de distribution moyen des SCPI françaises était de 4,72% en 2024 selon l’ASPIM.
À noter que le taux de distribution moyen des SCPI diversifiées françaises était de 5,8% en 2024.
À fin 2024, la SCPI Darwin RE01 a versé son premier dividende (2,06 euros net de frais de gestion et brut de fiscalité). Ce premier versement de dividendes sur une période aussi courte témoigne de la capacité de l'équipe de gestion à dégager de la valeur rapidement.
Par ailleurs, la SCPI Darwin RE01 a fixé un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) de 6,5% sur 8 ans. Cet objectif de performance inclut à la fois les dividendes distribués et l'évolution potentielle de la valeur de la part. D’ailleurs, nous soulignons que la SCPI versera ses potentiels dividendes trimestriellement.
Ces chiffres de performance sont cohérents avec les rendements théoriques des premières acquisitions :
- Site de Suez Eau à Charnay-les-Mâcon : 8,85% acte en main
- Site commercial de Promocash (groupe Carrefour) à Sens : 7,50% acte en main
- Site Decathlon à Argentan : 8,25% acte en main
- Site d'Actemium (Vinci Energies) à Sorigny Tours : 7,35% acte en main
À noter qu’au 31 décembre 2024, la SCPI Darwin RE01 affiche un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 100%.
L’avis de Ramify : pourquoi investir dans la SCPI Darwin RE01
Cette première SCPI de Darwin Invest a été lancée dans l’optique de profiter des récentes évolutions du marché immobilier et de créer de la valeur en anticipant les besoins des investisseurs. Elle s’appuie sur une équipe expérimentée en gestion immobilière (voir section dédiée).
Son modèle d'investissement repose aussi sur une sélection rigoureuse d'actifs, avec une démarche proactive en matière de rénovation et de performances Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG).
Par exemple, pour chaque actif, la société étudie le potentiel d'installation de panneaux solaires, de bornes de recharge pour véhicules électriques, et met en œuvre une gestion technique optimisée des bâtiments. Ces initiatives visent à réduire l'empreinte carbone du patrimoine tout en générant des revenus complémentaires.
Ces approches combinées ont pour objectif de maximiser la potentielle plus-value des actifs lors de leur revente.
Nous apprécions également la capacité de la SCPI à rapidement générer des revenus pour ses associés. Elle a distribué un premier dividende de 1,03% au titre de décembre 2024.
Pour rappel, la SCPI vise des performances futures de 7,5% (taux de distribution 2025, net de frais de gestion et brut de fiscalité).
Pour rappel, la stratégie responsable de la SCPI a été validée par l'obtention du label ISR en janvier 2025.
Une stratégie de diversification prometteuse
La stratégie d'investissement de Darwin RE01 s'articule autour d'une diversification sectorielle et géographique.
Le portefeuille de la SCPI a vocation à s'étendre dans différents secteurs économiques (commerce, santé, bureaux, logistique, etc.), et dans plusieurs pays européens (France, Allemagne, Espagne, Portugal, Pays-Bas).
Cette diversification tend à protéger le rendement des investisseurs face à un ralentissement d’un secteur d’activité ou d’un pays.
De plus, comme nous l’avons vu, la fiscalité des revenus fonciers est généralement plus avantageuse pour les biens situés à l’étranger (selon les conventions fiscales internationales).
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir dans la pierre-papier
Comment investir dans la SCPI Darwin RE01 ?
Le minimum de souscription pour la SCPI Darwin RE01 est de 1 000 euros (soit 5 parts).
La SCPI Darwin RE01 offre la possibilité de mettre en place des versements programmés, ce qui facilite la constitution progressive d'un patrimoine immobilier passif.
Vous pouvez investir dans la SCPI Darwin RE01 de 3 manières différentes.
Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir
Investir dans la SCPI Darwin RE01 en pleine propriété
C’est la méthode la plus répandue, vous détenez la nue-propriété et l’usufruit de vos parts.
Vous pourrez ainsi percevoir des dividendes réguliers et revendre vos parts quand vous le souhaiterez.
Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de revenu régulier grâce à leur investissement SCPI.
Investir dans la SCPI Darwin RE01 en démembrement
En démembrement, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts de SCPI.
Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de loyer durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode d'investissement immobilier est notamment privilégiée par ceux qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de complément de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
C'est une approche intéressante pour, par exemple, préparer sa future retraite.
En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Investir dans la SCPI Darwin RE01 en assurance-vie
Il est également possible d’investir dans la SCPI Darwin RE01 via certains contrats d’assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre banque).
Cette méthode permet de profiter de la fiscalité réduite de l’assurance-vie, notamment après le 8ème anniversaire du contrat. Vous profiterez alors d’un abattement annuel d’impôt sur le revenu (4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).
De plus, l’assurance-vie offre une parfaite liquidité. Vous pouvez acheter et revendre vos SCPI à tout moment (selon les conditions de chaque partenaire).
En revanche, vous aurez des frais de gestion annuels à payer, et potentiellement des commissions sur les loyers perçus.
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Darwin RE01
La SCPI Darwin RE01 construit progressivement un portefeuille immobilier diversifié. À terme, le patrimoine de la SCPI sera situé (pour environ 50%) dans plusieurs pays d’Europe (Espagne, Pays-Bas, Portugal, Allemagne, etc.).
Darwin Invest a mis en place une grille d'évaluation ESG afin d’examiner 32 critères qualitatifs et quantitatifs pour classer les actifs selon leur performance Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG).
À noter que depuis avril 2025, le prix sponsor de 190 euros n’est plus accessible. Une part coûte désormais 200 euros.
Voici les 4 biens immobiliers qui constituent actuellement son patrimoine.
Site Suez Eau à Charnay-les-Mâcon (71)
Ce premier actif a été acquis le 13 décembre 2024, voici ses caractéristiques clés :
- Prix d'acquisition : 900 000 euros hors droits
- Surface : 738 m² (locaux d'activités et bureaux)
- Parcelle : 4 300 m² avec 1 000 m² de stockage extérieur
- Stationnement : 40 places de parking
- Année de construction : 2007
- Taux de rendement immédiat : 8,85%
- Durée résiduelle du bail : 2,7 ans
Site Promocash (groupe Carrefour) à Sens (89)
Cette seconde acquisition a été finalisée le 23 décembre 2024, voici ses caractéristiques clés :
- Prix d'acquisition : 1,4 million d'euros hors droits
- Surface commerciale : 1 239 m²
- Auvent supplémentaire : 436 m² en devanture pour les livraisons
- Parcelle : près de 4 000 m²
- Stationnement : 127 places de parking extérieures
- Année de construction : 2023
- Taux de rendement immédiat : 7,50% acte en main
- Durée résiduelle du bail : 8,5 ans
Site Decathlon à Argentan (61)
Ce troisième actif en cours d’acquisition illustre la stratégie de cession-bail (sale & leaseback) mise en œuvre par la SCPI, voici ses caractéristiques clés :
- Prix d'acquisition hors droits : 2 millions d'euros
- Taux de rendement AEM : 8,25%
- Durée résiduelle du bail : 9 ans
Site Actemium - Vinci Energies à Sorigny Tours (37)
Ce quatrième actif vient compléter le portefeuille initial avec un locataire de qualité, voici ses caractéristiques clés :
- Prix d'acquisition hors droits : 1,97 million d'euros
- Taux de rendement AEM : 7,35%
- Durée résiduelle du bail : 8,4 ans
- Locataire : Actemium (groupe Vinci Energies)
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Darwin Invest ?
Darwin Invest est une jeune société de gestion spécialisée dans l'épargne immobilière, elle est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis le 23 juillet 2024 sous le numéro GP20240019.
Toutefois, l'équipe de direction cumule de nombreuses années d'expérience dans la gestion d'actifs immobiliers et elle dispose d'un solide savoir-faire dans le secteur des SCPI :
- Phong Hua, Directeur Général de Darwin Invest, 16 ans d'expérience en SCPI, notamment en tant qu'ancien Directeur Général Adjoint d'Iroko Zen où il a contribué à la gestion de 500 millions d'euros d'actifs en seulement 4 ans.
- Oussama Bourhaleb, Président de Darwin Invest, il possède 7 ans d’expérience dans l’immobilier.
- Marine Fouré, Fund Manager, possède 5 ans d'expérience en gestion de SCPI. Elle a précédemment supervisé 5 SCPI, ce qui représentait 200 millions d'euros sous gestion.
Cette équipe est complétée par d'autres professionnels expérimentés qui ont notamment travaillé chez Novaxia ou Perial.
En matière de transparence, Darwin Invest met à disposition de ses investisseurs une plateforme digitale dédiée permettant un suivi en temps réel de leurs investissements. Cette innovation offre un accès simplifié aux informations clés : état des souscriptions, nombre de parts détenues, versements de dividendes et reporting détaillé.
Par ailleurs, nous recommandons de surveiller la légère surévaluation du prix de la part de la SCPI par rapport à la valeur de reconstitution de son patrimoine (+6%).
Enfin, la société s'engage dans une démarche d'investissement responsable. D’ailleurs, la SCPI Darwin RE01 a d'ailleurs obtenu le label ISR dès janvier 2025, démontrant son engagement envers un immobilier plus durable.
Par ailleurs, Darwin Invest est en cours de certification B-Corp, et membre de "1% for the Planet", s'engageant à reverser une partie de son chiffre d'affaires à des associations environnementales.
Conclusion
La SCPI Darwin RE01 est un nouvel actif disponible sur le marché de la pierre papier. Il est porté par une équipe de gestion expérimentée dans le secteur des SCPI.
Avec un taux de distribution cible de 7,5% pour 2025, cette SCPI affiche des ambitions de performance qui la positionneraient parmi les plus attractives du marché.
La SCPI cherche à optimiser sa diversification en investissant dans plusieurs secteurs d’activité et dans différents pays d’Europe.
Par ailleurs, ses premiers locataires sont des entreprises de premier plan (Suez, Groupe Carrefour, Decathlon, Vinci), ce qui constitue un gage de résilience supplémentaire pour les investisseurs.
La labellisation ISR obtenue en janvier 2025 atteste de la stratégie d'amélioration environnementale des actifs de la SCPI Darwin Invest.
La SCPI est accessible aux épargnants à partir de 1 000 euros, elle permet d’investir en pleine propriété et en démembrement.
Lire aussi : Sortir d'un Investissement en SCPI : Ce qu'il Faut Savoir