Les caractéristiques clés de la SCPI Epsicap Explore
Les forces et faiblesses de la SCPI Epsicap Explore
Lire aussi : La fiscalité des SCPI internationales
Les objectifs de performance de la SCPI Epsicap Explore
Epsicap Explore est une jeune SCPI créée en octobre 2025. Elle ne dispose donc pas encore d'un taux de distribution sur une année complète.
Pour juger de son potentiel, vous pouvez donc vous appuyer sur :
- Les objectifs annoncés par la société de gestion ;
- Les premiers dividendes versés en 2026 ;
- La valeur d'expertise de son patrimoine ;
- Les résultats de la première SCPI du gestionnaire Epsicap, lancée en 2021 (Epsicap Nano).
Un objectif de TRI de 7,5 % sur 8 ans, dont 6,5 % de distribution
La société de gestion affiche deux objectifs de performance, non garantis :
- Un taux de distribution de 6,5 % par an : il s'agit du dividende brut versé chaque année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier ;
- Un TRI de 7,5 % sur 8 ans : le taux de rentabilité interne intègre à la fois les dividendes perçus et l'évolution de la valeur de la part sur la durée de placement recommandée.
L'écart de 1 point entre les deux objectifs correspond à une revalorisation attendue du prix de part d'environ 1 % par an en moyenne sur 8 ans.
À titre de comparaison, les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM. L'objectif d'Epsicap Explore se situe donc nettement au-dessus de la moyenne du marché, dans la fourchette des SCPI récentes investies en Europe.
Un premier semestre 2026 à 3,50 % de distribution
Epsicap Explore verse des acomptes mensuels sur dividendes depuis janvier 2026, soit environ 3 mois après sa création.
Sur le 1er semestre 2026, la SCPI a distribué 8,76 € par part, soit un taux de distribution semestriel de 3,50 % :
Source : bulletins trimestriels T1 et T2 2026 d'Epsicap Explore
Ramené sur une année pleine, ce rythme correspondrait à environ 7 % de distribution. La société de gestion indique d'ailleurs prévoir de dépasser son objectif de 6,5 % sur l'exercice 2026.
Comme c’est la norme pour les SCPI internationales, le dividende annoncé est brut de fiscalité étrangère. Une partie est prélevée à la source au Royaume-Uni et en Pologne, puis payée par la SCPI. Vous percevez le solde en espèces et récupérez l'impôt étranger sous forme de crédit d'impôt lors de votre déclaration en France.
Un gestionnaire qui a tenu ses objectifs sur sa première SCPI
Epsicap REIM a créé en 2021 sa première SCPI, Epsicap Nano, avec un objectif de distribution de 6 % par an.
Cet objectif a été tenu, et même dépassé : Epsicap Nano a distribué 7,01 % en 2025, en progression pour la quatrième année consécutive, et affiche une performance globale de 8,27 % grâce à une revalorisation de son prix de part.
C'est un signal rassurant sur la capacité du gestionnaire à atteindre l'objectif de 6,5 % annoncé pour Epsicap Explore, d'autant que les deux SCPI reposent sur la même méthode d'investissement.
Toutefois, cette réussite ne constitue pas une garantie. Epsicap Nano a déployé sa collecte dans un contexte de marché particulièrement favorable, entre 2022 et 2025, lorsque la remontée des taux d'intérêt a fait baisser les prix de l'immobilier et permis d'acheter à des rendements élevés.
Epsicap Explore devra démontrer sa capacité à obtenir les mêmes rendements dans un marché en cours de normalisation.
Lire aussi : Comment analyser une SCPI : les indicateurs à évaluer pour comprendre sa performance
L'avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Epsicap Explore ?
Le lancement d'Epsicap Explore élargit une offre encore restreinte au niveau des SCPI sans frais de souscription investies à 100 % hors de France, telles que Eden et Iroko Atlas.
Par ailleurs, sa structure de frais est compétitive face à Iroko Atlas par exemple, qui prélève 12,8 % HT, et des commissions de travaux et de cession.
Le patrimoine situé entièrement à l’étranger à ce stade offre aux investisseurs une absence de prélèvement sociaux sur les loyers et une fiscalité potentiellement plus favorable suivant les pays.
Avec 39 M€ de capitalisation et une collecte mensuelle qui vient de dépasser 2 M€, le rythme de constitution du patrimoine reste modeste face à une jeune SCPI similaire comme Iroko Atlas, qui a franchi 166 M€ en moins d'un an.
Epsicap Explore présente donc des atouts, mais son portefeuille reste concentré et on a encore peu de visibilité sur le patrimoine futur de la SCPI.
Les prochaines acquisitions, en particulier hors du Royaume-Uni et de la Pologne, permettront d'apprécier si la SCPI tient son cap et ce qu'elle apporte réellement face aux véhicules internationaux déjà établis.
Comment investir dans la SCPI Epsicap Explore ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI Epsicap Explore en complétant un bulletin de souscription via :
- La société de gestion Epsicap REIM directement ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription ;
- Une plateforme d'investissement digitale, comme Ramify, pour une souscription 100 % en ligne.
Conditions de souscription
Les conditions pour souscrire des parts de la SCPI Epsicap Explore sont les suivantes :
- Prix d'achat par part : 250 € ;
- Minimum pour une 1ère souscription : 4 parts, soit 1 000 €. Au-delà de cette première souscription, vous pouvez ensuite acheter des parts à l'unité ;
- Frais de souscription : 0 %.
Le prix de la part (250 €) se décompose entre une valeur nominale de 187,50 € et une prime d'émission de 62,50 €.
Contrairement à la plupart des SCPI, cette prime d'émission n'intègre aucune commission de souscription et sert uniquement à financer les frais d'acquisition des immeubles.
Par exemple, si vous investissez 10 000 €, l'intégralité de cette somme est placée dans la SCPI, soit 40 parts. Sur une SCPI classique facturant 10 % HT (12 % TTC) de frais de souscription, seuls 8 800 € auraient réellement été investis.
Épargne programmée et réinvestissement des dividendes
Depuis l'Assemblée Générale d'avril 2026, les parts d'Epsicap Explore sont décimalisées. Autrement dit, vous pouvez acquérir des fractions de part.
Cela ouvre deux options particulièrement adaptées à une SCPI sans frais d'entrée :
- L'épargne programmée, accessible dès 50 € par versement, à un rythme mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel ;
- Le réinvestissement automatique de tout ou partie de vos dividendes en nouvelles parts.
Ces deux options sont disponibles en pleine propriété ou en nue-propriété.
À partir de quand vais-je percevoir des dividendes ?
Comme la plupart des SCPI, Epsicap Explore applique un délai de jouissance. Vos parts commencent à générer des revenus à compter du 1er jour du 6ème mois suivant celui de votre souscription.
Par exemple, si vous souscrivez en septembre 2026, vos parts entreront en jouissance le 1er février 2027.
Les dividendes sont ensuite versés mensuellement, vers le 15 de chaque mois. Ce rythme de versement est idéal si vous utilisez la SCPI comme complément de revenu.
Investir en pleine propriété ou en démembrement ?
Vous pouvez souscrire des parts d'Epsicap Explore de deux manières différentes :
- En pleine propriété : c'est la méthode la plus répandue. Vous détenez l'intégralité des droits sur vos parts, percevez les dividendes mensuels et pouvez demander le retrait de vos parts quand vous le souhaitez. Cette approche convient si vous recherchez un complément de revenu immédiat ;
- En démembrement : vous n'achetez que la nue-propriété (ou l'usufruit temporaire) de vos parts.
En nue-propriété, vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat, mais vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement. En contrepartie, vous n'alourdissez pas votre fiscalité, et vous récupérez la pleine propriété des parts au terme.
Cette approche est particulièrement pertinente si vous êtes fortement imposé aujourd’hui et souhaitez préparer un complément de revenus pour demain, notamment à la retraite.
En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Comment revendre ses parts ?
Epsicap Explore est une SCPI à capital variable, vous pouvez donc demander à tout moment le retrait de vos parts auprès de la société de gestion, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le prix de retrait correspond au prix de souscription en vigueur, soit 250 € par part au 30/06/2026, puisqu'aucune commission de souscription n'est déduite.
Toutefois, sachez que la société de gestion prélève une commission de retrait de 5 % TTC (4,17 % HT) sur le montant remboursé si vous cédez des parts détenues depuis moins de 5 ans.
Ce mécanisme est classique pour les SCPI sans frais d’entrée et est aligné avec la durée d’investissement recommandée de 8 ans minimum.
Lire aussi : Comment sortir d'un investissement en SCPI ?
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Epsicap Explore
Historique de la SCPI Epsicap Explore
Epsicap Explore est la deuxième SCPI lancée par Epsicap REIM, société de gestion bordelaise agréée par l'AMF en septembre 2021.
Le gestionnaire la présente comme la « grande sœur » d'Epsicap Nano, sa première SCPI, spécialisée dans les actifs de petite taille (moins de 10 M€) et investie en France et en Europe. Epsicap Explore capitalise sur ce premier succès pour élargir l'univers d'investissement du gestionnaire : des immeubles plus importants, d'une valeur unitaire comprise entre 10 et 20 M€, et un patrimoine exclusivement situé hors de France.
La SCPI a obtenu son visa de l'AMF le 9 septembre 2025 et a été immatriculée le 10 octobre 2025 (le premier exercice a donc duré 3 mois).
Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 39 M€ pour 1 000 associés.
La société de gestion vise 45 à 50 M€ de capitalisation d'ici la fin de l'année 2026.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Epsicap Explore ?
Mi-2026, Epsicap Explore a constitué un patrimoine de 4 actifs répartis entre le Royaume-Uni et la Pologne, pour un volume d'investissement d'environ 35,5 M€ :
Répartition sectorielle
Au 30 juin 2026, le patrimoine de la SCPI Epsicap Explore est investi dans différents secteurs d’activité :
- Logistique et locaux d'activités : 58 % ;
- Hôtellerie, tourisme et loisirs : 39 % ;
- Bureaux : 2 % ;
- Commerces : 1 %.
Toutefois, cette situation ne reflète pas encore l'acquisition de Harrow, qui portera la part des commerces à environ 20 % du patrimoine.
Elle n'est pas non plus représentative d'une allocation cible, car la SCPI n'a aucune répartition sectorielle prédéterminée et investit de façon opportuniste dans tous types d'actifs (logistique, activités, commerces, bureaux, hôtellerie, santé, résidentiel).
Répartition géographique
Au 30 juin 2026, la totalité du patrimoine est située hors de France. Il est réparti entre le Royaume-Uni (54 %) et la Pologne (46 %). L'acquisition de Harrow renforcera le poids du Royaume-Uni à environ 65 %.
La société de gestion indique vouloir poursuivre la diversification géographique au cours des prochains mois, en ciblant en particulier l'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas.
La SCPI peut également investir en Amérique du Nord et n’exclut pas d’investir en France si une opportunité se présentait (la part de la France resterait néanmoins minoritaire).
La stratégie de la SCPI Epsicap Explore
Cibler des actifs de taille intermédiaire
Le cœur de la stratégie de la SCPI Epsicap Explore (et ce qui la distingue d’Epsicap Nano) se concentre en principe sur des immeubles d'une valeur unitaire comprise entre 10 et 20 M€.
Selon le gestionnaire, il s'agit d'un segment délaissé par les grands investisseurs institutionnels, qui concentrent leurs moyens sur des immeubles de plusieurs dizaines de millions d'euros. La concurrence à l'achat y est donc moins forte que sur les actifs de grande taille, et les prix plus facilement négociables.
Mais dans les faits, ce positionnement reste à confirmer. Sur les 4 premières acquisitions, seules Preston (11,53 M€) et Poznan (12,7 M€) respectent le seuil de 10 M€. Aberdeen (7,07 M€ en pleine valeur, détenu à 50 % avec Epsicap Nano) et Harrow (7,79 M€) se situent en dessous.
Le bulletin du 2e trimestre 2026 affiche d'ailleurs un prix moyen d'acquisition de 9,2 M€ par actif.
Cela ne remet pas en cause la qualité des immeubles, mais la frontière avec Epsicap Nano est aujourd'hui moins nette que ne le laisse entendre le discours du gestionnaire.
Une approche paneuropéenne et opportuniste
Epsicap Explore ne s'impose pas de contrainte sectorielle ou géographique au sein de l'Europe et de l'Amérique du Nord. Le gestionnaire peut ainsi se positionner sur les marchés qu'il juge les plus attractifs à un instant donné.
Cette stratégie s'appuie sur trois principes :
- La sélectivité : chaque actif est retenu pour ses qualités intrinsèques (emplacement, locataires, durée des baux) et non pour respecter une allocation cible ;
- La granularité : la SCPI vise à terme un patrimoine composé de nombreux actifs et locataires, afin de limiter l'impact d'un incident locatif ;
- Les villes secondaires : Preston, Poznan, Aberdeen ou Harrow illustrent une préférence pour des localisations solides mais moins recherchées que les grandes capitales, où les prix sont plus élevés.
Quelle fiscalité sur les revenus ?
Epsicap Explore perçoit aujourd'hui l'intégralité de ses loyers à l'étranger. Ses associés bénéficient donc d'une fiscalité plus avantageuse que celle appliquée aux revenus d'une SCPI investie en France (à condition que la fiscalité locale soit inférieure à la fiscalité française, ce qui est généralement le cas des pays ciblés par les sociétés de gestion).
Les revenus sont d'abord imposés dans le pays où se situe l'immeuble, par un prélèvement à la source payé par la SCPI. C'est ce qui explique l'écart entre le dividende brut (4,38 € au 2ème trimestre 2026) et le montant net versé (3,32 €).
En France, les conventions fiscales évitent la double imposition selon des mécanismes différents :
- Pour les revenus britanniques : ils sont déclarés en France, mais vous bénéficiez d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. Il n'y a donc pas d'impôt supplémentaire à payer ;
- Pour les revenus polonais : ils sont exonérés d'impôt en France, mais pris en compte pour le calcul de votre taux effectif d'imposition.
Ces mécanismes sont différents, mais l'imposition finale est équivalente pour l'investisseur. Dans les deux cas, ces revenus ne supportent en France que l'effet de progressivité de l'impôt, et non les prélèvements sociaux.
La société de gestion fournit chaque année une aide à la déclaration fiscale pour faciliter ces démarches.
Pourquoi faire confiance à Epsicap REIM ?
Une société de gestion jeune, indépendante et spécialisée
Epsicap REIM est une société de gestion indépendante basée à Bordeaux, agréée par l'AMF le 1er septembre 2021.
Elle est dirigée par quatre associés : Andràs Boros (Président), Léonard Hery (Directeur Général), Florian Le Quéré (Directeur des investissements) et Baptiste Camerini (Directeur du développement).
Le gestionnaire propose des stratégies d'investissement de niche, sur des segments de marché délaissés par les grands acteurs, plutôt que de concurrencer les SCPI généralistes.
En quatre ans, les investisseurs ont renouvellé leur confiance à cette jeune société de gestion :
Au 31 décembre 2025, Epsicap REIM gère plus de 57 actifs et 142 000 m² pour le compte de plus de 5 000 associés.
Epsicap Nano, une première SCPI complémentaire
Avant Epsicap Explore, la société de gestion a lancé en 2021 sa première SCPI, Epsicap Nano, spécialisée dans les actifs small-cap, c'est-à-dire d'une valeur unitaire inférieure à 10 M€.
Cette SCPI s'est rapidement imposée parmi les SCPI les plus performantes du marché :
- Un taux de distribution de 7,01 % en 2025, en progression pour la quatrième année consécutive, face à une moyenne de 4,91 % pour l'ensemble des SCPI selon l'ASPIM ;
- Une performance globale annuelle (PGA) de 8,27 % en 2025, dont une revalorisation du prix de part de +1,26 % ;
- Une capitalisation de 216 M€ et 57 actifs au 30 juin 2026, pour plus de 5 100 associés ;
- Un prix de part décoté de 7,37 % par rapport à la valeur de reconstitution (277,46 € au 30/06/2026).
C'est sur cette SCPI qu'Epsicap REIM a bâti son savoir-faire. Epsicap Explore reprend ces fondamentaux sur des actifs plus importants.
Epsicap Nano et Epsicap Explore sont complémentaires et peuvent même co-investir, comme sur l'actif d'Aberdeen, détenu à 50/50 via une SCI commune.
Analyse approfondie de la SCPI Epsicap Explore
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d'occupation financier de 98,83 %
Au 30 juin 2026, la SCPI affiche un taux d'occupation financier (TOF) de 98,83 % et un taux d'occupation physique de 98,99 %.
La seule vacance du patrimoine concerne un plateau de bureaux de 188 m² situé au 1er étage de l'hôtel de Preston, inoccupé depuis l'acquisition. Le nouveau locataire First Rail a par ailleurs finalisé ses travaux d'aménagement au 1er trimestre 2026 sur ce même actif.
Il est courant qu'une jeune SCPI affiche un TOF proche de 100 % en début de vie, lorsque ses acquisitions portent sur des immeubles déjà loués.
Des baux longs et des locataires de qualité
La durée d'engagement ferme des locataires (WALB) s'établit à 5,1 ans au 30 juin 2026, et la durée moyenne des baux jusqu'à leur terme (WALT) à 7,1 ans. La SCPI bénéficie ainsi d’une bonne visibilité sur les revenus des prochaines années.
La SCPI a par ailleurs pris soin de choisir des locataires de qualité :
- Premier Inn, leader de l'hôtellerie économique au Royaume-Uni, sur l'actif de Preston ;
- Asda, l'un des principaux distributeurs alimentaires britanniques, et The Gym Group, acteur leader des salles de sport au Royaume-Uni, sur l'actif de Harrow ;
- Quick Service Logistics, Pharmalink et Mora, sur la plateforme logistique neuve de Poznan.
Des acquisitions à 8,7 % de rendement
Les trois premières acquisitions ont été réalisées à un taux de rendement moyen de 8,7 % (c'est-à-dire que les loyers annuels représentent 8,7 % du prix d'achat).
Ce niveau est relativement élevé pour des actifs entièrement loués à des locataires de premier plan. Il s'explique par le positionnement de la SCPI sur des villes secondaires (Preston, Poznan, Aberdeen) et sur des actifs de taille intermédiaire, moins recherchés par les grands investisseurs.
C'est un signal encourageant pour la suite, ces taux d'acquisition sont alignés avec les objectifs de performance de la SCPI (6,5 % de distribution).
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La valorisation d'une jeune SCPI comme Epsicap Explore s'analyse à partir de deux valeurs.
Au 30 juin 2026, la SCPI affichait :
- Une valeur de reconstitution de 259,59 € par part. C'est la somme nécessaire pour reconstituer le patrimoine à l'identique, frais et droits d'acquisition inclus ;
- Une valeur de réalisation de 239,49 € par part. C'est la valeur de marché des actifs, hors frais de reconstitution.
Le prix de souscription de 250 € se situe entre ces deux valeurs :
- Il est inférieur de 3,69 % à la valeur de reconstitution : les nouveaux souscripteurs bénéficient donc d'une décote à l'entrée ;
- Il est supérieur d'environ 4,4 % à la valeur de réalisation : l'écart correspond aux frais engagés lors des acquisitions (droits d'enregistrement, commission d'acquisition de 6 % HT maximum, frais de due diligence), prélevés sur la prime d'émission.
Par exemple, pour 40 parts souscrites à 10 000 €, la valeur de marché immédiate du patrimoine correspondant s'élève à environ 9 580 € (40 × 239,49 €). L'écart de 420 € correspond aux frais d'acquisition déjà engagés par la SCPI.
C'est un phénomène normal pour une SCPI récente, qui vient de supporter ses frais d'acquisition. Cet écart devrait se réduire au fil du temps si la valeur des immeubles progresse.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Epsicap Explore
Epsicap Explore applique une structure de frais volontairement simple, avec quatre commissions :
- Frais de souscription : 0 % ;
- Commission de retrait : 4,17 % HT (5 % TTC) du montant remboursé, uniquement en cas de retrait avant 5 ans de détention ;
- Frais de gestion annuels : 12 % HT (14,4 % TTC) des loyers et produits financiers encaissés ;
- Commission d'acquisition : 6 % HT (7,2 % TTC) maximum du prix d'acquisition net vendeur des immeubles.
Contrairement à de nombreuses SCPI récentes, les statuts ne prévoient aucune commission de cession, de travaux ou de surperformance.
Ces frais sont-ils raisonnables ?
Comme toute SCPI sans frais d'entrée, Epsicap Explore reporte sa rémunération sur d'autres postes :
- La commission de retrait de 5 % TTC avant 5 ans en est la première contrepartie. Elle est classique sur ce type de SCPI et alignée avec l’horizon de placement recommandé ;
- Les frais de gestion de 12 % HT se situent dans la fourchette basse des SCPI sans frais de souscription, qui facturent généralement entre 12 % et 15 % HT. Ils sont en revanche supérieurs aux 10 % HT des SCPI traditionnelles avec frais d'entrée ;
- La commission d'acquisition de 6 % HT est le poste le plus élevé de la structure. Elle est prélevée à chaque acquisition et pèse d'autant plus que la SCPI est en phase de constitution de son patrimoine.
Comparaison avec les autres SCPI sans frais de souscription
Pour comprendre et évaluer le modèle de frais d'Epsicap Explore, nous avons retenu trois autres SCPI diversifiées sans frais de souscription comparables :
En comparaison avec les SCPI similaires, c'est-à-dire sans frais de souscription et investies à 100 % à l'international (Iroko Atlas et Eden), Epsicap Explore propose des frais de gestion plus bas (12 % HT, contre 12,8 % HT pour Iroko Atlas et 15 % TTI pour Eden).
Par ailleurs, elle ne prélève aucune commission de travaux ni de cession, alors qu'Iroko Atlas et Eden prélèvent 5 % HT sur les travaux et 4 % à 4,16 % HT sur les cessions d'immeubles (Eden facturant aussi la cession sans condition de plus-value).
En revanche, sa commission d'acquisition de 6 % HT est la plus élevée du segment. Ce poste pèse d'autant plus que la SCPI est en phase de constitution de son patrimoine.
Lire aussi : Frais SCPI : Comprendre les coûts avant d'investir
Analyse de la collecte de la SCPI
Au 30 juin 2026, Epsicap Explore comptait 1 000 associés pour une capitalisation de 39 M€.
Après une collecte nette de 5,2 M€ au 2ème trimestre 2026, celle-ci est en nette progression par rapport au trimestre précédent (3,5 M€).
Le rythme mensuel est passé d'environ 1,5 M€ en début d'année à plus de 2 M€ en juin et juillet 2026. La société de gestion vise une capitalisation de 45 à 50 M€ à fin 2026, un objectif cohérent avec cette dynamique.
Néanmoins, ce niveau de collecte reste modeste comparé aux SCPI sans frais d'entrée les plus connues, qui collectent plusieurs dizaines de millions d'euros par mois mi-2026.
Quelles perspectives pour la SCPI Epsicap Explore ?
Malgré son jeune âge, la SCPI Epsicap Explore présente plusieurs indicateurs encourageants :
- Un objectif de distribution 2026 relevé : la société de gestion prévoit de dépasser son objectif de long terme de 6,5 % dès cette année, après un premier semestre à 3,50 % (ce qui est classique pour une SCPI très récente et ne veut pas forcément dire qu’elle est amenée à surperformer à long terme) ;
- Une diversification en cours : l'acquisition de Harrow a ajouté une quatrième typologie (commerces) au patrimoine, et la société de gestion cible désormais l'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas pour réduire la dépendance au Royaume-Uni et à la Pologne ;
- Une capitalisation attendue entre 45 et 50 M€ à fin 2026, portée par une collecte mensuelle passée au-dessus de 2 M€.
Le contexte de marché est également porteur. Selon l'ASPIM, la collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29 % par rapport à 2024. Cette reprise profite en priorité aux SCPI récentes, sans frais d'entrée et diversifiées, dont Epsicap Explore fait partie.
Les prochains trimestres pourront mieux éclairer les investisseurs sur :
- Le rythme de déploiement de la collecte hors du Royaume-Uni et de la Pologne, condition pour que la diversification promise se matérialise ;
- La relocation du plateau de bureaux vacant à Preston, seul point faible du taux d'occupation ;
- L'évolution des parités euro / livre sterling et euro / zloty, qui reste la principale variable non maîtrisable de l'équation, la SCPI ne couvrant pas son risque de change.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Epsicap Explore ?
La SCPI Epsicap Explore peut vous convenir si vous recherchez une poche de diversification internationale, avec la fiscalité allégée des revenus étrangers, et portée par une société de gestion sérieuse.
Sur ce segment très précis des SCPI sans frais de souscription et investies à 100 % hors de France, votre choix est limité à trois véhicules : Iroko Atlas, Eden et Epsicap Explore.
Par rapport à ses deux concurrentes, Epsicap Explore se distingue avant tout par son modèle de frais : elle est la seule à ne prélever ni commission de travaux ni commission de cession, avec des frais de gestion plus bas (12 % HT) et une sortie sans frais dès 5 ans.
Toutefois, elle est plus jeune, plus petite (39 M€, pour plus de 160 M€ pour Iroko Atlas) et sa commission d'acquisition est plus élevée.
La SCPI Epsicap Explore vise un taux de distribution de 6,5 %, supérieur à la moyenne du marché (4,91 % en 2025), et un TRI de 7,5 % sur 8 ans.
Son premier semestre et le parcours d'Epsicap Nano, l’autre SCPI du gestionnaire, nous rassurent sur la capacité de la SCPI à tenir ses objectifs de performance, mais ne les garantissent pas.
Epsicap Explore s'adresse donc aux investisseurs prêts à accompagner une SCPI à ses débuts, en complément de véhicules plus établis, notamment pour capter une fiscalité étrangère.
