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SCPI Pierval Santé : Avis, analyse et présentation

La SCPI Pierval Santé d'Euryale AM a été créée en 2013. Elle est spécialisée dans l'immobilier de santé. Elle dispose d'un patrimoine de 248 actifs dans 8 pays d’Europe et au Canada. Son taux de distribution 2024 était de 4,05%. Prix d'entrée : 1 020 euros (5 parts de 204 euros chacune).
    Taux distrib. 2024
    4,05 %
    TRI sur 10 ans
    3,92 %
    Souscription min.
    1 020 €
    Frais d'entrée
    10,09 % HT
    Frais de gestion
    7 % HT
    Risque
    3/7

    Les caractéristiques clés de la SCPI Pierval Santé

    Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Pierval Santé

    Stratégie
    Stratégie Immobilier de santé
    Exposition géographique France : 31,8% ; Royaume-Uni : 20,3% ; Allemagne : 14,3% ; Pays-Bas : 13,8% ; autres pays 19,8%
    Nombre d'immeubles 248 actifs (1 011 locataires)
    Capitalisation 3,3 milliards d'euros au 31/03/2025
    Rentabilité & risque
    Taux de distribution 2024 4,05%
    Prix de part 204 euros (5 parts minimum)
    Niveau de risque 3/7
    Qualité de l'investissement
    Taux d'occupation financier 95,50% (au 31 mars 2025)
    Durée résiduelle des baux 15,26 ans
    Gestionnaire & frais
    Société de gestion Euryale Asset Management
    Frais de souscription 10,09% HT
    Frais de gestion 7% HT
    Délai de jouissance 4 mois

    La SCPI de rendement Pierval Santé a été lancée en 2013. Elle est gérée par Euryale Asset Management.

    Cette Société Civile de Placement Immobilier est spécialisée dans l'immobilier de santé (cliniques, centres de soin, etc.). Il s’agit d’un secteur défensif, avec des baux à long terme et qui est généralement moins affecté par les turbulences du marché immobilier. 

    Exemple : le marché des bureaux en Ile-de-France s’est récemment contracté, notamment à cause de l’essor du télétravail. Certaines SCPI spécialisées dans ce type d’actifs immobiliers ont donc vu leur rendement se dégrader.

    Le patrimoine de la SCPI Pierval Santé est diversifié dans 9 pays : France, Royaume-Uni, Allemagne, Irlande, Pays-Bas, Portugal, Espagne, Italie et Canada.

    En 2024, Pierval Santé a distribué 4,05% de rendement (contre 5,10% en 2023). Ce taux est légèrement supérieur au taux de distribution moyen des SCPI de santé et d’éducation : 4% en 2024 selon l’ASPIM.

    Le ticket d'entrée de la SCPI Pierval Santé est de 1 020 euros (5 parts à 204 euros). Le prix de la part est resté stable depuis 2022.

    La SCPI est labellisée ISR depuis avril 2023, ce qui atteste de son engagement en matière de développement durable dans le secteur de la santé.

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    Les forces et les faiblesses de la SCPI Pierval Santé

    Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de la SCPI Pierval Santé.

    Forces Faiblesses
    Une diversification géographique Un taux de distribution en baisse
    La santé, un secteur d'activité défensif Une concentration des risques dans un seul secteur économique
    Des locataires de qualité Un défi de liquidité depuis fin 2024
    Une capitalisation importante
    Des frais de gestion compétitifs
    Une société de gestion expérimentée
    Une SCPI labellisée ISR

    Les forces de la SCPI Pierval Santé

    Voici les 7 principaux avantages de la SCPI Pierval Santé.

    La santé, un secteur d’activité défensif

    Pierval Santé est l'une des rares SCPI entièrement spécialisées dans l'immobilier de santé. 

    Ce secteur économique présente une résilience intéressante :

    • Une demande structurelle liée au vieillissement de la population européenne, ce qui garantit un marché porteur sur le long terme.
    • Des besoins en infrastructures de santé en constante augmentation, ce qui génère un déséquilibre offre/demande favorable aux propriétaires.
    • Une résistance aux crises économiques, cela a été démontré lors de la pandémie Covid-19, où les SCPI de santé ont mieux résisté que les autres secteurs.

    Une diversification géographique 

    Pierval Santé présente une large diversification internationale (France, Royaume-Uni, Allemagne, Irlande, Pays-Bas, Portugal, Espagne, Italie et Canada).

    Cette diversification réduit la concentration des risques, et permet de saisir les meilleures opportunités d’investissement selon les cycles immobiliers locaux.

    Conseil de Ramify : optimiser sa fiscalité avec les SCPI Européennes comme Pierval Santé

    Les SCPI avec des patrimoines fonciers hors de France offrent un avantage fiscal aux épargnants.

    En effet, c'est la fiscalité locale des bâtiments qui s'applique (selon les conventions fiscales en vigueur). Celle-ci est généralement moins élevée à l'étranger.

    Cette optimisation fiscale renforce significativement le rendement net de Pierval Santé comparativement à une SCPI entièrement soumise à la fiscalité française, à savoir : Tranche Marginale d'Imposition + Prélèvements Sociaux (17,2%).

    Exemple comparatif : les revenus fonciers issus d’immeubles situés en Allemagne sont imposés à 15,825%, et ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

    Des locataires de qualité, diversifiés et engagés sur le long terme

    La SCPI Pierval Santé possède 248 actifs loués à 1 011 locataires, cela offre une excellente mutualisation du risque locatif. Si un locataire fait défaut, cela aura donc peu d’impact sur le rendement des actionnaires.

    De plus, les locataires de la SCPI Pierval Santé sont des opérateurs de santé reconnus (Care Concern Group, Codess Sociale), ce qui garantit une meilleure solvabilité.

    Enfin, la SCPI bénéficie d'une très bonne visibilité sur ses revenus futurs. En effet, la durée résiduelle moyenne des baux est de 15,26 ans. 

    Les autres SCPI affichent des durées résiduelles généralement plus courtes.

    Une capitalisation importante

    Avec 3,3 milliards d'euros de capitalisation (mars 2025), Pierval Santé est l'un des principaux investisseurs européens dans le secteur de la santé.

    Cette taille critique permet d'accéder à des projets immobiliers d’envergure, mais également de négocier de meilleures conditions financières.

    Pour information, la SCPI Pierval Santé rassemble 60 000 associés.

    Des frais de gestion compétitifs

    La SCPI Pierval Santé pratique des frais de gestion en dessous de la moyenne du marché, à savoir 7% HT.

    Nous observons généralement des frais de gestion entre 10% et 12% chez les autres SCPI du marché.

    Une société de gestion expérimentée

    Euryale Asset Management est une société pionnière de l'immobilier de santé. Il s’agit du premier acteur à s'être positionné sur ce secteur dès 2009.

    La société possède plus de 15 ans d'expérience dans l'immobilier de santé, avec une connaissance fine des acteurs et des réglementations.

    La société dispose d’une équipe de 65 professionnels spécialisés dans le secteur de la santé.

    Une SCPI labellisée ISR 

    Pierval Santé est labellisée ISR depuis avril 2023, cela garantit aux épargnants qu’elle intègre des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans sa gestion.

    À noter que la SCPI reverse 0,01% de sa collecte à l'Institut du Cerveau, ce qui contribue à l'amélioration de l'accès aux soins et à la recherche médicale.

    Les faiblesses de la SCPI Pierval Santé

    Voici les 3 principaux inconvénients de la SCPI Pierval Santé.

    Un taux de distribution en baisse depuis 2023

    Le taux de distribution de la SCPI Pierval Santé est en baisse depuis 2 ans :

    • 2022 : dividende de 10,7 euros, soit un rendement de 5,35%
    • 2023 : dividende de 10,4 euros, soit un rendement de 5,10%
    • 2024 : dividende de 8,26 euros, soit un rendement de 4,05%

    La SCPI justifie cette baisse de rendement par ses investissements récents en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), afin de rajeunir son patrimoine. Il s’agit de bâtiments en cours de construction qui ne produisent pas encore de loyers.

    Si nous acceptons cette explication, le rendement de la SCPI devrait donc s’améliorer une fois les nouveaux projets livrés.

    Une concentration des risques dans un seul secteur économique

    Comme nous l’avons vu, la SCPI Pierval Santé est spécialisée dans le secteur de la santé. Même si ce dernier est porteur, cette concentration peut faire peser des risques sur les performances de la SCPI en cas de ralentissement de ce secteur.

    De plus, le secteur de la santé étant très contrôlé, la SCPI est exposée aux évolutions réglementaires et aux politiques publiques, ce qui peut impacter son développement.

    Un défi de liquidité depuis fin 2024

    La SCPI rencontre depuis fin 2024 et l’annonce de la baisse du rendement des soucis de liquidité. Les investisseurs souhaitant céder leurs parts sont contraints d’attendre un certain délai.

    Au premier trimestre 2025, 0,49% de la capitalisation de la SCPI est en attente de retrait.

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    Les performances de la SCPI Pierval Santé

    La SCPI Pierval Santé affiche un taux de distribution de 4,05% en 2024, soit un dividende brut de 8,26 euros brut par part sur l'année. Ce dividende est en baisse de -20,6% par rapport à 2023.

    Pierval Santé affiche un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 95,50%.

    Côté liquidité, les parts en attente de retrait représentent 0,49% de la capitalisation totale.

    Évolution du taux de distribution de la SCPI Pierval Santé

    Voici l'historique du taux de distribution de Pierval Santé depuis sa création.

    Année Taux de distribution brut Moyenne des SCPI (ASPIM)
    2014 3,60% 5,08%
    2015 4,20% 4,85%
    2016 4,80% 4,63%
    2017 5,00% 4,44%
    2018 5,10% 4,35%
    2019 5,20% 4,4%
    2020 4,95% 4,18%
    2021 5,05% 4,45%
    2022 5,35% 4,53%
    2023 5,10% 4,52%
    2024 4,05% 4,72%

    La SCPI explique la baisse du taux de distribution de 2024 par ces 3 facteurs :

    • Les investissements en VEFA qui ne produisent pas encore de revenus locatifs.
    • L’augmentation des charges financières due à l'endettement pour financer les nouvelles constructions.
    • De la vacance locative temporaire sur quelques actifs en transition.

    Évolution du prix de souscription de la SCPI Pierval Santé

    Voici l’évolution du prix de souscription de la SCPI Pierval Santé depuis sa création.

    Année Prix de souscription
    2014 200 €
    2015 200 €
    2016 200 €
    2017 200 €
    2018 200 €
    2019 200 €
    2020 200 €
    2021 200 €
    2022 204 €
    2023 204 €
    2024 204 €

    À la différence de nombreuses SCPI, Pierval Santé n’a pas été contrainte de baisser le prix de sa part, ce qui a permis de protéger en partie le rendement des épargnants.

    Évolution de la valeur du patrimoine de la SCPI Pierval Santé

    La valeur de reconstitution 2024 du patrimoine de la SCPI (valeur vénale des biens + frais d’acquisition) est stable à 199,18 euros.

    Le ratio de souscription est de +2,4%. Cela signifie que le prix de souscription (204 euros) est légèrement supérieur à cette valeur de reconstitution.

    Année Valeur de reconstitution du patrimoine Prix de la part au 31/12
    2019 209,42 € 200 €
    2020 211,59 € 200 €
    2021 210,31 € 200 €
    2022 207,70 € 204 €
    2023 199,14 € 204 €
    2024 199,18 € 204 €

    La baisse modérée de la valeur de reconstitution en 2023 (environ -4 %), permet d’apprécier le caractère défensif du secteur de la santé dans un contexte de crise immobilière (déclenché par la hausse brutale des taux).

    Le Taux de Rendement Interne (TRI) de la SCPI Pierval Santé

    Le TRI sur 5 ans est de 2,91%, et le TRI depuis l'origine atteint 3,92%.

    Ce taux prend en compte 3 facteurs :

    • L'évolution du prix de la part
    • Les dividendes distribués
    • Les frais de souscription et de gestion

    Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

    Le TRI (qui donne une vision complète du rendement pour l’investisseur) est nettement inférieur au taux de distribution car le prix de la part n’a pratiquement pas évolué en 11 ans (+2 %) ; ce qui ne permet pas de compenser l’impact des frais de souscription.

    Conseil de Ramify : comparer les TRI pour évaluer la performance réelle des SCPI

    Le TRI intègre à la fois les dividendes distribués et l'évolution du prix de la part. C'est l'indicateur le plus fiable pour mesurer la performance réelle d'une SCPI. Il est important de ne pas uniquement comparer les SCPI selon leur taux de distribution.

    Le marché des SCPI a vécu une vague de baisse de valorisation ces dernières années, ce qui a fortement affecté le retour sur investissement des épargnants.

    L'avis de Ramify sur la SCPI Pierval Santé

    Nous apprécions la spécialisation de Pierval Santé dans l'immobilier de santé. Ce secteur bénéficie de tendances structurelles porteuses, notamment avec les besoins croissants d'infrastructures médicales.

    La diversification géographique dans 9 pays est également un point fort de la SCPI. Cela permet de capter la croissance de plusieurs zones géographiques, tout en optimisant la fiscalité des revenus fonciers.

    De plus, la diversification du patrimoine dans 248 actifs (1 011 locataires) offre une très bonne résilience en cas de défaut de paiement, ou de vacance locative.

    Il est intéressant de souligner que les baux de la SCPI sont stables, car leur durée résiduelle est de plus de 15 ans. Les établissements de santé ont en effet besoin de stabilité pour exercer leur activité.

    Toutefois, ces points positifs s’accompagnent de plusieurs inconvénients.

    Depuis 2024, la performance de la SCPI est en recul : 5,1% en 2023, 4,05% en 2024 et 4% à 4,5% attendus en 2025.

    Une incertitude s'installe sur la capacité de la SCPI à reconstituer le rendement historique une fois ses investissements neufs livrés.

    Par ailleurs, la SCPI est aujourd'hui légèrement surévaluée. Elle est aussi confrontée à une légère période d’illiquidité puisque 0,49% de la capitalisation de la SCPI est en attente de retrait.

    Ces éléments incitent à la prudence, en particulier dans un contexte où les SCPI diversifiées permettent une exposition partielle à la santé avec une performance très dynamique ces dernières années.

    Pour optimiser votre gestion de patrimoine, nous vous recommandons de diversifier vos SCPI dans différents secteurs.

    Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif

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    Comment investir dans la SCPI Pierval Santé ?

    Le minimum de souscription pour la SCPI Pierval Santé est de 5 parts, soit 1 020 euros (204 euros par part).

    Nous allons vous présenter les 3 manières pour investir dans la SCPI Pierval Santé.

    Investir dans la SCPI Pierval Santé en pleine propriété

    C'est la méthode la plus répandue, vous détenez la nue-propriété et l'usufruit de vos parts.

    Vous pourrez ainsi percevoir des dividendes et revendre vos parts de la SCPI quand vous le souhaiterez, sous réserve de liquidité.

    Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de revenu régulier grâce à leur investissement SCPI.

    Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir

    Investir dans la SCPI Pierval Santé en démembrement

    En démembrement, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts de SCPI.

    Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de loyer durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.

    Cette méthode d'investissement immobilier est notamment privilégiée par ceux qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de compléments de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.

    C'est une approche intéressante pour, par exemple, préparer sa future retraite.

    En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?

    Investir dans la SCPI Pierval Santé en assurance-vie

    Il est également possible d'investir dans la SCPI Pierval Santé via certains contrats d'assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre banque).

    Cette méthode permet de profiter de la fiscalité réduite de l'assurance-vie, notamment après le 8ème anniversaire du contrat. Vous profiterez alors d'un abattement annuel d'impôt sur le revenu (4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).

    De plus, l'assurance-vie offre une parfaite liquidité. Vous pouvez acheter et revendre vos SCPI à tout moment (selon les conditions de chaque partenaire).

    En revanche, vous aurez des frais de gestion annuels à payer, et potentiellement des commissions sur les loyers perçus.

    Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)

    Conseil de Ramify : investir via une plateforme multisupport

    Pour simplifier votre gestion de patrimoine, nous vous recommandons de souscrire à vos SCPI via une plateforme d'investissement multisupport.

    Vous pourrez ainsi diversifier votre épargne dans plusieurs SCPI avec une seule souscription (plutôt que de répéter l'opération auprès de différentes sociétés de gestion).

    De plus, vous pourrez investir dans différentes enveloppes (assurance-vie, PER, etc.), ainsi que dans plusieurs supports (livrets bancaires, Bourse, obligations, etc.).

    Dans un même espace client, vous pourrez avoir une vision d'ensemble de votre patrimoine, et gérer plusieurs types d'actifs financiers. Il est donc préférable de choisir un acteur qui dispose d'un espace client ergonomique pour vous faire gagner du temps dans la gestion de votre épargne.

    Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Pierval Santé

    Au 31 mars 2025, le patrimoine de Pierval Santé comprend 248 immeubles, pour une surface gérée de 1,13 million de m².

    Voici la répartition du patrimoine de la SCPI :

    • Médico-social : 70% (EHPAD, centres d'hébergement, résidences seniors services)
    • Sanitaire et soins de ville : 21% (cliniques, dialyse, cabinets médicaux, laboratoires)
    • Autres secteurs santé : 9% (bureaux et locaux d'activités liés à la santé)

    Voici la répartition géographique du patrimoine de la SCPI :

    • France : 31,8% 
    • Royaume-Uni : 20,3%
    • Allemagne : 14,3% 
    • Pays-Bas : 13,8%
    • Irlande : 10,7% 
    • Italie : 4,5%
    • Portugal : 2,6%
    • Espagne : 1,4%
    • Canada : 0,7%

    Les dernières acquisitions de la SCPI Pierval Santé

    Localisation Pays Type d'actif Montant
    Aix-en-Provence France Habitat partagé 6,9 millions d'€
    Sannois France Habitat partagé 5 millions d'€
    Guérigny France Habitat partagé 13,7 millions d'€
    Lentate Italie EHPAD 23,8 millions d'€
    Matlock Royaume-Uni EHPAD 26,3 millions d'€
    Bereguardo Italie EHPAD 15,8 millions d'€
    Oude Pekela Pays-Bas EHPAD -
    Chessy France EHPAD 13,7 millions d'€

    En parallèle des acquisitions, Pierval Santé a mené une politique d'arbitrages pour optimiser son patrimoine.

    Ces derniers ont permis de libérer des liquidités afin d’investir dans de nouveaux biens prometteurs, et de réduire l'exposition à certains marchés jugés moins attractifs.

    Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir dans la pierre-papier

    Pourquoi faire confiance à la société de gestion Euryale ?

    La société Euryale est le premier acteur à s'être positionné sur l'immobilier de santé, avec plus de 15 ans d'expertise dans ce secteur. La société dispose d’une équipe de 65 professionnels spécialisés.

    Euryale est une filiale du Groupe Elience, ce dernier dispose de plus de 25 ans d'expérience dans l'immobilier et gère 2,5 milliards d'euros d'actifs.

    La SCPI Pierval Santé bénéficie ainsi d’une connaissance approfondie du marché (exploitants, opérateurs, organismes publics, réglementations locales, etc.), et d’un réseau développé. Elle peut ainsi identifier les meilleures opportunités d'investissement.

    Pour terminer, la société Euryale a reçu la certification ISO 9001 en 2009, cela reflète son système de management de la qualité.

    Investissez en SCPI au sein de votre assurance-vie ou PER Ramify multi-actif

    Le meilleur moyen de limiter ses pertes pour augmenter son rendement à long terme est de répartir ses investissements dans différentes classes d'actifs décorrélées.

    La gestion pilotée Ramify vous permet d'investir simultanément dans 5 classes d'actifs : immobilier sous forme de SCPI mais aussi actions, Private Equity, obligations et fonds euro.

    Nos stratégies ont généré jusqu'à 10 % de rendement par an depuis 2014 (pour un risque de 10/10)* tout en optimisant votre fiscalité grâce au cadre fiscal favorable de l'assurance-vie ou du PER.

    *Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Résultats en partie issus de backtests.

    Conclusion

    Pierval Santé est une des plus anciennes SCPI spécialisée dans l'immobilier de santé. Ce secteur est notamment porté par le vieillissement démographique.

    Cette SCPI offre aux investisseurs une exposition géographique diversifiée, et un large patrimoine immobilier (248 actifs).

    Côté performances, Pierval Santé a su faire face à un marché de la pierre papier en difficulté, sans réduire le prix de sa part (contrairement à d’autres SCPI du secteur).

    Toutefois, le dividende 2024 est en baisse de -20,6%, ce qui, en plus des frais de souscription, affecte le Taux de Rendement Interne de la SCPI (3,92% depuis l'origine).

    Comme certaines SCPI, Pierval Santé connaît des soucis de liquidité. Actuellement, 0,49% de la capitalisation est en attente de retrait. Cela signifie qu’il y a plus de demandes de retrait, que de demandes d’achat de parts de la SCPI.

    Les résultats de l’année 2025 seront déterminants pour confirmer un éventuel redressement de la SCPI, ou une aggravation des difficultés rencontrées.

    L’investissement dans la SCPI Pierval Santé est à coupler avec d’autres foncières, afin de diversifier votre patrimoine immobilier dans plusieurs secteurs d’activité.

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