L’annonce avait fait l’effet d’une bombe au cœur de l’été. Pour la première fois depuis dix ans, la pierre-papier affichait une performance négative, entraînée par la baisse du prix des parts de quelques grosses SCPI gérées par de grands établissements financiers.
Si cette tendance s’accentue au troisième trimestre, ce type de placement recèle encore de belles opportunités d’investissement.
C’est le constat tiré de la nouvelle édition de l’indice RSCPI, calculé à partir des données de 71 SCPI à capital variable.
Comprendre le Ramify SCPI Index (RSCPI)
Le Ramify SCPI Index (RSCPI) est un indice de référence pour les SCPI à capital variable. Cet indice a été créé par l’équipe de recherche de Ramify.
Un indice est un outil nécessaire lorsqu’il s’agit d’étudier la performance d’une classe d’actif dans son ensemble, mais également son aspect diversificateur, ainsi que son comportement lors de certains événements (pandémie, crise boursière, etc.).
A notre connaissance, il n’en existait pas. Nous l’avons donc créé.
Nous avions d’abord conçu cet indice afin de pouvoir proposer des allocations en SCPI pertinentes à nos clients-investisseurs. Nous nous sommes ensuite rendu compte que cet indice est extrêmement utile pour tous les investisseurs et avons donc décidé de le rendre public.
L’indice est mis à jour trimestriellement. La performance de l’indice pendant chaque trimestre correspond à la performance moyenne de 71 SCPI capitale variable, pondérée suivant la capitalisation de chaque SCPI.
La performance de chaque SCPI correspond à sa revalorisation éventuelle ainsi que les loyers qu’elle a distribuée.
A lire aussi : Indice SCPI à capital variable : le RSCPI
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Performances des SCPI au T3 2023
Au troisième trimestre, la performance moyenne des SCPI composant l’indice RSCPI est négative à (-1,86 %), contre (-1,95 %) au deuxième trimestre.
Cette performance en demi-teinte se répartit entre la baisse du prix des parts (-2,87 %) et la progression des loyers (+1,01 %).
Dans la foulée des révisions du T2, d’autres grands acteurs ont revu à la baisse le prix des parts de leurs SCPI au T3. Ainsi Primopierre et Patrimmo Commerce de Primonial REIM, qui ont baissé le prix de leurs parts avec une baisse moyenne de -12,06 %, et quatre SCPI de Perial AM ayant enregistré une baisse moyenne de -13,60 %.
Les SCPI avec une revalorisation négative représentaient environ 23 % de la capitalisation totale des SCPI dans le RSCPI durant le T3 2023.
Les loyers ont progressé de 1,01%, affichant une bonne stabilité par rapport à l’année précédente.
Cette résilience peut se lire également dans les différents rapports trimestriels des SCPI, à travers des indicateurs tels que le taux d’occupation financier, qui reste au-dessus de 90% pour la majorité des SCPI.
La performance de 2023 se creuse à (-2,95%) sur les trois premiers trimestres contre (-1,1%) au premier semestre.
Certaines SCPI tirent leur épingle du jeu
Si le contexte actuel s’avère difficile pour les SCPI avec les plus importantes capitalisations ayant construit leur patrimoine dans un environnement à bas taux, il est néanmoins favorable aux véhicules plus récents et sans dette.
C’est le cas notamment des véhicules jeunes, comme Remake Live, qui est passée d’une collecte à environ 120 M€ fin 2022 à environ 332 M€ au T3 2023, soit une augmentation de +177 %.
La conjoncture actuelle étant favorable aux acquéreurs, cette SCPI profite des rendements à l’achat hors norme. Elle a notamment eu l’occasion de se positionner au T3 sur un immeuble « prime » au Royaume Uni, avec un rendement acte en main de 7,7 %.
Citons aussi Novaxia NEO, qui a annoncé le 8 novembre rehausser son taux de distribution prévisionnel entre 6,25 % et 6,60 % pour l’année 2023.
Perspectives pour le T4 2023
La fin d'un cycle ?
Quatre SCPI aux thèses d’investissement différentes ont été lancées au T3 2023, pour notamment capitaliser sur les nouvelles conditions de marché :
- Upeka première SCPI lancée par Axipit Real Estate Partners. Une nouvelle SCPI sans frais d’entrée, qui vise à constituer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerce, logistique, hôtels, parkings, logements, résidences de services etc) en France, dans la zone euro, et au Royaume Uni.
- Alta Convictions, première SCPI lancée par Altarea IM ; elle se destine à investir dans des actifs mixtes et vraisemblablement récents (commerces, écoles, logistique urbaine et bureaux...).
- MyShareEducation, nouveau véhicule géré par MyShareCompany dédié à l'immobilier d'éducation, d'enseignement et de recherche.
- Cœur d’Avenir, nouvelle SCPI lancée par Sogenial qui vise un patrimoine immobilier diversifié, principalement dans des crèches, des locaux destinés à l’enseignement et des résidences étudiantes.
Un placement résilient à long terme
Les SCPI à capital variable sont principalement des SCPI de rendement, soit des SCPI dont la mission est de générer un rendement complémentaire stable.
Elles ont montré leur résilience face à la crise financière en 2008 et la crise sanitaire notamment. Ainsi, entre 2012 et 2022, leur performance moyenne s’établissait à 5,29 %.
Les loyers distribués au cours de l’année 2023, signalent une stabilité des distributions.
Plusieurs SCPI ont même relevé leur taux de distribution cible pour l’année 2023. C’est précisément le cas de de Remake Live, déjà citée, avec un taux de distribution cible entre 7,25% et 7,75%, ou de Novaxia NEO et d’Iroko Zen qui visent des taux de distribution respectivement entre 6,25% et 6,60% et supérieur à 7%.
Cette hausse de taux de distribution est expliquée principalement par deux facteurs :
- Le contexte inflationniste, qui a impacté positivement les loyers grâce à l’indexation annuelle des loyers.
- La hausse des taux d’intérêts, qui a permis aux SCPI de faire fructifier leur trésorerie à des taux supérieurs à 3 %, augmentant ainsi leurs revenus financiers.
Construire un portefeuille SCPI résilient
Face à l'incertitude actuelle, la construction d'un portefeuille de SCPI résilient est cruciale. Même si les SCPI offrent déjà une diversification géographique et sectorielle, il est essentiel de diversifier également les sociétés de gestion pour atténuer les risques liés à la gestion du parc immobilier.
Ramify recommande une triple diversification de cette classe d'actifs dans ses portefeuilles Flagship et Elite (disponibles sur assurance vie et PER) : géographique, typologie des acquisitions (bureaux, commerces, santé) et sociétés de gestion.
Cette stratégie a permis à Ramify d'afficher une performance solide de +4,05 % du T1 au T3 2023 et +1,13 % au T3 2023.
Nos experts en finance quantitative peuvent vous accompagner dans la construction de votre portefeuille, selon le montant, votre aversion au risque et votre horizon de placement.
Pour un risque modéré (6/10) et 14 % d'allocation SCPI au sein de notre portefeuille Elite, vous pouvez espérer un rendement annuel de 8,79 % par an, soit 131,54 % sur 10 ans*.
*Les performances affichées sont partiellement issues de backtests (01/01/2014 - 31/12/2023). Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Conclusion
En conclusion, malgré la récente secousse subie par le marché des SCPI au troisième trimestre, l'indice RSCPI démontre que des opportunités d'investissement demeurent dans ce secteur.
La résilience affichée par certaines SCPI, notamment les plus récentes, atteste de la capacité du marché à rebondir dans des conditions économiques complexes.
La résilience historique des SCPI à capital variable, mise en lumière par leur performance pendant la crise financière de 2008 et la pandémie récente, souligne leur attrait en tant que placement stable à long terme.
