Les caractéristiques clés de la SCPI NCAP Education Santé
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI NCAP Education Santé
Les forces et faiblesses de la SCPI NCAP Éducation Santé
Positionnée sur les secteurs de la santé, de l’éducation et du bien-être, NCAP Éducation Santé affiche des fondamentaux solides, à la fois en matière de gestion, de performances et d’engagement ESG. Elle reste toutefois une SCPI encore jeune, avec une diversification qui continue de s’étoffer.
Les forces de la SCPI NCAP Éducation Santé
Une stratégie lisible, orientée impact
La SCPI se distingue par un positionnement clair et assumé : investir dans des secteurs socialement utiles, tout en intégrant une approche rigoureuse de l’investissement responsable.
Parmi les éléments notables :
- Près de 60 % des loyers sont issus d’actifs liés à la santé (centres médicaux, laboratoires, pharmacies, etc.).
- 20 % proviennent de l’éducation (crèches, organismes de formation) et 20 % du bien-être et de l’environnement.
- Elle bénéficie d’un label ISR depuis 2020, renouvelé fin 2023 pour une nouvelle période de trois ans.
- La stratégie ESG repose sur 26 critères, intégrés à chaque acquisition et évalués sur la durée.
Et enfin, la SCPI applique une exclusion sectorielle, une rareté sur le marché.
Elle exclut ainsi rigoureusement les secteurs jugés incompatibles avec une épargne éthique et responsable : pétrochimie, exploitation des matières fossiles, tabac, alcool, spéculation financière, jeux de hasard, exploitation des forêts et des animaux.
Cette politique d’exclusion ne concerne pas uniquement les acquisitions immobilières : la SCPI évite de placer sa trésorerie sur des supports financiers générateurs d’intérêts, et ne recourt à aucun endettement, en cohérence avec ses valeurs.
Une performance stable dans le temps
La régularité de la distribution est l’un des atouts majeurs de NCAP Éducation Santé. Elle offre un rendement aligné avec son positionnement prudent, tout en assurant une légère revalorisation du prix de part.
Les chiffres clés à retenir :
- Entre 4,51 % et 4,78 % de taux de distribution net de 2020 à 2024
- Prix de la part stable depuis son lancement en 2018 avec une revalorisation du prix de la part de 1 % en 2023.
Cette stabilité est d’autant plus notable dans un contexte où de nombreuses SCPI ont dû réviser à la baisse leurs rendements ou leurs prix de part.
Des acquisitions pertinentes et bien ciblées
Le portefeuille est construit avec rigueur, en sélectionnant des actifs bien positionnés, loués à des structures solides, dans des zones géographiques à fort potentiel.
On peut notamment citer :
- Un taux d’occupation financier élevé à 98,6 %, témoin de la qualité locative du portefeuille.
- Des acquisitions récentes comme des laboratoires à Aubervilliers et Le Bourget, ou encore des centres de fitness à Alicante et Valladolid.
- Des baux fermes souvent supérieurs à 9 ans, avec des locataires reconnus (Unilabs, Basic Fit, cabinets médicaux...).
Une gestion prudente par Norma Capital
La société de gestion affiche une ligne de conduite claire : prudence, discipline et transparence.
Quelques éléments qui traduisent cette rigueur :
- Norma Capital est également gestionnaire des SCPI Vendôme Régions (diversifiée en France) et NCap Continent (diversifiée en zone euro). Leur succès atteste de la capacité de la société à déployer une stratégie adaptée à différents contextes de marché, tout en conservant une approche sélective des acquisitions.
- Une communication soignée, notamment sur les sujets ISR (participation à l’OID, publication d’indicateurs et de rapports ESG).
- Une stratégie de développement progressive, privilégiant la qualité des actifs à la croissance rapide de la collecte.
Depuis 2019, la SCPI NCap Éducation Santé maintient un prix de part stable, tout comme sa valeur de reconstitution, preuve d’une gestion rigoureuse du patrimoine et d’une capacité à préserver la valeur des actifs, y compris en période de tensions immobilières.
Les faiblesses de la SCPI NCAP Éducation Santé
Rendement en retrait par rapport aux SCPI les plus performantes
Avec un taux de distribution de 4,78 % en 2024, NCAP Éducation Santé reste en dessous du niveau de certaines SCPI spécialisées sur le secteur de la santé, comme Foncière des Praticiens, LF Avenir Santé ou Cœur d’Avenir, qui dépassent fréquemment les 5 %, voire davantage selon les années.
Le différentiel est encore plus marqué par rapport aux SCPI diversifiées les plus performantes, telles que Remake Live, Iroko Zen ou Epsilon 360, qui ont pu afficher des rendements autour de 6 % ou plus ces dernières années.
Cette performance plus modérée s’explique en partie par la stratégie conservatrice et le positionnement thématique de NCAP Éducation Santé, qui privilégie la résilience et l’impact social à la maximisation du rendement.
Délai de jouissance relativement long
Le délai de jouissance de NCAP Éducation Santé est fixé à 6 mois, ce qui signifie que les parts commencent à générer des revenus le premier jour du 6e mois suivant la souscription complète.
Ce délai est plus long que celui pratiqué par de nombreuses SCPI récentes, qui adoptent souvent des périodes plus courtes (3 à 4 mois). Cela peut impacter la rentabilité à court terme, notamment si l’investissement est réalisé en une seule fois.
Ce fonctionnement reste classique pour les SCPI à capital variable, mais il doit être anticipé par les épargnants, dans une logique de placement patrimonial à horizon long terme.
Diversification encore en cours
Malgré une croissance régulière, la SCPI reste concentrée sur un nombre limité d’actifs et de zones géographiques, ce qui limite pour l’instant la mutualisation des risques.
À fin 2024, le patrimoine comprend 48 immeubles, ce qui reste un volume encore modeste comparé aux grandes SCPI du marché. La concentration géographique demeure marquée, avec une forte exposition à l’Île-de-France et à l’Espagne, où se situent plusieurs acquisitions récentes.
Sur le plan sectoriel, 82 % du portefeuille est investi dans des actifs liés à la santé, à l’éducation et au bien-être, en cohérence avec la stratégie thématique de la SCPI, mais cette spécialisation limite mécaniquement la diversification sectorielle en cas de choc sur ces segments.
Cela étant, la SCPI continue de se développer à un rythme maîtrisé, avec une moyenne d’environ 10 acquisitions par an, ce qui laisse entrevoir une diversification progressive, en ligne avec la collecte et la politique prudente de Norma Capital.
Tableau récapitulatif des forces et des faiblesses de la SCPI NCAP Education Santé
Les performances de la SCPI NCAP Éducation Santé
Avec une distribution régulière et un prix de part stable dans un marché tendu, NCAP Éducation Santé s’inscrit dans une trajectoire prudente, mais efficace.
Elle affiche une rentabilité cohérente avec son positionnement ISR et sa stratégie de croissance raisonnée. Voici l’analyse détaillée de ses performances passées et simulées.
Rendement et dividendes versés
Depuis 2019, la SCPI affiche une stabilité remarquable dans sa politique de distribution, avec un taux annuel autour de 4,5 %, légèrement au-dessus de la moyenne du marché des SCPI.
La SCPI a également communiqué un objectif de performance 2025 situé entre 4,40 % et 5,20 %, selon les conditions de marché.
À noter que le TRI depuis l’origine (2018) s’établit à 3,01 % au 31/12/2024. Ce chiffre peut sembler faible au regard du taux de distribution supérieur à 4,5 % par an depuis 2020, et du fait que le prix de la part a été légèrement revalorisé depuis le lancement.
Voici les principales raisons qui expliquent cet écart :
- Le TRI prend en compte les frais de souscription : ces frais initiaux (10 % HT) sont amortis sur plusieurs années et continuent à peser sur la performance annualisée tant que l’horizon de placement reste court.
- La SCPI n’a commencé à distribuer des revenus qu’à partir du 3e trimestre 2019 : les premières années d’existence, sans versement de dividendes, diluent mathématiquement la performance moyenne.
- L’évolution du prix de la part est intégrée dans le calcul du TRI : dans le cas de NCAP Éducation Santé, le prix de la part est resté stable, voire en légère hausse, ce qui reflète une bonne gestion, mais n’engendre pas de plus-value marquée sur cette période.
En résumé, ce TRI de 3,01 % ne reflète pas une sous-performance, mais s’explique par la mécanique du calcul et la jeunesse de la SCPI.
Si elle poursuit sa trajectoire actuelle, le TRI devrait progressivement converger vers 4,5 %, en cohérence avec les revenus distribués.
À lire aussi : Marché des SCPI : Bilan 2024 & Perspectives 2025
Évolution du prix de la part
Depuis sa création, le prix de la part de la SCPI NCAP Education Santé est resté remarquablement stable. La seule revalorisation constatée a eu lieu en 2023, avec une hausse de 1 %.
Voici les valeurs clés au 31 décembre 2024 :
La valeur de reconstitution de la SCPI NCAP Éducation Santé reste supérieure au prix de souscription, ce qui indique une marge de sécurité potentielle.
Aucun ajustement à la baisse n’a été appliqué, ce qui distingue NCAP Éducation Santé dans un marché où de nombreuses SCPI ont révisé leur prix de part à la baisse en 2023-2024.
Performance estimée à 1 an et 10 ans
Le document d’informations clés (DIC) de la SCPI NCAP Education Santé fournit une simulation des performances futures sur la base de différents scénarios de marché. Les chiffres sont nets de frais (mais hors fiscalité) et basés sur un investissement de 10 000 €.
Ces scénarios mettent en évidence l’amplitude des résultats potentiels selon les conditions de marché. La perte en capital est possible, mais en cas de scénario intermédiaire ou favorable, les rendements nets restent attractifs, notamment à horizon 10 ans.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI NCAP Éducation Santé ?
NCAP Éducation Santé coche les cases essentielles pour un investisseur en quête de stabilité, d’impact et de cohérence patrimoniale. Elle s’inscrit dans une logique long terme, avec une orientation thématique claire et une gestion rigoureuse.
Donner du sens à son épargne devient un critère de plus en plus décisif. NCAP Éducation Santé se positionne précisément sur des secteurs structurellement porteurs : la santé, l’éducation, le bien-être et l’environnement. Ces domaines répondent à des besoins collectifs majeurs et durables, indépendants des cycles économiques de court terme.
NCAP Éducation Santé est une SCPI de conviction qui place l’impact social au cœur de sa stratégie.
Sa politique d’investissement est centrée sur des secteurs essentiels — santé, éducation, bien-être — avec une sélection rigoureuse d’actifs opérée par un gérant solide et expérimenté, Norma Capital.
Les performances sont stables et lisibles : un taux de distribution de 4,78 % en 2024, aucune baisse du prix de part depuis la création, et une gestion sans endettement qui renforce la résilience du portefeuille.
Ce niveau de rendement reste en retrait par rapport aux meilleures SCPI du marché, mais il s’inscrit dans une logique prudente, durable et transparente.
La capitalisation encore modeste implique un portefeuille moins diversifié, et pourrait, à terme, poser des questions de liquidité si les performances venaient à baisser. Mais pour un investisseur attentif aux enjeux ESG, c’est un placement aligné avec des valeurs fortes, qui trouve pleinement sa place dans un portefeuille d’immobilier diversifié, aux côtés de SCPI plus offensives.
Un choix pour ceux qui veulent allier sens, stabilité et impact dans leur stratégie patrimoniale.
Comment investir dans la SCPI NCAP Éducation Santé ?
Accessible dès 1 010 €, NCAP Éducation Santé peut être souscrite directement auprès de la société de gestion ou via des conseillers en gestion de patrimoine partenaires. L’investissement se fait en pleine propriété ou via des stratégies patrimoniales comme le démembrement ou le crédit.
Conditions de souscription
Voici les éléments essentiels à connaître pour souscrire à NCAP Éducation Santé dans de bonnes conditions :
- Montant minimum d’investissement : 5 parts, soit 1 010 € à la valeur de souscription actuelle (202 € par part).
- Souscription ouverte en continu, la SCPI étant à capital variable.
- Souscription possible en ligne ou via bulletin papier, accompagné d’un justificatif d’identité et d’un RIB.
- Paiement par virement bancaire, aucun paiement par chèque n’est accepté.
- Délai de jouissance : 1er jour ouvré du 6e mois suivant la souscription. Cela signifie qu’un investissement réalisé en janvier commencera à générer des revenus en juillet.
Une fois la souscription validée, l’investisseur devient porteur de parts de SCPI et perçoit ses premiers dividendes à partir de la date de jouissance. Les revenus sont versés trimestriellement, directement sur le compte bancaire de l’associé.
Les différentes options d’investissement
NCAP Éducation Santé peut être intégrée à plusieurs stratégies patrimoniales, en fonction de l’objectif poursuivi : revenus complémentaires, transmission, optimisation fiscale ou effet de levier.
Versement programmé
La SCPI NCAP Santé permet de mettre en place des versements programmés, une option intéressante pour lisser son effort d’épargne dans le temps.
L’investisseur peut choisir une fréquence mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle, avec un montant correspondant à l’achat d’un nombre entier de parts.
La mise en place s’effectue directement depuis l’extranet associé, en créant une nouvelle souscription dédiée. Cette fonctionnalité est accessible aux associés déjà investis comme aux nouveaux souscripteurs.
Ce mécanisme d’investissement progressif permet de construire son exposition à l’immobilier de manière souple, tout en s’adaptant à ses capacités d’épargne.
Assurance vie
NCAP Éducation Santé n’est pas encore disponible dans les contrats d’assurance-vie.
La SCPI ne fait l’objet d’aucun référencement à ce jour auprès des principales compagnies ou plateformes assurantielles.
Elle est donc réservée à une détention en compte-titres ordinaire, ce qui implique une fiscalité classique sur les revenus fonciers (ou flat tax si les parts sont logées dans une société soumise à l’IS).
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Démembrement
La SCPI peut être souscrite en démembrement temporaire, en nue-propriété ou en usufruit.
Cette option s’adresse à deux profils d’investisseurs :
- Les personnes physiques souhaitant optimiser leur fiscalité (nue-propriété, pas d’imposition sur les loyers).
- Les personnes morales ou investisseurs professionnels recherchant un rendement immédiat (usufruit temporaire).
La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété varie selon la durée du démembrement (souvent 5 à 10 ans), et suit une grille déterminée par la société de gestion. Elle peut être transmise sur demande.
Pour aller plus loin : SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
Financement à crédit
Il est possible d’acheter des parts de NCAP Éducation Santé à crédit, mais cela nécessite un montage personnalisé.
En l’absence d’accords de distribution avec de grandes banques nationales, le financement est principalement accessible :
- Via des banques privées ou locales disposées à financer les SCPI à capital variable.
- Par l’intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine ayant des relations avec des courtiers spécialisés.
Les conditions varient selon les établissements (apport, durée, taux), et un projet financé doit généralement présenter un montant conséquent pour être recevable (souvent à partir de 30 000 €).
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI NCAP Éducation Santé
La SCPI NCAP Éducation Santé combine une histoire récente mais structurée, une stratégie d’investissement lisible et un portefeuille cohérent centré sur l’impact. Cette section permet de mieux comprendre l’évolution du véhicule, la logique d’acquisition suivie et les caractéristiques de son patrimoine à fin 2024.
Un changement de nom au service de la clarté
Initialement lancée sous le nom Fair Invest en juillet 2018, la SCPI portait dès sa création une ambition d’investissement socialement utile. Elle s’était alors distinguée par son exclusion volontaire de certains secteurs jugés non responsables (armement, énergies fossiles, tabac, jeux, etc.).
En 2024, la SCPI change de nom pour devenir NCAP Éducation Santé, dans un souci de clarté et de cohérence avec son positionnement réel. Cette évolution vise à mieux refléter :
- Son orientation thématique, construite autour de trois piliers : santé, éducation et bien-être.
- Son identité de SCPI à impact, dans un marché où les approches responsables se multiplient.
- Sa volonté de renforcer sa lisibilité auprès des investisseurs particuliers et professionnels.
Ce changement de nom n’a entraîné ni modification statutaire, ni évolution de la stratégie ISR. Il s’agit d’un ajustement purement commercial, dans la continuité du projet initial.
Une stratégie centrée sur la santé, l’éducation et le bien-être
La stratégie de NCAP Éducation Santé repose sur une sélection ciblée d’actifs répondant à des besoins fondamentaux : se soigner, se former et améliorer sa qualité de vie. L’objectif est de constituer un portefeuille défensif, utile et résilient, tout en appliquant une méthodologie ISR exigeante.
Les choix d’investissement suivent une logique claire :
- Cibler des actifs de petite et moyenne taille, bien implantés dans leur environnement local.
- Rechercher une bonne visibilité locative, avec des baux longs signés avec des locataires solides.
- Intégrer des acquisitions en VEFA pour mieux maîtriser les normes environnementales.
- Diversifier géographiquement sans sacrifier la pertinence sociale ou économique des zones ciblées.
À fin 2024, la répartition thématique du patrimoine (en valeur vénale) est la suivante :
- 59 % en santé et social.
- 20 % en bien-être.
- 19 % en éducation.
- 2 % en environnement.
Ce positionnement permet de capter des dynamiques de long terme, peu sensibles aux cycles économiques.
Comparaison avec d'autres SCPI similaires
NCAP Éducation Santé s’inscrit dans un segment de SCPI à impact en pleine structuration, dominé par les thématiques de santé, d’éducation et de bien-être. Ce positionnement la rapproche de plusieurs SCPI concurrentes, mais son profil reste spécifique.
En théorie, NCAP Éducation Santé repose sur une stratégie triptyque : santé, éducation, bien-être. Mais en pratique, le portefeuille est encore très largement orienté vers le secteur médico-social.
À fin 2024, 82 % des actifs relèvent directement ou indirectement de la santé, contre seulement 18 % pour les deux autres thématiques combinées.
Cela rapproche la SCPI de certains acteurs spécialisés, tout en conservant quelques différences notables dans l’approche de gestion, la structure du portefeuille et la dynamique de croissance.
Voici les principales SCPI comparables et les points de différenciation :
Ce qu’il faut retenir :
- NCAP Éducation Santé affiche un taux de distribution situé dans la moyenne des autres SCPI thématiques du secteur.
- Sa stratégie combine impact et prudence, avec une croissance maîtrisée, sans levier excessif ni dilution rapide du patrimoine.
- Elle reste plus agile que les grandes SCPI comme Primovie, mais plus structurée que les véhicules récents encore en phase de constitution.
- Son positionnement intermédiaire, entre spécialisation pure et diversification élargie, en fait une solution complémentaire, aussi bien pour diversifier une poche santé que pour renforcer une allocation ESG.
Positionnée à mi-chemin entre les SCPI pionnières et les SCPI émergentes, NCAP Éducation Santé constitue une solution équilibrée : suffisamment solide pour délivrer de la performance, mais encore agile pour profiter d’opportunités ciblées dans un marché en mutation.
Pourquoi faire confiance à Norma Capital ?
Norma Capital, société de gestion indépendante spécialisée dans l’immobilier, est à l’origine de la SCPI NCAP Éducation Santé. Sa philosophie d’investissement repose sur une gestion responsable, une approche thématique différenciante et une transparence accrue envers les épargnants.
Cette partie revient sur son profil, ses engagements et les résultats obtenus avec ses différentes SCPI.
Présentation du gestionnaire
Norma Capital est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF depuis 2016. Basée à Paris, elle se positionne comme un acteur de référence de l’immobilier à impact social et environnemental.
À ce jour, elle gère 1,29 milliard d’euros d’encours, répartis sur plusieurs véhicules d’investissement, dont trois SCPI principales :
- NCAP Éducation Santé (ex-Fair Invest) : positionnée sur les actifs liés à la santé, l’éducation et le bien-être, elle est labellisée ISR depuis 2021.
- Vendôme Régions : SCPI diversifiée investie en France dans des bureaux, commerces et locaux d’activités, avec une rentabilité régulière et une bonne mutualisation locative.
- NCap Continent : SCPI européenne lancée en 2023, tournée vers l’immobilier professionnel dans des pays comme l’Espagne, l’Allemagne ou le Royaume-Uni. Elle a immédiatement affiché un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché.
L’équipe dirigeante se distingue par une approche engagée en faveur de l’investissement socialement responsable :
- Label ISR obtenu sur plusieurs SCPI dès 2020.
- Intégration systématique de critères ESG dans les processus d’analyse et de suivi des actifs.
- Démarche « best in progress », visant l’amélioration continue de la performance environnementale et sociale des immeubles.
Norma Capital publie régulièrement ses engagements extra-financiers, en conformité avec les exigences réglementaires (article 29 LEC, taxonomie européenne) et les attentes des investisseurs à impact.
En résumé, Norma Capital est un gestionnaire jeune mais solide, avec une orientation marquée vers la durabilité et une gestion prudente.
Résilience et résultats passés des SCPI Norma Capital
Depuis leur lancement, les SCPI gérées par Norma Capital font preuve d'une grande régularité dans leurs performances, même dans un contexte immobilier tendu entre 2022 et 2024.
NCAP Éducation Santé, lancée en 2018, a su maintenir un prix de part stable et un rendement constant autour de 4,5 %, malgré la volatilité des marchés. Toutefois, son recul historique est encore limité pour juger pleinement de sa capacité de résilience face aux cycles immobiliers.
À titre de comparaison, Vendôme Régions, avec un historique plus ancien, illustre mieux la solidité du modèle de gestion de Norma Capital : malgré la crise de l'immobilier de bureaux et les hausses de taux d'intérêt, le prix de part de Vendôme Régions est resté stable, ce qui est devenu rare parmi les SCPI en 2023–2024.
Norma Capital se distingue donc par une approche prudente qui privilégie la stabilité du patrimoine et la maîtrise des risques, avec un recours limité à l'endettement et une sélection rigoureuse des actifs.
Comparatif des rendements bruts distribués (TD) :
¹ Estimations IEIF – rendement brut moyen toutes SCPI confondues.
Récompenses et distinctions
La SCPI NCAP Éducation Santé a été saluée à plusieurs reprises pour son positionnement éthique et sa qualité de gestion.
En 2022, elle a remporté le Top d’Or de la SCPI écoresponsable et le Grand Prix de la Durabilité dans la catégorie des SCPI spécialisées, ainsi que le Top d’Or de la meilleure relation associés.
En 2023, elle a reçu le 1er prix des Trophées de la Finance Responsable, ainsi qu’un Top d’Or 2023 pour sa communication envers les associés.
Ces reconnaissances soulignent la qualité de gestion et la résilience des performances dans un contexte immobilier tendu.
Les SCPI gérées par Norma Capital ont également été primées à plusieurs reprises.
Vendôme Régions, la SCPI phare du groupe, a notamment été récompensée en 2023 par plusieurs distinctions majeures, dont le TOP D’OR de la meilleure SCPI diversifiée à capital variable (catégorie actifs supérieurs à 500 M€) décerné par ToutSurMesFinances, ainsi que le Grand Prix SCPI de la meilleure SCPI Bureaux par Mieux Vivre Votre Argent.
Analyse approfondie de la SCPI NCAP Éducation Santé
La solidité d’une SCPI se mesure avant tout à la qualité et à la stabilité de son patrimoine. NCap Éducation Santé, ex-Fair Invest, mise depuis ses débuts sur un immobilier socialement utile, tout en maintenant un taux d’occupation parmi les plus élevés du marché.
Le patrimoine de la SCPI NCAP Education Santé est-il attractif ?
Depuis sa création, la SCPI maintient un TOF supérieur à 98 %, atteignant même 100 % certaines années.
De plus, la SCPI présente une bonne diversification sectorielle et amorce une expansion géographique maîtrisée vers l’Espagne.
Taux d’occupation financière et physique
NCap Éducation Santé affiche un taux d’occupation exceptionnellement stable, reflet d’une stratégie axée sur des actifs essentiels (santé, éducation, bien-être) et des locataires de long terme.
En 2024, la SCPI affiche un taux d’occupation financier (TOF) de 99,5 % et de 100 % de 2018 à 2023.
Le taux d’occupation physique (TOP), quant à lui, est également resté élevé et régulier, oscillant entre 98 % et 99,5 % sur l’année 2024.
À titre de comparaison, en 2023, le taux d’occupation moyen des SCPI atteignait 93,3 %.
Cette surperformance structurelle place NCAP Éducation Santé parmi les SCPI les plus résilientes du marché.
Répartition du patrimoine et typologie des actifs
À fin 2024, le patrimoine de NCAP Éducation Santé se compose de 48 immeubles pour une surface totale de 29 072 m², répartis entre la France et l’Espagne.
Le portefeuille comprend 53 locataires, assurant une bonne granularité du risque locatif, et plusieurs actifs encore en cours d'acquisition dans le cadre d’opérations en VEFA.
La répartition sectorielle se fait entre quatre grandes typologies d’actifs :
- 59 % Santé/Social : centres de santé, laboratoires d’analyses, pharmacies, mutuelles.
- 20 % Bien-être : salles de sport, espaces de remise en forme.
- 19 % Éducation : crèches, centres de formation, organismes pédagogiques.
- 2 % Environnement : laboratoires environnementaux.
Sur le plan géographique, le portefeuille reste largement orienté vers la France, mais s’ouvre progressivement à l’international :
- France : environ 90 % de la valeur vénale, avec une forte représentation de l’Île-de-France (31 %), suivie de la Nouvelle-Aquitaine, PACA, Auvergne-Rhône-Alpes et Bretagne.
- Espagne : 10 %, avec des implantations à Alicante, Valladolid, Valence et Burgos, dans des zones urbaines dynamiques à fort potentiel de fréquentation.
Cette diversification thématique et géographique présente plusieurs atouts stratégiques :
- Une exposition forte à des secteurs défensifs peu sensibles aux cycles économiques.
- Une sécurisation des loyers via des baux longs et une sélection rigoureuse des locataires.
- Une ouverture à l’Europe du Sud progressive, permettant de capter de nouveaux moteurs de croissance.
En revanche, la SCPI demeure encore peu exposée à d’autres classes d’actifs (logistique, commerce, bureaux), ce qui limite la diversification à grande échelle, mais reste cohérent avec son ADN socialement responsable.
La composition du patrimoine de NCAP Éducation Santé s’inscrit donc dans une logique de stabilité, de sens et d’impact. Elle constitue un socle solide pour délivrer un rendement durable dans un contexte de marché encore incertain.
La SCPI NCAP Education Santé est-elle bien valorisée ?
Le prix de souscription de NCAP Éducation Santé reste inférieur à la valeur de reconstitution, ce qui suggère une marge de sécurité potentielle pour les nouveaux souscripteurs.
Analyse de l’écart avec la valeur de reconstitution
Depuis sa création, NCAP Éducation Santé a conservé une politique prudente sur la valorisation de sa part. Le prix de souscription est actuellement fixé à 202 €, soit une légère hausse par rapport à 2023 (+1 %), mais toujours inférieur à la valeur de reconstitution, qui s’élève à 205,18 € au 31 décembre 2023.
La valeur de reconstitution représente le coût théorique pour reconstruire à l’identique le patrimoine de la SCPI, frais inclus. C’est une référence centrale pour évaluer si le prix de souscription est sous-évalué (marge de sécurité) ou surévalué (surcote).
Écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription :
- Valeur de reconstitution 2023 : 205,18 €
- Prix de souscription 2024 : 202 €
- Écart : - 1,6 %
Cette décote modérée est un signal positif, surtout dans un contexte où de nombreuses SCPI ont dû baisser leur prix de part en 2023 et 2024, parfois de manière significative.
Le maintien du prix de la part de NCAP Éducation Santé constitue, dans ce cadre, un marqueur de solidité.
Et pour l’investisseur, un prix de souscription proche de la valeur de reconstitution est un gage d’équilibre : il minimise le risque de moins-value latente, tout en laissant la porte ouverte à une éventuelle revalorisation si le marché se détend.
En revanche, la valeur de reconstitution n’a pas été mise à jour depuis le 31/12/2023.
Dans le 4ème bulletin trimestriel 2024 de la SCPI NCAP Éducation Santé, la société de gestion indique que : « La valeur de reconstitution au 31/12/2024 est en cours de détermination, soumise à la nouvelle ordonnance du 3 juillet 2024, et en particulier sur la valorisation des actifs à l’étranger. »
Enjeux liés au marché immobilier et au contexte macroéconomique
Le maintien de la valorisation repose aussi sur des équilibres externes, en particulier sur l’évolution des taux directeurs, le marché des VEFA et la stratégie de la SCPI face à ces paramètres.
Voici les principaux facteurs à surveiller :
- Taux d’intérêt de la BCE : leur stabilisation, voire leur baisse anticipée en 2025, pourrait redonner de l’oxygène aux marchés immobiliers. Cela soutiendrait à la fois les valorisations d’actifs et la demande pour les SCPI.
- Actifs en VEFA : NCAP Éducation Santé a recours à des acquisitions en état futur d’achèvement. Ce type d’investissement, bien que potentiellement porteur à long terme, suppose une prudence dans la valorisation, car les prix peuvent fluctuer jusqu’à la livraison.
- Pression sur les SCPI à capital variable : en cas de baisse significative du marché ou d’une hausse de la collecte non maîtrisée, certaines SCPI ajustent leur prix de part pour éviter un effet de dilution ou un déséquilibre entre offre et demande. Pour l’instant, NCAP Éducation Santé échappe à ce phénomène.
Le contexte reste donc à surveiller, mais la SCPI montre des signaux rassurants : aucun ajustement de prix, un écart mesuré avec la valeur de reconstitution, et une valorisation cohérente avec la prudence historique de la gestion.
En résumé, NCAP Éducation Santé semble correctement valorisée, avec un positionnement prudent qui la distingue dans un marché encore incertain. Cela en fait une option pertinente pour un investisseur à la recherche de stabilité, sans renoncer à une éventuelle revalorisation future.
Le modèle de frais de la SCPI NCAP Education Santé est-il attractif ?
NCAP Éducation Santé applique une structure de frais dans la moyenne du marché. Pour en évaluer la compétitivité, il convient d’analyser deux postes distincts : les frais à l’entrée et à la sortie, et les frais de gestion courante.
Frais de souscription
Les frais de souscription de NCAP Éducation Santé s’élèvent à 10 % HT (soit 12 % TTC), intégrés dans le prix de la part.
Ce niveau se situe dans la moyenne des SCPI à capital variable, bien qu’il soit plus élevé que celui de certaines SCPI récentes à frais d’entrée réduits ou inexistants.
Voici un comparatif avec d'autres SCPI à capital variable :
Certaines SCPI affichent des frais de souscription nuls, comme Iroko Zen ou Remake Live, mais appliquent des commissions d’acquisition ou de cession plus élevées, ce qui peut impacter la rentabilité nette à moyen terme.
Frais de gestion et autres frais annexes
Les frais de gestion de NCAP Éducation Santé s’élèvent à 10 % HT des loyers encaissés, couvrant l’ensemble des coûts liés à la gestion administrative, comptable, locative et réglementaire du parc immobilier.
À cela s’ajoutent deux types de frais annexes :
- Une commission sur les opérations d’achat ou de vente d’immeubles : jusqu’à 2 % HT du montant des transactions.
- Une commission de suivi et de pilotage des travaux : 3,20 % HT du montant TTC des travaux réalisés sur les actifs.
Voici un comparatif des frais de gestion et commissions annexes :
Les frais de NCAP Éducation Santé sont donc compétitifs sur les frais principaux, mais se situent dans la moyenne haute sur les frais annexes, notamment les commissions de travaux.
Ces éléments doivent être pris en compte dans l’analyse de la rentabilité nette à long terme.
Ce modèle reste cependant cohérent avec une gestion ISR active, qui implique souvent des rénovations, mises aux normes et arbitrages réguliers pour améliorer la performance ESG du portefeuille.
Quelle liquidité pour la SCPI NCAP Éducation Santé ?
La collecte nette est restée soutenue sur 2023 et 2024, avec peu de parts en attente de retrait, signe d’un bon équilibre offre-demande.
Entre 2023 et 2024, la SCPI a franchi la barre des 100 M€ de capitalisation pour atteindre 103,5 M€ au 31 décembre 2024, contre 86,5 M€ fin 2023, soit une progression de près de 20 % sur un an.
La société de gestion ne signale aucune tension particulière sur les retraits : les bulletins trimestriels ne font mention d’aucun volume significatif de parts en attente, et aucun mécanisme exceptionnel de suspension ou de lissage n’a été activé en 2024.
Du côté des souscriptions, la tendance reste stable malgré un environnement global plus prudent sur les SCPI. Cela s’explique par :
- Une thématique porteuse et lisible (santé, éducation, bien-être).
- Une stratégie d’investissement prudente.
- Un dividende de 4,78 % brut en 2024, sans baisse ni surprise.
La liquidité de NCAP Éducation Santé reste fluide. La SCPI bénéficie d’un bon équilibre entre collecte, revalorisation prudente et stabilité locative.
Endettement, trésorerie et réserves de la SCPI NCAP Education Santé
La SCPI NCAP Éducation Santé se distingue par une structure financière saine, sans recours à l’endettement, fondée sur une gestion volontairement prudente de la trésorerie.
Cette approche sans levier permet d’absorber d’éventuels chocs locatifs tout en maintenant une distribution régulière.
Niveau d’endettement et effet de levier
La SCPI affiche un endettement nul en 2023 et 2024. Ce positionnement résulte d’une décision stratégique de Norma Capital, qui a fait le choix de ne pas recourir au levier bancaire pour financer les acquisitions de NCAP Éducation Santé. Cette règle de gestion est clairement mentionnée dans les documents officiels et constitue l’un des piliers de la politique prudente adoptée depuis la création de la SCPI.
Les seuls engagements financiers en cours sont liés à des opérations en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), comptabilisés comme “engagements futurs”, mais sans levier financier contracté.
Ce positionnement place NCAP Éducation Santé en dessous des standards du marché, où de nombreuses SCPI ISR affichent un ratio d’endettement compris entre 10 % et 20 %, voire davantage pour certaines stratégies opportunistes, notamment sur les segments bureaux ou logistique.
Les avantages de cette approche sans dette sont multiples :
- Meilleure lisibilité sur les flux futurs.
- Pas de pression liée aux hausses de taux d’intérêt.
- Moins de volatilité en période de tension sur les financements.
Une absence totale d’effet de levier peut aussi freiner la croissance si la collecte ralentit ou si le marché devient plus compétitif sur les acquisitions.
Politique de trésorerie et constitution de réserves
La SCPI conserve une trésorerie de précaution, mais ne publie pas de montant précis de report à nouveau.
Aucune donnée sur le report à nouveau (RAN) n’est explicitement mentionnée dans les bulletins ou les rapports. En revanche, les documents indiquent :
- Un taux de distribution parfaitement régulier trimestre après trimestre.
- Un niveau de dividendes ajusté pour rester soutenable dans la durée (entre 2,20 € et 2,84 € par part sur 2023-2024).
- Une absence de recours aux réserves pour lisser les rendements, ce qui est un bon signal de solidité.
La SCPI maintient également une politique de paiement trimestriel, ce qui suppose une gestion de trésorerie réactive, capable d’absorber un décalage locatif ou des vacances temporaires.
En l’absence d’endettement et avec une politique d’acquisitions prudente, la SCPI dispose d’une marge de manœuvre raisonnable pour encaisser un éventuel choc sur les loyers.
La structure financière de NCAP Éducation Santé est donc saine. La SCPI adopte une politique sans levier, conserve une gestion rigoureuse de sa trésorerie et maintient un niveau de rendement stable sans puiser dans ses réserves.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI NCAP Éducation Santé ?
NCAP Éducation Santé s’impose comme une SCPI solide, lisible et engagée, qui conjugue stabilité de rendement, gestion prudente et impact social. Depuis sa création en 2018, elle maintient une distribution régulière, adossée à un portefeuille d’actifs essentiels et un taux d’occupation proche de 100 %.
L’absence totale d’endettement, rare sur le marché, renforce sa résilience face aux hausses de taux et aux fluctuations du marché.
Labellisée ISR et récompensée à plusieurs reprises, elle bénéficie également d’une gestion rigoureuse par Norma Capital, reconnue pour son expertise sur les SCPI thématiques.
Son modèle de frais est simple et transparent, cohérent avec sa stratégie de long terme. Elle ne cherche pas à maximiser le rendement à court terme, mais à offrir de la régularité et du sens à l’investissement immobilier.
En somme, NCAP Éducation Santé s’adresse aux investisseurs à la recherche d’un complément de revenu stable, aligné avec des valeurs sociales et environnementales fortes. Une SCPI de conviction, pour un placement immobilier responsable.