Les caractéristiques clés de la SCPI PAREF Hexa
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI PAREF Hexa
La Société Civile de Placement Immobilier de rendement PAREF Hexa a été lancée en 1991 sous le nom d'Interpierre France (le changement de dénomination a eu lieu en 2024).
Cette SCPI de rendement a donc traversé les différents cycles économiques de ces dernières décennies.
PAREF Hexa est gérée par la société PAREF Gestion. La SCPI possède un parc immobilier diversifié (en majorité des bureaux et des locaux d’activité). Ce patrimoine est entièrement situé en France (métropoles régionales et région parisienne).
En 2024, le taux de distribution de la SCPI PAREF Hexa était de 6%. Au 31/12/2024, son Taux de Rendement Interne à 5 ans était de 3,48%, et de 4,45% sur les 10 dernières années.
Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le minimum de souscription est de 1 050 euros (soit 5 parts à 210 euros).
À noter que la SCPI est labellisée ISR depuis juin 2022.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir dans la pierre-papier
Les forces et les faiblesses de la SCPI PAREF Hexa
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de la SCPI PAREF Hexa.
Les forces de la SCPI PAREF Hexa
Voici les 5 principaux avantages de la SCPI PAREF Hexa.
Une société de gestion expérimentée
La SCPI PAREF Hexa est gérée par la société PAREF Gestion. PAREF Gestion est agréée par l'AMF depuis 2008.
Cette entité gère 2,5 milliards d'euros d'actifs (au 31/12/2024) répartis sur 5 SCPI.
PAREF Gestion fait partie du groupe PAREF (Paris Realty Fund), ce dernier est un acteur reconnu de l'immobilier d'entreprise en France et en Europe depuis plus de 30 ans (Allemagne, Italie, Suisse, etc.).
Ce groupe est coté en Bourse depuis 2005 (Société d’Investissement Immobilier Coté SIIC).
Un taux de distribution attractif
La SCPI PAREF Hexa affiche un taux de distribution de 6% en 2024, ce qui la place au-dessus de la moyenne du marché des SCPI diversifiées (5,8% en 2024 selon l’ASPIM).
Voici l'évolution du taux de distribution de la SCPI depuis 2020 :
- 2020 : 4,71%
- 2021 : 5,20%
- 2022 : 5,40%
- 2023 : 5,51%
- 2024 : 6,00%
Cette progression constante du taux de dividendes témoigne de la qualité de la gestion locative, et de la capacité de la SCPI à optimiser ses revenus dans un contexte de marché parfois difficile.
De plus, le dividende de la SCPI PAREF Hexa est versé trimestriellement. Cette régularité des versements offre de la visibilité aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires réguliers.
Une exposition diversifiée dans plusieurs régions françaises
La SCPI PAREF Hexa offre une exposition aux différentes métropoles régionales françaises (55,4% du patrimoine). Cette stratégie présente plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Des rendements potentiellement plus élevés grâce à une décote par rapport aux prix parisiens.
- Une diversification géographique permettant de répartir les risques sur l'ensemble du territoire français.
- Un positionnement sur des marchés en croissance portés par le développement économique régional.
Toutefois, la SCPI dispose d’une présence en Île-de-France (27,6%), ce qui permet de capter le dynamisme du marché francilien, tout en limitant l'exposition aux prix élevés de la capitale.
Pour les épargnants, cette diversification nationale permet de diluer le risque de perte en cas de ralentissement d'un marché local spécifique.
Exemple : si le marché immobilier locatif parisien connaît des difficultés, la SCPI pourrait profiter de la résilience de ses actifs situés dans les métropoles régionales (et vis versa).
Par ailleurs, cette approche territoriale permet de saisir les opportunités d'investissement selon les tendances économiques des différentes régions françaises.
Une SCPI labellisée ISR
La SCPI PAREF Hexa est labellisée ISR depuis 2022. Elle intègre donc des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement.
La SCPI PAREF Hexa met ainsi en œuvre une stratégie ISR (Investissement Socialement Responsable) afin de faire progresser la performance ESG de ses actifs.
Des rénovations ont été engagées sur plusieurs actifs afin d’améliorer leurs performances énergétiques, et renforcer le bien-être des occupants. Cette stratégie permet aussi de fidéliser des locataires.
Par ailleurs, cette stratégie d’amélioration du parc immobilier a permis de générer plusieurs plus-values de cession. Au premier trimestre 2025, PAREF Hexa a vendu un entrepôt logistique à Lusignan. Cette opération a permis de dégager une plus-value nette de frais d'environ 2,5 millions d'euros.
Lire aussi : Investissement vert : Quels sont les meilleurs placements ?
Des locataires de premier plan
La SCPI PAREF Hexa bénéficie de locataires renommés. Au 31 décembre 2024, 27% des locataires de la SCPI étaient liés à l’État français.
Par ailleurs, 76% des locataires ont une activité directement liée à la fonction nationale (administration publique, santé, éducation, défense/sécurité, etc.).
Cette typologie de locataires présente plusieurs avantages :
- Sécurisation des revenus locatifs grâce à des locataires peu sensibles aux cycles économiques.
- Stabilité des baux avec des locataires qui louent généralement pour de nombreuses années.
- Résilience en période de crise, car ces secteurs d'activité sont moins affectés par les ralentissements économiques.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,2 ans (au 31 mars 2025), ce qui offre une bonne visibilité sur les revenus futurs.
Les faiblesses de la SCPI PAREF Hexa
Voici les 4 principaux inconvénients de la SCPI PAREF Hexa.
Un ticket d'entrée assez élevé
La SCPI PAREF Hexa impose un ticket d'entrée minimum de 1 050 euros (soit 5 parts à 210 euros), ce qui peut constituer un frein pour les petits épargnants souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier.
Ce montant minimum est plus élevé que de la plupart des SCPI du marché qui permettent d'investir avec seulement quelques centaines d'euros.
Une liquidité limitée
La SCPI PAREF Hexa rencontre des problèmes de liquidité depuis fin 2023.
En effet, de nombreux investisseurs souhaitent céder leurs parts. Au premier trimestre 2025, les investisseurs devaient en moyenne attendre jusqu’à 60 jours pour céder leurs parts.
Le nombre de parts en attente de retrait est de 17 783, soit 1,52 % de la capitalisation au 1er trimestre 2025.
Cet indicateur démontre un certain désintérêt des investisseurs pour la SCPI Paref Hexa. Il y a en effet plus de demandes de retrait que de nouvelles souscriptions.
Une concentration géographique sur la France
La SCPI PAREF Hexa concentre 100% de son patrimoine en France.
Cette concentration géographique peut être perçue comme une limitation à plusieurs niveaux :
- Concentration sur le marché immobilier français
- Limite les opportunités de diversification dans d'autres marchés européens potentiellement plus dynamiques
- Réduit les possibilités d'optimisation fiscale offertes par certains pays étrangers, car la fiscalité sur les revenus fonciers est généralement plus avantageuse dans les autres pays européens.
Une concentration sur l’immobilier de bureaux
La SCPI PAREF Hexa dispose d'un patrimoine relativement diversifié, même si les bureaux restent prédominants (67%).
Cela peut poser problème dans un contexte de changement des habitudes de travail. En effet, le développement du télétravail pousse les entreprises à réduire leurs surfaces de bureaux.
Ainsi, certains quartiers d’affaires ont des taux de vacances plus importants qu’auparavant.
Un ratio de reconstitution élevé
Le prix de souscription de la part de la SCPI Paref Hexa (210 euros) est supérieur à la valeur de reconstitution de son patrimoine (199,53 euros en 2024), soit un écart de +5,25%.
La valeur de reconstitution correspond à la somme que la SCPI devrait débourser pour racheter les biens de son patrimoine, ainsi que les frais liés d’acquisition.
La réglementation impose un ratio de reconstitution inférieur à +10%. Si la SCPI ne respecte pas cette limite, elle doit diminuer le prix de sa part. Cela représente donc un risque de perte en capital pour les investisseurs.
Les performances de la SCPI PAREF Hexa
La SCPI PAREF Hexa affiche un taux de distribution de 6% en 2024, ce qui représentait un dividende brut de 12,58 euros par part.
Le dividende de la SCPI PAREF Hexa est versé trimestriellement. Cela offre de la visibilité aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires réguliers.
Depuis plusieurs années, le taux de distribution de la SCPI est en constante progression :
Source: Aspim
Cette évolution tend à prouver la bonne gestion de la SCPI malgré un contexte de marché difficile où certaines SCPI ont dû réviser à la baisse leurs distributions, ainsi que le prix de retrait de leur part.
Le prix d’achat est de 210 euros, tandis que le prix de retrait est de 189 euros. Ces chiffres sont stables depuis plusieurs années. À noter que la SCPI a divisé le prix de part par 5 en octobre 2023 afin d’améliorer son accessibilité, et faciliter les souscriptions.
Voici les Taux de Rendement Interne (TRI) de la SCPI PAREF Hexa :
- TRI 5 ans (2020-2024) : 3,48%
- TRI 10 ans (2015-2024) : 4,45%
- TRI 15 ans (2010-2024) : 5,60%
Le calcul du TRI intègre à la fois les dividendes perçus et l’évolution de la valeur de retrait.
Nous observons que le TRI de la SCPI Paref Hexa est pénalisé par l’écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait.
Enfin, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s'établit à 91,4% au 31 mars 2025.
L'avis de Ramify sur la SCPI PAREF Hexa
La SCPI PAREF Hexa présente des atouts intéressants, mais certains points de vigilance doivent attirer l'attention des investisseurs.
Pour commencer, nous apprécions l’expérience de la SCPI PAREF Hexa (fondée en 1991). De plus, sa société mère (PAREF Gestion) possède plus de 2,5 milliards d'euros d'actifs sous gestion au 31/12/2024, répartis dans 5 SCPI.
Du côté des performances, nous apprécions le taux de distribution en progression constante (de 4,71% en 2020 à 6% en 2024) qui place la SCPI au-dessus de la moyenne du marché (5,8% en 2024 selon l’ASPIM).
Nous apprécions aussi le parc immobilier diversifié dans plusieurs secteurs d'activité (bureaux, locaux d'activité, logistique), et différentes régions françaises. La SCPI sera ainsi plus résiliente en cas de ralentissement d'un secteur d'activité.
La base locative de qualité (27% de locataires issus de la fonction publique) est aussi un élément rassurant.
Enfin, la SCPI a également prouvé la qualité de sa stratégie de rénovation en réalisant des plus-values de cessions significatives.
Toutefois, les investisseurs doivent tenir compte de ces faiblesses :
- Une concentration géographique en France
- Un patrimoine dominé par les bureaux : secteur subissant la tendance du télétravail
- Une liquidité dégradée : 17 783 parts en attente de retrait au premier trimestre 2025
- Un ratio de souscription élevé : le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution du patrimoine (+5,25%)
La SCPI PAREF Hexa peut être un investissement intéressant pour les épargnants souhaitant s'exposer au marché immobilier d'entreprise français avec une foncière disposant d’un historique solide, et de locataires de qualité.
Nous vous invitons aussi à tenir compte des alternatives existantes sur le marché de la pierre papier afin de construire une gestion de patrimoine équilibrée dans plusieurs secteurs économiques et /ou différents pays.
Lire aussi : SCPI ou Investissement locatif : Comment choisir ?
Comment investir dans la SCPI PAREF Hexa ?
Le minimum de souscription pour la SCPI PAREF Hexa est de 5 parts à 210 euros, soit 1 050 euros.
Nous allons vous présenter les 3 manières pour investir dans la SCPI PAREF Hexa.
Investir dans la SCPI PAREF Hexa en pleine propriété
C'est la méthode la plus répandue, vous détenez la nue-propriété et l'usufruit de vos parts.
Vous pourrez ainsi percevoir des dividendes et revendre vos parts de la SCPI quand vous le souhaiterez, sous réserve de liquidité.
Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de revenu régulier grâce à leur investissement SCPI.
Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir
Investir dans la SCPI SCPI PAREF Hexa en démembrement
En démembrement, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts de SCPI.
Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de loyer durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode d'investissement immobilier est notamment privilégiée par ceux qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de compléments de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
C'est une approche intéressante pour, par exemple, préparer sa future retraite.
En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Investir dans la SCPI PAREF Hexa en assurance-vie
Il est également possible d'investir dans la SCPI PAREF Hexa via certains contrats d'assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre banque).
Cette méthode permet de profiter de la fiscalité réduite de l'assurance-vie, notamment après le 8ème anniversaire du contrat. Vous profiterez alors d'un abattement annuel d'impôt sur le revenu (4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).
De plus, l'assurance-vie offre une parfaite liquidité. Vous pouvez acheter et revendre vos SCPI à tout moment (selon les conditions de chaque partenaire).
En revanche, vous aurez des frais de gestion annuels à payer, et potentiellement des commissions sur les loyers perçus.
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI PAREF Hexa
La SCPI PAREF Hexa a été créée en 1991 par PAREF Gestion sous le nom de SCPI Interpierre France. À l’issue d’une assemblée générale, elle a ensuite changé de nom en 2024 pour devenir PAREF Hexa.
Au 31 mars 2025, le patrimoine de PAREF Hexa comprend 42 immeubles, pour une surface totale de 149 876 m², ce qui représente une valeur totale de 262,5 millions d'euros.
PAREF Hexa possède un patrimoine diversifié, mais la SCPI a une spécialité dans l’immobilier de bureaux.
Cette diversification patrimoniale lui permet de capter des opportunités de croissance dans l'immobilier d'entreprise français.
Voici la répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI au 31/12/2024 :
- Bureaux : 67,6%
- Locaux d'activité : 24,4%
- Logistique & Messagerie : 4,4%
- Autres : 3,6%
Au 31 décembre 2024, 27% des locataires de la SCPI sont assimilés à l’État français, tandis que 76% des locataires ont une activité directement liée à la fonction nationale (administration publique, santé, éducation, défense/sécurité, etc.).
Ces locataires issus de la sphère publique permettent de limiter le risque d’impayé de loyer. En effet, ce risque est plus élevé avec les entreprises privées, notamment les startups ou les PME.
Voici la répartition géographique des 42 actifs de la SCPI au 31 décembre 2024 :
- 12 métropoles régionales : 55,4%
- Île-de-France hors Paris : 27,6%
- Autres régions : 11,8%
- Paris : 5,2%
Ainsi, plus de la moitié du patrimoine est situé dans les métropoles régionales françaises (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Rennes, Le Havre, Reims, Lille).
Exemples des dernières acquisitions de la SCPI PAREF Hexa
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Pourquoi faire confiance à la société de gestion PAREF Gestion ?
PAREF Gestion est une société créée en 1991 qui administre la SCPI PAREF Hexa et 4 autres fonds immobiliers :
- PAREF Prima
- PAREF Evo
- Novapierre 1
- Novapierre Résidentiel
La société de gestion dispose ainsi d'une expertise de plus de 30 années dans la gestion d'actifs immobiliers, et possède actuellement 2,5 milliards d'euros d'actifs sous gestion.
Au 31 décembre 2024, PAREF Gestion compte plus de 24 000 associés répartis sur ses 5 SCPI et gère 1 900 baux dans 4 pays européens.
PAREF Gestion fait partie du groupe PAREF (Paris Realty Fund). Ce dernier est une société foncière (SIIC) cotée en Bourse depuis 2005.
Au travers de ses filiales en Europe, le groupe PAREF est présent en France, en Italie, en Allemagne et en Suisse.
Conclusion
Cette SCPI, gérée par PAREF Gestion, présente des atouts intéressants, mais aussi des points de vigilance importants à prendre en compte.
Du côté des points positifs, nous relevons :
- L’expérience du groupe PAREF (SIIC cotée depuis 2005) avec 2,5 milliards d'euros d'actifs sous gestion.
- Un taux de distribution attractif en progression constante, de 4,71% en 2020 à 6% en 2024. La SCPI se situe au-dessus de la moyenne du marché.
- Une sécurisation des revenus intéressante grâce à ses locataires de qualité (27% issus du secteur public et 76% liés à la fonction nationale).
Néanmoins, plusieurs points de vigilance méritent l'attention des investisseurs :
- Une concentration sur le marché français, avec une prédominance sur les bureaux.
- Un prix de la part supérieur à la valeur de reconstitution du patrimoine (+5,25%).
- Une liquidité dégradée avec 1,5% du capital en attente de retrait au premier trimestre 2025. Cela signifie que de nombreux investisseurs veulent céder leurs parts. Cette absence de collecte empêche la SCPI de renouveler son patrimoine.
Nous notons aussi que le TRI à 10 ans de 4,45% est pénalisé par les frais de souscription, et l’absence de revalorisation du prix de la part.
Dans ce contexte, tout investissement dans la SCPI Paref Hexa doit s’accompagner d’une réflexion approfondie.
Si vous cherchez à vous construire un patrimoine immobilier, sans les contraintes de la gestion locative, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un professionnel, afin de choisir la meilleure combinaison de SCPI et de diversifier votre patrimoine.