Les caractéristiques clés de la SCPI Sélectinvest 1
Les forces et faiblesses de la SCPI Sélectinvest 1
Les performances de la SCPI Sélectinvest 1
Les performances de la SCPI Sélectinvest 1 reflètent les difficultés du marché des bureaux franciliens, qui représentent l'essentiel de son patrimoine. Derrière un taux de distribution en apparence stable, plusieurs indicateurs se sont nettement dégradés depuis 2024.
Le taux de distribution de la SCPI Sélectinvest 1
En 2025, la SCPI Sélectinvest 1 a versé 22,44 € par part, soit un taux de distribution de 4,44 %.
Ce taux est inférieur à la moyenne du marché : selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025, et à 4,62 % pour les SCPI à prépondérance bureaux.
Le taux de distribution de la SCPI Sélectinvest 1 est resté relativement stable entre 2016 et 2025 :
Le taux de distribution rapporte le dividende au prix de la part au 1er janvier. Or, ce prix a baissé de 17,2 % au 1er janvier 2025.
La distribution globale de la SCPI est passée de 64,2 millions d'euros en 2024 à 53,6 millions d'euros en 2025, soit une baisse de 16,5 %. Le taux s'est donc maintenu uniquement parce que le prix de la part a baissé plus vite que le dividende.
La société de gestion a annoncé pour 2026 un objectif de distribution compris entre 13,4 et 14,6 € par part, soit une nouvelle baisse de 35 à 40 %. Sur la base d'un prix de 530 €, cela représente un taux de distribution prévisionnel compris entre 2,5 % et 2,75 %.
À titre de comparaison, l'ASPIM indique que la moitié des SCPI ont réduit leur dividende en 2025, avec une baisse moyenne pondérée de 10 %. La baisse annoncée par Sélectinvest 1 est donc d'une ampleur nettement supérieure à celle du marché.
L'évolution du prix de la part
Au 1er janvier 2025, La Française REM a abaissé le prix de la part de Sélectinvest 1 de 640 € à 530 €, soit une baisse de 17,2 %.
Cette correction est plus marquée que celle du marché. Selon l'ASPIM, le prix de part moyen des SCPI (pondéré par la capitalisation) a reculé de 3,45 % sur l'ensemble de l'année 2025.
La valeur de réalisation (valeur vénale du patrimoine et des autres actifs nets) est passée de 489,73 € à 464,91 € par part entre fin 2024 et fin 2025, soit une baisse de 5,07 %.
La valeur de reconstitution s'établit à 560,96 € par part au 31 décembre 2025.
Le prix de 530 € affiche donc une décote de 5,5 % par rapport à la valeur de reconstitution. Ce positionnement en bas de la fourchette réglementaire constitue un matelas relatif pour les acheteurs.
Toutefois, depuis le 1er juin 2026, la variabilité du capital est suspendue et les parts s'échangent sur un marché par confrontation. Le prix de souscription est remplacé par un prix d'exécution, librement déterminé par la rencontre des ordres d'achat et de vente.
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Le Taux de Rendement Interne (TRI) de la SCPI Sélectinvest 1
Le TRI mesure la performance globale d'une SCPI sur une période donnée, en intégrant les dividendes perçus, le prix d'entrée et la valeur de sortie.
Voici les TRI de Sélectinvest 1 au 31 décembre 2025 :
Ces performances sont nettement inférieures à la moyenne du marché : selon l'IEIF, le TRI moyen des SCPI s'élève à 5,26 % sur 15 ans à fin 2024.
Le TRI 5 ans négatif signifie qu'un épargnant entré en 2020 a, en moyenne, perdu de l'argent malgré les loyers perçus, la baisse du prix de la part et les frais de souscription ayant plus que compensé les distributions.
Enfin, le rendement global immobilier (taux de distribution + variation de la valeur de réalisation) ressort à -0,63 % pour 2025. Autrement dit, même en 2025, la valeur du patrimoine s'est érodée plus vite que les loyers n'ont été distribués.
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Les performances de Sélectinvest 1 face aux autres SCPI de bureaux
Pour situer Sélectinvest 1, voici une comparaison avec deux autres grandes SCPI de bureaux à dominante francilienne, qui traversent des difficultés similaires.
On constate qu’en matière de distribution de dividendes, Sélectinvest 1 fait mieux que les SCPI Primopierre et Rivoli Avenir Patrimoine. De plus, son TOF est dans la moyenne par rapport à ces 2 SCPI de bureaux.
Sur le problème de liquidité en revanche, Sélectinvest 1 fait partie des SCPI les plus touchées du marché. Avec 9,1 % de parts en attente de retrait, elle se situe au-dessus de la moyenne : selon l'ASPIM, le stock de parts en attente représente 3,1 % de la capitalisation du marché fin 2025, et il est concentré sur une quinzaine de SCPI majoritairement investies en bureaux.
Sélectinvest 1 n’est d’ailleurs pas la seule à avoir suspendu la variabilité de son capital : la SCPI Primopierre l’a fait dès janvier 2026, avec une première confrontation le 26 mars 2026.
Plus globalement, les SCPI de bureaux affichent une performance globale proche de zéro en 2025 (-0,25 % selon l'ASPIM), très loin des SCPI diversifiées (+6,3 %) qui captent désormais 65 % de la collecte brute du marché.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Sélectinvest 1
Sélectinvest 1 est une SCPI de bureaux historique, créée en 1968 et gérée par un acteur de premier plan, La Française REM.
Mais comme de nombreuses SCPI de bureaux, ses performances sont aujourd'hui en retrait par rapport au marché, et les nouveaux investisseurs doivent surveiller notamment deux points :
- La baisse de la distribution en 2026 : la société de gestion vise un taux de distribution de 2,5 % à 2,75 %, soit environ deux fois moins que la moyenne du marché en 2025 (4,91 % selon l'ASPIM). Elle n'anticipe pas d'amélioration du marché des bureaux franciliens avant 2028.
- Le blocage de la liquidité : avec 9,1 % des parts en attente de retrait, un fonds de remboursement non reconduit en 2026 et une variabilité du capital suspendue depuis juin 2026, la sortie n'est possible qu'en contrepartie d'un ordre d'achat sur le marché par confrontation.
Le marché par confrontation permet d'acheter des parts à un prix d'exécution potentiellement décoté par rapport à la valeur de reconstitution (560,96 € fin 2025).
Vous pouvez donc miser sur le redressement de la SCPI (poursuite des arbitrages, relocation du parc, désendettement maîtrisé à 24,54 %). Mais ce pari reste risqué : le redressement n'est pas garanti et la revente dépendra de la présence d'acheteurs.
Nous vous invitons à prendre connaissance des performances récentes des meilleurs SCPI du marché avant d’envisager un investissement dans Sélectinvest 1.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Comment investir dans la SCPI Sélectinvest 1 ?
Depuis le 1er juin 2026, vous pouvez souscrire à la SCPI Sélectinvest 1 via un marché par confrontation organisé par la société de gestion.
Pour acheter des parts de la SCPI Sélectinvest 1, vous devez transmettre un ordre d'achat à la société de gestion (directement ou via un intermédiaire habilité).
Votre ordre doit préciser :
- Le nombre de parts souhaité ;
- Votre prix maximum offert par part (hors commission de cession et droits d'enregistrement) ;
- Sa durée de validité, qui ne peut pas excéder 6 périodes de confrontation.
L'inscription de votre ordre est ensuite conditionnée au versement de la totalité du montant auquel il pourrait être exécuté, majoré de la commission de cession et des droits d'enregistrement. Les fonds sont déposés sur un compte dédié non rémunéré, et le solde non exécuté vous est remboursé à l'issue de la validité de l'ordre.
Le calendrier des confrontations de la SCPI Sélectinvest 1 est le suivant :
- 31 juillet 2026 (ordres reçus et horodatés au plus tard le 29 juillet à 15h) ;
- 30 septembre 2026 (ordres reçus au plus tard le 28 septembre à 15h) ;
- Puis chaque dernier mercredi du mois à partir du 1er octobre 2026 (ordres reçus au plus tard le lundi précédent à 15h).
À chaque confrontation, la société de gestion établit un prix d'exécution, c’est-à-dire le prix auquel peut s'échanger le plus grand nombre de parts. Les ordres d'achat aux prix les plus élevés et les ordres de vente aux prix les plus faibles sont servis en priorité, puis par ordre chronologique à prix égal.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1
Un historique de plus de 55 ans
Sélectinvest 1 est l'une des SCPI les plus anciennes du marché. Créée en 1968 dans le cadre des activités de la Hénin Investissement (groupe Suez-La Hénin), elle a adopté le statut de SCPI en 1975.
En 2000, elle a absorbé par fusion les SCPI Sélectinvest 2 à 8 ainsi qu'Abeille Immo 1 et 2, ce qui lui a donné sa taille actuelle.
Elle est aujourd'hui gérée par La Française Real Estate Managers et affiche une capitalisation de 1,24 milliard d'euros pour 20 468 associés.
Une stratégie centrée sur l'immobilier tertiaire français
La stratégie d'investissement de Sélectinvest 1 vise une distribution régulière de revenus à partir d'un patrimoine composé de bureaux, commerces, locaux d'activités et entrepôts, en France et accessoirement dans l'Union européenne.
La SCPI est classée article 9 SFDR, la catégorie la plus exigeante du règlement européen sur la finance durable.
Un patrimoine de 235 immeubles dominé par les bureaux franciliens
Au 31 mars 2026, le patrimoine de Sélectinvest 1 comprend 235 immeubles (132 détenus en direct et 103 via des SCI) pour une surface en exploitation de 445 277 m² et 885 baux.
Répartition sectorielle
Le patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1 reste majoritairement orienté vers les bureaux, qui représentent 70,9 % du patrimoine.
Répartition géographique
Le patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1 est presque exclusivement investi en France (3,4 % en Allemagne), avec une forte dominante en région parisienne.
La SCPI cumule ainsi deux concentrations : 70,9 % de bureaux d’une part, et 70 % du patrimoine situé à Paris et en Île-de-France d’autre part. Elle est donc très exposée au segment le plus touché par la crise actuelle de l’immobilier tertiaire.
Une activité désormais centrée sur les cessions
Faute de collecte (0,7 million d'euros de collecte brute en 2025, intégralement affectée aux retraits), la SCPI n'est pas en capacité d'investir dans de nouveaux actifs et concentre ses efforts sur un plan de cession :
- En 2025 : 17 cessions pour 61,4 millions d'euros (bureaux parisiens, commerces en régions, quote-parts de SCI en Allemagne) et un seul investissement de 6,2 millions d'euros dans l'OPCI LF Immo Tourisme (résidences de tourisme et hôtels en France) ;
- Au 1er trimestre 2026 : 5 cessions supplémentaires pour 16,9 millions d'euros, sans aucune acquisition.
Le produit de ces ventes sert à financer les travaux en cours, à rembourser une partie des emprunts et, en 2025, à doter le fonds de remboursement.
En savoir plus sur la société de gestion La Française (Crédit Mutuel Alliance Fédérale) ?
La Française Real Estate Managers est la filiale immobilière du groupe La Française, pôle de gestion d'actifs de Crédit Mutuel Alliance Fédérale.
C'est l'un des acteurs de référence de l'immobilier collectif en France et l'une des premières sociétés de gestion du marché en termes de capitalisation de SCPI (source ASPIM, 31/03/2026) avec :
- 25,9 milliards d'euros d'encours immobiliers au 31/03/2026 ;
- 3 pôles en Europe : France, Allemagne et Royaume-Uni ;
- Plus de 200 experts en gestion et investissement ;
- Plus de 1 900 actifs immobiliers et 6 000 locataires ;
Il faut toutefois garder à l'esprit que La Française REM gère plusieurs SCPI fortement exposées aux bureaux franciliens, qui traversent les mêmes difficultés que Sélectinvest 1.
Analyse approfondie de la SCPI Sélectinvest 1
Un taux d'occupation financier (TOF) en baisse continue
Le taux d'occupation financier (TOF) de Sélectinvest 1 s'élève à 84,1 % au 31 mars 2026, dont 15,9 % de locaux vacants en recherche de locataire.
On constate que le TOF de Sélectinvest 1 se dégrade régulièrement depuis 2022 :
Le contexte est toutefois défavorable à l'ensemble du secteur : le taux de vacance des bureaux en Île-de-France a atteint un niveau record de 11,2 % fin 2025.
Fin 2025, ce stock vacant représentait un loyer potentiel non perçu de 13,1 millions d'euros par an.
Une granularité locative qui reste un atout
Le patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1 conserve néanmoins de vraies qualités :
- 885 baux répartis sur 235 immeubles : les 5 premiers locataires ne pèsent que 12,9 % des loyers (Campus Croix Rouge, CSF, Center Parcs Allgäu, Castorama, Hutchinson) et le top 20 seulement 30 % ;
- Une durée moyenne des baux restant à courir de 5,2 ans ;
- Un indicateur de santé financière des locataires de 72/100 ;
- Une poche de commerces (22 %) au profil plus résilient que les bureaux, avec des enseignes alimentaires et de bricolage.
Cette granularité limite l'impact de la défaillance d'un locataire isolé. La véritable difficulté de la SCPI Sélectinvest 1 est donc l'exposition à un secteur en crise.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
Au 31 décembre 2025, le positionnement du prix de part est le suivant :
Le prix de 530 € affiche donc une décote de 5,5 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Mais depuis le 1er juin 2026, l’achat d’une part se concrétise au prix d'exécution issu des confrontations, dont le premier sera établi le 31 juillet 2026. Il pourra se situer nettement en dessous de 530 €, selon l'équilibre entre les vendeurs et les acheteurs.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Le passage au marché par confrontation a transformé la structure de frais de la SCPI :
Ainsi, un acheteur sur le marché par confrontation supporte environ 11 % de frais en plus du prix d'exécution (6 % de commission + 5 % de droits d'enregistrement). C'est comparable aux frais de souscription des SCPI traditionnelles avec frais d'entrée (généralement 8 à 12 %), mais supérieur aux SCPI récentes sans frais de souscription.
Par ailleurs, la commission de gestion (10,80 % TTC des loyers) se situe dans la moyenne des SCPI du marché.
Des parts en attente de retrait
Au 31 mars 2026, 212 272 parts de la SCPI Sélectinvest 1 étaient en attente de retrait, soit 9,1 % du total des parts et 105,5 millions d'euros.
Ces parts en attente sont détenues à 79 % par des personnes morales. Fin 2025, un seul institutionnel a inscrit un ordre de retrait de 86 669 parts, soit 43 millions d'euros.
À titre de comparaison, selon l'ASPIM, les parts en attente représentent en moyenne 3,1 % de la capitalisation du marché fin 2025, et ce stock est concentré sur une quinzaine de SCPI majoritairement investies en bureaux (dont Sélectinvest 1).
Face à cette situation, la société de gestion a actionné plusieurs leviers :
- En 2025 : un fonds de remboursement doté de 40 millions d'euros, financé par les cessions, qui a permis de traiter 82 335 parts à un prix moyen de 437 € (dans la limite de 200 parts par associé) ;
- En 2026 : ce fonds n'a pas été reconduit, la société de gestion estime que les conditions de marché ne permettaient plus d'assurer l'équilibre entre associés sortants et restants. Le reliquat de 4,35 millions d'euros a été réaffecté au réinvestissement et au désendettement ;
- Le 12 février 2026 : le marché des parts a été suspendu, avant la bascule vers le marché par confrontation et la suspension de la variabilité du capital au 1er juin 2026.
Quelles perspectives pour la SCPI Sélectinvest 1 ?
La SCPI s’adapte à la crise de l’immobilier de bureaux
Le contexte ne joue pas en faveur d'un redressement immédiat pour la SCPI Sélectinvest 1.
Au premier trimestre 2026, l’investissement en immobilier d’entreprise en France a chuté de 37 % sur un an. C’est son plus faible niveau depuis 2009. La demande placée de bureaux en Île-de-France recule également de 15 % sur un an, et de 21 % par rapport à sa moyenne des cinq dernières années.
Dans ce contexte, la société de gestion a adapté sa feuille de route pour 2026 et a décidé de :
- Poursuivre les cessions pour maintenir la qualité du patrimoine, tout en réduisant les plans de vente compte tenu des conditions de marché ;
- Réemployer les produits de cession vers l'entretien et le repositionnement des actifs, les refinancements, et des réinvestissements à rendements supérieurs dans de nouvelles classes d'actifs ;
- Défendre les taux d'occupation pour contenir la baisse des revenus locatifs et des valeurs.
La suspension de la variabilité est temporaire
Le marché par confrontation est un dispositif temporaire. La note d'information prévoit un mécanisme de sortie :
- Si le prix payé par les acquéreurs (commission et droits inclus) s'inscrit dans les limites légales (±10 % de la valeur de reconstitution) pendant 4 confrontations consécutives, la société de gestion peut rétablir la variabilité du capital ;
- Après 8 confrontations consécutives dans ces conditions, le rétablissement devient obligatoire ;
- À défaut, la variabilité est rétablie au bout de 3 ans, sauf décision de prorogation.
En cas de rétablissement, le nouveau prix de souscription serait fixé à un niveau proche de la moyenne des prix payés lors des confrontations.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Sélectinvest 1 ?
Sélectinvest 1 est une SCPI spécialisée dans l'immobilier de bureaux, majoritairement situé à Paris et en Île-de-France.
Créée en 1968 et gérée par La Française REM, c’est l’une des plus anciennes SCPI du marché, avec un patrimoine de 235 immeubles et une capitalisation de 1,24 milliard d'euros en 2026.
Comme de nombreuses SCPI de bureaux, elle traverse une période difficile qui reflète les mutations du secteur tertiaire francilien et ses performances récentes sont affectées :
- Taux de distribution de 4,44 % en 2025, mais son objectif a été ramené à 2,5-2,75 % pour 2026 ;
- TRI 5 ans négatif (-0,38 %) et TRI 10 ans faible (2,07 %) ;
- Prix de la part en baisse de 17,2 % au 1er janvier 2025 ;
- Taux d'occupation financier à 84,1 %.
En 2026, la SCPI fait face à d’importantes difficultés de liquidité, avec 9,1 % des parts en attente de retrait. Faute d'acheteurs, la société de gestion a suspendu la variabilité du capital le 1er juin 2026 et instauré un marché par confrontation.
Face à ces défis, La Française REM a engagé un plan d'arbitrage visant à céder les actifs vacants ou sous-performants pour financer les travaux, réduire l'endettement et repositionner le patrimoine. La société de gestion n'anticipe toutefois pas d'amélioration du marché des bureaux franciliens avant 2028.
Sélectinvest 1 conserve néanmoins certains atouts. Elle est portée par une société de gestion expérimentée et solide, adossée à Crédit Mutuel Alliance Fédérale.
Le marché par confrontation peut proposer un point d'entrée décoté aux investisseurs avertis qui croient en la qualité de gestion de La Française et qui sont capables d'en accepter les risques sur un horizon long terme.
