Démembrement de propriété : usufruitier ou nu-propriétaire, qui détient quoi ?
Le démembrement répartit des droits et des obligations bien précis entre les deux parties. Le tableau ci-dessous synthétise qui fait quoi, au quotidien comme dans les moments clés de la vie du bien.
Démembrement de propriété : quand est-ce pertinent ?
La pertinence du démembrement dépend avant tout de l'objectif poursuivi et de l'horizon de temps envisagé.
Les situations où le démembrement est pertinent
Le mécanisme trouve tout son intérêt dans plusieurs profils patrimoniaux précis :
- Transmission anticipée avec fiscalité allégée : donner la nue-propriété d'un bien tôt permet de calculer les droits de donation sur une base réduite, selon un barème qui favorise les donateurs les plus jeunes.
- Protection du conjoint survivant : en présence d'enfants communs, le conjoint peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession et conserver l'usage du logement.
- Investissement en nue-propriété pour un contribuable fortement imposé : l'acquisition de la seule nue-propriété permet de payer un prix décoté et d'échapper à l'IFI pendant toute la durée du démembrement, la charge reposant sur l'usufruitier.
Les situations où il vaut mieux l'éviter
Dans d'autres contextes, le démembrement crée davantage de contraintes que de bénéfices. Mieux vaut s'orienter vers une autre solution patrimoniale dans les cas suivants :
- Besoin de liquidité à court terme : la vente d'un bien démembré nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire, ce qui allonge les délais et complique une revente rapide.
- Mésentente familiale prévisible : cette même obligation d'accord mutuel peut bloquer une opération en cas de désaccord entre les parties.
- Bien nécessitant des travaux lourds à financer en indivision : les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire ce qui peut peser sur des héritiers aux moyens financiers limités.
Les avantages et inconvénients du démembrement de propriété
Le démembrement permet de transmettre à moindre coût fiscal ou d'acheter avec une décote. Il impose en contrepartie l'accord des deux parties pour vendre, et rend le bien moins liquide qu'en pleine propriété.
Les avantages du démembrement de propriété
Transmettre à moindre coût fiscal
Donner la nue-propriété d'un bien permet de calculer les droits de donation sur une base réduite, et non sur la valeur totale du bien.
La valeur taxable dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. Plus la donation intervient tôt, plus la part imposable de la nue-propriété est faible.
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Acheter avec une décote en nue-propriété
Investir dans la seule nue-propriété d'un bien permet de l'acquérir à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété, généralement entre 30 % et 50 % selon la durée du démembrement et l'âge de l'usufruitier.
Cette décote correspond à la valeur de l'usufruit temporairement cédé à un tiers, souvent un bailleur institutionnel. Ce dernier gère le bien et en perçoit les loyers, avant restitution automatique de la pleine propriété à l'échéance.
Le nue-propriétaire récupère nécessairement la pleine propriété du bien sans fiscalité dans le futur au moment de l’extinction de l’usufruit.
Protéger le conjoint survivant
En présence d'enfants communs, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité de la succession plutôt que pour un quart en pleine propriété.
Il conserve ainsi l'usage du logement familial et les revenus du patrimoine du défunt jusqu'à son propre décès, sans que les enfants nus-propriétaires puissent s'y opposer.
Réduire l'assiette IFI
Le nu-propriétaire n'a en principe rien à déclarer au titre de l'impôt sur la fortune immobilière. La charge repose intégralement sur l'usufruitier, qui déclare la valeur en pleine propriété.
Un investisseur déjà fortement imposé à l'IFI peut ainsi se positionner en nue-propriété pour développer son patrimoine immobilier sans alourdir sa base taxable.
Les inconvénients et risques du démembrement de propriété
Une indivision de fait entre les parties
Usufruitier et nu-propriétaire doivent composer ensemble pour les décisions structurantes concernant le bien.
Cela concerne notamment les travaux importants, la mise en location dans certains cas, ou les choix de gestion courante.
Une vente qui nécessite l'accord des deux parties
La cession de la pleine propriété d'un bien démembré ne peut se faire sans l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
En cas de désaccord, aucune des deux parties ne peut contraindre l'autre à vendre, ce qui peut geler une opération pendant plusieurs années.
Des tensions familiales possibles
Le démembrement implique souvent parents et enfants sur plusieurs années, voire décennies.
Les intérêts de l'usufruitier, soucieux de préserver son cadre de vie, ne coïncident pas toujours avec ceux du nu-propriétaire, plus attentif à la valorisation future du bien.
Un placement peu liquide
Un bien détenu en nue-propriété ou en usufruit se revend plus difficilement qu'un bien en pleine propriété.
C'est l'un des principaux inconvénients du démembrement de propriété, en particulier pour un investisseur qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital avant l'extinction naturelle de l'usufruit.
Démembrement immobilier : quels usages pour un bien immobilier ?
Une opération de démembrement peut-être de 2 natures :
- Le démembrement viager qui ne s'éteint qu’au décès de l'usufruitier : c’est principalement un outil de transmission.
- Le démembrement temporaire est fixé pour une durée connue à l’avance (souvent de 3 à 25 ans) : c’est plutôt un outil utilisé pour l’investissement.
Démembrement viager : pour conserver l'usufruit de sa résidence principale et optimiser la succession
Ce cas de figure est le plus répandu dans les stratégies de transmission familiale.
Un parent donne la nue-propriété de son logement à ses enfants, tout en conservant l'usufruit. Il continue ainsi d'occuper le bien jusqu'à son décès, sans que les enfants puissent s'y opposer.
Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème. Au décès du parent, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
La donation en viager effectuée du vivant permet d’optimiser l’abattement de 100 000 € sur les successions en ligne directes en le renouvelant tous les 15 ans.
Démembrement temporaire : investir en nue-propriété temporaire dans l'immobilier locatif
Ce second usage répond à une logique d'investissement, distincte de la transmission familiale.
Un investisseur particulier acquiert la seule nue-propriété d'un bien, pour une durée fixe, généralement comprise entre 15 et 20 ans. C’est typiquement ce qui se pratique dans l’univers des SCPI.
Pendant toute cette période, un bailleur institutionnel détient l'usufruit. Il gère le bien et perçoit les loyers, tout en assumant l'entretien courant.
À l'échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire.
Pour un usufruit à durée fixe, la valeur de l'usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. C'est ce qui détermine la décote à l'achat en démembrement temporaire de propriété.
Démembrement et donation : quelle différence ?
Le démembrement est une structure de détention, répartie entre usufruit et nue-propriété. La donation est un mode de transmission, qui peut s'appuyer sur cette structure sans s'y résumer.
Une donation s’accompagne souvent d’une opération de démembrement dans un souci d’optimisation fiscale, mais ce n’est pas obligatoire.
Les concepts de pleine propriété, d’usufruit et de nue-propriété sont communs à la fois un démembrement et une donation.
La donation en pleine propriété et avec réserve d'usufruit
La donation en pleine propriété est la plus simple à comprendre : il s’agit de transmettre définitivement et intégralement un bien.
Une alternative est la donation avec réserve d’usufruit : le donateur transmet la nue-propriété du bien, tout en se réservant l'usufruit. Il continue ainsi d'en avoir l'usage ou d'en percevoir les revenus, sans se dessaisir totalement de son patrimoine.
Dans le cas de la donation avec réserve d’usufruit, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. Un abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'applique en outre tous les 15 ans.
Prenons un exemple concret. Un parent de 50 ans donne à son enfant la nue-propriété d'un bien d'une valeur de 400 000 €. Cela change deux choses par rapport à une donation classique :
- L'assiette taxable est réduite : à 50 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien selon le barème, soit 240 000 € au lieu de 400 000 €.
- Les droits sont calculés après abattement : une fois les 100 000 € déduits, seuls 140 000 € restent imposables, contre 300 000 € pour une donation en pleine propriété.
Si il y a 2 parents et 2 enfants, alors l’intégralité du bien est couvert par l’abattement de 100 000 €.
Ce mécanisme s'inscrit souvent dans une donation-partage, qui permet de répartir plusieurs biens entre plusieurs enfants en une seule fois, en figeant leur valeur au jour de l'acte.
Le démembrement hors du cadre de la donation : achat ou aménagement direct
Un démembrement peut exister sans aucune transmission entre deux personnes, ni même de lien familial. Il naît alors d'une opération à titre onéreux, dans deux configurations courantes :
- L'achat direct en nue-propriété : un investisseur acquiert la seule nue-propriété d'un bien immobilier, l'usufruit étant cédé à un bailleur institutionnel pour une durée fixe. C’est typiquement un achat de parts de SCPI démembrées.
- La convention entre deux parties : un usufruitier cède ses droits à titre onéreux à un tiers, qui devient nu-propriétaire en contrepartie d'un prix.
Dans ces deux cas, il n'y a ni intention libérale ni fiscalité de donation. Seule une fiscalité de cession classique s'applique, ce qui distingue nettement ces montages d'une donation avec réserve d'usufruit.
Lire aussi : Donation : Comment faire un don de son vivant ?
Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
La valeur de chaque droit dépend d'un barème fiscal légal, fixé en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte.
Ce barème s'impose aussi bien à l'administration fiscale qu'aux contribuables, pour les donations, les successions et les droits d'enregistrement.
Il répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon neuf tranches d'âge :
Prenons un cas concret pour illustrer l'application du barème.
Un parent de 50 ans donne à son enfant la nue-propriété d'un bien d'une valeur de 400 000 €. À 50 ans, il se situe dans la tranche moins de 51 ans révolus, ce qui fixe l'usufruit à 60 % et la nue-propriété à 40 %.
Le calcul se fait alors en deux temps :
- Valeur de l'usufruit conservé par le parent : 400 000 € x 60 % = 240 000 €.
- Valeur de la nue-propriété transmise à l'enfant : 400 000 € x 40 % = 160 000 €.
Les droits de donation ne porteront que sur cette base de 160 000 €, et non sur les 400 000 € de la pleine propriété.
Combien coûte un démembrement de propriété et qui paie quoi ?
Le coût d'un démembrement se décompose en deux temps. Des frais d'acte ponctuels interviennent au moment de sa mise en place, puis des charges récurrentes se répartissent entre les parties tout au long de sa durée.
Les frais de notaire et droits selon le mode d'acquisition
Le montant des frais varie fortement selon que le démembrement naît d'un achat, d'une donation ou d'une succession.
Un achat en nue-propriété suit le même barème qu'un achat classique, mais les frais de notaire sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur en pleine propriété.
Une donation avec réserve d'usufruit entraîne des émoluments notariés réglementés et dégressifs, appliqués à la valeur du bien en pleine propriété :
- Moins de 6 500 € : environ 4,9 % HT.
- De 6 500 € à 17 000 € : environ 2 % HT.
- De 17 000 € à 60 000 € : environ 1,3 % HT.
- Au-delà de 60 000 € : environ 1 % HT.
À ces émoluments s'ajoutent la taxe de publicité foncière, fixée à 0,60 % de la valeur de la nue-propriété, ainsi que la contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 %. Une TVA de 20 % s'applique en plus sur les seuls émoluments.
Une succession n'entraîne aucun frais de notaire tant que l'usufruit n'est pas éteint. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de mutation supplémentaires, ce qui distingue nettement le démembrement d'une transmission classique.
Le barème des droits de donation applicable au surplus
Les émoluments du notaire ne représentent qu'une partie du coût d'une donation en démembrement. Les droits de donation eux-mêmes s'y ajoutent.
Au-delà de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, le surplus de la nue-propriété transmise est taxé selon un barème progressif par tranches, fixé à l'article 777 du CGI :
Reprendre l'exemple déjà présenté plus haut, pour un parent de 50 ans qui donne une nue-propriété taxable de 160 000 €.
Après abattement de 100 000 € on a donc 60 000 € taxables.
Le calcul se fait alors tranche par tranche de la manière suivante :
Le montant des droits de donation s'élève donc à 10 194,35 €.
Le cas particulier d'un bien démembré encore sous crédit
Démembrer un bien qui n'est pas totalement remboursé demande une précaution supplémentaire.
L'accord préalable de la banque est obligatoire avant toute opération, puisque le crédit reste garanti sur le bien indépendamment de sa répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.
Deux montages sont ensuite possibles, selon l'objectif poursuivi :
- Le nu-propriétaire reprend le crédit restant : le capital restant dû vient en déduction de la valeur du bien, ce qui réduit d'autant la base taxable de la donation.
- L'usufruitier conserve seul la charge du remboursement : il continue de rembourser les échéances pendant qu'il perçoit les revenus du bien, sans que cela n'affecte la valeur de la nue-propriété transmise.
Le choix entre ces deux options a un impact direct sur le coût fiscal final de l'opération, et mérite d'être arbitré avec le notaire avant la signature de l'acte.
Qui paie quoi au quotidien ?
Au-delà des frais d'acte, des charges récurrentes s'ajoutent tout au long de la durée du démembrement. Pour rappel :
- L'usufruitier paie la taxe foncière et les réparations d'entretien courant.
- Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier.
Ces règles par défaut peuvent être aménagées par convention entre les parties, notamment dans l'acte notarié constitutif du démembrement.
Comment fonctionne la fiscalité du démembrement de propriété ?
La fiscalité d'un bien démembré dépend directement de la qualité de chaque partie. L'usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas imposés de la même façon, et l'IFI obéit à des règles particulières.
La fiscalité de l'usufruitier
L'usufruitier perçoit l'intégralité des revenus tirés du bien, ce qui a une conséquence fiscale directe.
Il déclare les loyers à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers pour un bien loué nu, soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Selon le montant des loyers perçus, il relève du régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %, ou du régime réel, qui permet de déduire les charges effectives, notamment les réparations d'entretien courant.
Il supporte également en principe la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire prévue dans l'acte constitutif du démembrement.
Lorsque l'usufruit porte sur des parts sociales ou des valeurs mobilières, l'usufruitier perçoit et déclare de la même façon les dividendes distribués, sans que le nu-propriétaire n'ait de revenu à déclarer.
La fiscalité de la nue-propriété
Le nu-propriétaire se trouve dans une situation fiscale nettement plus légère, faute de revenus à déclarer.
Il n'est pas imposé sur des revenus qu'il ne perçoit pas, puisque l'usufruitier conserve seul la jouissance du bien et les fruits qu'il produit.
Les grosses réparations qu'il finance, suivent un régime fiscal précis :
- Si le bien est loué , le nu-propriétaire déduit ces dépenses de ses revenus fonciers , au même titre qu'un propriétaire classique.
- Si ces dépenses créent un déficit , il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an . Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Démembrement de propriété et IFI : qui déclare le bien ?
L'impôt sur la fortune immobilière suit une règle de principe simple, assortie d'exceptions à connaître.
En principe, l'usufruitier déclare la pleine valeur du bien à l'IFI, et non la seule valeur de son usufruit. Le nu-propriétaire n'a en général rien à déclarer.
Cette règle connaît trois exceptions prévues par ce même article, dans lesquelles l'imposition se répartit entre les deux parties selon le barème de l'article 669 du CGI :
- L'usufruit légal du conjoint survivant , prévu à l'article 757 du Code civil.
- La vente d'un bien avec réserve d'usufruit au profit du vendeur, sous conditions liées à l'acquéreur.
- La donation d'un bien à un organisme d'intérêt général , avec réserve d'usufruit au profit du donateur.
Si l'usufruitier occupe le bien démembré en tant que résidence principale, il bénéficie, à l'IFI cette fois, d'un abattement spécifique de 30 % sur la valeur déclarée, dans les mêmes conditions qu'un plein propriétaire.
En dehors de ce cas particulier, aucun abattement lié au seul démembrement ne peut s'appliquer sur la valeur du bien à l'IFI. La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt rendu en matière d'ISF, transposable à l'IFI.
En dehors de ces cas, un démembrement conventionnel classique, comme une donation avec réserve d'usufruit entre parents et enfants, laisse l'intégralité de la charge de l'IFI à l'usufruitier.
Lire aussi : Réduction IFI : 11 moyens de le diminuer
Démembrement de propriété et succession : que se passe-t-il au décès ?
Le décès de l'usufruitier produit un effet automatique sur la propriété du bien. Cet événement ne déclenche généralement aucune fiscalité, contrairement à une transmission classique.
L'usufruit légal du conjoint survivant
En présence d'enfants communs, le conjoint survivant dispose d'une option particulière sur la succession de son époux ou épouse décédé.
Il peut choisir l'usufruit de la totalité des biens plutôt qu'un quart en pleine propriété.
Cette option lui offre plusieurs avantages :
- L'usage du logement familial est préservé, sans avoir besoin de l'accord des enfants nus-propriétaires.
- Les revenus du patrimoine du défunt continuent de lui revenir intégralement.
- Une exonération totale de droits de succession s'applique, quel que soit le montant hérité, en pleine propriété comme en usufruit.
Les enfants deviennent alors nus-propriétaires de l'ensemble de la succession, en attendant l'extinction de l'usufruit.
Lire aussi : Transmission de patrimoine : Préparer, optimiser et la réaliser
L'extinction de l'usufruit au décès : un remembrement sans fiscalité
Au décès de l'usufruitier, qu'il s'agisse du conjoint survivant ou de tout autre usufruitier, son droit s'éteint définitivement.
Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien, sans qu'aucun acte ne soit nécessaire pour le constater. Cette extinction n'ouvre droit à aucun impôt ni taxe.
Ce principe s'explique par la nature même de l'usufruit. Le droit ne se transmet pas au nu-propriétaire, il s'éteint purement et simplement, ce qui exclut toute base taxable au moment du décès.
C'est précisément ce mécanisme qui rend le démembrement particulièrement efficace pour transmettre un patrimoine :
- Les droits de donation ou de succession ont déjà été acquittés au moment de la constitution du démembrement, sur la seule valeur de la nue-propriété.
- Aucun droit supplémentaire n'est dû lors de l'extinction de l'usufruit, quelle que soit la revalorisation du bien entre-temps.
Cependant, lorsque l'usufruit résulte d'une donation avec réserve, une fiscalité peut être due sur la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, notamment dans le cadre d'un quasi-usufruit portant sur une somme d'argent.
Cas particuliers à connaître : SCI, SCPI, quasi-usufruit et assurance-vie
Certains supports appellent des règles de démembrement spécifiques, adaptées à leur nature juridique. Voici quatre situations à connaître avant de vous engager.
Le démembrement de parts de SCI
Une société civile immobilière (SCI) familiale peut porter des parts démembrées, plutôt que le bien immobilier lui-même.
Les parents transmettent la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en conservant l'usufruit. Cette structure présente plusieurs avantages par rapport au démembrement direct d'un bien :
- Des statuts sur mesure : ils peuvent aménager les pouvoirs respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire, avec plus de souplesse que le régime légal applicable à un bien détenu en direct.
- Une gouvernance encadrée : ils peuvent préciser les modalités de vote aux décisions collectives ou la répartition des bénéfices distribués.
- Une transmission progressive : les parents peuvent donner des parts à plusieurs enfants au fil du temps, sans devoir diviser matériellement le patrimoine immobilier commun.
Le démembrement de parts de SCPI
L'usufruit et la nue-propriété peuvent aussi porter sur des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), selon le même principe que pour un bien immobilier direct.
Le mécanisme se résume ainsi :
- Le nu-propriétaire acquiert les parts à un prix décoté, généralement entre 20 % et 35 % selon la durée du démembrement.
- L'usufruitier perçoit l'intégralité des revenus distribués par la SCPI pendant cette période.
- À l'échéance , le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans fiscalité supplémentaire.
Ce montage comporte cependant un risque spécifique à connaître. L'AMF a constaté que le démembrement réduit encore davantage la liquidité des parts de SCPI, déjà limitée par nature. Les parts démembrées ne peuvent généralement pas être revendues avant le terme fixé.
Lire aussi :
- SCPI en nue-propriété : Fonctionnement et comment investir
- SCPI : Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Le quasi-usufruit et la dette de restitution
Lorsque l'usufruit porte sur une somme d'argent plutôt que sur un bien physique, on parle de quasi-usufruit.
Le mécanisme fonctionne en deux temps :
- L'usufruitier utilise librement la somme reçue , qu'il peut dépenser, investir ou réinvestir comme il l'entend.
- Une dette de restitution naît en contrepartie , exigible auprès du nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Cette dette réduit l'actif successoral de l'usufruitier à son décès, à condition d'être constatée par un acte ayant date certaine avant l'ouverture de la succession. Une convention de quasi-usufruit rédigée par acte notarié est donc vivement recommandée.
Démembrement de la clause bénéficiaire en assurance-vie
Le capital décès d'un contrat d'assurance-vie peut lui aussi être démembré entre plusieurs bénéficiaires.
Le schéma type se présente ainsi :
- Le conjoint survivant est désigné en tant que quasi-usufruitier du capital, et en dispose librement à charge de restitution à son propre décès.
- Les enfants deviennent nus-propriétaires et détiennent une créance de restitution sur ce capital.
Sur le plan fiscal : Le conjoint survivant est intégralement exonéré. Les enfants nus-propriétaires sont taxés au prorata de la valeur de leur nue-propriété (déterminée par l'âge de l'usufruitier au jour du décès).
Chacun d'eux applique son abattement de 152 500 €, lui aussi proratisé selon la même clé de répartition. La quote-part d'abattement correspondant à l'usufruit du conjoint exonéré est quant à elle perdue.
Quelles erreurs éviter avant de mettre en place un démembrement ?
Absence de convention de quasi-usufruit rédigée par acte notarié
Sans acte ayant date certaine, la dette de restitution du quasi-usufruitier risque d'être écartée par l'administration fiscale lors du calcul des droits de succession, ce qui a deux conséquences directes :
- L'assiette taxable n'est plus réduite au décès du quasi-usufruitier, annulant une partie de l'intérêt fiscal du montage.
- Le nu-propriétaire perd sa créance faute de preuve opposable à l'administration.
Clause bénéficiaire acceptante bloquant certaines opérations
Lorsqu'un bénéficiaire a accepté formellement sa désignation, il bloque deux opérations pour le souscripteur, sauf accord de ce bénéficiaire :
- Le rachat du contrat , total ou partiel.
- Toute avance consentie par l'assureur sur la valeur du contrat.
Ce mécanisme peut paralyser durablement le contrat, y compris pour le souscripteur lui-même, si l'acceptation n'a pas été anticipée au moment de la rédaction de la clause bénéficiaire démembrée.
Sous-estimation des tensions familiales possibles
Deux réflexes simples permettent d’éviter certains problèmes familiaux liés au démembrement :
- Discuter en amont de la gestion future du bien, plutôt que de découvrir les désaccords au moment d'une décision urgente.
- Formaliser par convention les points sensibles, comme la répartition des charges ou les conditions d'une vente anticipée.
Mauvaise anticipation d'un besoin de revente à court terme
Engager un démembrement sans anticiper un besoin de liquidité à moyen terme revient à s'exposer à une impasse, pour deux raisons :
- La vente nécessite l'accord des deux parties , ce qui peut retarder ou empêcher une opération devenue nécessaire.
- Le prix de vente se répartit selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, ce qui ne correspond pas toujours au besoin de liquidité de la partie qui souhaite vendre.
Ces deux mécanismes se ressemblent, mais répondent à des logiques opposées.
L'investissement en nue-propriété temporaire consiste à acheter un droit, sans lien de parenté avec l'usufruitier, dans une logique patrimoniale. La donation temporaire d'usufruit, elle, consiste à donner un droit, généralement d'un parent vers un enfant majeur, pour réduire son propre revenu imposable ou son IFI pendant la durée du don.
Ce second montage peut être requalifié en abus de droit par l'administration fiscale sur le fondement, si l'opération n'a d'autre but que fiscal.
Toutefois, ce risque ne se matérialise pas dans tous les cas. Une donation temporaire d'usufruit consentie à un enfant majeur pour financer ses études, en lui permettant d'occuper le logement ou d'en percevoir les revenus, n'est pas considérée comme abusive, même si elle procure une économie d'impôt substantielle.
Deux conditions ressortent de cette doctrine pour sécuriser l'opération :
- Un dépouillement réel et irrévocable : le donateur doit se priver effectivement des revenus du bien pendant toute la durée de l'usufruit temporaire.
- Aucune clause de révocation libre : l'acte ne doit prévoir aucune possibilité pour le donateur de reprendre son bien avant terme, sans motif légitime.
FAQ
Peut-on vendre un bien en démembrement ?
Oui, à condition que l'usufruitier et le nu-propriétaire soient d'accord sur le principe et le prix.
Une fois la vente actée, les parties peuvent choisir de se répartir le prix selon la valeur de leurs droits respectifs, ou de reporter le démembrement sur un nouveau bien ou sur le prix lui-même.
Le barème fiscal ne s'impose que pour le calcul des droits de mutation, pas pour cette répartition du prix entre les parties. Elles peuvent donc retenir une valeur économique, tenant compte du rendement réel du bien et de l'espérance de vie de l'usufruitier, plutôt que le barème forfaitaire.
Peut-on annuler ou modifier un démembrement ?
Un démembrement issu d'une donation est en principe irrévocable, sauf cas prévus par la loi comme l'ingratitude du donataire ou l'inexécution des charges prévues à l'acte.
Un démembrement conventionnel entre parties non liées par une donation peut en revanche être modifié plus librement, par accord mutuel ou par rachat de l'un des droits par l'autre partie.
Le barème fiscal reflète-t-il toujours la vraie valeur économique ?
Non. Le barème de l'article 669 du CGI est forfaitaire et ne tient pas compte de facteurs comme l'espérance de vie réelle de l'usufruitier ou le rendement locatif effectif du bien.
Il s'impose néanmoins pour le calcul des droits de mutation, même si un barème dit économique, plus précis mais non obligatoire, peut être utilisé entre les parties pour d'autres besoins comme la répartition d'un prix de vente.
Faut-il toujours passer par un notaire pour un démembrement de propriété ?
Non, cela dépend de l'origine du démembrement. Une donation avec réserve d'usufruit ou un achat immobilier en nue-propriété nécessitent obligatoirement un acte notarié.
En revanche, l'achat de parts de SCPI ou de SCI démembrées se fait généralement sans notaire, directement auprès d'une société de gestion ou par acte sous seing privé.
Qui paie la plus-value en cas de revente d'un bien démembré ?
La plus-value se répartit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, au prorata de la valeur de leurs droits respectifs au moment de la vente, selon le barème ou l'évaluation économique retenue pour partager le prix.
Les exonérations habituelles s'appliquent normalement à chaque partie. L'exonération résidence principale joue si l'usufruitier occupe le bien à ce titre.
L'abattement pour durée de détention se calcule quant à lui séparément pour chaque partie, selon la durée pendant laquelle elle détient son droit.
