Les caractéristiques clés de la SCPI Cœur d’Europe (au 31/12/2024)
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Cœur d’Europe (au 31/12/2024)
Lire aussi : le document d’information clé (DIC) de la SCPI Coeur d'Europe
Les forces et faiblesses de la SCPI Cœur d’Europe
Les performances de la SCPI Cœur d’Europe
Contrairement à de nombreuses SCPI, Cœur d’Europe n’affiche pas d’objectifs de distribution ou de TRI. Même s’il ne s’agit que d’objectifs non garantis, ils délivrent tout de même à l’investisseur des informations sur l’ambition du gestionnaire à moyen et long terme.
Taux de distribution
Depuis sa création en 2021, la SCPI Cœur d’Europe a toujours délivré un taux de distribution net de fiscalité étrangère supérieur à 5 %, soit un résultat toujours supérieur à la moyenne des SCPI.
En 2024, Cœur d’Europe a affiché un taux de distribution net de fiscalité étrangère de 5,25 %, soit plus que la moyenne des SCPI (4,72 %).
Source: Aspim
Taux de rendement global
À fin 2024, la SCPI Cœur d’Europe n’est pas encore en mesure d’afficher un premier TRI (Taux de Rendement Interne) à 5 ans puisqu’elle n’a été lancée qu’en 2021.
Contrairement au taux de distribution, le TRI est un indicateur plus complet et pertinent pour évaluer la rentabilité réelle à long terme (5, 10, 15 ans..).
Le TRI prend en compte :
- Les revenus distribués chaque année ;
- L’impact des frais de souscription ;
- La plus-value ou moins-value à la revente des parts ;
- L’actualisation de la valeur des parts.
Le premier TRI officiel sera communiqué en 2025, mais au vu de la stabilité du prix de la part, il devrait être proche du taux de distribution historique (soit environ 5 %).
Évolution du prix de la part depuis 2021
Depuis sa création en 2021, le prix de la part de la SCPI Cœur d’Europe est resté stable (200 €). Suite à la hausse de la valeur de reconstitution, le prix de la part a légèrement augmenté en janvier 2025.
Il s’agit d’une dynamique encourageante pour cette SCPI qui démontre la capacité du gestionnaire Sogenial à bien valoriser son parc immobilier.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Cœur d’Europe ?
La SCPI Coeur d’Europe est une solution de diversification intéressante, notamment si votre patrimoine se concentre sur le marché immobilier français.
Elle vous permet d’investir dans plusieurs secteurs (commerces, bureaux, logistique, santé, éducation) ainsi que dans plusieurs pays européens à la fois.
Outre la notion de diversification, les SCPI européennes comme Cœur d’Europe offrent plusieurs avantages :
- Vous donner accès à des locataires de qualité absents du marché français ;
- Profiter d’une fiscalité favorable sur les revenus fonciers dans plusieurs pays européens et pas de prélèvements sociaux à payer sur les loyers perçus ;
- Bénéficier des effets de cycles économiques et immobiliers sur des zones européennes dynamiques.
Cette jeune SCPI de moins de 5 ans affiche un taux d’occupation attractif, mais délivre un taux de distribution tout juste supérieur à la moyenne du marché depuis 4 ans (environ 6 % brut).
Les performances de la SCPI Coeur d'Europe sont attractives, mais légèrement en retrait ces dernières années par rapport à d'autres SCPI diversifiées paneuropéennes sur le marché (Transitions Europe, Epargne Pierre Europe, Corum Origin) ou encore de nouvelles SCPI paneuropéennes lancées en 2024 (Comète, NCap Continent...).
Comment investir dans la SCPI Cœur d’Europe ?
Sur le marché, 3 options s’offrent à vous pour souscrire à la SCPI Cœur d’Europe :
- En direct auprès de la société de gestion Sogenial en complétant un bulletin de souscription ;
- Via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra effectuer la souscription pour vous auprès de la société de gestion ;
- Sur une plateforme d’investissement en ligne : ces acteurs indépendants vous ouvrent l’accès à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 202 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 10 parts, soit 2 020 €
- Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC)
Contrairement à d’autres SCPI lancées plus récemment qui n’appliquent pas de frais de souscription (Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), Cœur d’Europe facture des frais d’entrée de 12 % TTC.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 5 000 € dans la SCPI Cœur d’Europe, vous pourrez :
- Obtenir 24 parts au prix de 4 848 €
- Et conserver un solde de 152 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
En investissant dans des parts de la SCPI Cœur d’Europe, vous percevrez vos premiers dividendes le premier jour du 6ᵉ mois suivant la date d’encaissement de la souscription.
Ainsi, si vous investissez le 1er juin 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er décembre 2025.
Le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir les fonds des nouveaux investisseurs dans l’acquisition d’immeubles.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La plupart des SCPI comme Cœur d’Europe, vous offrent deux possibilités d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver l’intégralité de vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Souscrire des parts de la SCPI Cœur d’Europe en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de :
- 9,5 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 42,5 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI Cœur d’Europe est classique par rapport à ce qui se pratique sur le marché.
Cela signifie que, par exemple, si vous investissez dans des parts de la SCPI Cœur d’Europe en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 28,5 % soit un prix de part à 144,43 € (au lieu de 202 €).
L’investissement en nue-propriété est d’autant plus intéressant si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition haute et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
La SCPI Cœur d’Europe n’est pour l’instant disponible dans aucun catalogue d’unités de compte des assurances-vie présentes sur le marché. Vous devrez donc procéder par une souscription en direct.
Néanmoins, si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité allégée en investissant dans des parts de SCPI sur une assurance vie, d’autres SCPI vous le permettent.
En effet, les gains des SCPI situées dans une enveloppe fiscale, sont exonérés d’impôt tant qu’ils restent au sein du contrat. Ils bénéficient en plus d’une fiscalité réduite en cas de retrait si l’assurance-vie a plus de 8 ans.
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Cœur d’Europe
Historique de la SCPI Cœur d’Europe
La SCPI Cœur d’Europe a été lancée en 2021 et vise à acquérir des actifs immobiliers dans différents secteurs d’activité au sein des principales métropoles régionales de la zone euro.
En 2023, elle franchit le cap symbolique des 100 millions d’euros de capitalisation (170 millions d’euros à fin 2024).
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Cœur d’Europe ?
Au 31 décembre 2024, le patrimoine de la SCPI Cœur d’Europe se décompose ainsi :
- 32 actifs immobiliers ;
- 61 locataires ;
- 106 055 m² de superficie totale.
Répartition sectorielle
A fin 2024, le patrimoine de la SCPI Cœur d’Europe était réparti dans les secteurs d’activité suivants :
- 46,57 % de commerces ;
- 25,12 % de bureaux ;
- 21,91 % en logistique et locaux d’activité ;
- 6,4 % en santé et éducation.
On constate donc que le patrimoine de la SCPI Cœur d’Europe est plutôt bien diversifié. À ce jour, la SCPI n’est donc pas particulièrement exposée à un risque de concentration sur un seul secteur d’activité.
Répartition géographique
La SCPI Cœur d’Europe n’a pas investi en France et elle est implantée dans 4 pays de la zone euro.
Au 4ème trimestre 2024, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- Espagne : 38,7 %
- Belgique : 30,4 %
- Portugal : 20,7 %
- Allemagne : 10,2 %
A ce jour, la SCPI est donc majoritairement présente en Espagne (38,7 %) et en Belgique (30,4 %) : ces deux pays représentent plus de la moitié de son portefeuille.
La stratégie de Cœur d’Europe
Une stratégie de diversification pour lisser le risque
La SCPI Cœur d’Europe a pour stratégie d’investir dans plusieurs pays européens en privilégiant des actifs qui présentent un objectif de rendement stabilisé et de valorisation à long terme.
Pour maîtriser le risque, la SCPI mise sur la diversification des secteurs d’activité dans lesquels elle investit (bureaux, commerces, locaux d’activités).
Par ailleurs, elle prévoit d’acquérir en priorité des actifs de taille réduite et liquides afin de réduire le risque d’emprise unitaire de chaque actif.
Cependant, à ce jour, le patrimoine de la SCPI n’est composé que de 32 actifs et reste légèrement moins diversifié que d’autres SCPI lancées après 2020 et qui investissent en zone euro (comme Corum Origin par exemple).
Investir au cœur des villes européennes dynamiques
Cette SCPI de Sogenial a fait le choix d’investir dans des pays européens qui bénéficient d’une dynamique économique favorable et pérenne.
Les actifs de son patrimoine sont situés en plein cœur de villes économiques de premier plan : ils bénéficient donc d’un avantage en termes de rendement.
De plus, la SCPI cible des zones d’investissement attractives au sein de l’Union européenne pour profiter d’une stabilité à long terme sur le plan structurel et conjoncturel.
Une stratégie d’investissement opportuniste
La SCPI Cœur d’Europe suit une politique d’investissement opportuniste en sélectionnant des actifs jugés “à fort potentiel de création de valeur” par le gestionnaire.
Cette stratégie vise à capter les opportunités sur l'ensemble des marchés européens et dans diverses classes d'actifs immobiliers.
Elle permet notamment d’acquérir des biens dans des conditions avantageuses, parfois en dehors des circuits traditionnels, afin de maximiser le rendement locatif.
Cette approche se traduit par une grande réactivité face aux évolutions du marché, avec des acquisitions ciblées sur différents marchés immobiliers européens.
Pourquoi faire confiance à Sogenial Immobilier ?
Plus de 40 ans d’expertise en gestion d’actifs immobiliers
Créée en 1981, Sogenial Immobilier bénéficie de plus de 40 ans d’expérience dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobiliers à destination des investisseurs privés et institutionnels.
Elle devient société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2012 et se spécialise dans les SCPI, les OPCI, les OPPCI et autres FIA.
Sogenial Immobilier propose un accompagnement sur mesure : de la stratégie d’investissement jusqu’à la constitution et la gestion d’un portefeuille immobilier.
Elle se distingue par :
- Une gamme complète de fonds immobiliers ;
- Une excellente maîtrise du spectre immobilier européen ;
- Une approche personnalisée et rigoureuse.
Plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion
Au 31 décembre 2023, Sogenial Immobilier gérait 1,27 milliard d’euros d’encours, répartis sur plus de 350 actifs immobiliers (soit un portefeuille locatif composé de 879 locataires pour plus de 707 000 m²).
Depuis 40 ans, elle est spécialisée dans le management de fonds immobiliers, dont notamment :
- 4 SCPI (Coeur de Ville, Coeur de Régions, Coeur d’Avenir et Coeur d’Europe) ;
- 5 Club Deals ;
- 9 OPPCI ;
- 1 SLP ;
- 1 FPCI ;
- 1 FCPR ;
- 1 SICAV-SIF de droits luxembourgeois sous gestion.
Analyse approfondie de la SCPI Coeur d’Europe
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation proche de 100 %
En 2024, avec 98,56 %, le taux d’occupation financière (TOF) de la SCPI Coeur d’Europe reste supérieur à la moyenne des autres SCPI qui était de 93,3 % en 2023.
Il s’agit d’un indicateur important à analyser si vous investissez dans une SCPI, car il mesure la part du patrimoine qui n’est pas en recherche de locataire.
Après 4 ans d’ancienneté, ces résultats sont très encourageants (même si la SCPI doit encore prouver qu’elle est capable de maintenir ce niveau d’occupation à long terme).
Les acquisitions de la SCPI Coeur d’Europe
Les dernières acquisitions de la SCPI
Après avoir réalisé 13 nouvelles acquisitions pour plus de 46 millions d'euros en 2023, la SCPI a poursuivi sa dynamique d’investissement en Europe en 2024.
Durant le dernier trimestre 2024, la SCPI a réalisé 2 nouvelles acquisitions (en Espagne et en Allemagne) pour un taux de rendement supérieur à 7 % :
Qualité des locataires et durée des baux
La SCPI Coeur d’Europe met l’accent sur la sécurisation des revenus locatifs à travers une sélection de locataires rigoureuse et des baux fermes de longues durées.
La société de gestion prévoit de sélectionner les futurs locataires selon leur profil de résilience et leur stabilité financière.
Par ailleurs, elle sélectionne uniquement des actifs immobiliers de bureaux et / ou locaux d’activités avec un revenu à long terme, notamment avec des baux ayant une durée résiduelle ferme de plus de 3 ans.
Une approche qui vise à assurer une certaine stabilité des revenus locatifs et optimiser la distribution de dividendes auprès des investisseurs.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La dernière valeur de reconstitution de la SCPI Coeur d’Europe est supérieure au prix de la part (211,21 € pour un prix de la part à 202 €).
On peut donc dire que la SCPI est bien valorisée.
Une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part est un indicateur favorable pour l’investisseur d’une SCPI. Cette donnée est calculée chaque année et permet d’avoir une vision précise de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Coeur d’Europe
- Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC)
- Frais de gestion : 10 % HT (12 % TTC) des loyers encaissés
- Commissions d’acquisition et de cession : 6 % TTC du prix de l’opération
- Suivi et pilotage de travaux : 6 % TTC du montant des travaux HT
- Frais de cession de parts : jusqu’à 6 % TTC (en cas de cession sur le marché secondaire organisé par la SCPI)
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI Cœur d’Europe se situent dans la moyenne des SCPI du marché.
Contrairement à d’autres SCPI dernière génération dont elle fait partie, Cœur d’Europe n’a pas choisi d’exonérer ses investisseurs de frais de souscription. De plus, elle applique des frais de gestion de 12 % TTC et des commissions en cas de cession ou d’acquisition d’immeubles.
Sa structure de frais semble pertinente si on la compare à celle d’autres SCPI paneuropéennes similaires (Corum Origin, Transition Europe, Epargne Pierre Europe).
Néanmoins, on note que le gestionnaire facture des frais plus élevés (6% TTC) sur les transactions (achats et cession d’immeubles). En parallèle, le taux de distribution servi en 2024 reste légèrement en retrait par rapport à d’autres SCPI paneuropéennes comme Transition Europe par exemple (8,25 % en 2024).
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Coeur d’Europe
La collecte de la SCPI Coeur d’Europe s’est maintenue en 2024, ce qui lui permet de diversifier son patrimoine et d’offrir davantage de liquidité (21 millions d’euros collectés sur le T4 2024 selon l’Aspim).
À cette date, la capitalisation de la SCPI Cœur d’Europe s’élevait désormais à plus de 170 millions d’euros.
Par ailleurs, la SCPI n’affichait aucune part en attente de retrait au 31 décembre 2024.
Endettement, trésorerie et réserves
Une SCPI très peu endettée
Au 31/12/2023, l’endettement de la SCPI Cœur d’Europe représente 1,31 % de la valeur du patrimoine immobilier.
Cet endettement reste bien inférieur à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM).
Les réserves de trésoreries
Fin 2023, la SCPI disposait de 18,9 millions d'euros de trésorerie.
Ce montant représente donc une partie des liquidités de la SCPI en attente d'investissement à cette date.
Les réserves de sécurité
En 2023, la SCPI Cœur d’Europe affiche un report à nouveau (RaN) qui équivaut à environ 3 jours de loyer.
Le report à nouveau constitue une réserve de résultat non distribué que la SCPI peut mobiliser pour lisser la distribution des dividendes en cas de baisse temporaire des revenus.
Ce niveau de réserve offre une marge de sécurité appréciable pour les investisseurs, car il permet à la société de gestion de maintenir un rendement stable, même en cas de vacance locative ou de retard de loyers.
Quelles perspectives pour la SCPI Cœur d’Europe ?
La SCPI Coeur d’Europe révèle un potentiel de croissance et de distribution de revenus attractifs à long terme. Plusieurs indicateurs positifs en témoignent :
- La capacité du gestionnaire à maintenir un taux de distribution net de fiscalité étrangère d’au moins 5 % depuis 4 ans ;
- La stratégie de diversification menée pour limiter le risque de concentration au sein du portefeuille de la SCPI (d’un point de vue sectoriel et géographique) ;
- La confiance des investisseurs, traduite par le niveau de collecte réalisé en 2024 ;
- Le taux d’occupation exemplaire de la SCPI (très proche de 100 %) ;
- Des acquisitions à fort potentiel de valorisation et des baux fermes à long terme pour optimiser la distribution de revenus auprès des investisseurs.
Néanmoins, la SCPI doit encore prouver sa dynamique de rendement, et ce, même sans avoir engagé ses ambitions en termes d’objectifs de performance.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Coeur d’Europe ?
Si vous recherchez une SCPI bien diversifiée en Europe, cette SCPI reste pertinente, notamment pour renforcer votre exposition en Belgique, en Allemagne, au Portugal et en Espagne.
Ainsi, Coeur d’Europe est une solution de diversification pertinente si votre patrimoine se concentre sur le marché immobilier français et vous permet aussi de bénéficier d’une fiscalité attractive.
Depuis sa création il y a 4 ans, elle affiche un taux de distribution brut autour de 6 %%, ce qui est attractif, mais inférieur des performances délivrées par les meilleures SCPI du marché.
Contrairement à d’autres SCPI européennes plus anciennes (comme Corum Origin par exemple) cette jeune SCPI doit encore démontrer sa capacité à traverser différents cycles de marché.
Enfin, la taille du patrimoine de Cœur d’Europe reste encore à développer (seulement 32 actifs), mais elle reste attractive et continue de collecter, ce qui est un élément rassurant.