Les caractéristiques clés de la SCPI Corum Eurion (au 31/12/2024)
Les forces et faiblesses de la SCPI Corum Eurion
Les performances de la SCPI Corum Eurion
Depuis sa création en 2020, la SCPI Corum Eurion a toujours dépassé son objectif de rendement annuel de 4,5 %. En parallèle, elle a en plus augmenté son prix de part à deux reprises.
Taux de distribution
Corum Eurion a affiché un taux de distribution de 5,53 % en 2024, soit une performance supérieure à la moyenne des SCPI (4,72 %).
Depuis sa création en 2020, son taux de distribution brut est toujours resté supérieur à la moyenne des SCPI :
*Source: Aspim
L’année de sa création, Corum Eurion a réalisé plus du double de son objectif de performance (10,40 % au lieu de 4,5 %). On peut certes mentionner son lancement opportun en pleine crise sanitaire, mais il faut garder à l’esprit que l’année de la création d’une SCPI n’est jamais un bon référentiel.
Les années suivantes, Corum Eurion a réussi à servir des taux de distribution plus proches de son objectif cible de 4,5 % (soit entre 5,5 % et 6,5 %), mais toujours supérieurs.
On constate que l’objectif de taux de distribution de Corum Eurion est légèrement en retrait face aux performances des meilleures SCPI du marché (qui, pour certaines, se rapprochent de 6 à 8 %).
Taux de rendement global
Le TRI de Corum Eurion est de 6,36 % sur 5 ans en date du 31 décembre 2024.
L'objectif initial de Taux de Rendement Interne (TRI) pour Corum Eurion était de 4,5 % sur 10 ans au moment de la création de la SCPI.
Mais cet objectif de TRI à 10 ans a été revu à la hausse fin 2023 et est désormais de 6,5 %. Finalement, cet objectif est assez proche de celui de la plus ancienne SCPI de la gamme, Corum Origin (6,86 % sur 10 ans). Toutefois, Corum Eurion bénéficie d’une stratégie ISR en plus.
Contrairement au taux de distribution qui représente juste le rendement annuel versé aux associés, le TRI d’une SCPI tient compte de l’ensemble des flux financiers perçus par un investisseur (dividendes + évolution du prix de part) sur une période donnée.
Le TRI offre ainsi une vision globale et long-termiste de la rentabilité d’une SCPI.
Évolution du prix de la part depuis 2020
Le prix des parts de la SCPI Corum Eurion a toujours évolué à la hausse depuis sa création.
Cette dynamique est plutôt positive : cela démontre la capacité du gestionnaire Corum Asset Management à développer et à valoriser son parc immobilier.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Corum Eurion ?
La SCPI Corum Eurion vous permet de profiter de l’expertise de Corum AM, dont les SCPI affichent des historiques de performances attractifs à moyen et long terme.
De plus, l’objectif de TRI de Corum Eurion est relativement le même que celui de la plus ancienne SCPI de la gamme, Corum Origin (objectif de 6,5 % de TRI sur 5 ans pour Corum Eurion et 6,86 % sur 10 ans pour Corum Origin). Mais pour ce même potentiel de performance, Corum Eurion propose en plus une stratégie ISR.
Si on observe les meilleures SCPI du marché, quelques-unes affichent une stratégie ISR. Corum Eurion n’apparaît pas comme la plus performante d'entre elles, ni celle qui affiche les frais les plus compétitifs. Néanmoins, elle dispose d'autres arguments en sa faveur :
- D’une part, elle permet d’investir dans un gérant qui a déjà prouvé de nombreuses fois sa capacité à traverser les cycles économiques (ce qui n’est pas le cas des jeunes SCPI en tête des classements) ;
- D’autre part, elle profite de l’écosystème global de Corum qui se reflète dans sa collecte et qui est potentiellement un avantage pour la liquidité de la SCPI.
En somme, la SCPI Corum Eurion est une SCPI pertinente au sein d’un portefeuille de SCPI ISR diversifiée en termes de gérants, de géographie et de stratégie.
Elle vise en premier lieu à renforcer la diversification d’un portefeuille de SCPI vers des actifs de la zone euro. Mais comme elle est majoritairement investie en immobilier de bureaux (pour 77 %), elle sera plus adaptée à un portefeuille qui n’est pas déjà trop exposé à ce secteur d’activité.
Corum Eurion offrira donc de nouvelles opportunités aux patrimoines davantage exposés au marché immobilier français, et une fiscalité souvent plus avantageuse sur les loyers perçus à l’étranger.
Comment investir dans la SCPI Corum Eurion ?
Vous pouvez souscrire à la SCPI Corum Eurion via différents interlocuteurs :
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) : il pourra effectuer la souscription pour vous auprès du gestionnaire Corum AM ;
- Directement auprès de la société de gestion Corum AM en complétant un bulletin de souscription;
- Une plateforme d’investissement en ligne : ces acteurs indépendants vous permettent d’accéder à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 215 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 1 part, soit 215 €
- Frais de souscription : 12 % TTI (Toutes Taxes Incluses)
Contrairement à d’autres SCPI un peu plus jeunes qui ne facturent pas de frais de souscription (comme Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), Corum Eurion applique des frais d’entrée de 12 % TTI.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais d’entrée. Ainsi, si vous investissez 7 000 € dans la SCPI Corum Eurion, vous obtiendrez :
- 32 parts au prix de 6 880 €
- Le solde restant de 120 € ne permettra pas d’acquérir une part complète, mais pourra être réinvesti plus tard.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Si vous investissez dans des parts de la SCPI Corum Eurion, vous percevrez vos premiers dividendes après un délai de jouissance de 5 mois (soit le 1er jour du 6ème mois suivant la date de souscription).
Par exemple, pour une souscription qui a lieu le 1er mai 2025, vous percevez vos dividendes à partir du 1er novembre 2025.
Le délai de jouissance correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir vos fonds dans de nouveaux actifs.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
En investissant dans la SCPI Corum Eurion, vous pouvez profiter de deux options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver tous vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Investir dans des parts de la SCPI Corum Eurion en nue-propriété vous permet de profiter d’une décote à l’achat de :
- 13 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 41 % (pour 20 ans de démembrement).
Corum Eurion propose une clé de répartition classique par rapport aux autres SCPI du marché.
Par exemple, si vous choisissez d’investir dans des parts de la SCPI Corum Eurion en nue-propriété avec un démembrement de 15 ans, vous profiterez d’une décote de 36 %, soit un prix de part à 137,6 € (au lieu de 215 €).
L’investissement en nue-propriété est particulièrement adapté aux investisseurs fortement imposés et qui n’ont pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
Comme toutes les SCPI de la gamme, Corum Eurion est accessible uniquement sur le contrat d'assurance-vie Corum Life, proposé par Corum L'Épargne (filiale du groupe Corum).
Investir au sein d’une assurance vie vous offre une fiscalité allégée sur les revenus générés par la SCPI. Et pour cause, au sein de cette enveloppe fiscale, les gains sont exonérés d’impôt tant qu’ils restent investis dans le contrat. De plus, ils profitent d’une fiscalité réduite si l’assurance-vie a plus de 8 ans.
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Corum Eurion
Historique de la SCPI Corum Eurion
Lancée en janvier 2020, Corum Eurion est la troisième SCPI du gestionnaire Corum Asset Management.
Dès sa première année, elle a su saisir les opportunités issues de la pandémie, ce qui lui a entre autres permis de servir un taux de 10,40 % en fin d’année (largement supérieur à la moyenne du marché, et à son objectif de distribution de 4,5 %).
Cependant, le contexte exceptionnel de cette année-là, cumulé au fait que la SCPI avait encore peu d’associés ne nous permet pas d’exploiter ces résultats.
En 2021, Corum Eurion a obtenu le label ISR : c’est à ce moment qu’elle s’est forgée une identité propre au sein de la gamme Corum, et qu’elle a pu se distinguer de sa grande sœur Corum Origin.
Au 31 décembre 2024, la SCPI comptait 37 368 associés et une capitalisation de 1,326 milliard d'euros, soit une hausse de 13 % en un an.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Corum Eurion ?
Au 31 décembre 2024, le patrimoine de la SCPI Corum Eurion se décompose ainsi :
- 46 actifs immobiliers ;
- 104 locataires ;
- 409 386 m2 de superficie totale.
Répartition sectorielle
Au 31 décembre 2024, le patrimoine de la SCPI Corum Eurion était réparti dans les secteurs d’activité suivants :
- 77 % bureaux ;
- 8 % hôtellerie ;
- 7 % commerce ;
- 7 % industriel et logistique ;
- 1 % éducation et loisirs.
On constate donc que la SCPI a investi un peu plus des trois-quarts de son patrimoine en immobilier de bureaux.
Répartition géographique
Corum Eurion dispose d’actifs situés dans 8 pays de la zone euro. Au 4ème trimestre 2024, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- Irlande : 24 %
- Pays-Bas : 20 %
- France : 19 %
- Italie : 14 %
- Espagne : 8 %
- Finlande : 7 %
- Portugal : 7 %
- Lettonie : 1 %
A ce jour Corum Eurion bénéficie d’une diversification géographique attractive. Elle est davantage présente en Irlande, aux Pays-Bas et en France. Des pays dont elle connaît le marché pour y investir depuis 2012 via la SCPI Corum Origin.
La stratégie de Corum Eurion
La première SCPI à obtenir le label ISR
Lorsque le gouvernement a mis en place le label ISR (Investissement Socialement Responsable), Corum Eurion a été la toute première SCPI à l’obtenir.
Elle intègre une approche ESG (Environnement, Social et Gouvernance) rigoureuse dans sa stratégie d’investissement et de gestion. La SCPI applique principalement une stratégie "Best-in-Progress", qui consiste à acquérir des actifs dont la performance ESG initiale est perfectible.
Pour garantir une sélection responsable, un seuil ESG d’exclusion est appliqué : celui-ci empêche l’acquisition d’actifs trop éloignés des standards fixés.
CORUM Eurion suit et réévalue annuellement la performance extra-financière de son portefeuille, en définissant des objectifs d’amélioration pour les immeubles en deçà des critères attendus.
Un objectif de rendement moindre, pour viser plus d’opportunités
En comparaison à Corum Origin, la plus ancienne SCPI de la gamme qui investit aussi en zone euro, Corum Eurion vise un objectif de distribution moins élevé (4,5 % contre 6 % pour Corum Origin).
La société de gestion s’est exprimée à ce sujet :
"À l’origine, la création de CORUM Eurion répondait à un constat : nous étions obligés de « laisser filer » de beaux dossiers d’investissement car ils ne permettaient pas de répondre à l’objectif de performance de 6 % fixé pour notre première SCPI CORUM Origin."
Mais finalement, cet objectif moins ambitieux ne dessert pas les rendements réels de Corum Eurion : si on tient compte de tous les paramètres (distribution et revalorisation), Corum Eurion a un objectif de TRI très proche du TRI réalisé historiquement par la SCPI Corum Origin (soit 6,5 %).
Une stratégie d’investissement opportuniste
La SCPI Corum Eurion adopte une stratégie d’investissement opportuniste en s’appuyant sur une analyse fine des cycles immobiliers au sein de la zone euro.
Son objectif est d’investir au moment opportun, lorsque les conditions de marché offrent des opportunités d’acquisition avantageuses. Cette approche repose sur la recherche du meilleur rapport qualité/prix, en ciblant des actifs sous-valorisés ou qui offrent un fort potentiel de revalorisation.
Ainsi, Corum Eurion n’hésite pas à investir à contre-courant des tendances du marché, ce qui lui permet de diversifier son patrimoine.
Son expertise sur ces marchés européens lui permet d’exécuter des acquisitions rapidement, parfois sans condition de financement, afin de sécuriser les meilleures opportunités.
L’exemple de l’acquisition d’un immeuble à Dublin en 2023 avec une décote de 15 % est le reflet de cette stratégie proactive.
Pourquoi faire confiance à Corum Asset Management ?
La plus importante collecte nette du marché des SCPI
Corum Asset Management est une société de gestion indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI. Créée en 2011, elle a réalisé en 2024 la collecte nette la plus élevée du marché des SCPI (source : ASPIM).
Elle est issue du groupe Corum, à qui plus de 130 000 épargnants ont déjà accordé leur confiance.
Le groupe Corum gère plus de 7,5 milliards d'euros via différents fonds immobiliers, des fonds obligataires, et une assurance vie (Corum Life).
Corum Asset Management est particulièrement reconnue pour ses stratégies d’investissement rigoureuses. Par exemple, sa plus ancienne SCPI (Corum Origin), a prouvé sa capacité à cibler des marchés porteurs et à sélectionner des locataires solides.
En 2025, Corum AM est présente dans 7 pays et rassemble 250 collaborateurs.
Les autres SCPI de la gamme
Corum Asset Management compte actuellement 4 SCPI. Chacune d’entre elles cible un marché ou une stratégie spécifique :
- Corum Origin : il s’agit de la première SCPI de Corum AM, lancée en 2012, c’est la première SCPI à investir hors de France. Depuis 2015, Corum Origin a été récompensée presque chaque année. En 2025, elle intègre notre top 10 des meilleures SCPI.
- Corum XL : créée en 2017, il s’agit de la première SCPI à investir hors de la zone euro afin de saisir des opportunités nouvelles. Elle a notamment été élue "Meilleure SCPI internationale" en 2022 et 2021 aux Victoires de la Pierre Papier (Gestion de fortune).
- Corum USA : lancée fin 2024, Corum USA est la petite dernière de la gamme. Il s’agit de la première SCPI à investir majoritairement sur le marché immobilier américain. Trois mois après sa création, Corum USA affichait déjà une capitalisation à 25 millions d’euros.
Les récompenses de Corum Eurion
Ces dernières années, la SCPI Corum Eurion a été primée à plusieurs reprises :
- En 2022, elle obtient la victoire de Bronze dans la catégorie “SCPI prometteuses” (Le Particulier) et le Top d’Or, moins de 10 ans, SCPI diversifiées (Tout sur mes finances) ;
- En 2023, elle a reçu le label Sélection Premium (Good Value for Money) et a obtenu la victoire d’argent dans la catégorie “SCPI prometteuses” (Le Particulier).
Analyse approfondie de la SCPI Corum Eurion
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation exemplaire
Avec 99,8 %, le dernier taux d’occupation financière (TOF) de la SCPI Corum Eurion est supérieur à la moyenne des SCPI (93,3 % en 2023).
Depuis 2020, le TOF de Corum Eurion est toujours resté très proche de 100 %.
Le TOF est un indicateur important pour juger une SCPI : il mesure la part du patrimoine qui n’est pas en recherche de locataire. Ces derniers résultats sont d’autant plus satisfaisants pour un patrimoine de 104 locataires.
Les acquisitions de la SCPI Corum Eurion
Les dernières acquisitions de la SCPI
Corum Eurion a conclu l’année 2024 avec 6 nouveaux immeubles acquis, pour un montant total de 238 millions d’euros investis et un rendement moyen à l’acquisition de 7,21 %.
Durant le dernier trimestre 2024, la SCPI a réalisé 4 nouvelles acquisitions :
Trois salles de sport au Portugal, regroupées sous le nom de Solinca Classic :
Un ensemble commercial (retail park) aux Pays-Bas nommé Plein Westermaat :
Un rendement moyen à l’acquisition de 6,41 %
Le rendement moyen à l'acquisition des immeubles acquis par Corum Eurion s’élève à 6,41 % en 2023 et à 7,21 % en 2024.
Par ailleurs, la moyenne des rendements à l’acquisition sur la période 2020-2022 s’élevait à 5,91 %. Ces résultats sont encourageants, car ils démontrent que la SCPI est en capacité de poursuivre encore sur cette dynamique de distribution.
Le rendement d’un actif immobilier se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d’acquisition. On constate ici que le rendement de la SCPI à l’acquisition est relativement correct : la SCPI achète donc ses actifs à des prix légèrement sous-évalués par rapport aux loyers générés.
La société de gestion est ainsi en mesure d’acquérir des actifs rentables en vue d’optimiser la distribution de revenus aux investisseurs.
Qualité des locataires et durée des baux
Corum Eurion accorde une attention particulière à la qualité de ses locataires afin d'assurer la pérennité des revenus locatifs.
La SCPI sélectionne ses locataires selon plusieurs critères :
- La solidité financière des entreprises ;
- Leur capacité à honorer leurs engagements ;
- Leur stabilité sur le marché.
Cette approche permet de maîtriser le risque, qui est aussi renforcé grâce à la diversité des locataires répartis sur plusieurs secteurs d’activité.
En parallèle, la SCPI tient à contracter des baux fermes et de longue durée. A ce titre, la moyenne pour l’ensemble du patrimoine atteint 6,41 ans, ce qui permet de garder une visibilité raisonnable sur les revenus futurs.
La SCPI parvient aussi à signer des engagements sur le très long terme, comme c’est le cas des salles de sport portugaises avec un contrat de 25 ans en bail triple net (où le locataire prend en charge l’ensemble des frais et travaux).
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La valeur de reconstitution de Corum Eurion est proche du prix de la part. On peut donc dire que la SCPI est bien valorisée.
En effet, la dernière valeur de reconstitution publiée par la SCPI date du 31 décembre 2023 et s’élevait à 223,23 € soit un peu plus que le prix de la part (215 €).
La valeur de reconstitution est un indicateur à suivre avant d’investir dans une SCPI, puisqu’elle inclut :
- La valeur des actifs immobiliers (valeur vénale) ;
- Les frais liés à l'acquisition des biens (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.) ;
- Les frais liés à la reconstitution du capital (coût des parts, réserves de liquidités, etc.).
La valeur de reconstitution permet d’avoir une vision précise de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI pour l’année en cours.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Corum Eurion
- Frais de souscription : 12 % TTI (Toutes Taxes Incluses)
- Frais de gestion : 12,40 % HT (13,2 % TTC) des loyers encaissés
- Commissions de cession : 5 % TTC du prix de vente, si la plus-value est supérieure à 5 %
Contrairement à d’autres SCPI, Corum Eurion ne facture pas de frais dans les cas suivants :
- Acquisition d’immeubles ;
- Cession ou transfert de parts ;
- Suivi et pilotage de travaux.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI Corum Eurion se situent dans la moyenne haute des SCPI du marché.
On constate que la majorité des SCPI qui dépassent 12 % de frais de gestion n’appliquent pas de frais de souscription (alors que Corum Eurion en facture 12 % TTC).
En contrepartie, Corum Eurion n’offre pas la meilleure performance du marché, mais elle sert un taux de distribution qui reste tout de même attractif en 2024 (5,53 %), et stable à moyen terme.
Mais malgré une rentabilité moins attractive et une tarification un peu plus élevée que d’autres SCPI, Corum Eurion reste une solution d’investissement sécurisante à long terme.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Corum Eurion
Au dernier trimestre 2024, la SCPI Corum Eurion a collecté 213 599 parts, ce qui porte sa capitalisation à 1,326 milliards d’euros.
Selon l’Aspim, elle intègre le TOP 10 des SCPI qui ont le plus collecté au dernier trimestre 2024.
Au 31 décembre 2024, Corum Eurion n’avait aucune part en attente de retrait.
Endettement, trésorerie et réserves
Une SCPI peu endettée
Au 31/12/2023, le ratio d’endettement de Corum Eurion s’élevait à 12 % de son patrimoine, soit 114 millions d'euros de dettes.
La SCPI est pour l’instant redevable d’un seul prêt bancaire, un prêt in fine de 114 000 € qui arrivera à échéance dans moins de 5 ans.
On note que l’endettement de la SCPI Corum Eurion reste maîtrisé, et inférieur à la moyenne des SCPI qui était de 21,4 % fin 2023 (source : ASPIM).
Les réserves de sécurité
La SCPI Corum Eurion a fait le choix de ne pas constituer de réserve pour pallier d'éventuelles baisses de revenus locatifs (départs de locataires, loyers impayés, etc.).
En effet, la SCPI affiche un Report à Nouveau (RaN) de 0 jour.
Le RaN correspond à la réserve financière qu'une SCPI met de côté pour assurer le versement des dividendes aux associés en cas d’imprévus.
La SCPI décide donc de distribuer l’intégralité des bénéfices aux investisseurs.
Il s’agit d’une prise de risque, mais aussi d’un avantage pour les associés qui s’assurent de recevoir une part optimale des loyers.
L’absence de réserves traduit aussi la confiance qu’adopte le gestionnaire face à sa stratégie d’investissement.
Quelles perspectives pour la SCPI Corum Eurion ?
La SCPI Corum Eurion réserve des perspectives d’évolution attractives à long terme. Plusieurs indicateurs nous permettent d’en juger :
- La capacité du gestionnaire à surpasser l’objectif de rendement depuis sa création ;
- La confiance des investisseurs, révélée par la présence de Corum Eurion dans le Top 10 des SCPI qui ont généré le plus de collecte fin 2024 ;
- Les résultats très attractifs de sa “grande soeur” la SCPI Corum Origin qui investit également en zone euro ;
- Le taux d’occupation presque irréprochable de la SCPI, malgré un patrimoine de plus d’un milliard d’euros ;
- La stratégie d’investissement du gestionnaire qui sélectionne les actifs et les locataires minutieusement (critères ESG, qualité et durée long terme des baux de location).
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Corum Eurion ?
Si vous souhaitez diversifier un portefeuille d’investissement davantage concentré sur le marché français, Corum Eurion est une option pertinente. Elle vous permettra de profiter de plus d'opportunités dans un cadre fiscal avantageux.
Attention toutefois si votre portefeuille de SCPI est déjà exposé à l’immobilier de bureaux : 77 % du patrimoine de Corum Eurion est investi dans ce secteur d’activité.
Depuis sa création en 2020, Corum Eurion a toujours surpassé la moyenne du marché des SCPI ainsi que ses objectifs de distribution.
Même si ses objectifs de rendement sont un peu en retrait par rapport aux meilleures SCPI, elle a prouvé sa capacité à générer des revenus stables ces 5 dernières années.
