Les caractéristiques clés de la SCPI ESG Pierre Capitale
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI ESG Pierre Capitale
La SCPI de rendement ESG Pierre Capitale a été lancée en 2017. Elle est gérée par Swiss Life Asset Managers France, une société de gestion spécialisée dans l’immobilier d’entreprise.
Cette Société Civile de Placement Immobilier investit de manière diversifiée dans l'immobilier.
Son patrimoine est équitablement réparti entre la France et l’Allemagne.
En 2024, son taux de distribution était de 5,22%. Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le ticket d'entrée est de 188 euros (avec une 1 part minimum). À noter que ce prix a baissé de 8,3%, la part valait 205 euros en 2024.
La SCPI est labellisée ISR depuis 2020.
Les forces et les faiblesses de la SCPI ESG Pierre Capitale
Nous allons vous présenter les principaux avantages et inconvénients de la SCPI ESG Pierre Capitale
Les forces de la SCPI Pierre Capitale
Voici les 6 principaux avantages de la SCPI Pierre Capitale.
Une société de gestion expérimentée
Swiss Life Asset Managers France fait partie du groupe Swiss Life. Ce dernier a été fondé en 1857. Il s’agit d’un acteur de premier plan des assurances et de la gestion d’épargne en France, et dans plusieurs pays d’Europe (Suisse, Allemagne, etc.).
La société de gestion Swiss Life Asset Managers France est agréée par l'AMF depuis 2007. Cette entité gère plus de 61 milliards d'euros d'actifs (au 31/12/2024).
À titre d’information, la maison mère Swiss Life Asset Managers, qui est basée en Suisse, gère 272,3 milliards de francs suisses (au 31/12/2024).
Une large diversification patrimoniale
La SCPI Pierre Capitale offre une diversification sectorielle et géographique intéressante pour les investisseurs. La SCPI a réparti son patrimoine immobilier entre plusieurs typologies d'actifs :
- Hôtellerie (33,17%)
- Logistique (23,87%)
- Bureaux (19,74%)
- Éducation (11,63%)
- Commerces (11,59%)
Cette diversification s'accompagne d'une implantation géographique équilibrée entre la France (51%), majoritairement en région parisienne, et l’Allemagne (49%).
Pour les épargnants, cette diversification permet de diluer le risque de perte en cas de ralentissement d’un secteur immobilier, ou d’un pays.
Exemple : si le secteur de l'hôtellerie connaît une nouvelle crise à cause d'une pandémie, la SCPI pourrait compenser les potentielles pertes de loyer par les revenus issus des autres secteurs économiques.
Par ailleurs, cette approche diversifiée permet de saisir les opportunités d'investissement selon les tendances du moment.
Un taux de distribution en progression constante
La SCPI Pierre Capitale affiche une amélioration continue de son taux de distribution :
- 2017 : 4,25%
- 2018 : 4,50%
- 2019 : 4,64%
- 2020 : 4,57%
- 2021 : 4,84%
- 2022 : 5,10%
- 2023 : 5,16%
- 2024 : 5,22%
À titre de comparaison, le taux de distribution de la SCPI ESG Pierre Capitale est légèrement inférieur au taux de distribution moyen des SCPI diversifiées : 5,8% en 2024 selon l’ASPIM.
Toutefois, nous rappelons aux lecteurs que le calcul du rendement doit aussi tenir compte de l’évolution du prix de la part. Or, ce dernier est passé de 205 euros en 2024 à 188 euros en 2025, soit une baisse de 8,29%.
Cette baisse de prix en 2025 est plus importante que le taux de dividende versé aux investisseurs en 2024 (5,22%).
Une SCPI labellisée ISR
La SCPI Pierre Capitale est labellisée ISR depuis 2020. La SCPI intègre donc des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans sa stratégie d'investissement.
Ainsi, la SCPI développe une approche "Smart" afin que son parc immobilier réponde aux nouveaux besoins des usagers :
- Smart Office : des immeubles de bureaux modulables intégrant des services favorisant le bien-être
- Smart City : des infrastructures logistiques urbaines écoresponsables
- Smart Travel : un patrimoine hôtelier favorisant le tourisme durable
Cette approche ESG se traduit également par un partenariat avec Reforest'Action grâce auquel 26 700 arbres ont été plantés en France.
Lire aussi : Investissement vert : Quels sont les meilleurs placements ?
Une fiscalité attrayante pour les épargnants
La SCPI Pierre Capitale bénéficie d'avantages fiscaux significatifs grâce à son patrimoine situé en dehors de France.
Les revenus issus des biens situés à l’étranger sont en effet imposés selon les règles locales. Celles-ci sont généralement plus avantageuses que celles des biens situés en France.
Les revenus perçus en Allemagne sont imposés à 15,825%, et ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.
Ces avantages sont rendus possibles par la convention fiscale entre la France et l'Allemagne, qui évite une double imposition.
Cette optimisation fiscale renforce significativement le rendement net de Pierre Capitale comparativement à une SCPI entièrement soumise à la fiscalité française, à savoir :
- Tranche Marginale d’Imposition
- + Prélèvements Sociaux (17,2%)
Un taux d’occupation élevé
La SCPI Pierre Capitale affiche un taux d'occupation financier de 95,59% au 1er trimestre 2025.
Ces chiffres traduisent la bonne gestion du parc immobilier de la SCPI, notamment une adéquation entre son parc immobilier et la demande des locataires.
Les faiblesses de la SCPI Pierre Capitale
Voici les 4 principaux inconvénients de la SCPI Pierre Capitale.
Une baisse du prix de part en 2025
Pierre Capitale a procédé à une baisse significative du prix de sa part en début d'année 2025. Le prix est passé de 205 euros à 188 euros, soit une chute de 8,3%.
Cette dépréciation fait suite à la baisse de valeur de marché de son portefeuille immobilier. En effet, le contexte de remontée des taux d'intérêt a notamment fait chuter les valorisations immobilières. Ainsi, plusieurs SCPI ont dû revoir à la baisse le prix de leur part.
Pour information, les SCPI doivent maintenir un prix de part aligné avec la valeur de reconstitution de leur patrimoine (valeur réelle du patrimoine + frais d’acquisition). L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) autorise un écart maximal de plus ou moins 10%.
Un parc immobilier restreint
Le patrimoine d'ESG Pierre Capitale est stable à 10 immeubles depuis plusieurs années. Toutefois, la SCPI a effectué plusieurs cessions et acquisitions afin de faire évoluer son parc immobilier.
Ce manque de croissance du patrimoine peut limiter les opportunités de diversification.
De plus, la concentration du parc immobilier peut mettre en danger le rendement des investisseurs si l’un des biens immobiliers rencontre des problèmes (vacance locative, dégâts, travaux, etc.).
On observe également que la SCPI ne possède que 16 locataires. Un litige dans le paiement d’un loyer peut avoir un impact conséquent sur le rendement de la SCPI.
Un délai de jouissance et des frais d’entrée à considérer
La SCPI ESG Pierre Capitale impose un délai de jouissance de 6 mois suivant la date de souscription. Cela signifie que les investisseurs ne percevront les premiers revenus qu'à partir du sixième mois. Ce délai de jouissance se situe plutôt dans la fourchette haute de ce que pratiquent les SCPI.
De plus, cette SCPI facture 10% HT de frais d’entrée. C’est un taux standard dans l’univers des SCPI avec frais d’entrée, mais de nouvelles foncières comme Iroko Zen ou Remake Live ne facturent aucun frais d’entrée.
Par ailleurs, la SCPI ESG Pierre Capitale facture 10% HT de frais de gestion.
Un TRI pénalisé par la baisse du prix de la part
Malgré un taux de distribution attractif de 5,22% en 2024, les performances globales de Pierre Capitale doivent être nuancées.
En effet, le Taux de Rendement Interne à 5 ans (de 2020 à 2024) est de 3,64%. Comme nous l'avons vu, il est notamment pénalisé par la baisse du prix de la part (-8,3%) qui a eu lieu en début 2025.
Les performances de la SCPI ESG Pierre Capitale
La SCPI Pierre Capitale affiche un taux de distribution de 5,22% en 2024, cela représente un dividende de 10,72 euros brut par part.
À noter que le dividende de la SCPI ESG Pierre Capitale est versé trimestriellement. Cela offre de la visibilité aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires réguliers.
Depuis sa création en 2017, le taux de distribution de la SCPI est en constante progression :
- 2017 : 4,25% (8,50 euros par part)
- 2018 : 4,50% (9,00 euros par part)
- 2019 : 4,64% (9,00 euros par part)
- 2020 : 4,57% (8,10 euros par part)
- 2021 : 4,84% (9,68 euros par part)
- 2022 : 5,10% (10,26 euros par part)
- 2023 : 5,16% (10,58 euros par part)
- 2024 : 5,22% (10,72 euros par part)
Cette évolution tend à prouver la bonne gestion de la SCPI malgré un contexte de marché difficile où certaines SCPI ont baissé le prix de souscription de plusieurs dizaines de pourcents.
Toutefois, le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 5 ans est de 3,64% au 31 décembre 2024. Ce dernier a été négativement impacté par la baisse du prix de la part (-8,29%) en 2025.
Voici l’évolution du prix de part de Pierre Capitale :
- 2017 à 2021 : 200 euros
- 2022 : 205 euros (+2,50%)
- De 2023 à 2024 : 205 euros
- 2025 : 188 euros (-8,3%)
La récente baisse de -8,3% s'explique par la réévaluation du patrimoine suite à l'expertise annuelle. Le prix est désormais aligné sur la valeur de reconstitution de 188,03 euros.
Enfin, le Taux d'Occupation Financier (TOF) s’établit à 95,59% au 31 mars 2025.
L'avis de Ramify sur la SCPI ESG Pierre Capitale
La SCPI Pierre Capitale présente des atouts intéressants, mais certains points de vigilance doivent attirer l’attention des investisseurs.
Pour commencer, nous apprécions l’appartenance de la SCPI Pierre Capitale au groupe Swiss Life (fondée en 1857). L’entité Swiss Life Asset Managers France, qui gère la SCPI, est agréée par l'AMF depuis 2007, elle possède plus de 61 milliards d'euros d'actifs sous gestion au 31/12/2024.
Du côté des performances, nous apprécions le taux de distribution en progression constante (de 4,25% en 2017 à 5,22% en 2024).
De plus, les performances nettes d’impôts de la SCPI sont optimisées grâce au patrimoine allemand. La fiscalité est plus clémente outre-Rhin (taux d’imposition de 15,825% et absence de prélèvements sociaux).
Le parc immobilier est diversifié dans 5 secteurs d'activité (hôtellerie, logistique, bureaux, éducation, commerces) et dans 2 pays en France et en Allemagne. La SCPI sera ainsi plus résiliente en cas de ralentissement d’un secteur d’activité.
Enfin, la SCPI est labellisée ISR depuis 2020, et elle applique des critères extra-financiers dans la gestion de son parc immobilier.
Toutefois, la SCPI ESG Pierre Capitale fait face à plusieurs défis comme :
- La dévalorisation récente du prix de part : -8,3% en janvier 2025 (de 205 à 188 euros).
- Une taille limitée : 116,08 millions d’euros de capitalisation et un parc immobilier de 10 actifs.
- Un portefeuille immobilier figé : aucune nouvelle acquisition depuis 2021 malgré 2 millions d’euros de collecte en 2024.
La SCPI Pierre Capitale ne doit donc pas constituer le pilier principal de votre portefeuille de pierre papier. Il s'agit plutôt d'un investissement de diversification.
Depuis 2017, plusieurs SCPI diversifiées du marché ont égalé ou surperformé le taux de distribution de ESG Pierre Capital avec un prix de la part en progression.
La faible collecte de la SCPI semble limiter sa capacité d'investissement, dans une période où les rendements à l'achat sont particulièrement intéressants et conditionnent le rendement des années futures.
Nous vous invitons à prendre en compte les alternatives existantes sur le marché avant de finaliser un investissement dans ESG Pierre Capital.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Comment investir dans la SCPI ESG Pierre Capitale ?
Le minimum de souscription pour la SCPI ESG Pierre Capitale est d’une part, soit 188 euros.
Nous allons vous présenter les 3 manières pour investir dans la SCPI ESG Pierre Capital.
Investir dans la SCPI ESG Pierre Capitale en pleine propriété
C'est la méthode la plus répandue, vous détenez la nue-propriété et l'usufruit de vos parts.
Vous pourrez ainsi percevoir des dividendes et revendre vos parts de la SCPI quand vous le souhaiterez, sous réserve de liquidité.
Cette méthode est idéale pour ceux qui souhaitent percevoir un complément de revenu régulier grâce à leur investissement SCPI.
Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir
Investir dans la SCPI ESG Pierre Capitale en démembrement
En démembrement, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts de SCPI.
Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de loyer durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode d'investissement immobilier est notamment privilégiée par ceux qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de compléments de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
C'est une approche intéressante pour, par exemple, préparer sa future retraite.
Investir dans la SCPI Pierre Capitale en assurance-vie
Il est également possible d'investir dans la SCPI ESG Pierre Capitale via certains contrats d'assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre banque).
Cette méthode permet de profiter de la fiscalité réduite de l'assurance-vie, notamment après le 8ème anniversaire du contrat. Vous profiterez alors d'un abattement annuel d'impôt sur le revenu (4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple).
De plus, l'assurance-vie offre une parfaite liquidité. Vous pouvez acheter et revendre vos SCPI à tout moment (selon les conditions de chaque partenaire).
En revanche, vous aurez des frais de gestion annuels à payer, et potentiellement des commissions sur les loyers perçus.
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI ESG Pierre Capitale
La SCPI Pierre Capitale a été créée en 2017 par Swiss Life Asset Managers France (filiale du groupe Swiss Life).
Au 31 mars 2025, le patrimoine de Pierre Capitale comprend 10 immeubles, pour une surface totale de 71 352 m², ce qui représente une capitalisation de 116,08 millions d'euros.
ESG Pierre Capitale adopte une stratégie de double diversification afin de limiter son exposition aux risques d’un marché spécifique. Cela lui permet également de capter de nouvelles opportunités de croissance.
Répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI ESG Pierre Capitale
Voici la répartition sectorielle du patrimoine de la SCPI au 31 mars 2025 :
- Hôtellerie : 33,17%
- Logistique : 23,87%
- Bureaux : 19,74%
- Éducation : 11,63%
- Commerces : 11,59%
Répartition géographique du patrimoine de la SCPI ESG Pierre Capitale
Voici la répartition géographique du patrimoine au 31 mars 2025 :
- Allemagne : 49,42%
- Paris : 28,12%
- Île-de-France : 18,09%
- Régions françaises : 4,36%
Enfin, nous observons que le patrimoine de la SCPI évolue peu, il reste stable à 10 actifs, malgré quelques opérations de cession et d’acquisition. Il semble que la faible collecte de la SCPI limite sa capacité de développement.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir dans la pierre-papier
Pourquoi faire confiance à la société de gestion Swiss Life Asset Managers ?
Swiss Life Asset Managers France est une société de gestion créée en 2007 qui administre la SCPI ESG Pierre Capitale et d’autres fonds immobiliers comme la SCPI Mistral Sélection.
Sa maison mère (Swiss Life Asset Managers) dispose d'une expertise de plus de 160 ans dans la gestion d'actifs et bénéficie d'une couverture européenne.
La SCPI bénéficie ainsi de l'expertise internationale du groupe Swiss Life, ce qui est particulièrement intéressant pour la gestion des actifs immobiliers allemands d'ESG Pierre Capitale. Cette couverture européenne constitue un avantage pour sélectionner des investissements étrangers.
Par ailleurs, la société dispose d'une équipe de direction expérimentée. Swiss Life Asset Managers France a obtenu l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers en 2007.
Au 31 décembre 2024, Swiss Life Asset Managers France gère près de 18 milliards d'euros d'actifs en France.
Conclusion
La SCPI ESG Pierre Capitale possède un patrimoine diversifié dans plusieurs secteurs d'activité en France et en Allemagne. Elle possède au total 10 immeubles, ce qui est relativement peu comparé aux autres SCPI.
Cette SCPI, gérée par Swiss Life Asset Managers France, présente des atouts intéressants, mais aussi des points de vigilance à prendre en compte.
Voici les points positifs de la SCPI ESG Pierre Capitale :
- Une société de gestion expérimentée appartenant au groupe Swiss Life (fondé en 1857)
- Une diversification sectorielle et géographique
- Un taux de distribution en progression constante : de 4,25% en 2017 à 5,22% en 2024
- Une fiscalité attractive grâce au patrimoine situé en Allemagne
- Un label ISR obtenu en 2020
Voici les points de vigilance de la SCPI Pierre Capitale :
- Un prix moyen de part en baisse de 8,3% en janvier 2025 (de 205 euros à 188 euros)
- Un parc immobilier figé : aucune nouvelle acquisition depuis fin 2023 (à cause d’une collecte limitée)
- Un TRI 5 ans de 3,64% (pénalisé par la récente dévalorisation du prix de part)
Le redressement de la SCPI dépendra, d’une part, de sa capacité à revaloriser son patrimoine existant. Et d’autre part, de sa capacité à collecter des fonds auprès des épargnants, afin de financer de nouvelles acquisitions.