Les caractéristiques clés de la SCPI LF Opportunité Immo
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI LF Opportunité Immo
Lire aussi : Le document d’information clé (DIC) de la SCPI LF Opportunité Immo
Les forces et faiblesses de la SCPI LF Opportunité Immo
LF Opportunité Immo est une SCPI logistique lancée en 2012.
Son cœur d’investissement cible notamment :
- Les parcs d’activités « nouvelle génération »;
- La logistique du dernier kilomètre.
Les performances de la SCPI LF Opportunité Immo
S’il est vrai que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles nous révèlent tout de même l’efficacité de la stratégie du gestionnaire.
Voici donc l’analyse des dernières performances de la SCPI.
Taux de distribution
En 2024, la SCPI LF Opportunité Immo a affiché un taux de distribution de 5,62 %. Une performance certes plus attractive que la moyenne globale du marché, mais qui reste légèrement en retrait face à celles des meilleures SCPI.
Pour 2025, le gestionnaire se sent en mesure de maintenir ces résultats, puisqu’il vise un taux de distribution situé entre 5,5 et 5,7 % (objectif non garanti).
Enfin, on note que, depuis 2015, la SCPI a toujours délivré un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché.
Source: Aspim
Taux de rendement global
En 2024, la SCPI LF Opportunité Immo affiche un TRI de :
- 3,82 % à 5 ans ;
- 4,55 % à 10 ans.
Notez que le TRI est un indicateur utile pour juger les performances d’une SCPI, puisqu’il permet de mesurer sa rentabilité à long terme en tenant compte des éléments suivants :
- Les revenus distribués chaque année ;
- L’impact des frais de souscription ;
- La plus-value ou moins-value à la revente des parts ;
- L’actualisation de la valeur des parts.
Ici, la différence entre le taux de distribution (5,62 %) et le TRI s'explique principalement par l'impact des frais de souscription à l'achat (10,8 % TTC).
Évolution du prix de la part depuis 2012
Depuis 2012, le prix de la part de la SCPI LF Opportunité Immo a très légèrement augmenté.
Cette stabilité est rassurante à première vue, d’autant plus que le taux de distribution reste attractif.
De plus, la dernière valeur de reconstitution plus élevée que le prix de la part (215,61 €) nous confirme que la SCPI est bien valorisée : les investisseurs bénéficient ainsi d’une décote d’environ 5,8 % sur le prix des parts.
Néanmoins, notons que la stratégie établie par la SCPI n’a pas permis de faire progresser significativement la valeur de son patrimoine.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI LF Opportunité Immo ?
La SCPI LF Opportunité Immo est une solution à envisager si vous cherchez à investir dans :
- Des locaux d’activité et des entrepôts sur le marché immobilier français (et à la marge en Europe) ;
- Une SCPI aux performances intéressantes, bien valorisée et qui a su s’adapter à plusieurs cycles de marché ;
- Un placement qui vous offre des distributions de revenus potentiellement stables ;
- Un gestionnaire spécialisé en gestion d’actifs immobiliers dans le secteur de la logistique.
Ces 10 dernières années, LF Opportunité Immo a réussi à surpasser le marché des SCPI en termes de performances (avec un taux de distribution entre 4,5 et 5,5 % environ) et prévoit de faire mieux en 2025 (entre 5,5 % et 5,7 % de taux de distribution cible).
À ce jour, investir dans des parts de la SCPI LF Opportunité Immo vous offre théoriquement une décote d’environ 5,8 % sur le prix de la part (par rapport à la valeur réelle du patrimoine).
Néanmoins, les performances de cette SCPI spécialisée ne sont pas parmi les meilleures du marché, et elle a vu sa collecte ralentir en 2024 (cette perte de confiance des investisseurs peut impacter la stratégie d’investissement de la SCPI pour les mois à venir).
D'autres SCPI diversifiées présentes sur le marché ont réussi, durant la même période, ont revalorisé le prix de leurs parts tout en offrant des revenus locatifs comparables, voire supérieurs, à ceux de LF Opportunité Immo.
Cela soulève donc la question de l’intérêt de privilégier une SCPI logistique, alors que les SCPI diversifiées affichent de meilleures performances, tant en matière de rendement que de collecte.
Comment investir dans la SCPI LF Opportunité Immo ?
Sur le marché, 3 options vous permettent de souscrire à la SCPI LF Opportunité Immo :
- En direct auprès de la société de gestion La Française Real Estate Managers ;
- Grâce à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra effectuer la souscription pour vous auprès du gestionnaire ;
- Sur une plateforme d’investissement en ligne : il s’agit d’acteurs indépendants qui vous ouvrent accès à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 203 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 5 parts pour les nouveaux associés (soit 1 015 €), pas de minimum pour les associés existants
- Frais de souscription : 10,80 % TTC
Contrairement à d’autres SCPI récentes qui n’appliquent pas de frais de souscription (Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), LF Opportunité Immo facture des frais d’entrée de 10,80 % TTC.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI LF Opportunité Immo, vous obtiendrez :
- 49 parts au prix de 9 947 €
- Et conserverez un solde de 53 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Si vous investissez dans des parts de la SCPI LF Opportunité Immo, vous percevrez vos premiers dividendes le premier jour du 6ᵉ mois suivant la date d’encaissement de la souscription.
Autrement dit, en investissant le 1er juin 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er décembre 2025.
Notez que le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir vos fonds dans l’acquisition de nouveaux immeubles.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La plupart des SCPI comme LF Opportunité Immo vous offrent deux options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver tous vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Souscrire des parts de la SCPI LF Opportunité Immo en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de :
- 12,5 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 44 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI LF Opportunité Immo est plutôt classique par rapport à ce qui se pratique sur le marché.
En d’autres termes, si vous investissez dans des parts de la SCPI LF Opportunité Immo en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 33 %, soit un prix de part à 136,01 € (au lieu de 203 €).
L’investissement en nue-propriété est une stratégie pertinente pour bénéficier d’une décote, d’autant plus si vous êtes fortement fiscalisé et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
La SCPI LF Opportunité Immo est éligible à l’investissement sur assurance-vie, à condition qu’elle figure au catalogue d’unités de compte du contrat.
Investir dans des parts de SCPI sur une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie vous permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les gains réalisés tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe.
Vous profitez aussi d’une fiscalité avantageuse en cas de retrait si l’assurance-vie a plus de 8 ans (grâce aux abattements fiscaux).
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI LF Opportunité Immo
Historique de la SCPI LF Opportunité Immo
La SCPI LF Opportunité Immo a été lancée en 2012 et vise à acquérir majoritairement des parcs d’activités « nouvelle génération » situés dans des zones d’activités établies et sur la logistique du dernier kilomètre.
En 2023, la SCPI a élargi son exposition à des pays membres de l'Union européenne, pour environ 10 % de son patrimoine actuel.
Début 2025, la SCPI atteint une capitalisation de 313 millions d'euros pour 5 947 associés.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI LF Opportunité Immo ?
Au 31 décembre 2024, le patrimoine de la SCPI LF Opportunité Immo se décompose ainsi :
- 45 biens immobiliers ;
- 203 locataires ;
- Environ 220 000 m² de superficie totale.
Répartition sectorielle
Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI LF Opportunité Immo était réparti dans les deux secteurs d’activité suivants :
- 89,16 % logistique et locaux d’activité ;
- 10,84 % bureaux.
Répartition géographique
La SCPI LF Opportunité Immo investit majoritairement en France (89,4 % de son patrimoine) et s’est ouverte récemment à l’investissement en Europe (Espagne et Allemagne).
À la fin du 1ᵉʳ trimestre 2025, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- 48,8 % en Île-de-France ;
- 40,6 en régions % ;
- 5,81 % en Espagne ;
- 4,79 % en Allemagne.
La stratégie de la SCPI LF Opportunité Immo
Une stratégie d’investissement axée sur les besoins immobiliers des PME et PMI
La stratégie d'investissement de la SCPI LF Opportunité Immo est principalement axée sur les besoins immobiliers des Petites et Moyennes Entreprises (PME) et des Petites et Moyennes Industries (PMI).
Le patrimoine de la SCPI peut s’orienter vers les secteurs suivants :
- Logistique et locaux d'activités : minimum 70% de la valeur vénale du patrimoine (entrepôts, entrepôts de messagerie, locaux industriels et techniques). La SCPI investit notamment dans les parcs d'activités "nouvelle génération" et la logistique du dernier kilomètre.
- Bureaux et commerces : maximum 30% de la valeur vénale du patrimoine.
De plus, la SCPI recherche des locaux fonctionnels, modulables et qui offrent une réponse adaptée et moderne aux PME et PMI.
Investir dans l'immobilier d'activité pour accompagner les mutations économiques
La stratégie d’investissement de la SCPI LF Opportunité Immo s’inscrit dans une dynamique économique actuelle marquée par :
- L’urbanisation ;
- La transformation des modes de consommation ;
- Et les impératifs de réindustrialisation.
Pour accompagner les entreprises dans leurs besoins d’innovation, de digitalisation et d’optimisation logistique, la SCPI cible des actifs mixtes situés en périphérie urbaine.
Ces biens offrent des loyers attractifs et des configurations adaptées aux contraintes des PME et PMI, notamment en matière de gestion des stocks et de logistique du dernier kilomètre (un maillon clé pour la satisfaction client).
Enfin, LF Opportunité Immo mise sur la qualité de ses locataires et des baux à long terme afin de garantir des revenus locatifs pérennes.
Une stratégie de diversification
La SCPI LF Opportunité Immo opte pour une répartition équilibrée de son patrimoine immobilier, pensée pour s’adapter aux nouveaux usages économiques.
En ciblant principalement des biens immobiliers situés dans des zones d’activités établies à proximité des grandes métropoles françaises et européennes, la SCPI s’expose à des marchés locatifs dynamiques.
Elle investit en priorité (à hauteur d’au moins 70 %) dans des locaux d’activités, entrepôts, sites logistiques et bâtiments techniques ou industriels, tout en se réservant la possibilité de diversifier jusqu’à 30 % de son portefeuille dans des bureaux et commerces adaptés à la demande régionale.
Cette diversité sectorielle et géographique lui permet de limiter les risques locatifs et d’offrir une exposition équilibrée à différents segments économiques.
Enfin, depuis 2023, la SCPI s’est tournée vers l’investissement à l’international afin de capter de nouvelles opportunités dans des marchés européens dynamiques (notamment en Allemagne et en Espagne, où la demande en immobilier logistique et d’activités reste soutenue).
Pourquoi faire confiance à La Française Real Estate Managers ?
Une référence de la gestion d’actif immobilier
La Française REM est l'un des leaders français de la gestion d'actifs immobiliers. Fondée en 1975, le gestionnaire fait partie du groupe La Française, dont l'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Nord Europe.
Avec plus de 29 milliards d'euros d'actifs sous gestion au 30 juin 2024, La Française REM figure parmi les dix premiers gestionnaires européens.
Une présence internationale
La Française REM gère un portefeuille de plus de 1 900 actifs immobiliers, dont 22 % sont situés à l'international, principalement en Europe.
Elle dispose de bureaux dans plusieurs grandes villes européennes, notamment à Paris, Francfort, Londres, Luxembourg, Madrid et Milan, ainsi qu'en Asie, avec des implantations à Séoul et Singapour.
Une offre adaptée aux besoins des investisseurs
L'organisation de La Française REM est structurée autour de deux pôles : Retail et Institutionnel, qui permet de proposer des solutions d'investissement sur mesure.
Elle offre une gamme variée de véhicules d'investissement, tels que des SCPI, des OPCI, des fonds dédiés et des mandats qui couvrent divers secteurs immobiliers : bureaux, logistique, santé, résidentiel, commerces et actifs alternatifs.
Un engagement fort en matière de durabilité
La Française REM intègre depuis plus de 15 ans les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans sa stratégie d'investissement.
Elle gère plusieurs fonds immobiliers labellisés ISR et met l'accent sur la centralité des actifs, l'inclusion, l'évolution des usages et la durabilité énergétique.
Des difficultés récentes
Ces dernières années, le gestionnaire La Française traverse quelques difficultés qui ont conduit à une baisse de prix importante sur 2 de ses SCPI. Par conséquent, on a pu observer une perte de confiance des associés et investisseurs qui se traduit par une illiquidité sur la plupart des SCPI du groupe (selon l’Aspim).
Enfin, pour faire face à ces difficultés, la société de gestion a été récemment contrainte de se lancer dans un programme de cession d'actif.
Lire aussi : Investissement vert : Quels sont les meilleurs placements ?
Analyse approfondie de la SCPI LF Opportunité Immo
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
En 2025, avec 94,7 %, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI LF Opportunité Immo reste supérieur à la moyenne des autres SCPI qui était de 93,3 % en 2023.
Même si ce résultat est raisonnable, il reste légèrement inférieur à celui des meilleures SCPI qui affichent des TOF souvent supérieurs à 95 %.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI, il s’agit d’un indicateur important, car il mesure la part du patrimoine actuellement louée.
Les dernières acquisitions de la SCPI LF Opportunité Immo
En 2024, la SCPI a poursuivi ses investissements, bien que la collecte nette ait été en net repli selon le gestionnaire.
Selon le rapport de l’année 2024, la collecte brute de 12,5 millions d’euros a principalement servi à traiter les demandes de retrait, afin d’assurer la fluidité du marché des parts.
Les ressources disponibles de 0,7 million d'euros ont donc permis de financer en partie l'investissement principal de l’année : un ensemble immobilier récent entièrement loué, situé à Neuville-en-Ferrain (59), à usage d'entrepôt et d'activité.
Selon le premier bulletin trimestriel de 2025, le niveau de collecte de la SCPI n’a permis aucun nouvel investissement immobilier. Le volume des capitaux collectés au 1ᵉʳ trimestre 2025 représente 1,5 million d’euros, et la totalité de ce montant a servi à assurer la contrepartie aux retraits de 7 179 parts.
Dans ce contexte, aucun nouvel actif n'a été acquis au premier trimestre 2025.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La dernière valeur de reconstitution de la SCPI LF Opportunité Immo est supérieure au prix de la part (215,61 € pour un prix de la part à 203 €).
Cet élément nous permet d’affirmer qu’à ce jour, la SCPI est bien valorisée. Il s’agit d’un détail important, puisque la SCPI a très peu augmenté le prix de ses parts depuis sa création (et une hausse du prix de la part démontre une stratégie d’investissement efficace).
La valeur de reconstitution est une donnée mise à jour chaque année qui nous offre une vision plus précise de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI LF Opportunité Immo
- Frais de souscription : 9 % HT (10,80 % TTC)
- Frais de gestion : 12 % HT des loyers encaissés (14,4 % TTC)
- Commissions d’acquisition et de cession : 1,25 % HT du prix de l’opération (1,5 % TTC)
- Suivi et pilotage de travaux : 3 % HT du montant des travaux
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI LF Opportunité Immo se situent dans la moyenne haute des SCPI du marché avec 14,4 % TTC.
En effet, on note que la plupart des SCPI qui dépassent 14 % TTC de frais de gestion ne facturent pas de droits d’entrée (ce qui n’est pas le cas ici, puisque LF Opportunité Immo prélève 10,80 % TTC de frais de souscription).
Si on compare sa structure de frais à une SCPI logistique similaire, comme ActivImmo par exemple, on constate que les frais de gestion de LF Opportunité Immo sont un peu plus élevés (pour un taux de distribution très légèrement plus attractif).
Enfin, la SCPI applique aussi des frais sur les transactions (acquisition et cession), ce qui est également le cas de la majeure partie des SCPI.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI LF Opportunité Immo
En 2024, la SCPI LF Opportunité Immo a enregistré une collecte brute de 12,5 millions d'euros, ce qui lui a tout juste permis d’assurer les demandes de retrait des associés sortants.
La collecte nette s'est élevée à 0,7 million d'euros en 2024, ce qui est insuffisant pour permettre à la SCPI de poursuivre la croissance de son patrimoine. C’est d’ailleurs la SCPI à prépondérance logistique et locaux d’activité qui a le plus faible niveau de collecte sur le dernier trimestre 2024 selon l’Aspim.
Au 31 décembre 2024, la SCPI avait 7 157 parts en attente de retrait, ce qui représentait 0,5 % du nombre total de parts de la SCPI. Autrement dit, les investisseurs qui souhaitent revendre leurs parts doivent patienter avant de pouvoir récupérer leur capital.
Des retraits nombreux peuvent être le signe que les investisseurs doutent de la stratégie de cette SCPI. Toutefois, cela ne signifie pas que la SCPI est en difficulté.
Endettement, trésorerie et réserves
Une SCPI peu endettée
Au premier trimestre 2025, l’endettement de la SCPI LF Opportunité Immo représentait 12,21 % de la valeur de son patrimoine immobilier (dont 10,2 % de dettes bancaires).
Cet endettement reste bien inférieur à la limite d’endettement de la SCPI (fixée à 30 %).
Les réserves de sécurité
Au 31 décembre 2024, la SCPI LF Opportunité Immo affichait un report à nouveau (RaN) qui équivaut à environ 37 jours de loyer.
Le report à nouveau correspond à une réserve de résultat non distribuée que la SCPI peut mobiliser pour lisser sa distribution de dividendes en cas de baisse temporaire des revenus.
Pour les investisseurs, ce niveau de réserve offre une marge de sécurité confortable, car il permet à la société de gestion de maintenir un rendement stable, même en cas de vacance locative ou de retard de loyers.
Quelles perspectives pour la SCPI LF Opportunité Immo ?
Les indicateurs de la SCPI LF Opportunité Immo sont globalement positifs :
- La capacité du gestionnaire à maintenir un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché et à surmonter différents cycles depuis 10 ans ;
- Une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part, qui démontre que la SCPI est bien valorisée ;
- L’expertise du gestionnaire dans le secteur d’investissement de la logistique et la solidité du groupe La Française.
En parallèle, la SCPI révèle aussi quelques indicateurs à surveiller :
- Un ralentissement de la collecte nette en 2024 qui a impacté la croissance du patrimoine de la SCPI ;
- Un taux d’occupation (94,7 %) qui reste juste raisonnable comparé à la moyenne du marché ;
- L’absence d’évolution du prix de la part depuis plus de 10 ans.
La SCPI LF Opportunité Immo semble souffrir des difficultés de son gérant sur d’autres SCPI, ce qui entraîne une perte de confiance des investisseurs visible par les demandes de retrait.
Par ailleurs, le marché semble se détourner en partie des SCPI spécialisées pour se concentrer sur les SCPI diversifiées dont les meilleurs dominent les classements depuis quelques années.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI LF Opportunité Immo ?
Si vous recherchez une SCPI logistique qui investit majoritairement en France et à la marge en Europe, LF Opportunité Immo est une solution pertinente.
Ces 10 dernières années, elle affiche un taux de distribution supérieur au marché des SCPI, mais ne se positionne pas non plus parmi les meilleures.
Même si son prix de part n’a pas beaucoup augmenté, il est resté stable et sa valeur de reconstitution démontre que son patrimoine est bien valorisé (un signal positif, car les investisseurs bénéficient d’une décote en ce moment).
Si vous cherchez à diversifier une portion de votre patrimoine vers le secteur de la logistique en France et en Europe, LF Opportunité Immo pourra répondre à vos attentes.
Cependant, des SCPI à la thématique similaire comme Log In pratiquent une structure de frais plus avantageuse et affichent en 2024 un taux de distribution plus attractif (6,30 %). Mais il faut rappeler que, comparée à LF Opportunité Immo, cette SCPI n’investit pas en France et n’a pas encore prouvé sa capacité à surmonter plusieurs cycles de marché.
Enfin, le ralentissement de la collecte nette de la SCPI en 2024 est un critère à surveiller, afin de s’assurer qu’elle puisse continuer à développer son patrimoine de manière optimale.