Les caractéristiques clés de la SCPI NEWGEN
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Les forces et faiblesses de la SCPI NEWGEN
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Les objectifs de performance de la SCPI NEWGEN
Lancée en juin 2025, NEWGEN ne dispose d'aucun exercice complet. Ses performances s'apprécient donc, à ce stade, à travers ses objectifs de gestion, ses premiers acomptes de dividendes et la valorisation de ses parts.
Un objectif de distribution de 7 %, et un prévisionnel de 9 % pour 2026
La société de gestion de la SCPI NEWGEN vise un taux de distribution annuel de 7 % brut de fiscalité étrangère (objectif non garanti).
Pour rappel, le marché des SCPI affichait un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM. L'objectif de NEWGEN se situe donc nettement au-dessus de la moyenne du marché.
Pour 2026, la société de gestion prévoit 4 acomptes de 2,25 € brut par part, soit un taux de distribution prévisionnel de 9 %.
Ce taux s'explique par une phase de démarrage où la collecte encore limitée est presque intégralement investie dans des actifs à haut rendement. À mesure que la SCPI collectera et diversifiera son patrimoine, le taux devrait se rapprocher de l'objectif de 7 %.
Au regard de ses premières acquisitions, cet objectif semble cohérent : les 3 actifs ont été acquis à un rendement moyen acte en main de 8,2 % (8,20 % à Breda, 8,04 % à Hoofddorp et 8,30 % à Hoorn).
Toutefois, avec seulement 3 immeubles en portefeuille, ces résultats restent peu représentatifs. L'objectif de 7 % ne pourra être jugé qu'après plusieurs acquisitions et un premier exercice complet de distribution.
Un TRI cible de 6 % sur 8 ans
La SCPI NEWGEN vise un TRI de 6 % sur la durée de placement recommandée de 8 ans.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) mesure la rentabilité globale d'un placement sur une période donnée. Il tient compte du prix d'achat des parts, des dividendes perçus et de la valeur de retrait au terme.
L'écart entre le taux de distribution cible (7 %) et le TRI cible (6 %) s'explique principalement par les frais de souscription de 10 % HT, que le TRI intègre sur la durée du placement.
Des premiers acomptes supérieurs à l'objectif de distribution
NEWGEN a versé son premier acompte de dividende au titre du 4ᵉ trimestre 2025, quelques mois seulement après son lancement. Il faisait suite à ses deux premières acquisitions à Breda et Hoofddorp, déjà louées.
Voici l'historique des acomptes versés, brut de fiscalité étrangère :
Le taux de distribution 2025 s’élève à 2,75 %, mais il ne couvre que 2 mois de jouissance et n'est donc pas comparable à un taux annuel.
Pour 2026, la société de gestion prévoit 4 acomptes de 2,25 € brut, soit un taux de distribution prévisionnel de 9 %, supérieur à l'objectif de 7 %.
Comme c’est la norme pour les SCPI internationales, ces acomptes sont exprimés brut de l'impôt néerlandais prélevé à la source. Au 2ᵉ trimestre 2026, les associés ont effectivement perçu 1,92 € sur les 2,25 € annoncés, soit un rendement net de fiscalité étrangère d'environ 7,6 % en rythme annuel.
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L'avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI NEWGEN ?
L’arrivée d’Aroxys sur le marché des SCPI de rendement est une évolution positive : elle enrichit l’offre et permet aux épargnants de diversifier leurs investissements entre plusieurs sociétés de gestion.
NEWGEN bénéficie d’équipes dirigeantes expérimentées et ses premières acquisitions, intégralement louées à des enseignes reconnues, constituent un point de départ encourageant.
Leurs rendements acte en main sont également supérieurs aux objectifs affichés, un signal positif sur les conditions d’acquisition, sans préjuger du rendement qui sera distribué aux associés.
Son ambition de construire un patrimoine européen diversifié reste toutefois à concrétiser. Au 30 juin 2026, la SCPI ne détient que trois immeubles, tous situés aux Pays-Bas, pour une capitalisation de 7,3 millions d’euros.
La faiblesse de la collecte sur le premier semestre 2026 ralentit la constitution du patrimoine et limite la visibilité sur le rythme des prochaines acquisitions.
NEWGEN présente donc des atouts, mais son portefeuille immobilier reste concentré à ce stade.
Une reprise de la collecte et de nouvelles acquisitions permettraient de renforcer sa diversification et de mieux apprécier sa place face aux véhicules internationaux déjà établis.
Comment investir dans la SCPI NEWGEN ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI NEWGEN en complétant un bulletin de souscription via :
- Le site de la société de gestion Aroxys, qui propose un parcours de souscription 100 % en ligne ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription ;
- Une plateforme d'investissement digitale, comme Ramify.
Conditions de souscription
Les conditions pour souscrire des parts de la SCPI NEWGEN sont les suivantes :
- Prix d'achat par part : 100 € ;
- Minimum pour une 1ère souscription : 1 part, soit 100 € ;
- Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC), déjà inclus dans le prix de la part.
Par exemple, pour un investissement de 10 000 € (100 parts), 1 000 € HT sont fléchés vers la commission de souscription. Le prix de retrait sera donc de 90 € par part.
La SCPI NEWGEN vous permet également de mettre en place des versements programmés pour investir progressivement, et de réinvestir automatiquement vos dividendes en nouvelles parts.
Enfin, en tant que SCPI agréée ELTIF 2.0, NEWGEN vous accorde un droit de rétractation de 2 semaines après la signature de votre bulletin de souscription, sans frais ni pénalité.
À partir de quand vais-je percevoir des dividendes ?
La SCPI NEWGEN verse ses dividendes chaque trimestre, dans le mois qui suit la fin du trimestre concerné. Le versement pour le 3ème trimestre 2026 est ainsi prévu le 26 octobre 2026.
Les parts souscrites entrent en jouissance le 1er jour du 6ᵉ mois suivant l'encaissement des fonds.
Par exemple, si vous souscrivez en septembre 2026, vos parts entreront en jouissance le 1er mars 2027. Vous percevrez votre premier acompte au titre du 1er trimestre 2027, versé en avril 2027.
Ce délai de 6 mois est dans la fourchette haute sur le marché des SCPI. Il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir votre épargne dans de nouveaux actifs.
Investir en pleine propriété ou en démembrement ?
La SCPI NEWGEN peut être souscrite en démembrement de propriété. Dans ce cas, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts.
Ce mécanisme vous permet d'investir avec une décote sur le prix des parts. En revanche, vous ne percevrez pas de dividende durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode est notamment privilégiée par les investisseurs qui ne souhaitent pas percevoir un complément de revenu immédiat, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
Lire aussi : Investir en SCPI : démembrement ou pleine propriété ?
Comment revendre ses parts ?
NEWGEN est une SCPI à capital variable. Vous disposez donc de deux solutions si vous souhaitez revendre vos parts :
- Le retrait auprès de la société de gestion : vos parts sont rachetées au prix de retrait de 90 € (prix de souscription diminué de la commission de souscription HT), à condition qu'une nouvelle souscription vienne compenser votre demande ;
- La cession de gré à gré : vous vendez directement vos parts à un acheteur, à un prix librement négocié. L'acquéreur supporte des droits d'enregistrement de 5 % (mais pas de frais de souscription à payer en parallèle), et la vente à un non-associé est soumise à l'agrément de la société de gestion.
La liquidité de vos parts dépend de la collecte de la SCPI. Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de retrait, mais les souscriptions ont fortement ralenti depuis le début de l'année.
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Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI NEWGEN
Historique de la SCPI NEWGEN
NEWGEN est la première SCPI de rendement d'Aroxys, société de gestion agréée par l'AMF depuis le 8 septembre 2020.
La SCPI a ouvert sa collecte au public le 20 juin 2025.
Jusqu'au 31 décembre 2025, les souscripteurs « sponsors » ont pu acheter leurs parts 95 € au lieu de 100 €, en contrepartie d'un engagement de conservation de 3 ans.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le prix de souscription est fixé à 100 €.
En juin 2025, la SCPI a réalisé sa première acquisition à Breda (Pays-Bas), puis une deuxième fin 2025 à Hoofddorp.
La SCPI verse un premier acompte de dividende au titre du 4ᵉ trimestre 2025, versé début 2026, et réalise une troisième acquisition au 1ᵉʳ trimestre 2026 (à Hoorn, première diversification vers la logistique).
Comment se compose le patrimoine de la SCPI NEWGEN ?
Au 30 juin 2026, la SCPI NEWGEN détient 3 immeubles situés aux Pays-Bas représentant 5 879 m², loués à 3 locataires, pour une valeur de 6,3 millions d'euros.
Répartition sectorielle
Le patrimoine de la SCPI NEWGEN est réparti quasiment à parts égales entre deux typologies d’actifs :
- Commerces : 50,7 % ;
- Logistique : 49,3 %.
Les commerces sont situés sur les principales artères commerçantes de leur ville, à proximité d'enseignes internationales. L'entrepôt de Hoorn est implanté dans une zone logistique établie, à 30 minutes au nord d'Amsterdam.
Répartition géographique
Le patrimoine est aujourd'hui 100 % néerlandais, concentré dans la Randstad, la principale zone économique des Pays-Bas.
La société de gestion justifie ce choix par la solidité de l'économie néerlandaise, sa forte densité urbaine et la profondeur de son marché immobilier, en particulier sur les commerces de centre-ville.
Cette concentration n'a toutefois pas vocation à durer. L’objectif de NEWGEN est de constituer un patrimoine réparti sur plusieurs pays européens (Royaume-Uni, France, Espagne, Allemagne, Portugal), au fur et à mesure de la progression de sa collecte.
Des locataires solides et un patrimoine intégralement loué
Les 3 locataires de la SCPI NEWGEN sont des enseignes de premier plan :
- Albert Heijn, première chaîne de supermarchés des Pays-Bas (plus de 1 200 magasins) ;
- JD Sports, groupe coté avec plus de 3 300 magasins dans le monde ;
- Eyes + More, enseigne d'optique de plus de 283 magasins dans 5 pays, filiale du groupe Nexeye.
Le taux d'occupation financier et le taux d'encaissement des loyers sont de 100 %. À Breda par exemple, le locataire Eyes + More a confirmé son maintien dans les lieux jusqu'au 31 janvier 2030.
La stratégie de la SCPI NEWGEN
La SCPI NEWGEN a pour objectif de constituer un portefeuille diversifié par pays et par typologie d'immeuble, en Europe, zone euro et hors zone euro.
Sa stratégie d'investissement est ouverte à l'ensemble de l'immobilier d'entreprise : commerces, locaux d'activités, entrepôts, logistique urbaine, résidences étudiantes ou seniors, bureaux, hôtellerie. Elle peut aussi investir, de façon minoritaire, dans l'immobilier résidentiel.
La sélection des pays dans lesquels la SCPI va investir repose sur une approche « top-down » fondée sur 5 critères : la démographie, la richesse par habitant, le potentiel de croissance, le potentiel de valorisation et la capacité d'exécution de l'équipe.
Les pays prioritaires sont les Pays-Bas, le Royaume-Uni, la France, l'Espagne, l'Allemagne et le Portugal.
La société de gestion prévoit un déploiement progressif en 4 phases, à mesure que la collecte augmente :
- Premiers capitaux : 1 à 3 pays, diversification faible (phase actuelle) ;
- Expansion : 2 à 5 pays ;
- Consolidation : 4 à 6 pays ;
- Stabilisation : plus de 6 pays, diversification forte.
La SCPI peut à l’avenir acquérir des immeubles hors zone euro (au Royaume-Uni notamment), et donc s'exposer au risque de change jusqu'à 50 % de son actif net.
Une SCPI agréée ELTIF 2.0 : qu'est-ce que ça change ?
NEWGEN est la première SCPI française agréée ELTIF (European Long-Term Investment Fund), dans sa version « 2.0 » entrée en application en janvier 2024.
Cet agrément européen n'est pas un label de performance, mais un cadre réglementaire qui apporte :
- Un passeport européen : la SCPI peut être commercialisée dans tous les pays de l'Union européenne, ce qui élargit son bassin de collecte ;
- Des règles de diversification renforcées : limites par actif, plafond de liquidités à 45 % de l'actif, encadrement de l'endettement (50 % de l'actif net maximum) ;
- Un droit de rétractation de 2 semaines pour les investisseurs particuliers, sans frais ni pénalité.
Pourquoi faire confiance à Aroxys ?
Aroxys est une société de gestion de portefeuille française indépendante, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis le 8 septembre 2020.
Basée à Paris, elle est adhérente de l'ASPIM, l'association professionnelle des sociétés de gestion immobilière.
Elle se positionne sur l'immobilier et le capital-investissement, avec l'ambition de rendre la gestion institutionnelle accessible aux particuliers. Sa stratégie repose sur les nouveaux usages de la « ville durable » et sur l'exploitation des cycles de marché.
Elle dispose d’une gamme qui s'articule autour de plusieurs véhicules :
- NEWGEN : sa seule SCPI de rendement, lancée en 2025 ;
- Déficitimmo : une SCPI fiscale de déficit foncier, dédiée à la rénovation d'immeubles anciens ;
- ASREP 1 : un fonds de création de valeur, spécialisé dans la reconversion de sites urbains en logistique du dernier kilomètre ;
- Des club deals immobiliers, comme le Club-Deal Carré Montaigne (commerces de luxe à Paris).
L'équipe de gestion de NEWGEN est dirigée par Ara Adjennian (Président-fondateur), Antoine Heslot (Head of Fund Management) et Olivier Pioch (Directeur général délégué et Directeur des investissements).
Analyse approfondie de la SCPI NEWGEN
Le marché immobilier néerlandais
NEWGEN a choisi les Pays-Bas pour ses 3 premières acquisitions, car il s’agit d’un marché en phase de reprise.
Selon CBRE, le volume d'investissement en immobilier commercial a atteint 13 milliards d'euros en 2025 (+ 15 %), et la dynamique s'est poursuivie au 1ᵉʳ semestre 2026 (+ 38 % selon Cushman & Wakefield). Le commerce est le secteur qui rebondit le plus et la logistique conserve une demande locative solide.
Néanmoins, NEWGEN vise un patrimoine géographiquement diversifié, elle n'a pas vocation à rester une SCPI néerlandaise.
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d'occupation de 100 %, sur 3 actifs
Au 30/06/2026, la SCPI affiche un taux d'occupation financier (TOF) et un taux d'occupation physique (TOP) de 100 %. Les loyers sont intégralement encaissés.
Ce chiffre est toutefois peu significatif à ce stade : NEWGEN ne détient que 3 immeubles, acquis déjà loués. Il est courant qu'une jeune SCPI affiche un TOF de 100 % en début de vie.
Des locataires de qualité, mais des baux courts
La qualité des 3 locataires (Albert Heijn, JD Sports, Eyes + More) limite le risque d'impayé. En revanche, elle concentre 100 % des revenus sur 3 signatures seulement.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALT) est de 3,86 ans, un niveau plutôt court pour une SCPI diversifiée. Elle a d'ailleurs reculé de 4,11 ans à 3,86 ans entre le 31 mars et le 30 juin 2026.
Ce point est cohérent avec l'approche d'Aroxys, qui privilégie la qualité de l'emplacement à la durée ferme du bail. Il signifie néanmoins que la SCPI devra gérer des échéances locatives dès 2030 (bail de Breda).
La SCPI est-elle bien valorisée ?
Les valeurs de la SCPI, recalculées chaque trimestre, ont progressé depuis la clôture 2025 :
*Prix réduit en période sponsor (100 € hors période sponsor).
Il faut néanmoins distinguer :
- La valeur de reconstitution (105,6 €), qui correspond à la somme nécessaire pour reconstituer la SCPI à l'identique, frais et droits d'acquisition inclus. C'est la référence pour fixer le prix de souscription ;
- La valeur de réalisation (80,2 €), qui correspond à la valeur nette du patrimoine (immeubles expertisés + trésorerie - dettes), sans les frais de reconstitution.
Le prix de souscription de 100 € est inférieur de 5,3 % à la valeur de reconstitution. Autrement dit, vous achetez avec une décote un patrimoine qui vaut théoriquement plus que son prix.
Toutefois, sur un patrimoine de 3 immeubles, la valeur d'expertise reste sensible à chaque actif.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Comme toutes les SCPI, NEWGEN facture plusieurs couches de frais :
- Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC), inclus dans le prix de la part ;
- Frais de gestion annuels : 10 % HT (12 % TTC) des loyers et produits financiers encaissés ;
- Commission d'acquisition d'actifs : 4,17 % HT (5 % TTC) du prix net vendeur ;
- Commission de cession d'actifs : 2 % HT en France, 3 % HT hors de France, uniquement en cas de plus-value ;
- Commission de suivi des travaux : 2 % HT du montant des travaux supérieurs à 100 000 € ;
- Commission de retrait : 0 %.
NEWGEN adopte le modèle de frais classique (10 % à l'entrée, 10 % de gestion), auquel s'ajoute toutefois une commission d'acquisition élevée (4,17 % HT), comparable à celle des SCPI sans frais d'entrée.
Sur les frais de souscription et de gestion, NEWGEN est dans la norme des SCPI européennes classiques (Transitions Europe, Comète).
Lire aussi : Frais SCPI : comprendre les coûts avant d'investir
Analyse de la collecte et de la liquidité
Après 3,4 millions d'euros collectés au 4ᵉ trimestre 2025 (période sponsor), la capitalisation n'a progressé que de 0,8 million d'euros au 1ᵉʳ semestre 2026 (0,6 million au 1ᵉʳ trimestre, 0,2 million au 2ᵉ).
La SCPI atteint 7,3 millions d'euros et 518 associés au 30/06/2026.
Le rythme actuel (environ 1 800 parts au 2ᵉ trimestre, soit moins de 200 000 €) ne permet pas de financer une nouvelle acquisition. Il faudra observer les prochains bulletins publiés par la SCPI pour savoir si la collecte hors période sponsor redémarre.
Par ailleurs, aucune part n'est en attente de retrait et aucun retrait n'a été enregistré depuis le lancement (ce qui est relativement cohérent pour une SCPI aussi jeune).
La société de gestion n'envisage pas d'organiser de marché secondaire, ce qui signifie que la sortie dépendra exclusivement de nouvelles souscriptions.
Endettement, trésorerie et réserves
La SCPI n’est pour l’instant pas endettée
Au 30/06/2026, le ratio d'endettement de la SCPI est de 0 %. Les 3 acquisitions ont été financées intégralement par la collecte.
Les statuts autorisent un recours à l'emprunt jusqu'à 40 % de la valeur du patrimoine, avec la possibilité de financer un actif jusqu'à 100 % à crédit.
Ce levier pourrait à l’avenir permettre d'accélérer les acquisitions malgré une collecte limitée.
Une trésorerie presque entièrement investie
Avec 7,3 millions d'euros de capitalisation et 6,3 millions d'euros d'immeubles en valeur d'expertise, la SCPI a déployé l'essentiel de ses capitaux.
Elle dispose donc de peu de marge pour une nouvelle acquisition sans reprise de la collecte ou recours au crédit.
Des premières réserves constituées
Sur l'exercice 2025, la SCPI a dégagé un bénéfice net de 79 532 €, dont 24 506 € ont été distribués et 55 027 € affectés au report à nouveau (les réserves qui permettent de lisser les distributions dans le temps).
Ainsi, la société de gestion a choisi de mettre en réserve près de 70 % du résultat de son premier exercice.
Quelles perspectives pour la SCPI NEWGEN ?
Malgré le ralentissement de sa collecte depuis janvier 2026 et son absence d’historique à analyser, la SCPI NEWGEN présente plusieurs signaux encourageants :
- Une distribution 2026 au-dessus de l'objectif : la société de gestion prévoit 2,25 € brut par part aux 3ᵉ et 4ᵉ trimestres, soit un taux de distribution prévisionnel de 9 % sur l'année, contre 7 % visés ;
- Une valeur de part décotée : avec une valeur de reconstitution de 105,6 € pour un prix de souscription de 100 €, la société de gestion dispose d'une marge pour revaloriser la part ;
- Des premières acquisitions réussies : les 3 actifs ont été achetés à un rendement moyen de 8,2 % acte en main, sont loués à 100 % à des enseignes de premier plan et génèrent des loyers intégralement encaissés depuis leur entrée en portefeuille.
Dans les prochains mois, il faudra néanmoins surveiller l’évolution de la collecte hors période sponsor, afin que la SCPI poursuive sa diversification vers d'autres pays européens (Royaume-Uni, France, Espagne, Allemagne, Portugal).
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI NEWGEN ?
La SCPI NEWGEN peut vous convenir si vous souhaitez investir dans une SCPI européenne qui a vocation à devenir diversifiée, en acceptant le risque d'un véhicule en phase de lancement.
Face à des SCPI européennes établies comme Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live ou Transitions Europe, dont les gestionnaires disposent d'un historique solide, NEWGEN se distingue sur trois points :
- Elle propose le ticket d'entrée le plus bas du marché (accessible dès 1 part à 100 €) ;
- Un patrimoine constitué au bon moment du cycle : lancée en 2025, la SCPI n'a acquis aucun actif au plus haut des valorisations de 2019-2022. Ses 3 immeubles ont été achetés à 8,2 % de rendement moyen, un niveau que les SCPI plus anciennes ne peuvent pas afficher sur l'ensemble de leur portefeuille ;
- Une part décotée de 5,3 % par rapport à sa valeur de reconstitution.
Comme ses concurrentes européennes, elle vous fait bénéficier de la fiscalité avantageuse des revenus étrangers, exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Elle vise un taux de distribution de 7 %, supérieur à la moyenne du marché (4,91 % en 2025), et un TRI de 6 % sur 8 ans.
À fin juin 2026, avec 7,3 millions d'euros de capitalisation et une collecte quasi à l'arrêt depuis la fin des parts sponsors, la diversification européenne annoncée dépendra de la capacité d'Aroxys à relancer ses souscriptions dans les prochains trimestres.
NEWGEN s'adresse donc aux investisseurs prêts à accompagner une SCPI à ses débuts, en complément de véhicules plus établis.
