Les caractéristiques clés de la SCPI PFO
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI PFO
Lire aussi : Le document d’information clé (DIC) de la SCPI PFO
Les forces et faiblesses de la SCPI PFO
Les performances de la SCPI PFO
Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles révèlent l’efficacité de la stratégie du gestionnaire et aident les investisseurs à se positionner.
Taux de distribution
En 2024, la SCPI PFO a affiché un taux de distribution de 6,27 % : une performance plus attractive que la moyenne globale du marché (4,72 % en 2024).
Pour 2025, le gestionnaire se sent en mesure de poursuivre sur cette dynamique, puisqu’il affiche un objectif de taux de distribution entre 6,1 % et 6,4 % (objectif non garanti).
Néanmoins, il est important de noter que le dividende réellement versé en 2024 et 2023 n’a pas augmenté : ainsi, la hausse du rendement est principalement liée à la baisse du prix de la part qui a eu lieu en septembre 2023.
Enfin, on note qu’en dehors des années 2019 et 2021, la SCPI a toujours délivré un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché depuis 2012, soit une moyenne de 5,15 %.
La SCPI se classe donc parmi les meilleures du marché en termes de performance, avec en plus, un atout non négligeable par rapport à d’autres : 25 ans d’historique à son actif.
Source: Aspim
Taux de rendement global
Le Taux de Rendement Global de la SCPI (TRI) s’élève à :
- 5,47 % sur 10 ans ;
- 7,33 % depuis l’origine (1998).
Cette performance satisfaisante à long terme témoigne de l’efficacité de la stratégie du gestionnaire depuis plus de 25 ans et de sa capacité à surmonter différents cycles de marché.
Le TRI est un indicateur utile pour juger les performances d’une SCPI, puisqu’il permet de mesurer sa rentabilité à long terme en tenant compte des éléments suivants :
- Les revenus distribués chaque année ;
- L’impact des frais de souscription ;
- La plus-value ou moins-value à la revente des parts ;
- L’actualisation de la valeur des parts.
Évolution du prix de la part depuis 2012
Depuis 2012, le prix de la part de la SCPI PFO a connu plusieurs phases de hausses mais aussi de baisse.
La baisse marquée du prix de souscription en 2023 (- 8,9 %) résulte de l’impact de la remontée des taux sur la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI, en particulier le secteur des bureaux.
Sur une période de 14 ans (2012-2025), seuls les investisseurs qui ont acheté la SCPI en 2014 et 2015 ont vu leurs parts s’apprécier. Tous les autres connaissent, à date, une perte (sans tenir compte des loyers qu’ils ont perçu chaque année).
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI PFO ?
PFO est l’une des plus anciennes SCPI du marché avec un historique de performance satisfaisant sur plus de 25 ans.
PFO offre une belle diversification sectorielle et géographique, avec une belle capitalisation qui dilue le risque. En termes de performance, elle est dans la moyenne de marché. La SCPI n'apportera pas de la performance dans votre portefeuille mais plutôt une belle diversification et sécurité de rendement.
Cette SCPI diversifiée permet d’exposer votre portefeuille à différents segments de l’immobilier professionnel (bureaux, logistique, santé..) avec une empreinte géographique variée : Île-de-France, régions françaises et quelques pays situés en zone euro.
Sa capitalisation importante vous permet de répartir le risque sur plus de 130 biens. Le rendement évolue historiquement légèrement au-dessus de la moyenne de marché mais apparaît fiable et sécurisé.
En revanche, sur les 10 dernières années, la SCPI a connu 2 phases de baisse du prix de la part, dont une en cours depuis 2023. La majorité des investisseurs qui ont investi dans la SCPI depuis 2012 ont vu la valeur de leurs parts baisser.
La baisse du prix de la part en 2023 a eu pour effet de stimuler le taux de distribution qui dépasse aujourd’hui les 6 %.
Cependant des fragilités demeurent :
- Le taux d’occupation du patrimoine pourrait être amélioré si on le compare à celui des SCPI les plus performantes.
- Malgré la baisse en 2023, les parts restent surévaluées. La valeur de reconstitution de la part a continué de baisser entre 2023 et 2024.
- L’endettement est relativement important pour une SCPI.
La capacité du gérant à mieux valoriser le patrimoine de la SCPI sera déterminante pour déterminer la performance à long terme.
Face à cette incertitude, il est pertinent de comparer PFO aux SCPI diversifiées les plus performantes du marché.
Comment investir dans la SCPI PFO ?
Sur le marché, 3 options vous permettent d’investir dans la SCPI PFO :
- En direct auprès de la société de gestion Perial Asset Management en complétant un bulletin de souscription ;
- Grâce à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra effectuer la souscription pour vous auprès du gestionnaire ;
- Sur une plateforme d’investissement en ligne : des acteurs indépendants qui vous ouvrent accès à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 880 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 5 parts, soit 4 400 €
- Frais de souscription : 11,4 % TTC
Contrairement à certaines SCPI plus récentes qui n’appliquent pas de frais de souscription (comme Remake Live, ou Iroko Zen par exemple), PFO facture des frais d’entrée de 11,4 % TTC.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI PFO, vous obtiendrez :
- 11 parts au prix de 9 900 €
- Et conserverez un solde de 320 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Si vous investissez dans des parts de la SCPI PFO, vous percevrez vos premiers dividendes le premier jour du 4ᵉ mois suivant la date d’encaissement de la souscription.
Ainsi, en investissant le 1ᵉʳ juillet 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1ᵉʳ novembre 2025.
Le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir vos fonds dans l’acquisition de nouveaux immeubles.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La plupart des SCPI comme PFO vous offrent 2 options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver tous vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Souscrire des parts de la SCPI PFO en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de :
- 20,5 % minimum (pour 5 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 43 % (pour 15 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI PFO est plutôt classique par rapport à ce qui se pratique sur le marché. Cependant, elle propose des durées de démembrement un peu plus restreintes (entre 5 et 15 ans quand certaines SCPI permettent de choisir entre 3 et 20 ans).
Si vous investissez dans des parts de la SCPI PFO en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans par exemple, vous profiterez d’une décote de 35 %, soit un prix de part à 572 € (au lieu de 880 €).
L’investissement en nue-propriété est une stratégie intéressante pour investir avec une décote, d’autant plus si vous êtes fortement fiscalisé et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
La SCPI PFO est éligible à l’investissement sur assurance-vie, à condition qu’elle figure parmi le catalogue d’unités de compte des contrats multisupports.
C’est le cas par exemple des contrats d’assurance vie suivants :
- Netlife 2 de Primaliance ;
- Linxea Zen de Linxea ;
- Bourse Direct Vie de Bourse Direct.
Investir dans des parts de SCPI sur une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie vous permet de réinvestir vos loyers sans être fiscalisé tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe.
Vous profitez aussi d’une fiscalité avantageuse en cas de retrait si l’assurance-vie a plus de 8 ans (grâce aux abattements fiscaux).
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI PFO
Historique de la SCPI PFO
La SCPI PFO a été lancée en 1998 et investissait au départ uniquement sur le marché français. Elle s’est ensuite ouverte à l’international (zone euro) dès 2017 en investissant d’abord en Allemagne.
De 2009 à 2015, la SCPI a fermé son capital à la souscription pour assurer un équilibre entre les achats de parts et les demandes de retrait (et se donner le temps d'étudier l'évolution des marchés).
En 2023 elle obtient le label ISR (Investissement Socialement Responsable).
Le 31 décembre 2024 la SCPI atteint 778 millions d’euros de capitalisation.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI PFO ?
Au 31 mars 2025, le patrimoine immobilier de la SCPI PFO est évalué à 857 millions d’euros et se compose de :
- 133 actifs immobiliers ;
- 332 locataires ;
- 372 437 m2 de surface.
Répartition sectorielle
Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI PFO était réparti dans différents secteurs d’activité :
- 49,6 % de bureaux ;
- 26,3 % d’hôtels, tourisme ou loisirs ;
- 18,3 % en santé et éducation ;
- 0,8 % en logistique et locaux d’activités ;
- 0,1 % d’actifs alternatifs.
Le patrimoine de la SCPI PFO reste relativement bien diversifié, même s’il est pour moitié concentré en immobilier de bureaux.
Répartition géographique
La SCPI PFO investit en zone euro : essentiellement en France et en minorité en Europe.
À la fin du 1ᵉʳ trimestre 2025, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- 41 % en régions ;
- 39,8 % en Europe ;
- 19,2 % en Île-de-France.
La stratégie de la SCPI PFO
La constitution d’un patrimoine diversifié
La stratégie principale de la SCPI PFO consiste à acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié, sur le plan géographique et sectoriel.
Même si la moitié de son patrimoine est investie dans des bureaux, elle se concentre sur différents secteurs à la fois (tourisme, santé, logistique, etc.) afin de lisser le risque et de profiter des meilleures opportunités d’investissement.
De plus, son patrimoine est bien segmenté, puisqu’elle détient un grand nombre d’actifs (133 biens immobiliers) loués à de nombreux locataires (332 baux en cours).
Une approche opportuniste
La SCPI PFO adopte une approche qui lui permet de s'adapter aux évolutions du marché et de saisir les meilleures occasions pour optimiser la distribution de dividende à long terme.
Elle s’autorise aussi une gestion dynamique, notamment via un programme de cessions ciblées d'actifs jugés non stratégiques. En 2024 par exemple, la SCPI a vendu deux immeubles qui ont généré une plus-value de 4,7 millions d’euros, ce qui a permis de soutenir la distribution de dividendes.
Une stratégie d’investissement sélective basée sur des critères ESG
La SCPI PFO a obtenu le label ISR en août 2023 et intègre désormais des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans toutes ses décisions d'investissement et de gestion.
Elle évalue notamment l'exposition du patrimoine aux risques climatiques (sécheresse, vagues de chaleur, inondations, etc.) et met en œuvre des mesures concrètes (organisationnelles, de maintenance et de travaux) pour réduire ces risques et préserver la valeur des actifs.
Enfin, la SCPI adopte une stratégie d'amélioration continue de la performance ESG de son patrimoine existant, mesurée par l'évolution des indicateurs.
Lire aussi : Investissement vert : définition, les meilleurs placements et les erreurs à éviter
Pourquoi faire confiance à Perial AM ?
Perial Asset Management est une société de gestion indépendante créée en 1966 et spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers.
Elle figure parmi les pionnières en termes de gestion de fonds immobiliers (parmi celles qui disposent de plusieurs décennies d’expertise).
Elle gère aujourd’hui un patrimoine d’environ 5,9 milliards d’euros réparti sur plus de 500 immeubles, au bénéfice de plus de 57 000 associés.
Actuellement, Perial AM gère :
- 4 SCPI grand public (PF Grand Paris, PFO, PFO2, PF Hospitalité Europe) ;
- 1 SCI bas carbone (Perial Euro Carbone) ;
- 1 FPCI professionnel (Next Value 1) ;
- 1 OPCI professionnel.
En septembre 2023, Perial a annoncé une baisse du prix de la part sur chacune de ses 4 SCPI allant de -8,9 % à -16,3 %.
Analyse approfondie de la SCPI PFO
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation tout juste raisonnable
En 2025, avec 91,8 %, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI PFO reste inférieur à la moyenne des autres SCPI qui était de 92,2 % en 2024.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI, il s’agit d’un indicateur important : il mesure la part du patrimoine à l’origine des distributions de dividende.
Actuellement, le patrimoine de la SCPI dispose de :
- 89,6 % de locaux loués ;
- 8,2 % de locaux vacants en recherche de locataire ;
- 2,2 % de locaux occupés sous franchise.
Il s’agit d’un aspect à surveiller, d’autant plus que les meilleures SCPI du marché affichent des TOF proches de 100 % (souvent entre 95 % et 100 %).
Les dernières acquisitions de la SCPI PFO
Depuis fin 2024, la SCPI a réalisé 2 acquisitions récentes en Espagne pour un montant d’investissement total de 13 millions d’euros et des rendements d’environ 7,6 %.
Qualité des locataires et durée des baux
La SCPI PFO mise sur 2 facteurs clés qui lui permettent d’optimiser ses flux locatifs :
- Une sélection rigoureuse des locataires qui se traduit par un taux d'encaissement des loyers proche de 97% fin 2024 ;
- Des baux long terme, d’au moins 3 ans, avec une durée moyenne résiduelle (WALB) de 5,5 ans au 31 mars 2025.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La dernière valeur de reconstitution de la SCPI PFO est actuellement inférieure au prix de la part (859,08 € pour un prix de la part à 880 €).
Cet élément nous permet d’affirmer qu’à ce jour, la valorisation de la SCPI n’est pas optimale. Il s’agit d’un détail significatif, d’autant plus que la SCPI a récemment baissé son prix de part (-8,9 % en 2024).
Cependant, rappelons qu’elle n’est pas la seule SCPI à avoir baissé son prix de part : selon l’Aspim, les SCPI à dominante bureaux ont subi une baisse moyenne de -9,5 % en 2024.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI PFO
- Frais de souscription : 9,5 % HT (11,4 % TTC)
- Frais de gestion : 10 % HT des loyers encaissés (12 % TTC)
- Commissions de cession : 2,5 % HT du prix de l’opération (3 % TTC)
- Suivi et pilotage de travaux : 3 % HT du montant des travaux
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI PFO se situent dans la moyenne des SCPI du marché.
Si on la compare à une SCPI similaire comme Immorente par exemple, on constate que les frais de gestion de PFO sont identiques (pour un taux de distribution un peu plus attractif).
Ses frais de souscription sont légèrement inférieurs à ceux d’Immorente, mais ne sont pas non plus parmi les plus attractifs du marché (certaines SCPI récentes comme Iroko Zen n’en facturent pas).
Enfin, la SCPI PFO facture des commissions en cas de travaux : ce n’est pas la seule SCPI à appliquer ce modèle de frais, mais certaines n’en facturent pas non plus.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI PFO
En 2024, la SCPI PFO a totalisé 40 320 720 € de souscriptions brutes, ce qui correspond à 45 819 nouvelles parts souscrites. Mais cette année, la collecte brute a été exclusivement allouée au remboursement des parts en attente de retrait.
Cette dynamique a permis de traiter plus de 75 % du carnet de retrait au cours de l'année 2024.
Finalement, la SCPI totalisait 9 075 parts en attente de retrait au 31 décembre 2024, soit 0,9 % de sa capitalisation (contre 36 098 parts à fin 2023).
Endettement, trésorerie et réserves
Un ratio d’endettement à surveiller
Au 31 mars 2025, le ratio d'endettement de la SCPI PFO s'établissait à 30,6 % de la valeur de son patrimoine.
Cet endettement reste plus élevé que la moyenne des SCPI en 2024 (ratio d’endettement moyen de 18,4 % selon l’Aspim).
Au 31 décembre 2024, PFO a dépassé le seuil de dette autorisé par deux de ses prêts bancaires, ce qui pourrait entraîner le remboursement anticipé de 2,3 millions d’euros et potentiellement réduire sa capacité d’investissement pour 2025.
Les réserves de trésorerie
Fin 2024, la SCPI disposait d’environ 9 millions d'euros de trésorerie, ce qui reste rassurant. Il s’agit de la partie des liquidités de la SCPI en attente d'investissement à cette date.
Les réserves de sécurité
Au 31 décembre 2024, la SCPI PFO affichait un report à nouveau (RaN) de 4,74 € par part en jouissance, qui équivaut à environ 38 jours de distribution de loyer.
Le report à nouveau correspond à une réserve de résultat non distribuée que la SCPI peut mobiliser pour lisser sa distribution de dividendes en cas de baisse temporaire des revenus.
Pour les investisseurs, ce niveau de réserve offre une marge de sécurité confortable, car il permet à la société de gestion de maintenir un rendement stable, même en cas de vacance locative ou de retard de loyers.
Quelles perspectives pour la SCPI PFO ?
La SCPI PFO a été récemment impactée par la hausse des taux d’emprunt ainsi que par le contexte économique qui a fragilisé le secteur des bureaux.
Elle a très peu investi en 2024 et la collecte réalisée a uniquement servi à répondre aux demandes de retrait de parts.
Malgré ces éléments, le gestionnaire reste optimiste puisqu’il annonce un objectif de taux de distribution qui se situe entre 6,1 et 6,4 % en 2025 (des objectifs non garantis, mais qui sont respectés dans la majorité des cas). Mais il faut aussi rappeler que la capacité de la SCPI à améliorer son rendement reste liée à la baisse récente du prix de la part.
Les projections de dividende pour 2025 sont donc stables, mais le taux d’occupation de la SCPI devra être surveillé (car légèrement inférieur à la moyenne du marché).
Cependant, Perial AM reste un gestionnaire qui profite d’une expérience solide et qui maîtrise les différents marchés sur lesquels il investit.
Depuis 1998, il a su naviguer au travers de différentes crises, ce qui reste un élément plus que rassurant pour l’avenir de la SCPI.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI PFO ?
La SCPI PFO est une SCPI “de fonds de portefeuille” qui a prouvé sa capacité à délivrer un dividende stable à long terme depuis 1998 et apporter de la diversification à un portefeuille immobilier.
Son rendement à long terme est cependant diminué par les baisses du prix de part récurrentes ces 15 dernières années (2014, 2015, 2023).
Si le prix de la part actuelle va de pair avec un rendement attractif, d’autres SCPI du marché proposent une rémunération équivalente sans certaines faiblesses de PFO (part légèrement survalorisée, patrimoine sous loué …).