Les caractéristiques clés de la SCPI Remake UK 2025
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Les forces et faiblesses de la SCPI Remake UK 2025
Les performances de la SCPI Remake UK 2025
Un objectif de TRI ambitieux de 9 % sur 7 ans, supérieur au reste du marché
Alors que la plupart des SCPI sur le marché visent un TRI à long terme de 6 à 7 %, la SCPI Remake UK affiche un objectif de 9 %.
Pour autant, son taux de distribution cible de 6,5 % est relativement classique.
La différence s’explique par une plus-value attendue au niveau de la cession du patrimoine à 7 ans. L’équipe de gestion a identifié début 2025 une opportunité de marché sur l’immobilier tertiaire britannique, qui sortait d’une correction moyenne de -15 % entre 2022 et 2023.
Cet objectif n'est cependant pas garanti. Il repose sur le scénario d'un rebond des valeurs immobilières britanniques à moyen terme, scénario que ni la SCPI, ni la société de gestion ne peuvent assurer.
Des premiers versements de dividendes alignés avec l’objectif de distribuer 6,5 % par an
Remake UK 2025 est une jeune SCPI lancée en juillet 2025, dont la collecte a été ouverte le 1er septembre 2025. Elle ne dispose donc pas encore d'un taux de distribution sur une année complète.
La société de gestion vise un taux de distribution annuel de 6,5 % (non garanti). À titre de comparaison, le marché des SCPI affichait un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM.
La SCPI a versé son premier acompte de dividende au titre du T4 2025, à hauteur de 90,90 € brut de fiscalité par part, soit 30,51 € net une fois déduite la fiscalité britannique prélevée à la source (60,39 € par part), récupérable en France via un crédit d'impôt. Ce premier acompte fait suite à l'acquisition de son premier actif, déjà loué.
Toutefois, pour une SCPI en phase de déploiement, les premiers acomptes peuvent difficilement être interprétés pour juger des performances futures de la SCPI. Ils sont en effet influencés par le délai de jouissance, la fiscalité locale et la montée en puissance progressive du portefeuille.
Une valeur de reconstitution légèrement supérieure au prix de part
Au 31 décembre 2025, la SCPI présente deux valeurs à ne pas confondre :
- La valeur de reconstitution : 1 037,16 € par part. Elle correspond à la somme nécessaire pour reconstituer la SCPI à l'identique, frais et droits d'acquisition inclus (dont la commission de souscription de 8,4 %). C'est ce qui explique qu'elle dépasse le prix de part de 1 025 €.
- La valeur de réalisation : 870,93 € par part. Elle correspond à la valeur de marché des actifs, hors frais de reconstitution.
L'écart entre les deux (environ 166 €) représente donc essentiellement les frais que vous supportez à l'entrée, et non une plus-value latente.
À ce stade, la valeur de marché immédiate du patrimoine est inférieure au prix que vous payez. C'est un phénomène normal pour une jeune SCPI qui vient d'engager ses frais d'acquisition.
Ces indicateurs restent peu significatifs à ce jour. Comme la SCPI ne détient qu'un seul actif, sa valorisation repose sur une unique expertise et n'a pas encore de portée statistique.
Lire aussi : Comment analyser une SCPI : les indicateurs à évaluer pour comprendre sa performance
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Remake UK 2025
Remake UK 2025 est un produit assez original dans l’univers des SCPI et s'adresse aux patrimoines qui souhaitent ajouter une poche opportuniste à leur allocation et aller chercher potentiellement plus de rendement à moyen terme. Ce n’est donc pas un placement cœur de patrimoine.
Le format de SCPI à capital fixe, très peu utilisé ces dernières années, convient particulièrement à l’exploitation d’une opportunité de marché temporaire (ici : le rebond de l’immobilier tertiaire britannique après 3 années de correction).
En limitant volontairement sa collecte à 100 millions d’€, la SCPI entend atteindre son objectif de collecte en 2 à 3 ans, et s’interdit ensuite d’investir plus tard, lorsque la fenêtre d’opportunité se sera refermée.
Par rapport aux autres SCPI, Remake UK 2025 affiche des objectifs de TRI plus ambitieux (plus de 9 %) car, si sa thèse d’investissement se réalise, elle devrait réaliser des plus-values significatives à la revente dans un horizon de temps de 7 ans.
Le rendement d’une SCPI traditionnelle repose lui très majoritairement sur ses loyers, et n’a pas vocation à céder intégralement son patrimoine sous 7 ans.
Nous jugeons ce format de SCPI innovant et pertinent. Sa surperformance attendue par rapport aux autres SCPI reposent néanmoins sur la réalisation d’un scénario de revalorisation sur le marché britannique, par définition impossible à garantir à 100 %.
Cette SCPI affiche trois risques spécifiques :
- Le risque de change : 100 % du patrimoine est libellé en livre sterling ;
- Le risque de liquidité : la revente avant 2032 n'est possible que s'il existe une contrepartie ;
- Le poids des frais à amortir en 7 ans seulement : 7 % HT de frais de souscription mais également 3 % de commission d’acquisition et de cession.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI ?
Comment investir dans la SCPI Remake UK 2025 ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI Remake UK 2025 en complétant un bulletin de souscription via :
- Le site de la société de gestion Remake ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription ;
- Une plateforme d'investissement digitale pour une souscription 100 % en ligne.
Conditions de souscription
Les conditions pour souscrire des parts de la SCPI Remake UK 2025 sont les suivantes :
- Prix d'achat par part : 1 025 € (tranche 2)
- Minimum pour une 1ère souscription : 10 parts, soit 10 250 €
- Frais de souscription : 7 % HT (inclus dans le prix de la part)
Un prix de part évolutif par tranches
Le prix de souscription de la SCPI Remake UK 2025 augmente par tranches au fur et à mesure de la collecte :
- Tranche 1 : 1 010 € par part (clôturée, 15,87 M€ collectés) ;
- Tranche 2 : 1 025 € par part (en cours, jusqu'à 22,70 M€ de collecte cumulée) ;
- Tranche 3 : 1 060 € par part (jusqu'à 60,57 M€ de collecte cumulée).
Ce mécanisme vise à refléter la montée en valeur progressive du portefeuille et à récompenser les premiers souscripteurs. L'objectif de collecte totale est fixé à 100 M€.
À partir de quand vais-je percevoir des dividendes ?
Pour la première augmentation de capital, l'entrée en jouissance des parts est fixée au 1er jour du 5ème mois suivant celui de la souscription.
Par exemple, si vous souscrivez en juillet 2026, vos parts entreront en jouissance le 1er décembre 2026. Vous percevrez donc votre premier dividende en janvier 2027.
Comment sortir avant l'échéance
Remake UK 2025 est une SCPI à capital fixe, vous ne pouvez donc pas demander le retrait de vos parts auprès de la société de gestion comme sur une SCPI à capital variable.
En dehors des périodes d'augmentation de capital, la cession passe par le marché secondaire (vos parts ne seront vendues que si un acheteur se présente, à un prix résultant de la confrontation des ordres). Le délai et le prix de cession ne sont donc pas garantis.
C'est pourquoi il est fortement recommandé de conserver vos parts jusqu'à la liquidation du fonds, prévue à partir de 2032 (voire 2033 ou 2034 en cas de prorogation).
À lire aussi : SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, lesquelles choisir ?
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Remake UK 2025
Historique de la SCPI Remake UK 2025
Remake UK 2025 est le premier fonds de la gamme Focus lancée par Remake Asset Management en 2025.
Cette gamme inaugure un nouveau format sur le marché français, soit des fonds millésimés, thématiques et à capital fixe, conçus pour capter une opportunité de marché identifiée sur une durée définie à l'avance (entre 6 et 10 ans selon les fonds).
La SCPI a été créée en juillet 2025 et sa collecte a été ouverte le 1er septembre 2025 pour une durée de 7 ans. La liquidation commencera en 2032, sauf prorogation de 2 ans ou dissolution anticipée décidée par l'assemblée générale extraordinaire des associés.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Remake UK 2025 ?
En décembre 2025, la SCPI a réalisé sa première acquisition. Il s’agit du Grosvenor Building, un immeuble situé face à la gare centrale de Glasgow, en Écosse.
Cet actif de bureaux a été acquis pour 10,5 millions de livres sterling (environ 11,9 millions d'euros acte en main), soit un rendement net de 9,4 % à l'acquisition.
L'immeuble a l’avantage d’être déjà loué et présente un véritable potentiel de création de valeur : deux plateaux vacants font l'objet d'un plan de rénovation en 2026, en vue de leur relocation à des conditions de marché plus favorables.
Répartition sectorielle
Au 31 mars 2026, la SCPI ne détient qu'un seul immeuble, mixte bureaux et commerces :
- Bureaux : 88,6 % ;
- Commerces : 11,4 %.
Cette photographie n'est pas représentative de l'allocation cible. À terme, la SCPI a vocation à constituer un portefeuille d'immobilier d'entreprise diversifié, qui intègrera potentiellement :
- Des bureaux ;
- Des commerces ;
- Des locaux d'activités ;
- Des hébergements gérés ;
- Des actifs de loisirs, de santé et d'éducation.
Répartition géographique
100 % du patrimoine de la SCPI Remake UK 2025 est situé au Royaume-Uni, et plus précisément en Écosse à 100 % à ce jour, puisque l'unique actif (le Grosvenor Building) se trouve à Glasgow.
La concentration géographique sur le Royaume-Uni fait partie intégrante de la thèse d'investissement de la SCPI.
La stratégie de la SCPI Remake UK 2025
Capter le bas de cycle de l'immobilier britannique
Selon l'analyse des gérants de Remake, après trois années de correction liées à la hausse des taux d'intérêt, l'immobilier d'entreprise britannique semble avoir atteint son bas de cycle.
Les chiffres communiqués par la société de gestion (d'après les données CBRE) indiquent que :
- Les bureaux de Londres City ont perdu 26 % de leur valeur entre 2022 et 2025, et jusqu'à 38 % dans le quartier des Docklands ;
- La logistique est valorisée 18 % moins cher qu'en 2022, alors même que le secteur est porté par le développement du commerce en ligne ;
- Le commerce de pied d'immeuble reste 44 % moins cher que son plus haut de fin 2017.
Le marché s’est stabilisé à partir de 2024, et la détente progressive des taux d'intérêt britanniques pourrait marquer un point d'inflexion du cycle et soutenir une revalorisation des actifs.
S'appuyer sur les spécificités du marché britannique
Au-delà du timing, le marché britannique présente des caractéristiques structurelles recherchées par la SCPI :
- Des baux longs : le marché commercial britannique repose sur des engagements locatifs fréquemment supérieurs à 10 ans, qui offrent une meilleure visibilité sur les revenus distribués aux investisseurs ;
- Un marché profond et liquide : le Royaume-Uni est l'un des principaux marchés immobiliers européens, avec des pôles tertiaires établis comme Londres ou Glasgow.
Un format millésimé pour discipliner l'investissement
Les SCPI spécialisées à capital variable souffrent d'une contrainte structurelle : leurs statuts les obligent à investir en continu dans leur secteur de prédilection, même lorsque celui-ci n'est plus attractif.
Portées par une collecte permanente, elles doivent déployer les capitaux qui arrivent, y compris quand les meilleures opportunités de leur marché sont déjà passées.
Par exemple, de nombreuses SCPI de santé ont été lancées il y a une dizaine d'années, à un moment où le secteur était très recherché. Après des débuts solides, le marché s'est rééquilibré, mais ces SCPI sont restées contraintes d'investir dans un secteur qui est devenu moins favorable, sans pouvoir en sortir de par leurs statuts.
C’est l’une des raisons pour lesquelles le gestionnaire a choisi un format millésimé sur 7 ans (calibré sur une fenêtre de cycle).
Ainsi, la collecte est plafonnée à 100 M€, les capitaux sont déployés rapidement aux conditions de marché actuelles, et la liquidation programmée en 2032 doit permettre de matérialiser les éventuelles plus-values au terme du cycle visé.
Quelle fiscalité sur les revenus ?
En application de la convention fiscale franco-britannique, les revenus immobiliers de source britannique sont imposés au Royaume-Uni (environ 25 % en 2026).
En France, un mécanisme de crédit d'impôt permet d'éviter la double imposition. Il n’y a pas de fiscalité supplémentaire à payer en France.
De plus, les revenus issus de la SCPI Remake UK 2025 ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, contrairement aux loyers issus d'un bien détenu en France.
Le rendement net d'impôt d'une SCPI 100 % britannique est donc généralement supérieur, à distribution égale, à celui d'une SCPI investie en France, en particulier pour les contribuables dont la tranche marginale d'imposition est élevée.
Lire aussi : La fiscalité des SCPI internationales
Pourquoi faire confiance à Remake ?
Une société de gestion jeune mais expérimentée
Remake Asset Management est une société de gestion indépendante spécialisée dans l'investissement immobilier.
Fondée en 2021 par Nicolas Kert et David Seksig, elle a pour ambition de devenir un acteur de référence de l'investissement responsable et accessible à tous.
Forte de l’expérience de ses fondateurs, anciens cadres de sociétés de gestion reconnues comme Amundi, Perial ou Swiss Life REIM, Remake AM bénéficie d’une expertise solide dans la gestion d’actifs immobiliers.
Depuis 2022, Remake a déjà investi plus de 500 millions d'euros hors de France, dont une partie au Royaume-Uni. La société connaît donc déjà le marché britannique, ses pratiques locatives et son cadre juridique.
Remake Live : le premier succès du gestionnaire
Avant Remake UK 2025, la société de gestion a lancé en 2022 la SCPI Remake Live, qui s'est rapidement imposée parmi les meilleures SCPI du marché :
- Un taux de distribution de 7,05 % en 2025, soit la quatrième année consécutive au-dessus de 7 % ;
- Une capitalisation d’environ 850 M€ fin 2025 ;
- Un taux d'occupation financier de 98,86 % au 31 décembre 2025 ;
- Un modèle différenciant sans frais de souscription.
Remake Live est elle-même déjà exposée au Royaume-Uni à hauteur de 29,8 % de son patrimoine au 31/03/2026. La stratégie britannique de Remake UK 2025 s'inscrit donc dans la continuité d'investissements déjà réalisés avec succès par le gestionnaire.
Analyse approfondie de la SCPI Remake UK 2025
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d'occupation financier (TOF) de 100 %
Au 31 mars 2026, la SCPI affiche un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 100 %.
Cependant, la SCPI ne détient qu'un seul actif, et il est courant qu'une jeune SCPI affiche un TOF proche de 100 % en début de vie (si ses acquisitions portent sur des immeubles déjà loués).
Il faut également savoir qu'au moment de son acquisition en décembre 2025, le Grosvenor Building n'était occupé qu'à 71 % : deux plateaux de bureaux étaient vacants et font l'objet d'un plan de rénovation en 2026.
Si le TOF affiche malgré tout 100 %, c'est parce que la vacance liée aux travaux est compensée par une indemnité négociée avec le vendeur lors de l'acquisition. Ce mécanisme protège les revenus de la SCPI pendant la durée de la rénovation, mais il est temporaire.
Lorsque cette indemnité sera échue, seuls de vrais locataires pourront maintenir le TOF à 100 %.
La SCPI devra donc prouver sa capacité à relouer ces plateaux rénovés dans de bonnes conditions.
Une première acquisition à fort rendement
Le rendement acte en main de 9,4 % obtenu sur le Grosvenor Building est nettement au-dessus des rendements généralement observés sur les acquisitions de SCPI en Europe continentale.
Il s’agissait d’une opération opportuniste : un immeuble partiellement vacant (occupé à 71 %), acquis en bas de cycle, avec un plan de rénovation destiné à créer de la valeur.
Le couple rendement / risque est donc plus élevé que sur un actif entièrement loué de longue durée.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La valorisation d'une jeune SCPI comme Remake UK 2025 s'analyse à partir de deux valeurs. Au 31 décembre 2025, la SCPI affichait :
- Une valeur de reconstitution de 1 037,16 € par part. C'est la somme nécessaire pour reconstituer le fonds à l'identique, frais et droits inclus (dont la commission de souscription de 8,4 %). Elle est mécaniquement supérieure au prix de part car elle intègre ces coûts ;
- Une valeur de réalisation de 870,93 € par part. C'est la valeur de marché des actifs, hors frais de reconstitution.
L'écart reflète le fait que le prix de la part ne couvre pas encore l'intégralité des frais de reconstitution.
Pour connaître la valeur patrimoniale, l'indicateur le plus parlant est la valeur de réalisation : à 870,93 €, elle se situe environ 15 % en dessous du prix de souscription. Autrement dit, le prix payé par le souscripteur est légèrement supérieur à la valeur de marché immédiate du patrimoine.
Par exemple, pour 10 parts souscrites à 10 250 €, la valeur de marché correspondante du patrimoine s'élève à environ 8 709 € (10 x 870,93 €). L'écart d'environ 1 540 € correspond pour l'essentiel aux frais engagés à l'entrée (commission de souscription, droits et frais d'acquisition des immeubles).
C'est un phénomène normal pour une SCPI récente qui vient d'engager ses frais d'acquisition et de souscription. Cet écart a vocation à se résorber si le scénario de revalorisation des actifs britanniques se matérialise.
Dans tous les cas, ces indicateurs restent peu significatifs tant que la SCPI ne détient qu'un seul actif.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Remake UK 2025
Comme toutes les SCPI, Remake UK 2025 facture plusieurs couches de frais :
- Frais de souscription : 7 % HT (8,4 % TTC) ;
- Commission d'investissement : 3 % HT (3,6 % TTC) du montant investi, pour la recherche d'actifs et la constitution du portefeuille ;
- Frais de gestion annuels : 10 % HT (12 % TTC) des loyers encaissés ;
- Commission de cession : 3 % HT (3,6 % TTC) du produit des cessions ;
- Intéressement à la performance : 10 % HT (12 % TTC) de la plus-value brute au-delà de 1,1 fois le prix de revient, plafonné à 5 % du produit de cession par immeuble.
Ces frais sont-ils raisonnables ?
La structure de frais de Remake UK 2025 est relativement classique mais elle doit s’analyser dans le contexte de son statut de SCPI à capital fixe.
La principale spécificité, c’est son horizon de placement court. Une SCPI classique, détenue 15 ou 20 ans, dilue ses frais de souscription dans la durée et ne cède qu'une fraction de son patrimoine sur la période.
De par sa stratégie, Remake UK 2025 a vocation à investir 100 % de sa collecte, puis à céder 100 % de ses actifs avant 2032. Or une rotation complète du patrimoine en 7 ans est rare pour une SCPI : elle déclenche ici, de façon quasi certaine, l'ensemble des commissions liées aux transactions.
Vous devez donc anticiper un socle de frais fixes qui se cumulent sur la durée de vie du fonds :
- 7 % HT de commission de souscription (8,4 % TTC) à l'entrée ;
- 3 % HT de commission d'investissement, pour le déploiement de la collecte ;
- 3 % HT de commission de cession, pour la revente des immeubles au terme.
Ce cumul n'est pas anormal au regard de la logique du produit, mais la rentabilité finale dépend étroitement de la matérialisation des plus-values.
Si la SCPI exécute son business plan et revend ses actifs avec la revalorisation espérée, ces frais restent absorbés par la performance. En revanche, si les plus-values ne se matérialisent pas, ce socle de frais fixes viendra directement peser sur le rendement final.
Ainsi, si vous investissez 10 250 € dans la SCPI Remake UK 2025 (10 parts à 1 025 €), les frais de souscription représentent environ 861 €. Répartis sur 7 ans, ils représentent environ 1,2 % de rendement par an, contre environ 0,4 % par an s'ils étaient amortis sur 20 ans par exemple.
Comparaison avec un échantillon de SCPI internationales
Remake UK 2025 est la première SCPI millésimée à capital fixe du marché français, il n'existe donc pas de comparable direct. Nous avons donc retenu un échantillon de 4 SCPI à capital variable investies à l'international :
- Transitions Europe, Iroko Zen et Comète, car ce sont les trois SCPI internationales qui ont le plus collecté en 2025 (environ 560 M€, 513 M€ et 399 M€ de collecte nette respectivement) ;
- Remake Live, car elle est gérée par le même gestionnaire, ce qui permet de mesurer les choix de frais propres au format millésimé.
Cette comparaison est valable uniquement poste par poste : ces SCPI sont conçues pour être détenues 15 à 20 ans, alors que Remake UK 2025 est un fonds fermé à 7 ans qui cédera l'intégralité de son patrimoine.
Sur les frais récurrents, Remake UK 2025 est bien positionnée : ses frais de gestion de 10 % HT sont les plus bas de l'échantillon, à égalité avec Transitions Europe, contre 12 à 15 % HT pour les SCPI sans frais d'entrée.
Sur les frais de souscription, elle est moins chère que Comète et Transitions Europe (10 % HT), mais nettement plus chère que les SCPI sans frais d'entrée comme Iroko Zen ou Remake Live.
La vraie différence tient aux frais de transaction, quasi certains sur ce format. Alors que les commissions d'acquisition et de cession des SCPI classiques ne portent que sur une fraction du patrimoine, Remake UK 2025 les déclenchera sur 100 % de ses actifs d'ici 2032.
Lire aussi : Frais SCPI : Comprendre les coûts avant d'investir
Analyse de la collecte
Au 31 mars 2026, la SCPI Remake UK 2025 comptait 553 associés pour une capitalisation de 19 millions d'euros, après une collecte nette de 5 M€ sur le premier trimestre 2026.
La tranche 1 (15,87 M€) a été intégralement souscrite en quelques mois.
Le rythme de collecte est pour l’instant cohérent avec l'objectif visé de 100 M€.
Quelles perspectives pour la SCPI Remake UK 2025 ?
Malgré son jeune âge, Remake UK 2025 présente plusieurs indicateurs encourageants :
- Un scénario de marché qui commence à se matérialiser : la Banque d'Angleterre a amorcé la baisse de ses taux directeurs fin 2025 (taux maintenu à 3,75 % début 2026). Une poursuite de ce mouvement soutiendrait le scénario de revalorisation des actifs sur lequel repose la SCPI ;
- Une exécution conforme à la stratégie annoncée : la première acquisition coche les cases du cahier des charges (bas de cycle, rendement élevé, potentiel de création de valeur, pôle tertiaire établi) ;
- L'expérience britannique du gestionnaire, qui investit outre-Manche depuis 2023 via Remake Live.
Les prochains trimestres pourront mieux éclairer les investisseurs sur le rythme de déploiement de la collecte, la relocation des plateaux rénovés du Grosvenor Building, et l'évolution de la parité euro-livre sterling, qui reste la principale variable non maîtrisable de l'équation.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Remake UK 2025 ?
Issue de la nouvelle gamme Focus, la SCPI Remake UK 2025 propose une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier. Il s’agit d’un fonds immobilier millésimé, à capital fixe, dont l’horizon de sortie est fixé en 2032 et qui se base sur un cycle de marché.
La SCPI vise un TRI supérieur à 9 % sur 7 ans, dont 6,5 % de distribution annuelle. Des objectifs qui, pour l’instant, semblent crédibles au regard de la première acquisition de la SCPI.
De plus, les performances de la SCPI Remake Live, la première SCPI du gestionnaire, nous rassurent sur sa capacité à tenir ses objectifs : elle a distribué plus de 7 % par an pendant quatre années consécutives (7,05 % en 2025).
Les objectifs de performances affichés par la SCPI Remake UK 2025 restent toutefois non garantis et conditionnés à la poursuite de la baisse des taux britanniques (ainsi qu’à la revalorisation des actifs). Il existe par ailleurs un risque de change, puisque tous les actifs seront investis sur le marché britannique.
La SCPI Remake UK 2025 peut vous convenir si vous souhaitez constituer une poche opportuniste et minoritaire au sein d'un portefeuille immobilier déjà bien diversifié. Aussi, vous devriez y investir seulement si vous êtes en mesure de conserver vos parts jusqu'à la liquidation du fonds.
