Quelles sont les différences entre investir en crowdfunding et en club deal ?
Le crowdfunding immobilier permet à un grand nombre d’investisseurs de financer collectivement un projet immobilier, sous forme de prêt obligataire ou de participation au capital d’un promoteur.
Avec quelques centaines d’euros, vous pouvez contribuer à la construction ou la rénovation d’un bien et percevoir un rendement sous forme d’intérêt ou de dividendes.
En face, le club deal immobilier réunit un groupe plus restreint d’investisseurs (souvent quelques dizaines) pour acquérir ensemble un actif ou un portefeuille immobilier spécifique.
Chaque participant apporte un capital (plusieurs dizaines de milliers d’euros), pour financer des opérations d’envergure habituellement réservées aux professionnels (immeubles de bureaux, hôtels, biens de prestige, etc.).
Voici plus de détails sur les principales différences entre crowdfunding et club deal immobilier.
L’accessibilité financière
La première différence importante entre le crowdfunding et un investissement en club deal concerne l’accessibilité financière, et donc, le profil des investisseurs qui y participent.
Le crowdfunding a démocratisé l’investissement immobilier en abaissant considérablement le ticket d’entrée (souvent à partir de 100 €), ce qui le rend accessible aux débutants ou aux petits portefeuilles.
À l’inverse, un club deal nécessite un apport plus élevé (minimum cinq chiffres). Une démarche plus propice aux investisseurs avertis ou avec un patrimoine déjà bien constitué.
Même si certaines plateformes tendent à réduire ce seuil à quelques milliers d’euros pour ouvrir les clubs deals à d’autres profils, il s’agit d’un univers plus sélectif, qui requiert de mobiliser plusieurs dizaines (voire centaines) de milliers d’euros.
La structure de l’investissement
Le crowdfunding immobilier fonctionne majoritairement sur un modèle de prêt participatif : les contributeurs agissent comme des créanciers vis-à-vis du promoteur immobilier.
Ils n’ont aucune implication dans la gestion du projet financé, puisque leur rôle se limite à :
- Sélectionner des projets sur une plateforme ;
- Puis à attendre le remboursement avec intérêts.
Le club deal, lui, implique la création d’un véhicule ad hoc (SAS, SCI…) dont chaque investisseur devient actionnaire ou associé à proportion de son apport.
À ce titre, les participants d’un club deal sont co-propriétaires de l’actif et peuvent disposer de droits de regard sur la gestion : accès à une information détaillée, votes en assemblées générales sur les décisions stratégiques (location, travaux, revente, etc.).
Le degré d’implication dépend du montage :
- Certains clubs deals délèguent entièrement la gestion à un opérateur ;
- D’autres donnent un pouvoir décisionnel aux investisseurs.
Mais dans l’ensemble, le club deal offre plus de transparence et de contrôle sur l’investissement que le crowdfunding purement intermédié.
Le niveau de risque et l'horizon d’investissement
Le crowdfunding porte sur des projets à horizon court terme (12 à 24 mois max) avec un rendement espéré situé entre 8 et 12 % par an (en fonction du risque du projet).
A l’inverse, le club deal s’inscrit souvent sur un horizon plus long (des durées de 3 à 7 ans sont courantes). Le rendement prend la forme d’une plus-value à la revente et / ou de revenus locatifs pendant la durée de l’investissement.
Dans les deux cas le rendement n’est pas garanti.
Ces dernières années, le crowdfunding immobilier a montré des signes de tension avec l’augmentation des retards et des défauts de paiement : au 1er trimestre 2025, 20 à 25% des projets accusent un retard de plus de six mois.
Le modèle des club deals se montre, lui, plus résilient.
Face à cela, les partisans des clubs deals soulignent une sélection plus stricte des projets et un alignement d’intérêts plus fort de l’opérateur.
En club deal, la société organisatrice (plateforme ou gestionnaire) investit fréquemment aux côtés des clients et s’implique activement dans la réussite de l’opération.
C’est un contraste important avec le crowdfunding où la plateforme se contente de mettre en relation et de collecter des fonds, sans enjeu financier direct dans le projet.
La liquidité de l’investissement
Ni le crowdfunding, ni le club deal ne permettent une sortie anticipée : les fonds sont bloqués jusqu’au terme de l’opération (sauf hypothétique marché secondaire ou rachat privé).
Toutefois, le crowdfunding permet de panacher plusieurs projets afin de diluer le risque : un investisseur qui dispose de 20 000 € peut les répartir sur 20 opérations de 1 000 € chacune.
Cette faculté de diversification est plus limitée en club deal, où chaque opération requiert un apport élevé et se concentre souvent sur un seul actif.
En investissant en club deal, si vous souhaitez conserver une marge de liquidité, vous devrez déployer une somme plus importante pour investir dans plusieurs projets, ou compléter avec d’autres produits immobiliers.
Les avantages et les inconvénients du crowdfunding
Pour vous aider à faire un choix avec un club deal immobilier, voici les avantages et les inconvénients d’un investissement en crowdfunding.
Les avantages du crowdfunding
Un investissement accessible à tous
Le premier atout du crowdfunding est son accessibilité. Les plateformes de financement participatif affichent des tickets d’entrée très bas, souvent de l’ordre de 100 €, voire moins.
Contrairement à l’achat immobilier classique qui exige un apport de plusieurs milliers d’euros au minimum, le crowdfunding ne requiert qu’une petite somme pour débuter.
Plus de diversification
Un autre avantage du crowdfunding est la possibilité de diversifier le risque immobilier en finançant plusieurs projets.
Plutôt que d’engager, par exemple, 20 000 € sur un seul bien locatif, vous pouvez choisir de répartir cette somme sur 10, 20 voire 30 projets de crowdfunding différents (par exemple 20 projets à 1 000 €).
Chaque projet représente une opération immobilière séparée (construction neuve, rénovation, promotion, etc.), ce qui permet de diluer le risque global. En effet, la défaillance éventuelle de l’un des projets n’affectera qu’une petite part de l’investissement total.
De plus, les plateformes proposent des projets très diversifiés (logement résidentiel, immobilier commercial, bureaux, résidences gérées, etc.) qui vous permettent d’investir dans différents secteurs géographiques et segments de marché.
Des rendements élevés à court terme
Un des principaux succès du crowdfunding immobilier concerne le potentiel de rendement attractif. La plupart des projets proposent des taux d’intérêt de l’ordre de 8 à 12 % par an, ce qui est :
- Bien plus attractif qu’un investissement locatif en direct et que les placements immobiliers traditionnels comme les SCPI (en moyenne 4-5 % ces dernières années) ;
- Aussi attractif que le potentiel de rendement des clubs deal immobilier.
Ces rendements s’expliquent par :
- La nature même des opérations financées, qui sont souvent des projets de promotion immobilière à marge élevée ;
- Le contexte des taux d’intérêt qui tire à la hausse les coupons servis aux financeurs.
- Un niveau de risque plus important : les opérateurs ont recours au financement participatif (plus onéreux) quand ils ne peuvent pas accéder au financement bancaire.
Par ailleurs, l'horizon court des projets (moins de 4 ans) fait que l’investisseur peut récupérer ses gains rapidement comparé à un placement immobilier en direct.
Il devient donc possible de réinvestir fréquemment les sommes remboursées dans de nouveaux projets, et ainsi de dynamiser le rendement à court/moyen terme d’un patrimoine.
Comme avec tout investissement, des rendements élevés vont de pair avec un risque plus élevé.
La possibilité d’investir vite et facilement
Le crowdfunding immobilier est un investissement facile à concrétiser et à gérer.
Tout se passe en ligne : en quelques clics, vous pouvez créer un compte sur une plateforme, consulter les projets immobiliers disponibles (avec leur descriptif, leur durée, taux d’intérêt, et les garanties éventuelles), puis souscrire le montant voulu.
La souscription est rapide et ne nécessite pas de démarches administratives lourdes.
De plus, une fois l’investissement réalisé, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative. Vous suivez l’avancement du projet via les mises à jour fournies par la plateforme, et encaissez le remboursement à l’échéance.
Investir via des enveloppes fiscales
Certaines enveloppes fiscales comme l’assurance-vie permettent d’investir dans des supports en crowdfunding immobilier.
Néanmoins, tous les contrats n’offrent pas cette possibilité.
Vous pouvez ainsi :
- Profiter d’une fiscalité sur les gains allégée : au sein de l’enveloppe, les gains sont capitalisés sans subir d’imposition ;
- Revendre vos actifs quand vous le souhaitez, ce qui permet de contourner le manque de liquidité du crowdfunding (mais les délais varient selon les contrats).
Par ailleurs, le Plan Épargne en Actions pour Petites et Moyennes Entreprises (PEA-PME) permet aussi de loger certaines obligations de crowdfunding immobilier.
Le PEA-PME offre le même mécanisme d’enveloppe fiscale que l’assurance-vie, mais les retraits sont exonérés d’impôt sur le revenu après 5 ans de détention (les prélèvements sociaux restent dus).
En revanche, le PEA-PME n’offre pas la même diversité de supports d’investissement que l’assurance-vie : il est limité aux investissements dans des actions de PME européennes.
Pour aller plus loin : Retrait du PEA : Partiel ou clôture, toutes les explications
Les inconvénients du crowdfunding
Rendements non garantis et risque de perte en capital
Le revers de la médaille d’un potentiel de rendement élevé dans le cadre du crowdfunding, c’est le risque associé à chaque projet financé. Rien ne vous garantit de récupérer votre capital, ni les intérêts promis.
Si le projet immobilier échoue (par exemple, si le promoteur fait faillite, si les ventes ne couvrent pas le remboursement ou s’il y a un dépassement de budget) vous pouvez perdre une partie, voire la totalité des sommes investies.
De fait, en crowdfunding le rendement n’est pas assuré, puisqu’il dépend de la réussite du projet immobilier sous-jacent.
En 2024, selon le Baromètre du Financement Participatif par Mazars, 4 à 6 % des projets accusaient une perte définitive (alors qu’ils étaient moins de 2 % il y a un an). Par ailleurs, entre 4 et 6 % des projets se soldent par une perte définitive d'argent pour les investisseurs.
Enfin, l’AMF indique dans sa dernière étude sur le marché du financement participatif que :
- Les retards de paiement apparaissent en moyenne deux ans après le financement, ce qui rend l’évaluation des risques encore incertaine ;
- Les projets financés en 2020 et 2021 affichent déjà des taux de retard élevés : 20,1 % et 36,9 % ;
- Pour les projets de 2019, 60,2 % ont connu un retard, dont 42 % supérieurs à six mois et 8,8 % en procédure judiciaire ;
- Les rendements réels varient fortement selon les plateformes.
L’absence de liquidité
Le crowdfunding immobilier souffre, comme de nombreux investissements alternatifs, d’une absence totale de liquidité avant l’échéance. Il s’agit d’ailleurs d’un inconvénient que le crowdfunding partage avec l’investissement en club deal immobilier.
Une fois les fonds engagés sur un projet, il est impossible de les récupérer avant le terme prévu (sauf cas rare de revente de votre créance sur un marché secondaire informel).
Vous devez donc pouvoir bloquer votre capital pendant la durée prévue (entre 12 et 48 mois).
Comparé à l’investissement en bourse (où vous pouvez revendre vos actions à tout moment) ou même à certaines SCPI, le crowdfunding est très rigide.
Le crowdfunding n’est pas adapté pour de l’argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement.
Manque de contrôle sur l’investissement et conflit d’intérêt
En investissant en crowdfunding immobilier, vous déléguez totalement votre investissement au porteur de projet, via une plateforme qui n’est qu’intermédiaire.
Cette configuration induit plusieurs inconvénients :
- D’abord, vous êtes tributaire de la transparence de la plateforme pour obtenir des informations sur l’avancement du projet. Or toutes les plateformes n’offrent pas le même niveau de détail, ni la même fréquence de communication.
- Ensuite, et surtout, le modèle économique du crowdfunding peut générer un conflit d’intérêts potentiel : les plateformes sont rémunérées via des commissions prélevées sur les montants levés, ce qui les incite à financer un volume élevé de projets.
Dans la course à la croissance, certaines peuvent être tentées de mettre en ligne des opérations moins solides ou insuffisamment vérifiées, tant que les investisseurs sont au rendez-vous.
Bien sûr, les meilleures plateformes sélectionnent les projets sérieusement, mais le marché étant concurrentiel, tous ne se valent pas et l’investisseur peut manquer de visibilité sur la qualité réelle de chaque dossier.
Par ailleurs, la plateforme elle-même n’a aucune mise en jeu financière dans le projet : son intérêt est de mener à bien la levée de fonds, et non de garantir la réussite finale de l’opération.
En cas de difficultés, son rôle se limite à celui de médiateur sans pouvoir décisionnel. La plateforme et l’investisseur n’ont donc pas le même intérêt : l’un souhaite la réussite du projet, l’autre sa commission. Investir en crowdfunding implique donc de faire confiance au promoteur et à la plateforme.
Il s’agit souvent d’un point incontournable en faveur du club deal (où vous connaissez vos co-investisseurs qui ont le même intérêt que vous dans le projet).
Les avantages et les inconvénients d’investir en club deal immobilier
Revenons maintenant sur les atouts et les inconvénients à investir dans un club deal immobilier.
Les avantages d’investir en club deal immobilier
Accès à des opportunités immobilières exclusives
Les club deal vous donnent accès à des projets de grande envergure, normalement inaccessibles à titre individuel. En rejoignant un club deal, vous pouvez co-investir dans des actifs prestigieux ou institutionnels. Par exemple un immeuble entier, un hôtel, un ensemble de bureaux, une résidence gérée.
C’est la mutualisation des moyens qui permet de se positionner sur des catégories d’actifs haut de gamme ou atypiques (immeubles de rapport, commerces, logistique, cliniques/EHPAD, etc.) souvent réservées aux fonds d’investissement professionnels.
Il s’agit d’un aspect très différent du crowdfunding, qui lui permet souvent de financer des opérations de promotion résidentielle standard.
Si vous disposez déjà d’un patrimoine immobilier, c’est donc l’occasion de le diversifier au-delà des appartements classiques, en participant à des deals bien spécifiques.
Rendements potentiels attractifs
Investir en club deal immobilier permet de viser des performances comparables à celles des investisseurs institutionnels, souvent supérieures à l’immobilier patrimonial classique.
Les TRI annoncés sur des clubs deals immobiliers se situent fréquemment entre 8 % et 12 % par an, et peuvent parfois dépasser 12 % sur des opérations opportunistes ou à effet de levier.
Ces niveaux de rendement potentiels sont proches du crowdfunding immobilier, mais avec un profil de risques différent. En effet, la négociation et l’expertise apportée par la structure du club deal, permet d’optimiser les coûts et la création de valeur (achat d’un actif avec décote, travaux créateurs de plus-value, optimisation fiscale, etc).
La mutualisation des risques et des coûts entre investisseurs
En rejoignant un club deal, vous investissez aux côtés d’un groupe restreint d’investisseurs (10 à 40 personnes). Cette approche offre plusieurs bénéfices :
- D’une part, chacun n’expose qu’une partie du capital total requis : l’effort d’investissement est partagé, ce qui permet de financer des projets plus ambitieux sans tout assumer individuellement. Par exemple, au lieu d’acheter seul un immeuble à 5 M€, on peut investir 100 k€ dans un club deal à 5 M€ qui réunit 50 co-investisseurs, et ainsi détenir une fraction d’un actif de qualité institutionnelle.
- D’autre part, vous partagez également les coûts avec les autres participants : frais d’acquisition, frais d’expertise, frais juridiques… Cet aspect rend l’opération plus efficiente pour chaque investisseur (vous payez une part des frais au prorata de votre investissement, au lieu de supporter 100 % des coûts sur une opération personnelle).
Enfin, un groupement d’investisseurs dispose d’une force de frappe et d’une crédibilité plus grande pour négocier avec des vendeurs ou des banques, comparé à un investisseur isolé.
Un pouvoir décisionnel
Contrairement à un placement en crowdfunding, le club deal immobilier offre plus de transparence sur l’opération réalisée.
En tant que co-investisseur, vous avez accès à l’ensemble des informations concernant le bien acquis, la stratégie mise en œuvre, les comptes de la société, etc.
Les meilleurs clubs deals mettent en place un reporting régulier : par exemple des rapports trimestriels sur l’état du projet (avancée des travaux, santé des locataires, dépenses engagées, etc.). Vous pouvez ainsi suivre progressivement l’évolution du projet.
Dans certains clubs deals qualifiés “d’actifs”, les investisseurs ont un véritable pouvoir décisionnel lors des assemblées générales : ils peuvent voter les grandes orientations (Vendre maintenant ou attendre ? Faut-il faire des travaux ? Quel locataire choisir ? etc.).
Toutefois, même dans les clubs deals “passifs” (où la gestion est déléguée à un opérateur professionnel), vous conservez des droits en tant qu’associé : approbation des comptes, droit de regard sur le pacte d’actionnaires, etc.
Dans tous les cas, en club deal, il existe une relation plus étroite avec votre investissement qu’en crowdfunding.
Des intérêts communs avec l’équipe de gestion
La plupart des plateformes ou gérants de clubs deals co-investissent aux côtés des clients (ce qui n’est pas le cas en crowdfunding) : cela se traduit par un alignement d’intérêt et une implication rigoureuse de l’opérateur dans la gestion du projet.
Savoir que l’équipe en charge a mis ses propres fonds dans l’affaire renforce la confiance et la transparence.
Une flexibilité stratégique
Autre avantage du club deal immobilier : il offre une grande flexibilité dans la stratégie d’investissement et peut s’adapter aux objectifs de chacun.
En effet, les clubs deals peuvent prendre différentes formes :
- Certains sont orientés capitalisation (on achète un bien, on le valorise puis on le revend avec plus-value) ;
- D’autres privilégient la distribution (on mise sur des revenus réguliers de location que l’on verse aux investisseurs).
De même, la durée de détention et le niveau de risque peuvent varier : il existe des clubs deals “Core” très sécuritaires avec actifs de premier ordre conservés à long terme, et des clubs deals “Opportunistes” plus risqués sur des actifs à redresser rapidement.
Les inconvénients d’investir en club deal immobilier
Un ticket d’entrée élevé
Le club deal immobilier nécessite un montant minimum d’investissement supérieur aux autres placements. La plupart des clubs deals exigent un ticket d’entrée de plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire plusieurs centaines de milliers d’euros selon la nature de l’opération.
Ce type d’investissement est donc réservé à des épargnants déjà dotés d’un capital conséquent.
Néanmoins, certaines plateformes récentes cherchent à démocratiser le concept en abaissant le ticket d’entrée (parfois 5 000 € ou 10 000 € par projet, ce qui reste toujours moins accessible qu’en crowdfunding).
Un investissement peu liquide
Comme pour le crowdfunding (et de façon générale tout investissement non coté), le club deal souffre d’une illiquidité quasi totale jusqu’au terme de l’opération.
Une fois que vous avez investi, vous ne pouvez pas revendre vos parts ou sortir avant l’événement de liquidation (revente de l’actif).
Si un besoin urgent de liquidités survient en cours de route, les options sont très limitées : vous devrez trouver vous-même un repreneur pour vos parts au sein du cercle d’investisseurs (ce qui est rarement simple, car il n’y a pas de bourse organisée).
Dans la plupart des cas, il faudra patienter jusqu’à la sortie prévue.
Concentration du risque sur une seule opération
Un club deal porte généralement sur un projet unique ou un nombre très limité d’actifs. Il existe donc un risque de concentration : si cet immeuble rencontre un problème (vacance locative durable, effondrement des valeurs dans sa ville, sinistre, etc.), l’impact sur votre capital sera immédiat.
Risques de désaccords en gestion collective
Participer à un club deal signifie s’associer avec d’autres investisseurs au sein d’une structure commune.
Certains clubs deals impliquent les investisseurs dans les décisions importantes (clubs deals “actifs”). Dans ces configurations, il peut émerger des divergences de points de vue entre membres du club, par exemple sur la stratégie locative, le timing des travaux ou sur le moment de la revente du bien.
Des tensions qui peuvent ralentir la prise de décision et nuire à l’efficacité de la gestion.
Par exemple, si la moitié des associés veut vendre rapidement pour sécuriser la plus-value tandis que l’autre moitié préfère attendre une meilleure offre, le blocage peut conduire à manquer la fenêtre optimale de sortie.
Certains clubs deals sont structurés de façon à limiter cette problématique. Par exemple, les décisions de gestion peuvent être confiées à un comité restreint ou à l’opérateur (clubs deals “passifs”).
Quoi qu’il en soit, l’élément humain est un facteur de risque en club deal : un associé peut vouloir sortir plus tôt que prévu, un autre peut contester les choix de gestion, etc.
Pour minimiser cet inconvénient, il est recommandé d’entrer dans des clubs deals où les règles de gouvernance sont claires (via un pacte d’actionnaires solide) et de préférence aux côtés de ceux qui partagent une vision d’investissement similaire à la vôtre.
Un cadre réglementaire moins protecteur
Le club deal immobilier est un investissement “sur mesure”. Il est monté sous forme de société privée, et bénéficie d’une grande flexibilité juridique. Le club deal est donc aussi moins régulé et standardisé que des véhicules comme les SCPI ou OPCI.
En France, les SCPI/OPCI sont des fonds soumis à l’AMF avec des obligations strictes de transparence, de liquidité, de répartition des risques, etc.
Toutefois, les plateformes qui proposent des clubs deals doivent avoir des agréments (CIF, PSI…) et respecter un certain formalisme.
Mais une fois le club deal lancé, le niveau de protection dépend essentiellement du pacte d’actionnaires et des statuts définis entre les parties.
En cas de mésentente, il n’existe pas de superviseur public vers qui se tourner, c’est la gouvernance interne qui prime. D’où l’importance de lire attentivement le pacte d’actionnaires et la documentation juridique avant d’investir.
Tous les droits et obligations y sont détaillés : modalités de sortie, de partage des bénéfices, de résolution des conflits, etc.
À lire aussi : SCPI ou OPCI : Comment choisir ?
Comment choisir entre crowdfunding et club deal immobilier ?
Face à ces éléments, comment décider quel mode d’investissement immobilier convient le mieux à votre situation ? Le choix entre crowdfunding et club deal dépend principalement de votre profil d’investisseur, de vos moyens et de vos objectifs.
Voici quelques critères clés à considérer pour orienter votre décision.
Votre capacité financière
C’est sans doute le critère le plus important pour trancher entre crowdfunding ou club deal immobilier.
Si vous disposez de quelques centaines d’euros et souhaitez vous lancer pour la première fois dans un investissement immobilier, le crowdfunding sera la meilleure option.
À l’inverse, si vous avez une capacité d’investissement de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros et que vous cherchez à investir sur une opération ciblée, le club deal vous conviendra davantage.
En pratique, de nombreux investisseurs commencent par le crowdfunding (faible ticket d’entrée, mise en route facile) et envisagent les clubs deals plus tard, une fois que leur patrimoine est déjà partiellement constitué.
Votre appétence au risque
Crowdfunding et club deal sont tous deux des placements risqués. Néanmoins :
- Le crowdfunding offre plus de diversification : vous limitez le risque global, mais chaque projet individuel comporte un risque de défaut plus important, et peu de protection en cas de faillite du promoteur.
- Le club deal concentre le risque sur un seul projet potentiellement moins risqué qu’un projet de promotion (investisseurs avertis, analyse minutieuse, etc.).
Le degré d’implication souhaité
Avant de choisir entre ces deux solutions, vous devrez vous demander à quelle hauteur vous souhaitez être impliqué dans cet investissement.
Si vous recherchez un placement passif, où vous n’avez qu’à investir sans gestion, le crowdfunding est à privilégier.
Le club deal, lui, peut nécessiter plus d’implication personnelle (si modèle actif) : analyser le dossier avec attention (idéalement en vous faisant accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert si ce n’est pas votre domaine).
Ensuite, vous devrez participer aux décisions qui concernent la gestion de l’actif. Même si vous optez pour un club deal géré intégralement par un professionnel, il faudra s’intéresser à la vie de l’opération, aux rapports, etc.
Votre expérience en matière d’investissement immobilier (si club deal actif)
Si vous optez pour un modèle de club deal “actif”, cette forme d’investissement s’adressera de préférence à des investisseurs avertis qui comprennent les mécanismes de l’immobilier (montage juridique, fiscalité, risques spécifiques).
Si vous ne vous sentez pas encore suffisamment expérimenté ou que vous n’avez pas le temps de vous former sur ces sujets, le crowdfunding peut être une porte d’entrée plus rassurante.
Pourquoi combiner crowdfunding et club deal immobilier dans votre stratégie patrimoniale ?
Plutôt que de voir le crowdfunding et les clubs deals comme des options alternatives, vous pouvez les associer au sein d’une même stratégie patrimoniale. En effet, certaines de leurs caractéristiques peuvent être complémentaires.
Investir dans différents types d’opérations
Crowdfunding et club deals vous permettent d’investir dans différents types d’opérations :
- Des projets de promotion ou de rénovation à vocation de revente rapide (construction de logements neufs, marchands de biens, promotion de résidences, etc.) via le crowdfunding ;
- Des investissements dans des actifs “core” ou “value-add” plus établis (immeubles existants avec locataires, hôtels, actifs logistiques, etc.) sur lesquels on mise sur une exploitation ou une transformation sur plusieurs années via les clubs deal.
En combinant les deux, vous investissez à la fois dans le développement immobilier (via crowdfunding) et dans l’immobilier patrimonial (via club deal).
Vous pouvez ainsi être présent sur plusieurs segments du marché immobilier : résidentiel, commercial, neuf, ancien, différents emplacements géographiques.
Les alternatives au crowdfunding et au club deal immobilier pour investir dans l’immobilier
Crowdfunding et club deals ne sont pas les seules solutions pour investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien.
Selon votre profil et vos objectifs, il existe d’autres alternatives à considérer, chacun avec ses propres caractéristiques de rendement, de risque et de liquidité.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
C’est sans doute l’alternative la plus connue et répandue. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société de gestion qui achète et gère un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements…) et en redistribue les loyers aux associés.
En investissant dans des parts de SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’une fraction de centaines d’immeubles. Les SCPI sont un placement clé en main, mutualisé et relativement stable.
Le rendement moyen distribué tourne autour de 4 à 6 % par an ces dernières années, ce qui est inférieur au rendement visé par le crowdfunding et les clubs deal, mais pour un risque également moindre (car bien diversifié). Le ticket d’entrée en SCPI est beaucoup plus faible qu’en club deal : souvent quelques centaines ou milliers d’euros la part, selon les SCPI.
Les SCPI conviennent aux investisseurs qui souhaitent percevoir un revenu passif régulier, sans s’occuper de la gestion d’un bien, et avec une bonne protection réglementaire (l’AMF supervise ces produits).
Lire aussi : SCPI ou Crowdfunding Immobilier : Comment choisir ?
Les OPCI et les foncières cotées (REITs, SIIC)
En matière d’investissement pierre-papier, on retrouve également les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et les foncières cotées (SIIC en France).
Un OPCI est un fonds mixte investi en immobilier et en actifs financiers. Son rendement est proche de celui des SCPI, mais il offre une liquidité plus élevée.
Les ETF immobiliers
Plutôt que d’investir dans des projets de crowdfunding ou des clubs deal, vous pouvez investir dans l’immobilier via des ETF accessibles sur des enveloppes fiscales (assurance-vie, PER ou PEA).
Ces fonds permettent de répliquer les performances d’un indice pour très peu de frais (0,3 % en moyenne).
Cette solution d’investissement est appropriée si vous souhaitez ajouter une touche d’immobilier coté à votre portefeuille boursier, sans sélectionner de titres.
Le private equity immobilier
Les fonds de Private Equity immobilier permettent d’investir dans plusieurs sociétés immobilières non cotées. Les tickets d’entrée commencent dès 5 000 € 10 000 € et ces fonds investissent dans différents projets immobiliers de croissance ou de transformation.
Ces fonds sont des investissements plus diversifiés qu’en club deal (car ils englobent plusieurs opérations) et ciblent des TRI autour de 6-10 %, avec un horizon de 5 à 10 ans.
Ils s’adressent plutôt à des investisseurs avertis et restent illiquides sur la durée du fonds.
Les investisseurs en private equity immobilier ont un statut d'actionnaire dans une société non cotée qui détient, développe ou exploite des actifs immobiliers.
Conclusion
Le crowdfunding et le club deal permettent d’investir dans l’immobilier et de viser un rendement annuel de 8 à 12 %. Mais ces deux approches de l’investissement collectif restent différentes :
- Le crowdfunding permet d’investir davantage dans des projets de promotion résidentiels plutôt classiques ;
- Les clubs deal visent plus des projets d’envergure ou des biens patrimoniaux comme des immeubles, hôtels ou bureaux.
En 2025, le couple rendement / risque des clubs deals immobiliers est supérieur à celui du crowdfunding.
Selon certains baromètres, le crowdfunding est en perte de vitesse. Forvis Mazars note une baisse de la collecte de 15 % par rapport à l'année dernière. En cause, la hausse des retards et du taux de défaut des projets.
À ce titre, l’investissement en clubs deal reste une solution pertinente pour diversifier un patrimoine immobilier et accéder à des projets difficilement accessibles à titre individuel.
En résumé, le crowdfunding immobilier conviendra davantage aux investisseurs à budget modéré, qui cherchent un placement simple, rapide et qui permette de diversifier un patrimoine
Le club deal immobilier s’adressera plus aux investisseurs dotés d’un capital plus important qu’ils sont prêts à immobiliser, et potentiellement désireux de s’impliquer dans des opérations d’envergure.
