SCPI Cœur de Régions : Avis, analyse et présentation

Cette dynamique d’évolution est encourageante, puisqu’elle démontre la capacité du gestionnaire Sogenial à bien valoriser son parc immobilier.

L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Cœur de Régions ?

La SCPI Cœur de Régions est une solution à envisager si vous cherchez à investir dans : 

• Différents secteurs d’activité sur le marché immobilier français (en privilégiant les régions françaises) ;
• Une SCPI performante et bien valorisée ; 
• Un placement qui vous offre des distributions de revenus potentiellement stables ;
• Un gestionnaire expérimenté en gestion d’actif immobilier sur le marché français.

Ces 5 dernières années, Cœur de Régions a réussi à surpasser le marché des SCPI en termes de performances (taux de distribution toujours supérieur à 6 %).

Par ailleurs, elle conserve un potentiel de revalorisation au regard du prix d’acquisition d’une part, qui est actuellement inférieur à la valeur de reconstitution. 

Si cet écart évolue en ce sens, il est possible que le prix de la part soit revu à la hausse prochainement. Enfin, chaque année depuis sa création, la SCPI a augmenté son prix de part : on peut donc espérer qu’elle poursuive sur cette même dynamique.

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Comment investir dans la SCPI Cœur de Régions ?

Sur le marché, 3 options vous permettent de souscrire à la SCPI Cœur de Régions :

• En direct auprès de la société de gestion Sogenial en complétant un bulletin de souscription ;
• Via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra effectuer la souscription pour vous auprès de la société de gestion ;
• Sur une plateforme d’investissement en ligne : ces acteurs indépendants vous permettent d’accéder à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.

Conditions de souscription

• Prix d’achat par part : 664 €
• Minimum pour une 1ère souscription : 4 parts, soit 2 656 €
• Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC)

Contrairement à d’autres SCPI lancées plus récemment qui n’appliquent pas de frais de souscription (Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), Cœur de Régions facture des frais d’entrée de 12 % TTC.

Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI Cœur de Régions, vous obtiendrez :

• 15 parts au prix de 9 960 €
• Et conserverez un solde de 40 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.

À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?

Si vous investissez dans des parts de la SCPI Cœur de Régions, vous percevrez vos premiers dividendes le premier jour du 6ᵉ mois suivant la date d’encaissement de la souscription.

Ainsi, en investissant le 1er juin 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er décembre 2025.

Le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir vos fonds dans l’acquisition de nouveaux immeubles. 

Pleine propriété ou nue-propriété ?

La plupart des SCPI comme Cœur de Régions vous offrent deux possibilités d’investissement : 

• L’investissement en pleine propriété pour conserver l’intégralité de vos droits et en percevoir les revenus ;
• L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts. 

Souscrire des parts de la SCPI Cœur de Régions en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de : 

• 13,5 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
• Et jusqu’à 46 % (pour 20 ans de démembrement).

La clé de répartition de la SCPI Cœur de Régions est plutôt classique par rapport à ce qui se pratique sur le marché.

Cela signifie que, par exemple, si vous investissez dans des parts de la SCPI Cœur de Régions en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 36,5 %, soit un prix de part à 421,64 € (au lieu de 664 €).

L’investissement en nue-propriété est une stratégie intéressante, si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition haute et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.

A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété

Investir en direct ou dans une assurance-vie ?

Vous pouvez investir dans des parts de Cœur de Régions sur une assurance-vie, à condition que cette SCPI soit disponible dans le catalogue d’unités de compte du contrat. Par exemple, l’assurance-vie UNEP Evolution vous permet d’investir dans cette SCPI.

Investir dans des parts de SCPI sur une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie vous permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les gains tant qu’ils restent au sein du contrat. Vous profitez aussi d’une fiscalité réduite en cas de retrait si l’assurance-vie a plus de 8 ans.

Pour aller plus loin : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)

Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Cœur de régions

Historique de la SCPI Cœur de régions

La SCPI Cœur de Régions a été lancée fin 2018 et vise à acquérir des actifs immobiliers dans différents secteurs d’activité au sein des différentes régions françaises.

Début 2025, la SCPI atteint une capitalisation de 397 millions d'euros.

Comment se compose le patrimoine de la SCPI Cœur de régions ?

Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Cœur de Régions se décompose ainsi : 

• 81 actifs immobiliers ;
• 184 locataires ;
• 205 775 m² de superficie totale. 

Répartition sectorielle

Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Cœur de Régions était réparti dans les secteurs d’activité suivants :

• 50,51 % de bureaux ;
• 29,84 % de commerces ;
• 17,79 % en logistique et locaux d’activité ;
• 1,80 % en santé et éducation ;
• 0,06 % en actifs alternatifs.

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Globalement, le patrimoine de la SCPI Cœur de Régions est plutôt bien diversifié. Toutefois, on note tout de même une légère concentration en immobilier de bureaux (environ la moitié du patrimoine de la SCPI). 

Répartition géographique

La SCPI Cœur de Régions investit uniquement en France, et majoritairement en régions.

A la fin du 1er trimestre 2025, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante : 

• 85,7 % en régions ;
• 14,3 % en Île-de-France.

La stratégie de Cœur de régions

Une politique d’investissement régionale et opportuniste

La SCPI Cœur de Régions prévoit de concentrer ses investissements dans les grandes agglomérations de province, et de manière plus ponctuelle en région Île-de-France. 

Elle suit une stratégie d'investissement opportuniste qui privilégie la perception de revenus locatifs immédiats, mais également un potentiel d'optimisation. Cette stratégie vise à capter des opportunités sur l'ensemble du territoire français et dans diverses classes d'actifs immobiliers.

Début 2025, l'objectif affiché est de saisir des opportunités d'acquisition offrant des rendements "acte en main" attractifs, proches de 7 % (pour les acquisitions récentes).

La mutualisation du risque

La SCPI Cœur de Régions a pour priorité de mutualiser les risques à travers une diversification de son patrimoine. 

Cette diversification s'opère à plusieurs niveaux :

• La typologie d’actifs : entre les bureaux / activités et les commerces ;
• Les zones d’investissement : principalement en régions françaises ;
• La stratégie locative : par la multitude de locataires issus de divers secteurs d'activité ;
• La taille des actifs : la stratégie inclut l'acquisition prioritaire d'actifs de taille réduite afin de diminuer le risque unitaire de chaque actif.

Investir dans des actifs de qualité et à fort potentiel

La société de gestion sélectionne des actifs qu'elle considère de qualité, loués à des locataires solides (notamment pour les bureaux / activités), avec des baux qui présentent : 

• Un objectif de rendement stabilisé ;
• Et un fort potentiel de revalorisation.

En termes de gestion, la SCPI priorise : 

• La revalorisation des loyers (particulièrement sur les commerces) ; 
• La négociation de nouvelles durées de baux ; 
• L'amélioration physique des immeubles (entretien, mises aux normes) ;
• Une sélection rigoureuse des nouveaux locataires. 

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Pourquoi faire confiance à Sogenial Immobilier ?

Plus de 40 ans d’expertise en gestion d’actif immobilier

Fondé en 1981, le gestionnaire Sogenial Immobilier a plus de 40 ans d’expérience dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobiliers à destination des investisseurs privés et institutionnels. 

Sogenial devient société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2012 et se spécialise dans les SCPI, les OPCI, les OPPCI et autres FIA. 

Sogenial Immobilier fait profiter à ses investisseurs d’un accompagnement sur mesure : de la stratégie d’investissement jusqu’à la constitution d’un portefeuille immobilier solide.

Elle se distingue par :

• Une gamme complète de fonds immobiliers ;
• Une excellente maîtrise du spectre immobilier français et européen ;
• Une approche personnalisée et rigoureuse.

Plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion

Fin 2024, Sogenial Immobilier gérait 1,5 milliard d’euros d’encours, répartis sur plus de 410 actifs immobiliers (soit un portefeuille locatif composé de 1 070 locataires pour plus de 807 000 m²).

Depuis 40 ans, cette société de gestion est spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers, dont notamment : 

• 4 SCPI (Coeur de Ville, Coeur de Régions, Coeur d’Avenir et Coeur d’Europe) ;
• 5 Club Deals ; 
• 9 OPPCI ;
• 1 SLP ;
• 1 FPCI ;
• 1 FCPR ;
• 1 SICAV-SIF de droits luxembourgeois sous gestion.

Analyse approfondie de la SCPI Cœur de Régions

Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?

Un taux d’occupation attractif

En 2025, avec 96,78 %, le taux d’occupation financière (TOF) de la SCPI Cœur de Régions reste supérieur à la moyenne des autres SCPI qui était de 93,3 % en 2023. 

Cet indicateur est important à analyser si vous investissez dans une SCPI, car il mesure la part du patrimoine qui n’est pas en recherche de locataire.

Les dernières acquisitions de la SCPI Cœur de Régions

Au cours du premier trimestre 2025, la SCPI a réalisé une acquisition : un immeuble de bureaux situé à Aix-en-Provence, au sein du Campus Arteparc pour une surface de 3 961 m².

L'acquisition a été réalisée avec un rendement de 7,62 %.

Au cours de l'exercice 2024, la SCPI a réalisé 7 acquisitions pour un investissement total de : 

• 74 millions d'euros ;
• 41 969 m² .

Le rendement moyen acte en main de ces 7 actifs acquis en 2024 était de 7,34 %. 

Ces investissements étaient majoritairement dans la classe d'actif Retail (plus de 63% des investissements en 2024), avec des locataires comme Carrefour Market, Lidl, Action, Aldi, Burger King, Zeeman, Centrakor, Chaussea.

Les acquisitions de 2024 ont été réalisées dans les villes suivantes : 

• Hérouville-Saint-Clair (Février 2024) ;
• Saint-Amand-Montrond (Juin 2024) ;
• Barentin (Août 2024) ;
• Toulouse (Octobre 2024) ;
• Beaurains (Décembre 2024) ;
• Lesquin (Décembre 2024) ;
• Valbonne (Décembre 2024).

Qualité des locataires et durée des baux

La SCPI Cœur de Régions accorde une importance majeure à la sécurisation des revenus locatifs grâce à une sélection de locataires rigoureuse et des baux fermes de longues durées.

Le gestionnaire assure une étude financière approfondie de chaque locataire selon des critères stricts.  Par ailleurs, il sélectionne uniquement des actifs immobiliers en capacité d’offrir une distribution de revenu à long terme, notamment avec des baux ayant une durée résiduelle ferme de plus de 3 ans. 

Cette approche sélective vise à assurer la stabilité des revenus locatifs et à optimiser la distribution de dividendes auprès des investisseurs.

La SCPI est-elle bien valorisée ? 

La dernière valeur de reconstitution de la SCPI Cœur de Régions est supérieure au prix de la part (682,25 € pour un prix de la part à 664 €). 

Cet élément nous permet d’affirmer que la SCPI est bien valorisée (d’autant plus que, depuis sa création, le prix de la part a augmenté chaque année).

Une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part révèle une stratégie d’acquisition efficace de la part du gestionnaire. Cette donnée mise à jour chaque année nous offre une vision plus précise de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.

Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?

Les frais de la SCPI Cœur de Régions

• Frais de souscription : 10 % HT (12 % TTC)
• Frais de gestion : 10 % HT (12 % TTC) des loyers encaissés
• Commissions d’acquisition et de cession : 6 % TTC du prix de l’opération
• Suivi et pilotage de travaux : 6 % TTC du montant des travaux HT
• Frais de cession de parts : jusqu’à 6 % TTC (en cas de cession sur le marché secondaire organisé par le gestionnaire) 

Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?

Les frais de gestion de la SCPI Cœur de Régions se situent dans la moyenne des SCPI du marché.

Contrairement à quelques SCPI de dernière génération, Cœur de Régions n’a pas choisi d’exonérer ses investisseurs de frais de souscription. Elle applique des droits d’entrée de 12 % TTC et des frais de gestion de 12 % TTC par an.

Sa structure de frais semble pertinente si on la compare à celle d’autres SCPI qui investissent sur le marché français (Epargne Pierre ou Vendôme Régions par exemple). 

En revanche, la SCPI Cœur de Régions facture des commissions de travaux / acquisition / cession plus élevées que la moyenne (mais qui restent des frais occasionnels). Elle facture notamment des frais de sortie de 6 % (sauf en cas de cession de gré à gré) : ce n'est pas la seule SCPI à avoir ce modèle, mais plusieurs SCPI très bien classées n'en facturent pas (c’est le cas de Iroko Zen ou Corum Origin par exemple).

Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Cœur de Régions

La collecte de la SCPI Cœur de Régions s’est maintenue en 2024, ce qui lui permet de diversifier son patrimoine et d’offrir davantage de liquidité (63 millions d’euros collectés sur 2024).

Malgré une collecte que le gestionnaire qualifie de “ralentie, mais constante”, Cœur de Régions fait partie des 15 SCPI qui ont le plus collecté durant l’année selon l’Aspim.

La SCPI n’affichait aucune part en attente de retrait au 31 décembre 2024, signe que les demandes de sorties sont largement compensées par les nouveaux investisseurs qui arrivent au capital de la SCPI.

Endettement, trésorerie et réserves

Une SCPI très peu endettée 

Au 31 décembre 2024, l’endettement de la SCPI Cœur de Régions représentait 9,17 % de la valeur du patrimoine immobilier.

Cet endettement reste bien inférieur à la limite d’endettement de la SCPI (fixée à 40 %).

Les réserves de trésorerie 

Fin 2024, la SCPI disposait d’environ 7 millions d'euros de trésorerie. Il s’agit de la partie des liquidités de la SCPI en attente d'investissement à cette date.

Les réserves de sécurité 

Fin 2024, la SCPI Cœur de Régions affiche un report à nouveau (RaN) qui équivaut à environ 20 jours de loyer.

Le report à nouveau est une réserve de résultat non distribuée que la SCPI peut mobiliser afin de lisser sa distribution de dividendes en cas de baisse temporaire des revenus. 

Ce niveau de réserve offre une marge de sécurité confortable pour les investisseurs, car il permet à la société de gestion de maintenir un rendement stable, même en cas de vacance locative ou de retard de loyers (ce qui est plutôt sécurisant).

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Quelles perspectives pour la SCPI Cœur de régions ?

La SCPI Cœur de Régions révèle un potentiel de croissance et de distribution de revenus attractifs à long terme. Plusieurs indicateurs positifs en témoignent : 

• La capacité du gestionnaire à maintenir un taux de distribution supérieur à 6 % depuis 5 ans ;
• Une augmentation du prix de la part chaque année depuis 5 ans ;
• La stratégie de diversification menée pour limiter le risque de concentration sectorielle au sein du portefeuille de la SCPI (et aussi géographique, mais à l’échelle du territoire national) ;
• La confiance des investisseurs, traduite par le niveau de collecte réalisé en 2024 et la hausse de la capitalisation ;
• Le taux d’occupation de la SCPI qui avoisine les 100 % ;
• Des acquisitions à fort potentiel de valorisation et des baux fermes à long terme pour optimiser la distribution de revenus auprès des investisseurs.

Cette SCPI régionale doit encore poursuivre cette dynamique d’investissement et ses résultats, surtout face à des SCPI plus diversifiées géographiquement (qui investissent hors de France).

Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Cœur de Régions ?

Si vous recherchez une SCPI performante qui investit dans les différentes régions françaises, Cœur de Régions est une solution pertinente.

Ces 5 dernières années, elle affiche un taux de distribution supérieur au marché des SCPI et, en parallèle, elle parvient aussi à augmenter le prix de ses parts tous les ans (ce qui signifie que son patrimoine est bien valorisé).

Si vous cherchez plus de diversification géographique, vous pouvez aussi vous orienter vers des SCPI internationales qui, au regard des performances réalisées l’année dernière, n’ont pas toutes surpassé celles de Cœur de Régions.

Dans tous les cas, pour les investisseurs qui misent sur un revenu régulier, un fort potentiel de valorisation et des preuves de résilience, la SCPI Cœur de Régions se montrera à la hauteur.