Quelles sont les différences entre les SIIC et les SCPI ?
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et les SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée) sont des véhicules de placement qui permettent d’investir dans l’immobilier locatif (pierre papier). Mais elles le font chacune via des mécanismes différents.
La cotation boursière
La première différence est que les SIIC sont cotées en Bourse : elles se négocient sur les marchés financiers comme n’importe quelle action.
La SCPI, elle, n’est pas cotée : elle émet des parts que vous pouvez souscrire auprès de la société de gestion.
Cette différence est notamment liée à leur structure juridique :
- Les SIIC sont des sociétés commerciales (foncières cotées) : elles augmentent leur capital en émettant de nouvelles actions sur le marché ;
- Les SCPI ont un statut de société civile de placement : elles lèvent des fonds en vendant des parts aux investisseurs.
La SCPI, en tant que société civile, n’a pas vocation à être cotée, mais certaines peuvent être négociées sur un marché secondaire organisé.
La liquidité
Grâce à leur cotation, les SIIC sont plus liquides que les SCPI : on peut acheter ou vendre des actions à tout moment durant les heures de marché.
En revanche, revendre des parts de SCPI nécessite plus de temps. Il faut trouver un acheteur (sur le marché secondaire organisé par la société de gestion) ou attendre le rachat par la SCPI elle-même.
Même dans un scénario favorable, la cession de parts de SCPI prend plusieurs semaines (souvent 2 à 4 semaines). Dans les situations où les demandes de retraits des investisseurs existants ne sont pas compensées par de nouvelles souscriptions, la situation peut être bloquée pendant des mois.
La volatilité sur la valeur de votre investissement
La valeur des actions de SIIC fluctue en continu sur le marché boursier, selon l’offre et la demande. Leur cours peut varier chaque jour, à la hausse ou à la baisse.
À l’inverse, la valeur des parts de SCPI évolue moins régulièrement : le prix de part est révisé 2 fois par an et communiqué par la société de gestion. Cette réévaluation du prix de la part dépend uniquement des estimations mises à jour du patrimoine immobilier de la SCPI et pas d’un éventuel sentiment global de marché.
En ce qui concerne le rendement distribué (issu des loyers collectés), les SCPI ont l’obligation de distribuer 85 % de leurs revenus nets à leurs actionnaires, et les SIIC 95 % de leur bénéfice.
SCPI : possibilité de négocier un financement à crédit ou de mettre en place un démembrement
Les SCPI se rapprochent plus de la détention d’un bien immobilier en direct par rapport aux SIIC. A ce titre elles peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété ou d’un financement bancaire à crédit.
Ce type d’opération n’est pas possible pour des parts de SIIC qui sont considérées comme un titre financier au même titre qu’une action d’entreprise.
Le rendement
Sur le long terme, les foncières cotées ont offert un rendement moyen supérieur à celui des SCPI, grâce à la croissance du cours de leurs actions en plus des dividendes.
Sur 40 ans (1984-2024) les SIIC affichent un rendement d’environ 9,5 % selon l’IEIF, contre 7,51 % pour les SCPI sur la même période. Néanmoins, il est important de noter que ces 5 dernières années (2019-2024), le rendement des SIIC a été négatif (-7,26 %).
Si à long terme, les SCPI offrent un historique de rendement plus modeste, celui-ci reste plus régulier : les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,72 % en 2024. Et depuis 2012, le taux de distribution moyen des SCPI fluctue entre 4,18 % et 5,27 %.
En contrepartie, les SCPI ne profitent pas autant des phases de forte hausse boursière (leurs parts n’augmentent pas soudainement de +20 %, par exemple, contrairement aux actions de SIIC qui peuvent s’envoler lors d’un marché haussier).
Les frais
Investir dans une SIIC entraîne principalement des frais de courtage lors de l’achat ou de la vente des titres (souvent entre 0,1 % et 0,5 % du montant de la transaction).
Les SCPI, en revanche, appliquent le plus souvent des frais de souscription (entre 8 % et 12 % du montant investi, même si certaines SCPI récentes les ont supprimés).
Ces frais ne couvrent pas des « coûts d’acquisition » comme les frais de notaire, mais constituent une part de la rémunération du gestionnaire, largement reversée aux distributeurs.
Ils sont prélevés dès l’entrée : si vous investissez 1 000 € dans une SCPI avec 10 % de frais de souscription, seuls 900 € sont réellement investis.
Cette différence a 2 effets majeurs :
- Les SIIC peuvent être détenues sur des périodes plus courtes, car il n’y a pas besoin « d’amortir » des frais de souscription sur plusieurs années ;
- Une SCPI ne restitue 100 % de l’argent investi que si la croissance du prix de la part compense les frais de souscription payés à l’entrée (hors prise en compte des dividendes versés chaque année), ce qui n’est pas le cas avec une SIIC.
Enfin, les SCPI facturent des frais de gestion annuels (souvent autour de 10 % des loyers encaissés).
Le gestionnaire de la société se rémunère également, mais cette rémunération est moins transparente pour l’investisseur : elle apparaît dans les comptes de la société.
La fiscalité des revenus
Les revenus locatifs distribués par une SCPI (loyers nets) qui investi en France sont considérés comme des revenus fonciers : ils sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec 17,2 % de prélèvements sociaux en sus, au régime réel ou micro foncier.
Les revenus financiers d’une SCPI sont eux soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % (aussi appelé flat tax) ou le barème progressif (si plus avantageux pour vous).
De plus, la valeur des parts de SCPI entre dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
À l’inverse, les revenus d’une SIIC (dividendes) sont fiscalisés comme des revenus mobiliers : par défaut, ils subissent le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % ou le barème progressif (si plus avantageux pour vous).
Par ailleurs, les actions de SIIC ne sont pas soumises à l’IFI (car assimilées à des valeurs mobilières, sauf détention >5 % du capital).
Lire aussi : Fiscalité SCPI : Fonctionnement de l'imposition (et comment l'optimiser)
Les avantages et les inconvénients des SIIC
Les avantages des SIIC
Plus de liquidité
La cotation en Bourse confère aux SIIC une liquidité incomparable par rapport à des SCPI ou même à un investissement locatif en direct.
Les actions peuvent être revendues à tout moment si vous avez besoin de récupérer des fonds et que vous acceptez le prix de marché.
Contrairement à des parts de SCPI qui exigent un délai de sortie variable, les actions de SIIC se vendent généralement en moins de 24 h au prix du marché.
Néanmoins, dans certaines conditions de marché, les SIIC peuvent devenir moins liquides (peu d’acheteurs en face).
Un potentiel de revalorisation plus dynamique
D’autres facteurs que la seule valorisation du patrimoine immobilier entrent en jeu dans la fixation du prix de marché des actions des SIIC.
Cela ouvre potentiellement la voie à des plus-values plus importantes que sur le marché des SCPI. Néanmoins cela va de pair avec un risque réel de voir la valeur de marché des SIIC chuter sous celle de son patrimoine immobilier.
Une foncière comme Unibail-Rodamco-Westfield a ainsi vu sa valorisation multipliée par 3 en moins de 5 ans à fin septembre 2025 (après une période de fortes difficultés qui a entraîné des pertes importantes pour les investisseurs historiques).
Par ailleurs, les SIIC ne sont pas limitées dans leur taux d’endettement comme les SCPI (40 % maximum).
Potentiellement, c’est un avantage, car l’exploitation d’un levier plus important participe à dynamiser le rendement. Néanmoins, un endettement mal maîtrisé est également un facteur de risque pour la SIIC.
Un ticket d’entrée très faible
Il est possible d’investir en SIIC avec quelques dizaines d’euros. Certaines actions de foncières cotées s’échangent à très bas prix (quelques euros l’unité).
Cela permet à tous les épargnants ou presque de se positionner sur l’immobilier coté, et de le faire de façon progressive (par exemple acheter des actions régulièrement pour se constituer un portefeuille) sans mobiliser un capital trop conséquent.
Le principal atout de cette accessibilité, c’est qu’il facilite la diversification : avec le même budget qu’il faudrait pour un apport immobilier classique, on peut acheter des actions de plusieurs SIIC et diversifier ainsi son portefeuille.
Les SCPI, pour la plupart, ont aussi un ticket d’entrée peu élevé selon les cas (quelques centaines d’euros), mais en règle générale, le minimum requis pour investir dans des SIIC reste tout de même plus faible.
Pas de frais de souscription à prévoir
Contrairement à la plupart des SCPI, vous n’aurez pas à payer de frais d’entrée à régler au moment de la souscription ni de frais de sortie à prévoir.
Vous ne payez que les frais de courtage de votre intermédiaire financier lors de l’achat (souvent de l’ordre de 0,1 % à 0,5 % du montant).
Une fiscalité plus avantageuse
Lorsqu’elles ne sont pas investies dans une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie, la fiscalité des SIIC est plus avantageuse que celle des SCPI.
Les revenus issus des SIIC sont fiscalisés comme des revenus financiers, soumis au PFU de 30 %, qui est la plupart du temps plus attractive que celle des revenus fonciers pour l’investisseur (soumis à sa tranche d’IR + 17,2 %).
De plus, les actions de SIIC sont exclues de l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), sauf si vous détenez plus de 5 % du capital et des droits de vote.
Les inconvénients des SIIC
Plus de volatilité sur le prix de la part qu’en SCPI
Les SIIC sont plus volatiles que les SCPI, car leurs actions sont cotées en Bourse et elles sont soumises aux fluctuations quotidiennes des marchés financiers.
Leur valeur peut varier selon la conjoncture économique, les taux d’intérêt ou la psychologie des investisseurs.
La valeur des SIIC n’est donc pas uniquement liée à son parc immobilier et les investisseurs ont moins de visibilité sur le prix de revente potentiel de leurs parts dans le futur.
En effet, une crise financière globale peut faire chuter le cours de l’action, simplement parce que les investisseurs délaissent le secteur ou sont inquiets. Ce fut le cas en 2022 avec des décotes allant jusqu’à 45 % sur l’immobilier coté européen en raison de la hausse des taux.
Les SCPI ne sont pas immunisées contre une baisse des prix : certaines ont connu des baisses jusqu’à -45 % depuis 2023.
Cependant ce mouvement de baisse n’est pas généralisé et concerne un type de véhicule spécifique (schématiquement : des SCPI bancaires majoritairement investies en bureaux qui ont beaucoup collecté et investi quand le marché était au plus haut).
De plus, la volatilité des prix des SIIC peut prendre des proportions difficilement imaginables dans l’univers des SCPI. Exemple : Mercyalis (la foncière du groupe Casino) dont le prix de l'action a été divisé par 6 de 2012 à 2020, suite aux déboires du groupe mère.
Pas d’investissement à crédit ni démembrement
Contrairement aux SCPI, les SIIC ne peuvent pas bénéficier de l’effet de levier du crédit. En effet, ce sont des valeurs mobilières et elles ne sont donc pas considérées comme un placement immobilier direct.
Toutefois, vous pouvez investir dans des foncières cotées (SIIC ou REIT) via un crédit Lombard souscrit dans le cadre d’une assurance vie luxembourgeoise.
Un risque de dilution pour les actionnaires historiques
Les SCPI ont réglementairement l’obligation de fixer un prix d’achat de part correspondant à +/- 10 % de l’estimation de marché du patrimoine de la SCPI.
A moins d’un changement brutal dans la valorisation des marchés (comme on a pu l’observer de 2022 à 2024 sur certaines SCPI), un investisseur paie normalement le prix juste par rapport à la valeur réelle des actifs immobiliers.
Dans le cas d’une SIIC, le prix d’achat dépend uniquement de la rencontre entre l’offre et la demande sur le marché boursier. Des décotes à l’achat de l’ordre de 30 à 40 % ne sont pas rares.
Pour financer de nouvelles acquisitions (à moins de vendre le patrimoine existant), une SCPI comme une SIIC doit lever des capitaux auprès de nouveaux investisseurs. Le fonctionnement des SCPI (+/- 10 % par rapport à la valeur de marché), protège les actionnaires historiques face aux nouveaux.
En revanche, si une SIIC est décotée, l’entrée de nouveaux investisseurs peut sensiblement diluer les investisseurs historiques.
Les SIIC sont plus rares au sein des enveloppes capitalisantes
Rares sont les contrats d’assurance-vie ou PER qui permettent d’investir en SIIC.
Le plus souvent, certaines proposent des unités de compte investies en immobilier coté, via des fonds ou ETF spécialisés qui détiennent des SIIC françaises ou des REIT (Real Estate Investment Trust), qui sont des sociétés américaines.
Les trackers (ETF) sont des fonds indiciels cotés en continu qui proposent des frais très compétitifs.
Parmi ces ETF, il en existe aussi qui investissent uniquement dans des foncières cotées. C’est le cas par exemple de Amundi Index FTSE EPRA/NAREIT Global UCITS ETF.
Les avantages et les inconvénients des SCPI
La SCPI est le placement pierre-papier le plus prisé des épargnants français. Revenons sur ses avantages et ses inconvénients pour mieux les comparer avec les SIIC.
Les avantages des SCPI
Une trajectoire de croissance potentiellement plus stable
Un gestionnaire qui parvient à valoriser progressivement son patrimoine peut proposer un prix de part très stable à ses actionnaires sur le temps long.
Certaines SCPI comme Immorente (créée en 1988) ou Corum Origin (lancée en 2012) n’ont jamais baissé le prix de leur part depuis leur création tout en proposant un dividende régulier.
Ces dernières années, des foncières comme Klépierre ou Unibail-Rodamco Westfield ont pu connaître des trajectoires chaotiques avec un prix de l’action qui évolue d’un facteur 6 en quelques années.
La possibilité d’investir à crédit
Un atout des SCPI (par rapport aux SIIC notamment) est la possibilité d’y investir via un prêt immobilier.
Certaines banques acceptent de financer l’acquisition de parts de SCPI à crédit, si votre capacité d’emprunt le permet.
Investir dans des SCPI à crédit offre plusieurs avantages :
- L’effet de levier, favorable à la croissance d’un patrimoine immobilier ;
- L’optimisation fiscale : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI, ce qui réduit d’autant l’imposition sur ces loyers ;
- La diversification patrimoniale : si vous souhaitez investir une somme importante en SCPI, vous pourrez, grâce au crédit, conserver vos autres placements.
Accessibles sur de nombreuses assurances-vie ou PER
Les SCPI sont accessibles à travers de nombreuses assurances-vie ou PER, sous forme d’unités de compte. Chaque assureur propose son catalogue de SCPI.
Investir dans des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie vous permet donc de profiter du cadre avantageux de cette enveloppe : tant qu’aucun rachat n’est effectué, les revenus générés par la SCPI ne sont pas fiscalisés, mais capitalisés à l’intérieur du contrat.
En cas de retrait, si votre assurance-vie a plus de 8 ans, vous pourrez bénéficier des abattements légaux sur les gains et retirer votre capital avec peu ou pas de fiscalité.
Néanmoins, les parts de SCPI logées dans le contrat restent intégrées dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, à proportion de leur valeur immobilière.
L’investissement en démembrement
De nombreuses SCPI vous permettent d’investir dans des parts en nue-propriété et de bénéficier d’une décote à l’achat.
Le prix d’achat des parts de SCPI en nue-propriété varie en fonction de la durée pendant laquelle vous ne percevrez pas de loyer (souvent entre 3 et 20 ans) : plus la durée de démembrement est longue, plus la décote sera intéressante.
Le pourcentage de la décote varie selon la durée du démembrement, soit en général :
- Autour de 15% pour une durée de 3 ans ;
- Autour de 45% pour une durée de 20 ans.
Une fois la période de démembrement terminée, vous récupérez la pleine propriété des parts et commencez à percevoir vos dividendes.
Cette option est particulièrement intéressante si vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus complémentaires et si vous êtes fortement imposés.
Par ailleurs, les SCPI en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.
Lire aussi : SCPI : Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Les inconvénients des SCPI
Les SCPI sont peu liquides
Lorsque vous souhaitez revendre vos parts de SCPI, l’opération n’est ni immédiate, ni garantie.
Pour revendre vos parts de SCPI, vous devez formuler une demande de retrait auprès de la société de gestion. Celle-ci sera exécutée seulement s’il existe en face une demande de souscription équivalente (c’est-à-dire un nouvel acheteur prêt à entrer).
En pratique, deux mécanismes existent :
- Soit les retraits sont compensés par les nouvelles souscriptions ;
- Soit les parts se négocient sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. Dans ce cas, le prix dépend de l’offre et de la demande.
Si les demandes de retrait dépassent les souscriptions ou les offres d’achat, les parts peuvent rester en file d’attente pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Au 31 mars 2025, la valeur totale des parts en attente s’élève à 2,25 milliards d’euros, soit 2,6 % de la capitalisation du marché.
Enfin, lorsqu’il y a des frais d’entrée, une sortie anticipée est d’autant plus pénalisante sur le rendement de l’investissement : il est préférable de laisser le temps aux loyers de compenser ces frais.
Une tarification à anticiper
C’est le principal “reproche” fait à certaines SCPI : leurs frais de souscription, lorsqu’il y en a, sont souvent de l’ordre de 8 à 10 % du montant investi.
À titre de comparaison, les SIIC n’ont quasiment pas de frais d’entrée, ce qui est plus avantageux pour des placements de court/moyen terme.
Certaines sociétés de gestion proposent des SCPI sans frais de souscription. Parmi elles, on retrouve Iroko Zen, Novaxia Neo et Remake live.
En plus des frais de souscription, toutes les SCPI facturent des frais de gestion calculés sur les revenus qu’elle produit. Ces frais oscillent entre 8 et 14 % et sont directement déduits du montant des loyers, avant le versement des dividendes. Le taux de distribution est exprimé net de frais par la SCPI.
Une taxation moins attractive
Dans la majeure partie des cas, les revenus de SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, taxés au barème progressif + prélèvements sociaux (pour les revenus des biens investis en France).
Par exemple, si vous êtes dans une tranche marginale à 30 %, les loyers de SCPI subissent environ 47,2 % de prélèvements (30 % IR + 17,2 % sociaux) après un abattement de 30 % si vous avez opté pour le micro-foncier.
De plus, la valeur des parts de SCPI entre dans l’assiette de l’IFI au même titre qu’un bien immobilier détenu en direct.
Le délai de jouissance des parts
La plupart des SCPI applique un délai de jouissance (en moyenne de 4 à 6 mois) : il s’agit du délai qui s’écoule entre la date de souscription et la date à laquelle vous commencez à percevoir des revenus.
Plus ce délai est court, plus vite vous profitez de votre placement.
Lire aussi : SCPI et Succession : Transmission des parts en cas de décès
Comment choisir entre SCPI et SIIC ?
Pour faire un choix entre investir dans des SCPI ou dans des SIIC, vous devez tenir compte de différents critères relatifs à votre situation et à vos objectifs.
Votre tolérance à la volatilité
Même si les SCPI et les SIIC n’offrent pas de garantie en capital, les SIIC conviennent mieux aux investisseurs qui acceptent la volatilité en contrepartie d’un potentiel de rendement plus élevé.
Les SCPI, elles, s’adressent davantage aux profils prudents ou équilibrés, qui recherchent un rendement stable.
Sources : IEIF, ASPIM
Depuis 2012, il est possible d’observer grâce à ces deux graphiques la différence de volatilité entre SIIC et SCP.
L’indice IEIF SIIC France a enregistré des variations annuelles allant de -39,47 % (2008) à +62,7 % (2006). Sur une période plus récente, les amplitudes restent fortes : -18,74 % en 2018, +33,55 % en 2019, -24,13 % en 2020, puis +10,35 % en 2023. Cet indicateur capture aussi les dividendes versés par les SIIC (globalement, entre 4 et 5 % par an).
Au contraire, le prix moyen des parts de SCPI évolue de façon plus linéaire depuis 2012 : les hausses varient entre +0,5 % et +2,3 % par an, avant une correction plus rare et récente de -4,9 % en 2023 et -4,5 % en 2024.
En conclusion, on observe que les SIIC ont un potentiel de revalorisation bien plus élevé que les SCPI, mais elles restent aussi plus volatiles puisque corrélées aux marchés boursiers.
Votre objectif de placement
Les SCPI de rendement sont généralement choisies pour générer des revenus réguliers (versés le plus souvent trimestriellement ou parfois mensuellement).
Alors si vous cherchez à percevoir des revenus complémentaires, ce type de SCPI sera plus adapté pour percevoir une distribution régulière.
A l’inverse, même si les SIIC distribuent aussi des dividendes, elles sont aussi un véhicule de capitalisation boursière : une part significative du rendement provient de la hausse du cours de l’action.
Si votre objectif est de faire croître votre capital en profitant de la valorisation à long terme de l’immobilier et des marchés, alors investir en SIIC (et réinvestir les dividendes) sera plus pertinent.
Lire aussi : Placer de l'argent qui rapporte mensuellement : Comment faire ?
Votre stratégie de financement
Contrairement aux SIIC, certaines SCPI sont éligibles à l’investissement à crédit, via un prêt immobilier. Alors si vous avez une capacité d’emprunt et que vous souhaitez l’exploiter pour investir dans la pierre papier, les SCPI sont plus adaptées.
L’immobilier est la seule classe d’actif qui permette d’investir sans disposer des liquidités suffisantes, il s’agit donc d’une opportunité intéressante si vous avez la capacité d’emprunt nécessaire ou des garanties solides (capital à nantir ou biens à hypothéquer).
Investir dans des parts de SCPI à crédit vous permet de constituer un patrimoine rapidement grâce à l’effet de levier.
Néanmoins, tous les établissements bancaires n’acceptent pas de financer des parts de SCPI via un crédit.
Votre situation fiscale
Votre situation fiscale peut aussi faire pencher la balance d’un côté ou de l’autre.
Par exemple, si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée (30 % ou plus) et / ou déjà assujetti à l’IFI, les SIIC seront plus avantageuses.
Néanmoins, si vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiats et que vous souhaitez par exemple investir dans la pierre papier pour constituer un patrimoine ou pour anticiper votre retraite, vous pouvez opter pour des parts de SCPI en nue-propriété (prix d’investissement décoté, pas de fiscalité sur les revenus et pas d’IFI).
Si vous souhaitez profiter du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie, il vaudra mieux opter pour des SCPI (en vérifiant avant le catalogue d’unités de compte proposé par l’assureur).
Enfin, si votre objectif principal est de réduire votre impôt sur le revenu, les SCPI fiscales (Pinel, déficit foncier) vous offrent des réductions d’impôts. Toutefois, il faut avoir conscience que les SCPI fiscales ont souvent un rendement moins attractif que les SCPI de rendement.
Lire aussi : Réduction IFI : 11 moyens de le diminuer
Pourquoi combiner SIIC et SCPI dans votre stratégie patrimoniale ?
Plutôt que de choisir entre des SCPI ou des foncières cotées, il peut être intéressant de cumuler les deux solutions pour viser plus de diversification.
En effet, si les SCPI délivrent un revenu stable et prévisible, les SIIC offrent plus de liquidité et un potentiel de performance plus élevé (en contrepartie de plus de volatilité).
De plus, si l’immobilier coté chute ponctuellement, vous pourrez continuer à percevoir des revenus réguliers grâce à vos SCPI, et profiterez de la prochaine hausse, quand le marché sera plus favorable.
Enfin, si l’optimisation fiscale est une stratégie importante pour vous, vous pouvez soit :
- Investir dans des parts de SCPI en nue-propriété (avec une décote à l’achat) pour ne subir aucune fiscalité sur les gains durant la période de démembrement ;
- Ou investir dans des parts de SCPI fiscales, si vous avez besoin de percevoir des revenus réguliers.
En complément, vous pouvez investir dans des SIIC dont les dividendes seront fiscalisés au PFU de 30 %.
Les alternatives aux SIIC et SCPI pour investir dans la pierre papier
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier)
Les OPCI sont apparus en 2005 comme une alternative aux SCPI : ce sont des fonds d’investissement qui mélangent :
- De l’immobilier (51 % minimum) : immeubles de bureaux, commerces, entrepôts logistiques ou encore résidences spécialisées (seniors, étudiants). Ces actifs génèrent des revenus locatifs et constituent le socle principal du rendement ;
- Des actifs financiers (44 % maximum) : actions ou obligations liées à l’immobilier (ex : des actions de sociétés foncières) ;
- Des liquidités (5 % minimum).
Lire aussi : SCPI ou OPCI : Quelles différences et comment choisir ?
Le crowdfunding immobilier
Le principe du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier ne permet pas d’investir dans un parc immobilier locatif comme les SCPI ou les SIIC, mais de financer des projets immobiliers ponctuels via des plateformes en ligne.
Voici comment fonctionne ce type d’investissement :
- Un promoteur ou marchand de biens souhaite emprunter des fonds sur une plateforme de financement participatif pour réaliser une opération (construction d’immeuble, rénovation, promotion).
- En tant qu’investisseur particulier, vous pouvez prêter (ou investir en capital) des sommes parfois très faibles (dès 100 €, voire 1 € symbolique sur certaines plateformes), en échange d’un intérêt ou d’un rendement une fois le projet mené à bien.
Les différences avec les SCPI, OPCI, et SIIC
Le crowdfunding immobilier se distingue des SCPI, OPCI, et des SIIC sur plusieurs points :
- Une durée de placement plus courte : on parle ici de projets de quelques mois à 2 ans en moyenne. Vous financez un projet, et vous récupérez votre capital et les intérêts à la fin du projet (généralement entre 12 et 36 mois plus tard) ;
- Des rendements élevés, mais plus de risque : le financement participatif immobilier propose souvent des taux d’intérêt de 7 % à 10 % par an (parfois plus). C’est sensiblement plus que les SCPI, mais ce n’est pas un revenu “sûr” : si le projet échoue (faillite du promoteur, retard important, ventes qui ne se font pas), l’investisseur peut perdre une partie ou la totalité de sa mise ;
- Pas de liquidité en cours de projet : une fois que vous avez investi dans un projet, votre argent est bloqué jusqu’à son terme ;
- Pas de propriété immobilière : dans le crowdfunding vous possédez soit une créance (si c’est un prêt obligataire) soit des actions d’une société de projet.
Les ETF immobiliers
Plutôt que d’acheter individuellement des actions de SIIC, il est possible d’investir dans des fonds qui regroupent plusieurs foncières cotées.
Par exemple, il existe des ETF immobiliers (sur indices EPRA par exemple) qui offrent une exposition à des dizaines de foncières en Europe ou dans le monde.
Les ETF immobiliers ont des frais très bas (de 0,3 % à 0,5 % souvent), mais il n’est pas possible de choisir des foncières spécifiques : vous investissez dans l’indice en bloc.
Cette solution d’investissement est appropriée si vous souhaitez ajouter une touche d’immobilier coté à votre portefeuille boursier, sans sélectionner de titres.
Conclusion
SCPI et SIIC répondent à des stratégies d’investissement proches si vous souhaitez investir indirectement dans l’immobilier. Le choix le plus adapté dépendra de votre situation, votre appétence au risque et de vos objectifs :
- Si vous souhaitez un placement immobilier peu volatil et qui délivre des revenus stables, les SCPI seront le choix à privilégier.
- Si vous souhaitez continuer d’investir en immobilier avec des gains taxés au PFU (30 %) et pas de risque d’IFI : privilégiez les SIIC.
- Si vous recherchez plutôt de la flexibilité, une bonne liquidité, un potentiel de performance supérieur et que les fluctuations boursières ne vous effraient pas, investir en SIIC peut être pertinent.
