Les caractéristiques clés de la SCPI Esprit Horizon
Les forces et faiblesses de la SCPI Esprit Horizon
Les objectifs de performance de la SCPI Esprit Horizon
Lancée en septembre 2025, Esprit Horizon ne dispose d'aucun exercice complet. Ses performances s'apprécient donc, à ce stade, à travers ses objectifs de gestion et ses tout premiers indicateurs.
Un objectif de distribution de 6 %
La société de gestion de la SCPI Esprit Horizon vise un taux de distribution annuel de 6 % brut de fiscalité, versé mensuellement.
Pour rappel, le marché des SCPI affichait un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM.
Au regard de sa première acquisition, son objectif semble cohérent : le premier actif a été acquis à un taux de rendement acte en main de 7,5 % (un niveau nettement supérieur à l'objectif de distribution).
De plus, les opportunités à l'étude affichent des rendements comparables, dont un actif en région lyonnaise visé à 9 % acte en main.
Toutefois, avec un seul immeuble en portefeuille, ces résultats sont peu représentatifs. L'objectif de 6 % ne pourra être jugé qu'après plusieurs acquisitions et un premier exercice complet de distribution.
Un TRI cible de 5,5 % sur 8 ans
La SCPI Esprit Horizon vise un TRI de 5,5 % net de frais sur 8 ans.
Le Taux de Rendement Interne (TRI) mesure la rentabilité globale d'un placement sur une période donnée. Il tient compte du prix d'achat des parts, des dividendes perçus et de la valeur de retrait au terme.
L’écart entre le taux de distribution cible et le TRI s’explique par les frais de souscription, que le TRI intègre sur la durée du placement.
Un premier acompte attendu fin 2026
Esprit Horizon n'a encore versé aucun dividende depuis son lancement. Son taux de distribution ne peut donc pas encore être déterminé.
Selon la société de gestion, la perception de ces premiers loyers devrait permettre le versement d'un premier acompte sur dividende au cours du 2ᵉ semestre 2026.
Lire aussi : Comment analyser une SCPI : les indicateurs à évaluer pour comprendre sa performance
L'avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Esprit Horizon ?
La SCPI Esprit Horizon se distingue par une stratégie exclusivement dédiée aux locaux d’activité et un modèle de frais hybride.
Toutefois, après environ trois trimestres d’existence, sa collecte quasi-nulle depuis janvier 2026 témoigne d’un démarrage difficile.
Dans un marché où les SCPI diversifiées ont mieux résisté que les véhicules spécialisés par le passé (notamment le secteur des bureaux, très touché à partir de 2022), son positionnement semble constituer aujourd’hui davantage un frein qu’un avantage.
Esprit Horizon propose un positionnement inédit sur le marché des SCPI : une exposition exclusive aux parcs et locaux d’activité en France, distincte des stratégies logistiques traditionnelles. Elle offre ainsi aux investisseurs une nouvelle option pour diversifier leur patrimoine immobilier.
Spirit REIM Services dispose d’une réelle expertise sur ce segment : 52 de ses 55 actifs sous gestion sont des locaux d’activité, représentant près de 260 millions d’euros investis.
Le principal point de vigilance reste toutefois sa collecte, aujourd’hui à l’arrêt.
Lancée en septembre 2025, la SCPI ne détient encore qu’un seul actif occupé par un seul locataire. Sans nouvelles souscriptions, sa capacité à investir et à constituer un patrimoine véritablement diversifié demeure limitée.
Esprit Horizon dispose néanmoins de temps pour relancer sa collecte. Contrairement à Patrimonia Capital & Rendement, qui avait dû être dissoute faute d’avoir réuni en un an 15 % de son capital social statutaire maximal, elle a déjà franchi ce seuil, fixé à 1,5 million d’euros sur un capital maximal de 10 millions d’euros.
Dans l’attente d’une reprise de la collecte et de nouvelles acquisitions, les investisseurs disposent donc de peu de visibilité sur le développement futur de la SCPI.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI ?
Comment investir dans la SCPI Esprit Horizon ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI Esprit Horizon en complétant un bulletin de souscription via :
- Le site de la société de gestion Spirit REIM Services, qui propose un parcours de souscription 100 % en ligne ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription ;
- Une plateforme d'investissement digitale (comme Ramify).
Conditions de souscription
Les conditions pour souscrire des parts de la SCPI Esprit Horizon sont les suivantes :
- Prix d'achat par part : 250 € ;
- Minimum pour une 1ère souscription : 2 parts, soit 500 € ;
- Frais de souscription : 5 % HT (6 % TTC), déjà inclus dans le prix de la part.
La SCPI Esprit Horizon vous permet également de mettre en place des versements programmés dès 50 € par mois. Les parts étant décimalisées, chaque versement est intégralement investi, y compris s'il ne correspond pas à un nombre entier de parts.
À partir de quand vais-je percevoir des dividendes ?
À ce jour, la SCPI n’a pas encore commencé à verser de dividendes (mais étant donné qu’elle exploite un actif, ce n’est qu’une question de temps).
Les parts souscrites entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant celui de la souscription.
Par exemple, si vous souscrivez en septembre 2026, vos parts entreront en jouissance le 1er mars 2027.
Ce délai de 6 mois est classique sur le marché des SCPI. Il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir votre épargne dans de nouveaux actifs.
Investir dans la SCPI Esprit Horizon en démembrement
La SCPI Esprit Horizon peut être souscrite en démembrement de propriété. Dans ce cas, vous ne détenez que la nue-propriété de vos parts.
Ce mécanisme vous permet d’investir avec une décote sur le prix des parts. En revanche, vous ne percevrez pas de dividende durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode est notamment privilégiée par les investisseurs qui ne souhaitent pas percevoir un complément de revenu immédiat, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
Lire aussi : Investir en SCPI : démembrement ou pleine propriété ?
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Esprit Horizon
Historique de la SCPI Esprit Horizon
Esprit Horizon est la première SCPI ouverte aux particuliers de Spirit REIM Services, la société de gestion du groupe Spirit, jusqu'ici centrée sur des fonds destinés aux investisseurs professionnels.
Il s'agit de la première SCPI exclusivement dédiée aux parcs et locaux d'activités en France (les autres SCPI de ce segment y associent de la logistique, des bureaux ou des actifs situés à l'étranger).
Elle a été lancée le 5 septembre 2025 et a réalisé sa première acquisition le 23 décembre 2025 à Tourcoing (avec perception immédiate des premiers loyers).
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Esprit Horizon ?
Au 30/06/2026, la SCPI détenait un seul actif : un local d'activité situé à Tourcoing (59), au sein de la ZAC de l'Union, entre les gares de Tourcoing et de Roubaix.
Ce bâtiment livré en 2024 dispose d’une surface de 1 261 m² divisée en trois cellules sur deux niveaux. Il est occupé par un locataire unique de premier plan, GRDF.
L’acquisition de cet actif s’est réalisée dans les conditions suivantes :
- Un bail sécurisé dans la durée : prochaine échéance dans 5,6 ans (WALB) et terme du bail dans 7,8 ans (WALT) ;
- Un rendement acte en main de 7,5 % à l'acquisition, pour un loyer annuel de 161 000 € HT.
L'acquisition a été partiellement financée à crédit.
À ce stade, le patrimoine de la SCPI est donc concentré à 100 % sur un seul immeuble, un seul locataire et une seule région. Cette photographie n'est évidemment pas représentative de l'allocation cible. La SCPI a vocation à construire un portefeuille diversifié de parcs et locaux d'activités, principalement en Île-de-France et en régions.
Selon la société de gestion, deux opportunités d’acquisition sont actuellement à l'étude, l'une en Île-de-France, l'autre en région lyonnaise avec un rendement visé de 9 % acte en main.
La stratégie de la SCPI Esprit Horizon
Investir dans les parcs et locaux d'activités
La stratégie principale de la SCPI repose sur l’acquisition de parcs et de locaux d’activité.
Un parc d'activités est un ensemble immobilier composé de bâtiments qui accueillent des activités productives : fabrication, assemblage, transformation ou stockage.
Un local d'activité est un bâtiment polyvalent, généralement implanté hors centre-ville, qui dispose d’une zone d'activités (70 à 80 % des surfaces) et de bureaux (20 à 30 %).
La SCPI Esprit Horizon cible des actifs situés dans des zones stratégiques bien connectées (autoroutes, voies rapides, gares), et qui bénéficient d'une forte demande locative.
Une stratégie principale, complétée par une poche opportuniste
En complément de l’investissement principal dans des parcs et locaux d'activités (le cœur de la stratégie), le gestionnaire peut investir dans d’autres classes d’actifs en cas de tension sur son marché de prédilection (bureaux, commerces, résidences gérées, hôtels, etc.).
Une SCPI positionnée principalement sur des actifs français
La SCPI investit principalement en France, où se situe son premier et unique actif pour le moment.
Cependant, ses statuts l'autorisent à investir en Europe, mais aussi hors zone euro dans la limite 30 % du patrimoine.
L’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance
La SCPI Esprit Horizon est classée Article 8 du règlement européen SFDR. Chaque acquisition est donc évaluée selon une grille de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).
La société de gestion a par ailleurs engagé les démarches de labellisation ISR de la SCPI.
Pourquoi faire confiance à Spirit REIM Services ?
20 ans d’expertise en gestion de parcs et locaux d'activités
Spirit REIM Services est une société de gestion indépendante agréée par l'AMF depuis décembre 2020.
Elle gère aujourd'hui un portefeuille immobilier axé sur la thématique de la SCPI :
- 55 actifs sous gestion, dont 52 locaux d'activités ;
- 308 millions d'euros d'immobilier sous gestion, dont près de 260 millions d'euros de parcs et locaux d'activités en France ;
- Plus de 150 000 m² de surfaces tertiaires ;
- 132 locataires pour plus de 16 millions d'euros de loyers annuels.
Selon la société de gestion, son équipe gère des parcs et locaux d'activités depuis près de 20 ans. Cette expertise est un atout sur un marché granulaire, où l'accès aux opérations et la connaissance des territoires sont essentiels.
Spirit REIM Services présente aussi la particularité de couvrir l'ensemble de la chaîne de gestion : structuration de fonds, fund management (stratégie d'investissement), asset management (gestion des actifs) et property management (gestion locative). Elle peut ainsi suivre ses immeubles et ses locataires au quotidien, sans déléguer la gestion de proximité.
L'adossement à un acteur immobilier établi
Spirit REIM Services est la filiale de gestion d'actifs du groupe Spirit, un groupe immobilier français indépendant fondé il y a 38 ans.
Le groupe affiche une solide assise financière :
- 200 millions d'euros de capitaux propres ;
- 320 millions d'euros de chiffre d'affaires ;
- 465 millions d'euros d'actifs sous gestion ;
- 250 collaborateurs, implantés dans une dizaine de villes françaises.
Le groupe dispose de différentes filiales qui couvrent toute la chaîne de valeur immobilière : promotion résidentielle (Spirit Immobilier), immobilier tertiaire (Spirit Entreprises), réhabilitation (Spirit Réhab), solutions urbaines (Spirit Grands Projets) et énergies renouvelables (Spirit Energies).
Cet écosystème est un avantage pour Esprit Horizon qui peut bénéficier d’une vision opérationnelle des besoins des entreprises locataires.
Un track record encore à construire auprès du grand public
Contrairement à des gestionnaires comme Sofidy ou Corum, Spirit REIM Services ne gérait aucune SCPI grand public avant Esprit Horizon. Son expérience porte sur des fonds immobiliers destinés aux investisseurs professionnels, dont les performances ne sont pas publiées.
Il est donc difficile de juger l’historique du gestionnaire et sa capacité à distribuer des revenus réguliers à long terme.
Néanmoins, cela ne préjuge en rien de la qualité de gestion, il s’agit simplement d’un élément à intégrer dans votre décision d’investissement.
Analyse approfondie de la SCPI Esprit Horizon
Le marché des parcs et locaux d’activité
Les parcs et locaux d'activité sont un segment de l'immobilier d'entreprise qui est longtemps resté dans l'ombre des bureaux et des commerces.
Dans ce secteur, la demande locative est soutenue par :
- La réindustrialisation et la relocalisation d'activités productives sur le territoire français ;
- La rareté du foncier disponible en périphérie urbaine, accentuée par les objectifs de zéro artificialisation nette (ZAN), qui limite la construction de nouveaux parcs ;
- La stabilité des locataires : les entreprises industrielles ou logistiques y installent leurs outils de production et supportent des coûts de déménagement élevés, ce qui les incite à renouveler leurs baux.
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d'occupation de 100 %, sur un seul actif
Au 30/06/2026, la SCPI affiche un taux d'occupation financier (TOF) et un taux d'occupation physique (TOP) de 100 %.
Ce chiffre est toutefois peu significatif à ce stade, car la SCPI ne détient qu'un seul immeuble (déjà loué). Il est courant qu'une jeune SCPI affiche un TOF de 100 % en début de vie.
L'indicateur le plus rassurant, c’est que les loyers des 1er et 2e trimestres 2026 ont été quittancés et entièrement recouvrés auprès du locataire. La SCPI encaisse donc bien ses revenus depuis sa première acquisition.
La qualité du locataire (GRDF) limite le risque d'impayé, mais concentre aussi 100 % des revenus sur une seule signature.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
Les valeurs de la SCPI, recalculées chaque semestre, ont légèrement progressé sur les six premiers mois de 2026 :
*Prix réduit en période sponsor (250 € hors période sponsor).
Le prix de souscription de 250 € reste légèrement inférieur à la valeur de reconstitution (252,16 €), ce qui vous permet d’investir avec une légère décote.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Comme toutes les SCPI, Esprit Horizon facture plusieurs couches de frais :
- Frais de souscription : 5 % HT (6 % TTC), inclus dans le prix de la part ;
- Frais de gestion annuels : 13 % HT (15,6 % TTC) des loyers encaissés ;
- Commission d'acquisition et de cession d'actifs : 1,5 % HT maximum (1,8 % TTC), la commission d'acquisition ne s'appliquant qu'aux actifs non financés par la création de parts nouvelles ;
- Commission de suivi et de pilotage des travaux : 5 % HT (6 % TTC) du montant des travaux ;
- Commission de retrait : 0 %.
Esprit Horizon adopte un modèle de frais hybride, à mi-chemin entre les deux structures qui coexistent sur le marché :
- Le modèle classique, avec environ 10 % HT de frais de souscription et 10 % HT de frais de gestion (Immorente, par exemple) ;
- Le modèle sans frais d'entrée, qui compense l'absence de commission de souscription par des frais de gestion de 15 à 17 % HT (Remake Live, par exemple).
Avec 5 % HT à l'entrée et 13 % HT de frais de gestion, Esprit Horizon se place entre les deux. Vous payez moins que sur une SCPI classique au moment de souscrire, mais un peu plus chaque année sur vos loyers.
Les frais d’entrée de la SCPI Esprit Horizon sont attractifs par rapport aux SCPI de thématique similaire (Log In, LF Opportunité Immo). Néanmoins, en 2026, de nombreuses SCPI récentes ont choisi de ne pas facturer de frais de souscription (Iroko Zen, Remake Live).
Sur les frais de gestion, elle se situe dans la moyenne haute (13 % HT contre 10 à 12 % HT pour les SCPI classiques), sans atteindre les 15 % HT de Remake Live.
Par ailleurs, ses commissions d'acquisition et de cession (1,5 % HT maximum) sont dans la moyenne du marché.
Analyse de la collecte et de la liquidité
Après 1,9 million d'euros collectés au 4e trimestre 2025 (période sponsor), la capitalisation de la SCPI n'a progressé que d'environ 20 000 € au 1er semestre 2026. La collecte est par ailleurs complètement à l'arrêt sur 2026. On conclut donc que la SCPI ne parvient pas à générer de la collecte à date hors de la période de part sponsor.
Pour situer ce rythme, nous pouvons le comparer à d'autres SCPI thématiques lancées récemment :
- Remake UK 2025, ouverte à la collecte en septembre 2025 comme Esprit Horizon, avait atteint environ 14 millions d'euros fin 2025, puis 19 millions d'euros et 553 associés au 31/03/2026, après une collecte nette de 5 millions d'euros sur le seul 1er trimestre 2026 ;
- Sofidynamic, la SCPI thématique high yield de Sofidy, avait collecté 33 millions d'euros sur ses trois premiers trimestres pleins (au 30/09/2024).
Cependant, l’ordre de grandeur reste différent avec ces deux SCPI. Remake et Sofidy s'appuient sur des marques établies et des réseaux de distribution déjà en place, alors que Spirit REIM Services lance sa première SCPI grand public et doit encore construire son référencement.
Endettement, trésorerie et réserves
Un endettement modéré
Au 30/06/2026, le ratio d'endettement de la SCPI s’élève à 24,2 %.
Le niveau d’endettement actuel est lié au financement partiel de l'acquisition de Tourcoing. Le recours au crédit permet à la SCPI d'amplifier sa capacité d'investissement, avec en contrepartie un risque d'amplification des pertes en cas de baisse du marché.
La SCPI n’a pas encore de réserves
La SCPI n'a encore versé aucun dividende, elle n'a donc pas eu l'occasion de constituer de report à nouveau (les réserves qui permettent de lisser les distributions dans le temps).
C'est un point commun à toutes les jeunes SCPI : la constitution de réserves ne pourra s'apprécier qu'après plusieurs exercices de distribution.
Lire aussi : Frais SCPI : comprendre les coûts avant d'investir
Quelles perspectives pour la SCPI Esprit Horizon ?
Malgré un démarrage commercial qu'on pourrait juger poussif (environ 20 000 € collectés au 1er semestre 2026), Esprit Horizon présente plusieurs signaux encourageants :
- Un pipeline d'acquisitions identifié : deux opportunités sont à l'étude, l'une en Île-de-France, l'autre en région lyonnaise avec un rendement visé de 9 % acte en main, un niveau supérieur à celui de la première acquisition ;
- Un marché porteur pour sa classe d'actifs : les locaux d'activités ont enregistré un volume d'investissement record de 2,5 milliards d'euros au 2e trimestre 2026 en France ;
- L'expertise du gestionnaire sur sa thématique : Spirit REIM Services gère déjà près de 260 millions d'euros de parcs et locaux d'activités en France, un savoir-faire qui facilite l'identification et la sélection des opportunités.
Il faudra donc surveiller dans les mois à venir la reprise de la collecte, ainsi que la concrétisation des opportunités à l'étude.
Le versement du premier dividende attendu en 2026, donnera une première indication sur la trajectoire vers l'objectif de distribution de 6 %.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Esprit Horizon ?
La SCPI Esprit Horizon peut vous convenir si vous souhaitez constituer une poche thématique et minoritaire sur le segment des locaux d’activité en France, afin de l’insérer au sein d'un portefeuille immobilier déjà bien diversifié.
Il s’agit de la première SCPI à se spécialiser dans ce type d’actif en France.
Cette jeune SCPI créée en 2025 permet d’exposer votre portefeuille à une classe d'actif résiliente, connectée à l'économie productive des territoires.
La SCPI vise un taux de distribution de 6 % et un TRI de 5,5 % sur 8 ans. Des objectifs qui, sur le papier, semblent cohérents avec sa première acquisition (rendement acte en main de 7,5 %).
La SCPI pourra bénéficier de l’expertise du gestionnaire sur sa thématique d’investissement : Spirit REIM Services gère actuellement près de 260 millions d'euros de parcs et locaux d'activités en France.
La SCPI bénéficie de frais d'entrée réduits de moitié (6 % TTC) par rapport à d’autres SCPI qui investissent dans le même secteur. De plus, elle propose un versement de dividende mensuel.
À fin juin 2026, en collecte depuis six mois, une réelle incertitude pèse désormais sur la capacité de la SCPI à poursuivre ses acquisitions et à constituer un patrimoine diversifié, pourtant au cœur même de la proposition de valeur d’une SCPI.
