Les caractéristiques clés de la SCPI LF EuropImmo
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Les forces et faiblesses de la SCPI LF Europimmo
LF Europimmo a beaucoup souffert de la hausse des taux en 2022 et a complètement cessé de collecter depuis 2024.
Aujourd’hui la SCPI souffre d’un manque de rentabilité par rapport à des véhicules plus récents et est contrainte de mener un plan de cession de certains de ses actifs pour honorer les demandes de rachat en attente de ses investisseurs.
Tableau récapitulatif des forces et faiblesses
Les forces de la SCPI LF Europimmo
Historiquement, LF Europimmo se distinguait par un patrimoine bien diversifié en Europe qui offrait une fiscalité souvent avantageuse aux investisseurs.
Une diversification géographique européenne rare sur le marché des SCPI
Au 31 mars 2026, le patrimoine de LF Europimmo se répartit sur plusieurs marchés européens matures :
- Allemagne : 56,52 % en valeur vénale.
- Royaume-Uni : 18,04 %.
- Pays-Bas, Belgique, Irlande, Luxembourg et France se partagent le reste du patrimoine.
Cette répartition géographique permet de mutualiser les cycles immobiliers propres à chaque pays. À la différence d'une SCPI 100 % France, la performance de LF Europimmo ne dépend donc pas d'un seul marché national, ce qui peut atténuer l'impact d'une correction localisée.
Une diversification sectorielle au-delà du secteur des bureaux
Le patrimoine de la SCPI n'est pas non plus exclusivement composé de bureaux. En valeur vénale, la répartition sectorielle se présente ainsi :
- Bureaux : 76,83 %.
- Commerces : 13,50 %.
- Hôtels, tourisme et loisirs : 6,82 %.
- Logistique et locaux d'activités : 2,73 %.
- Santé et éducation : 0,12 %.
Cette diversification sectorielle partielle a pu contribuer à amortir le choc de la hausse des taux en 2022, avec une baisse du prix de la part pas aussi marquée que sur d’autres véhicules.
Une fiscalité potentiellement avantageuse sur les loyers perçus à l'étranger
La quasi-totalité du patrimoine de LF Europimmo étant investie hors de France, les revenus perçus par les associés échappent aux prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers français, grâce aux conventions fiscales bilatérales en vigueur.
L'Allemagne, qui concentre plus de la moitié du patrimoine de la SCPI, illustre bien cet avantage. Pour un contribuable au régime réel avec un TMI de 30 %, sur 5 000 € de dividendes bruts :
- Une SCPI investie en France est imposée à 47,2 %, entre prélèvements sociaux et impôt sur le revenu.
- Une SCPI investie en Allemagne est imposée à 28,045 % seulement, grâce à une retenue à la source de 15,825 % qui remplace les prélèvements sociaux.
Cet avantage varie selon les pays et la tranche marginale d'imposition de chaque investisseur. Il reste toutefois un argument structurel en faveur des SCPI investies hors de France comme LF Europimmo.
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Une SCPI classée Article 9 SFDR engagée sur la décarbonation
LF Europimmo est classée Article 9 au sens du règlement SFDR, la catégorie la plus exigeante en matière d'investissement durable.
Concrètement, la SCPI s'engage à aligner les émissions de gaz à effet de serre de son patrimoine avec une trajectoire de réchauffement de 1,5°C, en cohérence avec les objectifs de l'Accord de Paris.
Sur le périmètre des SCPI gérées par La Française REM, les émissions de CO2 sont ainsi passées de 19,9 kg éq. CO2/m²/an en 2022 à 13,3 kg éq. CO2/m²/an en 2025, soit une baisse de 33 % sur la période.
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Les faiblesses de la SCPI LF Europimmo
Objectivement, les performances de la SCPI depuis 2022 ont été mauvaises pour les investisseurs. En 2026, les erreurs passées semblent avoir été purgées (au détriment des actionnaires historiques), mais le rendement proposé par la SCPI reste faible par rapport à d’autres alternatives sur le marché.
Une baisse significative du prix de part depuis 2022
Le prix de souscription de LF Europimmo a fortement baissé depuis 2022, en deux temps :
- Une première correction le 13 septembre 2023.
- Une seconde baisse de 23,28 % au 1er février 2025, faisant passer le prix de 945 à 725 euros.
Au total, la baisse cumulée du prix de part atteint 30,6 % depuis 2023, une correction qui traduit l'ajustement des valeurs d'expertise du patrimoine dans un marché des bureaux durablement affecté par la remontée des taux d'intérêt.
Un dividende en baisse depuis 2022
Le dividende brut distribué par la SCPI a aussi baissé passant de 45,32 € par part en 2022 à 33,56 € par part en 2025 ce qui suggère que la SCPI n’avait pas qu’un problème de valorisation.
Pour les nouveaux investisseurs, cette baisse du dividende est cependant compensée par un prix de part ajusté depuis 2022.
Une liquidité sous tension avec des parts en attente de retrait
Le marché secondaire des parts de LF Europimmo s'est nettement tendu à partir de 2024 . Le nombre de parts en attente de retrait est passé de 25 699 fin 2024 à 73 326 fin 2025, soit 6,5 % du total des parts de la SCPI, en raison notamment d'un ordre de retrait institutionnel de 21 millions d'euros.
Ce niveau rapproche la SCPI du seuil réglementaire de 10 % au-delà duquel la société de gestion doit prendre des mesures de rétablissement de la liquidité, prévues par le Code monétaire et financier. Elle examine notamment la possibilité de suspendre la variabilité du capital.
Pour un nouvel investisseur, cette situation induit une forte incertitude sur sa capacité à sortir du capital de la SCPI si il en avait besoin.
Une exposition majoritaire au marché allemand des bureaux
Malgré une diversification géographique affichée sur plusieurs pays, l'Allemagne concentre à elle seule 56,52 % du patrimoine de LF Europimmo en valeur vénale, très majoritairement investi en bureau;
Cette concentration géographique et sectorielle limite en partie l'effet de mutualisation des risques recherché par la stratégie européenne de la SCPI. Un ralentissement marqué et durable du marché allemand des bureaux aurait ainsi un impact significatif sur l'ensemble du patrimoine.
Les performances de la SCPI LF Europimmo
En 2025, LF Europimmo affiche une performance globale annuelle de 4,63 %, identique à son taux de distribution, ainsi qu'un TRI de -4,17 % sur 5 ans et de 0,89 % sur 10 ans.
Globalement la performance de la SCPI depuis 10 ans a été très décevante.
Simulation de performance
Le document d'informations clés (DIC) de LF Europimmo présente quatre scénarios de performance pour un investissement de 10 000 euros, sur des durées de détention de 1 an et de 9 ans (durée de placement recommandée).
Ces scénarios n'intègrent aucun rendement minimal garanti et tiennent compte de l'ensemble des coûts du placement. Pour un investissement de 10 000 euros conservé 9 ans, le coût total est estimé à 4 761 euros, soit une incidence annuelle de 4,0 %.
On constate donc qu’aujourd’hui la SCPI ambitionne de délivrer une performance à long terme autour de 4 % quand les SCPI leaders du marché visent plutôt entre 6 et 7 %.
Évolution du taux de distribution et de la performance globale annuelle
Le taux de distribution de LF Europimmo est resté relativement stable entre 2016 et 2025, oscillant entre 4,02 % et 4,64 %, avant de s'établir à 4,63 % en 2025.
Ce tableau illustre une distribution de revenus qui est restée au dessus du seuil des 4 % sur la période et se situe dans la moyenne des SCPI selon l’indice RSCPI.
La SCPI a toutefois dû ajuster sa politique de distribution en 2025, en ne distribuant plus de plus-values de cessions prévisionnelles, ce qui a ramené le dividende brut par part de 40,63 euros en 2024 à 33,56 euros en 2025.
Ce taux de distribution stable en pourcentage masque donc une baisse plus marquée en valeur absolue car le prix de souscription, sur laquelle le taux de distribution est calculé chaque année, s’est effondré. Un associé déjà présent avant 2023 perçoit donc aujourd'hui moins de revenus qu'il y a trois ans, même si le taux affiché reste comparable.
La performance globale annuelle, qui intègre à la fois la distribution et la variation du prix de souscription, s'établit également à 4,63 % en 2025, le prix de part étant resté stable à 725 euros entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026.
Évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution de la SCPI LF Europimmo
Le prix de souscription de LF Europimmo s'établit à 725 euros, soit un niveau inférieur à la valeur de reconstitution de la part, fixée à 773,78 euros au 31 décembre 2025.
LF Europimmo se situe en décote de 6,3 % par rapport à sa valeur de reconstitution, à l'intérieur de la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % fixée par l'Autorité des marchés financiers;
Cette décote peut être interprétée de deux manières :
- D'un côté, elle traduit la prudence de la société de gestion après deux repositionnements successifs du prix de part depuis 2023.
- De l'autre, elle réduit le risque d'un nouvel ajustement à la baisse à court terme, contrairement à des SCPI encore positionnées en surcote par rapport à leur valeur de reconstitution.
L'avis de Ramify : pourquoi investir dans la SCPI LF Europimmo
En 2026, bien que la situation de la SCPI LF Europimmo montre des signes de stabilisation, plusieurs facteurs incitent à la prudence quant à son attractivité comparative sur le marché.
Sur un horizon de dix ans, son Taux de Rendement Interne (TRI) s'établit à 0,89 %, un niveau nettement inférieur à celui d'autres SCPI historiques qui ont délivré des TRI compris entre 4 % et 7 % sur la même période, malgré la remontée des taux de 2022.
Néanmoins, suite aux ajustements successifs du prix de la part (-31 % en trois ans), le taux de distribution s'est réaligné sur la moyenne du marché, soutenu par un patrimoine diversifié et un bon taux d'occupation.
Le véhicule demeure toutefois confronté à un enjeu de liquidité, avec environ 7 % des parts en attente de cession, traduisant un frein sur les nouvelles souscriptions depuis 2024-2025. Cette absence de collecte nette a limité sa capacité à saisir les opportunités du cycle récent, caractérisé par des acquisitions réalisées à des rendements de 7 % à 9 % acte en main par les acteurs les plus dynamiques.
Sur le plan stratégique, le modèle d'investissement hors de France, pionnier lors du lancement de la SCPI en 2014, s'est aujourd'hui généralisé, ce qui rend l'atout fiscal moins différenciant. Par ailleurs, la période post-COVID a mis en évidence la vulnérabilité des portefeuilles très exposés au secteur des bureaux.
Ainsi, même si le profil de LF Europimmo semble aujourd'hui assaini, le marché offre des alternatives auprès de véhicules ayant affiché des taux de distribution supérieurs à 7 % ces dernières années et ayant pu investir massivement dans des conditions d'achat très favorables pour soutenir leurs performances futures.
Comment investir dans la SCPI LF Europimmo ?
La SCPI LF Europimmo peut être détenue en direct, en assurance-vie, en démembrement ou financée à crédit.
Conditions de souscription : prix, ticket d'entrée et versement programmé
Voici les principales conditions à connaître avant de souscrire des parts de LF Europimmo :
- Prix de souscription : 725 euros par part.
- Minimum de souscription : 1 part.
- Commission de souscription : 8 % HT, soit 9,60 % TTC, incluse dans le prix de la part.
- Délai de jouissance : les parts entrent en jouissance le 1er jour du mois suivant le mois de souscription.
LF Europimmo peut également être souscrite par le biais d'un versement programmé, qui permet d'investir régulièrement un montant fixe plutôt qu'en une seule fois.
À lire aussi : Fiscalité SCPI : Fonctionnement de l'imposition (et comment l'optimiser)
Investir en direct dans la SCPI LF Europimmo
L'achat de parts en direct, ou au comptant, reste le mode de détention le plus courant.
L'associé devient alors directement propriétaire de ses parts, perçoit les revenus trimestriels correspondants et est imposé sur les revenus fonciers de source étrangère, selon les conventions fiscales applicables aux pays où LF Europimmo est investie.
Investir dans la SCPI LF Europimmo en assurance-vie
LF Europimmo est également accessible via un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation, en tant qu'unité de compte (rapport annuel LF Europimmo 2025). Ce mode de détention offre plusieurs avantages :
- Un cadre fiscal propre à l'assurance-vie, en particulier après huit ans de détention du contrat.
- Une facilité de transmission du capital, grâce aux abattements spécifiques applicables en cas de décès.
- Une gestion intégrée au sein du contrat, sans démarche administrative distincte de celle de la SCPI.
À lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Investir dans la SCPI LF Europimmo en démembrement
LF Europimmo peut aussi être souscrite en démembrement de propriété, avec une séparation entre la nue-propriété et l'usufruit des parts. Ce mode de détention se caractérise par :
- L'absence de perception de revenus par le nu-propriétaire durant la période de démembrement.
- Une acquisition des parts à un prix décoté par rapport à la pleine propriété.
- La récupération automatique de la pleine propriété des parts à l'échéance du démembrement, sans fiscalité supplémentaire.
Investir dans la SCPI LF Europimmo à crédit
La souscription à crédit fait partie des options proposées pour LF Europimmo. Ce mode de financement permet notamment de :
- Bénéficier d'un effet de levier en investissant au-delà de son apport initial.
- Déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers perçus, sous réserve que ces derniers restent suffisants pour couvrir les échéances du prêt.
- Se constituer un patrimoine immobilier sans mobiliser l'intégralité de son épargne disponible.
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI LF Europimmo
LF Europimmo est l'une des SCPI pionnières de l'investissement immobilier paneuropéen en France, avec une stratégie de diversification affirmée dès sa création en 2014.
Une SCPI créée en 2014 pour investir dans l'immobilier européen
LF Europimmo a été créée le 31 juillet 2014, sous la forme d'une SCPI à capital variable gérée par La Française Real Estate Managers.
Dès l'assemblée générale annuelle de 2014, l'objet social de la SCPI a été élargi afin de lui permettre de détenir des actifs immobiliers de manière indirecte, par l'intermédiaire de l'acquisition de parts de sociétés civiles immobilières (SCI).
Cet élargissement a permis à LF Europimmo de structurer une grande partie de ses acquisitions à l'étranger via des filiales locales plutôt qu'en détention directe.
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Une stratégie de diversification géographique et sectorielle assumée
La stratégie de LF Europimmo repose sur trois grands principes de sélection des actifs :
- Cibler des marchés immobiliers (zone et typologie) adaptés à la demande locative, au sein des marchés les plus matures et profonds d'Europe.
- Rechercher une diversité des locataires et des secteurs d'activité, afin de limiter le risque de concentration.
- Intégrer une démarche prenant en compte les aspects environnementaux dans la sélection et la gestion des actifs.
Concrètement, la SCPI vise à constituer un patrimoine d'immeubles neufs ou récents, situés en Allemagne, en Belgique, en France, au Luxembourg, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, avec une plateforme de gestion locale basée en France, en Angleterre et en Allemagne.
Composition et répartition du patrimoine immobilier
Au 31 mars 2026, le patrimoine de LF Europimmo est réparti sur 52 immeubles, pour une surface totale de 259 545 m².
Répartition sectorielle en valeur vénale :
Répartition géographique en valeur vénale :
LF Europimmo face aux autres SCPI européennes diversifiées
Plusieurs SCPI se positionnent sur une stratégie d'investissement paneuropéenne ou centrée sur un marché étranger spécifique :
Cette comparaison fait ressortir des logiques de diversification très différentes selon les véhicules :
- Corum Origin pousse la mutualisation géographique le plus loin, avec une présence dans 13 pays de la zone euro et un taux de distribution nettement supérieur à celui de LF Europimmo. Ce rendement plus élevé s'accompagne toutefois d'un ticket d'entrée plus important (1 135 € par part) et de frais de souscription plus élevés que la moyenne du marché.
- Eurovalys assume à l'inverse une concentration totale sur l'Allemagne, sans aucune diversification géographique. Son taux de distribution reste proche de celui de LF Europimmo, avec un TRI à 10 ans de 4,14 % et un TOF annuel de 90,78 % en 2025. Cela illustre que la diversification multi-pays de LF Europimmo, dont le TOF ressort plus élevé (97,6 %), ne se traduit pas mécaniquement par un rendement supérieur à une SCPI mono-pays équivalente.
- Sofidy Europe Invest se distingue par un ticket d'entrée nettement plus accessible (235 € par part) et un taux de distribution supérieur à celui de LF Europimmo, mais sur un historique plus court, la SCPI n'ayant été créée qu'en 2021, contre 2014 pour LF Europimmo.
LF Europimmo se positionne ainsi comme une SCPI de diversification européenne de première génération, avec une ancienneté et une profondeur de patrimoine supérieures à celles de Sofidy Europe Invest, mais un rendement actuellement inférieur à celui de Corum Origin et de Sofidy Europe Invest.
Le TRI à 10 ans de 0,89 % de LF Europimmo, très en retrait par rapport aux 6,75 % de Corum Origin, reflète directement cet écart de valorisation.
Contrairement à Corum Origin, dont le prix de part a progressé sur la période et reste proche de sa valeur de reconstitution, LF Europimmo a subi une baisse cumulée de 30,6 % de son prix de part depuis 2023.
La décote actuelle par rapport à la valeur de reconstitution ne compense donc pas cette perte de valeur historique : elle limite seulement le risque d'une nouvelle correction à court terme pour un nouvel entrant.
La Française Real Estate Managers : qui gère la SCPI LF Europimmo ?
La Française Real Estate Managers gère LF Europimmo depuis sa création en 2014, au sein d'un groupe reconnu comme l'un des acteurs de référence de la gestion d'actifs immobiliers non cotés en France.
Ce gérant a beaucoup souffert de la remontée des taux en 2022 avec des pertes généralisées sur toutes les SCPI du groupe.
Historique et chiffres clés de La Française REM
La Française REM affiche les caractéristiques suivantes :
- Encours sous gestion : 25,6 milliards d'euros.
- Actifs immobiliers en gestion : plus de 2 000 actifs.
- Locataires : plus de 6 000 locataires accompagnés.
- Mandats de commercialisation actifs : plus de 400.
- Surface louée en moyenne par an : plus de 200 000 m².
- Présence européenne : 3 pôles, en France, en Allemagne et au Royaume-Uni.
- Équipe : plus de 200 experts en gestion et investissement.
La Française REM appartient au groupe La Française, pôle d'expertise de gestion d'actifs de Crédit Mutuel Alliance Fédérale, ce qui lui apporte l'assise financière d'un groupe bancaire mutualiste de premier plan.
Une plateforme de gestion paneuropéenne intégrée
La Française REM s'appuie sur des équipes locales basées directement dans les pays où elle investit, plutôt que de piloter ses actifs européens uniquement depuis la France/
Cette organisation locale intervient à deux niveaux :
- La sélection des actifs, où la connaissance fine des marchés locaux permet d'identifier des immeubles adaptés à la demande locative et aux usages recherchés par les entreprises.
- La gestion locative au quotidien, avec un suivi de proximité des locataires, des renégociations de baux et des travaux de repositionnement des actifs vacants.
Cette approche de proximité se retrouve dans la structure du patrimoine de LF Europimmo, dont la quasi-totalité des actifs européens est détenue via des sociétés civiles immobilières (SCI) locales, gérées en lien avec les équipes de La Française REM sur place.
La politique ESG et la trajectoire de décarbonation du groupe
La Française REM a engagé une politique de réduction des émissions de gaz à effet de serre sur l'ensemble des SCPI qu'elle gère, avec une baisse continue depuis 2022.
Entre 2022 et 2025, les émissions de CO2 du périmètre géré par La Française REM ont ainsi reculé de 33 %. Cette trajectoire s'appuie sur plusieurs outils déployés par la société de gestion :
- Un système de collecte et de fiabilisation des données de consommation d'énergie réelles, développé avec son partenaire Deepki, permettant de suivre l'impact concret des actions menées sur la performance énergétique.
- Un dispositif d'optimisation en temps réel des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation, déployé sur 49 immeubles fin 2025 avec son partenaire IQ Spot.
- Une solution d'intelligence artificielle prédictive, testée en 2025 avec son partenaire Thermosphr, qui ajuste en continu les paramètres techniques en fonction des prévisions météorologiques.
- Un club ESG interne, réunissant plus de 70 mainteneurs et property managers autour d'ateliers de co-construction destinés à diffuser les bonnes pratiques d'exploitation durable.
Cette politique ESG s'inscrit dans la démarche RSE du groupe La Française, holding filière de gestion d'actifs de Crédit Mutuel Alliance Fédérale, elle-même engagée en tant que première banque à mission de son secteur.
Analyse approfondie de la SCPI LF Europimmo
Au-delà des chiffres déjà présentés, plusieurs questions méritent d'être creusées pour juger de la qualité réelle de LF Europimmo : la solidité de son patrimoine, sa valorisation, son modèle de frais, sa liquidité et sa structure financière.
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Le patrimoine de la SCPI LF Europimmo est-il attractif ?
Le taux d'occupation financier (TOF) mesure la capacité de la SCPI à louer effectivement son patrimoine. Sur les deux dernières années, LF Europimmo affiche une légère amélioration de cet indicateur au niveau annuel.
Ce niveau annuel contraste avec la lecture trimestrielle plus récente, qui montre un repli progressif : 97,8 % au T3 2025, 96,8 % au T4 2025, puis 95,3 % au T1 2026 d’après le dernier bulletin trimestriel, sous l'effet notamment du départ du locataire Huboo Technologies à Bristol.
Il convient donc de distinguer la performance annuelle, solide, du dernier trimestre, qui traduit un tassement récent de l'activité locative.
LF Europimmo se situe nettement au-dessus de la moyenne du marché des SCPI bureaux (88,8 %) et même au-dessus de la moyenne toutes catégories confondues (91,3 %).
Cette performance illustre la résilience relative des marchés locatifs allemand, britannique et du Benelux sur lesquels la SCPI est positionnée, comparée à la situation du marché tertiaire français, plus dégradée.
La SCPI LF Europimmo est-elle bien valorisée ? Analyse du prix de reconstitution
Le prix de souscription de LF Europimmo est resté quasiment stable pendant huit ans avant de connaître deux corrections successives depuis 2023.
Entre 2016 et 2022, le prix de part n'a connu que des hausses modérées, passant de 1 000 € à 1 045 €, soit une progression de 4,5 % en six ans. La SCPI a ensuite dû ajuster son prix à la baisse à deux reprises : une première fois le 13 septembre 2023 (-9,57 %), une seconde fois le 1er février 2025 (-23,28 %), ramenant le prix à 725 €.
Au total, la baisse cumulée du prix de part atteint 30,6 % depuis 2023, une correction qui traduit l'ajustement des valeurs d'expertise du patrimoine dans un marché des bureaux durablement affecté par la remontée des taux d'intérêt, avec des corrections comprises entre -30 % et -40 % observées depuis 2022 sur l'ensemble du marché immobilier tertiaire européen.
La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire comparable sur la période récente.
Au 31 décembre 2025, le prix de souscription de 725 € se situe 6,3 % en dessous de la valeur de reconstitution de 773,78 €. Cette décote reste dans la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % fixée par l'Autorité des marchés financiers, ce qui signifie qu'aucun nouvel ajustement de prix n'est requis à ce stade.
Cette décote peut se lire de deux manières :
- Elle traduit la prudence de la société de gestion après deux baisses de prix, en évitant de fixer un prix de souscription trop proche de la valeur de reconstitution.
- Elle réduit le risque qu'un nouvel ajustement à la baisse soit nécessaire à court terme, à la différence d'une SCPI positionnée en surcote, plus exposée en cas de nouvelle baisse des valeurs d'expertise.
La stabilisation de la valeur de reconstitution entre fin 2024 (779,36 €) et fin 2025 (773,78 €), avec un recul limité à 0,72 %, contraste avec la chute d’environ 17 % enregistrée l'année précédente.
Ce ralentissement de la correction suggère que la phase la plus marquée de l'ajustement du patrimoine de LF Europimmo est désormais derrière elle, sous réserve que le marché des bureaux européens ne connaisse pas de nouvelle dégradation significative.
Le modèle de frais de la SCPI LF Europimmo est-il attractif ?
LF Europimmo applique une structure de frais classique pour une SCPI de rendement, à comparer à celle de ses principales concurrentes européennes.
LF Europimmo pratique à la fois les frais de gestion et les frais de souscription les plus bas de cette sélection, avec un écart particulièrement marqué face à Sofidy Europe Invest sur les deux postes de frais.
Ce niveau plus élevé chez les concurrentes s'explique en partie par la gestion d'un patrimoine réparti sur un plus grand nombre de pays ou d'actifs détenus via des filiales locales, ce qui génère des coûts de structure supplémentaires.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI LF Europimmo
L'évolution du marché des parts de LF Europimmo montre une dégradation progressive de la liquidité depuis 2023.
Le délai moyen d'exécution d'une transaction est passé d'un mois en 2021-2022 à 24 mois en 2025, tandis que le nombre de parts en attente de retrait a été multiplié par près de 3 entre fin 2024 et fin 2025, pour atteindre 6,5 % de la capitalisation.
Ce niveau de tension dépasse largement la moyenne du marché. Au 31 décembre 2025, le stock total de parts en attente représentait 3,1 % de la capitalisation de l'ensemble des SCPI françaises, concentré sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion.
LF Europimmo se rapproche ainsi du seuil réglementaire à surveille. La loi impose à la société de gestion de prendre des mesures de rétablissement de la liquidité dès lors qu'au moins 10 % des parts sont en attente de retrait depuis plus de 12 mois.
Au 31 mars 2026, ce taux s'élevait à 7 % des parts de la SCPI.
Face à ce risque, la société de gestion examine la possibilité de suspendre la variabilité du capital, ce qui remplacerait le mécanisme actuel de retrait par une confrontation périodique des ordres d'achat et de vente sur un marché secondaire organisé.
Endettement, trésorerie et réserves de la SCPI LF Europimmo
Au 31 décembre 2025, le niveau d'endettement de LF Europimmo se présente comme suit :
Ce ratio d'endettement de 19,70 % est légèrement supérieur à la moyenne du marché des SCPI, qui s'établissait à 18,3 % en 2025. Il demeure toutefois très en deçà de la limite statutaire de 35 %, et le taux moyen des emprunts hypothécaires de 1,67 % reste avantageux au regard des niveaux de taux observés depuis 2022.
Concernant les réserves, le report à nouveau de LF Europimmo s'élève à 5,18 € par part fin 2025, soit l'équivalent de 2 mois de distribution.
Cette réserve a progressé par rapport aux 2,15 € par part de fin 2024, une reconstitution directement liée au changement de politique de distribution opéré en 2025, qui a cessé d'intégrer les plus-values de cessions prévisionnelles dans le dividende versé.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI LF Europimmo ?
Pour un nouvel investisseur, LF Europimmo se positionne aujourd'hui dans la moyenne du marché, avec un taux de distribution de 4,63 % en 2025 et une fiscalité potentiellement avantageuse grâce à son exposition majoritairement étrangère.
Le prix actuel, en décote de 6,3 % par rapport à la valeur de reconstitution, limite par ailleurs le risque d'un nouvel ajustement de prix à court terme.
Ce constat mérite toutefois d'être mis en perspective face au reste du marché. La société de gestion a fait perdre de la valeur à ses associés historiques depuis 2022, avec une baisse cumulée de 30,6 % du prix de part, alors que d'autres gestionnaires ayant traversé la même période avec des patrimoines comparables, comme Corum, Atland ou Sofidy, ont mieux préservé la valeur de leurs SCPI.
Le marché propose aujourd'hui plusieurs SCPI encore plus diversifiées que LF Europimmo, peu ou pas exposées à la France et bénéficiant donc de la même fiscalité avantageuse, tout en affichant des taux de distribution supérieurs et des ambitions de développement à long terme plus affirmées.
Dans ces conditions, LF Europimmo reste un investissement défendable, mais difficile à recommander en priorité face à des alternatives au profil de risque comparable et à la trajectoire plus solide.
Elle s'adresse avant tout à un investisseur porteur d'une conviction forte sur le redressement de la SCPI ou sur son positionnement spécifique, plutôt qu'à celui qui recherche la meilleure allocation risque/rendement disponible sur le marché des SCPI européennes.
