Les caractéristiques clés de la SCPI Novapierre 1
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Novapierre 1
Lire aussi : Le document d’information clé (DIC) de la SCPI Novapierre 1
Les forces et les faiblesses de la SCPI Novapierre 1
Les performances de la SCPI Novapierre 1
Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles révèlent l’efficacité de la stratégie du gestionnaire et aident les investisseurs à se positionner.
Taux de distribution
En 2024, la SCPI Novapierre 1 a affiché un taux de distribution de 5 %. Une performance un peu plus attractive que la moyenne globale du marché, mais qui reste légèrement en retrait face à celles des meilleures SCPI (qui sont, pour la plupart, des SCPI diversifiées).
Pour 2025, le gestionnaire a pour objectif de maintenir ce taux de 5 % (objectif non garanti).
Ces 5 dernières années, le taux de distribution de la SCPI Novapierre 1 est toujours resté proche de la moyenne du marché (un peu en retrait en 2020, ce qui s’explique par les difficultés rencontrées par les SCPI de commerce lors de la crise sanitaire).
Source: Aspim
Taux de rendement global
Le Taux de Rendement Global de la SCPI Novapierre 1 (TRI) s’élève à :
- 3,07 % sur 5 ans ;
- 3,95 % sur 10 ans ;
- 4,64 % sur 15 ans.
Cette performance est satisfaisante à long terme pour une SCPI de commerce. Néanmoins, d'autres SCPI proposent des rendements plus attractifs, à court et à long terme.
Le TRI est un indicateur utile pour juger les performances d’une SCPI, puisqu’il permet de mesurer sa rentabilité à long terme en tenant compte des éléments suivants :
- Les revenus distribués chaque année ;
- L’impact des frais de souscription ;
- La plus-value ou moins-value à la revente des parts ;
- L’actualisation de la valeur des parts.
Évolution du prix de la part depuis 2020
Ces 5 dernières années, le prix de souscription de la SCPI Novapierre 1 est resté stable jusqu’en 2022 et a légèrement augmenté en 2023.
Cette dynamique est rassurante, d’autant plus que selon l’Aspim, les SCPI de commerce ont globalement réduit le prix de leur part en 2024 de -0,4 %.
La SCPI a belle et bien souffert de la crise immobilière (avec une valeur de reconstitution qui est passée de 489 € par part au T1 2023 à 444 € au T1 2025), mais pas suffisamment pour devoir baisser le prix de la part.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Novapierre 1 ?
La SCPI Novapierre 1 est une solution à envisager si vous cherchez à investir dans :
- L’immobilier de commerce exclusivement sur le marché français ;
- Une SCPI ancienne et correctement valorisée (lancée en 1999) ;
- Un gestionnaire spécialisé en gestion d’actifs immobiliers de commerce sur le marché français.
Ces 5 dernières années, Novapierre 1 a proposé un taux de distribution toujours proche de la moyenne du marché, même si certaines SCPI diversifiées (certes plus récentes) ont offert de meilleurs rendements.
En 2025, le prix d’achat des parts de Novapierre reste bien aligné sur la valeur théorique du patrimoine, ce qui est intéressant pour l’investisseur. D’autant plus que la SCPI a réussi à surmonter une période de difficulté pour les murs de commerce en France (confinements liés au COVID) : l’absence de baisse sur le prix de la part à ce moment-là témoigne de sa solidité.
Néanmoins, sur la même période, certaines SCPI sont parvenues à augmenter le prix de leurs parts tout en distribuant des revenus similaires ou supérieurs à ceux de Novapierre 1. Cela explique probablement pourquoi la SCPI ne parvient pas à relancer sa collecte et est contrainte de vendre des actifs depuis 2021.
Par ailleurs, la SCPI continue de présenter des fragilités, notamment au niveau de ses locataires : un taux d’occupation inférieur à la valeur du marché combiné à une durée ferme des baux très courte (1,62 an).
Dans ce contexte, de nombreux investisseurs s’interrogent sur la pertinence de favoriser des SCPI spécialisées comme Novapierre, quand les SCPI diversifiées offrent des résultats plus attractifs en termes de distribution et de potentiel de croissance.
Comment investir dans la SCPI Novapierre 1 ?
Sur le marché, 3 options vous permettent de souscrire à la SCPI Novapierre 1 :
- En direct auprès de la société de gestion PAREF gestion en complétant un bulletin de souscription ;
- Grâce à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra effectuer la souscription pour vous auprès du gestionnaire ;
- Sur une plateforme d’investissement en ligne : il s’agit d’acteurs indépendants qui vous ouvrent accès à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 442 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 5 parts, soit 2 210 €
- Frais de souscription : 8 % HT (9,6 % TTC)
Contrairement à d’autres SCPI récentes qui n’appliquent pas de frais de souscription (Remake Live, ou Iroko Zen par exemple), Novapierre 1 facture des frais d’entrée de 9,6 % TTC.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI Novapierre 1, vous obtiendrez :
- 22 parts au prix de 9 724 €
- Et conserverez un solde de 276 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Novapierre 1 est l’une des rares SCPI à appliquer un délai de jouissance très court : si vous investissez dans Novapierre 1, vous percevrez vos premiers dividendes le premier jour du premier mois suivant la date d’encaissement de la souscription.
Ainsi, en investissant le 1ᵉʳ juillet 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1ᵉʳ août 2025. La plupart des SCPI du marché appliquent un délai de jouissance de 4 à 6 mois avant que l’investisseur puisse percevoir ses premiers dividendes.
Le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir vos fonds dans l’acquisition de nouveaux immeubles.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La plupart des SCPI comme Novapierre 1 vous offrent deux options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver tous vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Souscrire des parts de la SCPI Novapierre 1 en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de :
- 11 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 44 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI Novapierre 1 est plutôt classique par rapport à ce qui se pratique sur le marché.
Autrement dit, si vous investissez dans des parts de la SCPI Novapierre 1 en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 30 %, soit un prix de part à 309,4 € (au lieu de 442 €).
L’investissement en nue-propriété vous permet d’investir avec une décote, ce qui est d’autant plus intéressant si vous êtes fortement fiscalisé et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
Il est possible d’investir dans la SCPI Novapierre 1 sur une assurance-vie, à condition que cette SCPI figure dans le catalogue d’unités de compte du contrat.
Investir dans des parts de SCPI sur une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie vous permet de réinvestir vos loyers sans être fiscalisé dessus tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe.
Vous profitez aussi d’une fiscalité avantageuse en cas de retrait si l’assurance-vie a plus de 8 ans (grâce aux abattements fiscaux).
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Novapierre 1
Historique de la SCPI Novapierre 1
Novapierre 1 a été lancée en novembre 1999 en tant que SCPI à capital variable spécialisée dans les murs de commerces en France.
Malgré les difficultés rencontrées par le secteur lors de la crise sanitaire en 2020-2021, la SCPI est parvenue à maintenir son prix de part à 440 € et à livrer un taux de distribution proche de la moyenne du marché.
Mais dès 2021, la société de gestion Paref Gestion a du faire face à d'importantes demande de retrait des investisseurs, dans un contexte de crise COVID qui a touché très durement les commerçants.
Par conséquent, un fonds de remboursement qui s'appuie sur des cessions d'actifs a été mis en place afin d'apporter de la liquidité aux investisseurs. Début 2025, ce fonds est toujours actif et 9,5 % du capital de la SCPI est toujours en attente de cession.
Au 31 mars 2025, la SCPI atteint une capitalisation de 179 millions d’euros.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Novapierre 1 ?
Au 31 mars 2025, la valeur du patrimoine de la SCPI Novapierre 1 s’élève à 207 millions d’euros et se compose de :
- 122 actifs immobiliers ;
- 227 locataires ;
- 93 856 m² de superficie totale.
Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Novapierre 1 était exclusivement investi dans des actifs de commerce, répartis dans les secteurs d’activité suivants :
- 30,6 % équipement de la maison ;
- 25,7 % en commerces essentiels (alimentaire et santé) ;
- 16 % restauration ;
- 12,6 % en services ;
- 6,4 % en culture et loisirs ;
- 8,7 % dans des secteurs divers.
La concentration sectorielle du patrimoine de Novapierre constitue à la fois sa force et sa faiblesse. La SCPI bénéficie d’une connaissance stratégique à exploiter sur ce secteur d’investissement. En revanche, elle reste aussi vulnérable si des difficultés venaient à toucher ce segment de marché.
La SCPI Novapierre 1 investit uniquement en France et de manière équitable sur le territoire.
À la fin du 1ᵉʳ trimestre 2025, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- 30,8 % en régions ;
- 28,6 % à Paris ;
- 21,2 % en métropoles régionales ;
- 19,4 % en Île-de-France (hors Paris).
La stratégie de la SCPI Novapierre 1
Investissement spécialisé dans les murs de commerce
La SCPI Novapierre 1 est conçue pour investir en priorité dans des murs de commerces, notamment dans des zones à forte densité commerciale et à fort potentiel de consommation.
Cette spécialisation sectorielle vise à offrir un rendement régulier grâce aux activités essentielles et dynamiques comme l’alimentaire, la restauration, les services de proximité ou l’équipement de la maison (plus de 70 % de la valorisation du patrimoine).
En ciblant principalement des pieds d’immeubles en cœur de ville et des centres commerciaux urbains, la SCPI cherche à capitaliser sur la résilience des commerces physiques bien positionnés.
Une répartition géographique stratégique
La SCPI Novapierre 1 est bien diversifiée géographiquement à l’échelle nationale. Si la SCPI était historiquement concentrée sur Paris et l’Île-de-France, elle a progressivement étendu ses investissements vers les métropoles régionales majeures comme Lyon, Marseille, Nantes ou Bordeaux.
Un rééquilibrage territorial qui vise à capter toutes les dynamiques commerciales du pays, en mutualisant les risques locatifs.
Le choix des emplacements repose sur des critères rigoureux comme la fréquentation, l’accessibilité et la stabilité des zones de chalandise.
Une gestion active du patrimoine immobilier
La société de gestion procède régulièrement à des arbitrages au sein de son patrimoine : elle cède certains actifs pour améliorer la qualité du portefeuille. Cependant, il est aussi important de noter que le gestionnaire y est contraint dans le cadre d'un fonds de remboursement qui vise à diminuer le nombre de parts en retrait.
En 2024 par exemple, 10 actifs ont été vendus à un prix supérieur de 5,6 % à leur valeur d’expertise, ce qui a permis d’accroître le stock de plus-values distribuables et de réduire la vacance moyenne.
Parallèlement, l’équipe de gestion tente de mener une politique proactive de relocation, en adaptant les surfaces vacantes aux besoins des enseignes. C’est d’ailleurs l’une des priorités clés de l’année 2025 selon le gestionnaire.
Pourquoi faire confiance à Paref Gestion ?
Plus de 30 ans d’expertise en gestion d’actif immobilier
Filiale du groupe PAREF (Paris Real Estate), Paref Gestion est une société de gestion immobilière fondée en 1991.
Le gestionnaire bénéficie de plus de 30 ans d’expertise en gestion d'actifs immobiliers en France et en Europe.
Paref Gestion gère à ce jour 2,5 milliards d’euros d’actifs et accompagne plus de 24 000 associés.
Reconnue pour sa gestion thématique, elle a notamment lancé la première SCPI de commerce en Allemagne (Novapierre Allemagne) en 2014 et la SCPI résidentielle Novapierre Résidentiel.
De nombreux fonds immobiliers en gestion
Elle pilote aujourd’hui plusieurs SCPI qui couvrent différentes thématiques, et notamment :
- Novapierre 1 (commerce en France) ;
- Novapierre Résidentiel (immobilier résidentiel parisien) ;
- PAREF Hexa (locatif diversifié en France) ;
- PAREF Evo (diversifié en Europe) ;
- PAREF Prima (commerce en Allemagne et Europe).
Elle gère aussi d’anciens fonds toujours actifs ou en cours de fermeture/fusion, tels que Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2, Novapierre Italie, Cifocoma, et Cifocoma 2.
En parallèle des SCPI, Paref Gestion développe et administre plusieurs OPCI, comme Vivapierre (tourisme et hôtellerie) et Polypierre, ainsi que des SCI et des clubs deals immobiliers.
Des SCPI performantes
Le gestionnaire Paref a prouvé l’efficacité de sa stratégie d’investissement immobilier, notamment au regard des dernières performances générées par ses SCPI.
En 2024, 4 d'entre elles affichent un taux de distribution d’au moins 5 % et des TRI attractifs.
Analyse approfondie de la SCPI Novapierre 1
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation à améliorer
En 2025, avec 88 %, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Novapierre 1 reste inférieur à la moyenne des autres SCPI qui était de 92,2 % en 2024. Autrement dit, et selon les dernières données, la SCPI possède actuellement 12 % de locaux vacants (en attente de locataires).
Même si ce TOF est raisonnable, il reste tout de même à surveiller : les meilleures SCPI du marché affichent des TOF proches de 100 % (souvent entre 95 % et 100 %).
Les dernières acquisitions de la SCPI Novapierre 1
Pas d’acquisition en 2024
En 2024 et jusqu’à la fin du premier trimestre 2025, la SCPI n’a réalisé aucune nouvelle acquisition.
D'après les dernières communications du gestionnaire, la SCPI privilégie pour le moment une stratégie de rotation du portefeuille, axée sur les cessions d'actifs non stratégiques plutôt que sur de nouvelles acquisitions. En réalité, c’est aussi que la SCPI n’a ni la trésorerie, ni la capacité de le faire actuellement.
En 2024, Novapierre a réalisé 10 ventes d'actifs pour un montant total de 12,1 millions d’euros, qui ont généré 3,6 millions d’euros de plus-values.
Pour 2025, Novapierre prévoit de poursuivre cette dynamique de cession d'actifs non stratégiques, dont les produits seront alloués à l'amélioration de la liquidité du fonds (réduction des parts en attente de retrait), au désendettement, et à la distribution de plus-values.
Des promesses de ventes pour environ 7,8 millions d'euros sont d'ailleurs prévues pour le deuxième trimestre 2025.
Enfin, le gestionnaire met l’accent sur la gestion proactive du patrimoine existant, notamment via la relocation des surfaces vacantes pour améliorer le taux d’occupation de la SCPI.
Qualité des locataires et durée des baux
La SCPI Novapierre 1 privilégie la sécurisation des revenus locatifs grâce à une sélection rigoureuse des locataires et des baux de moyenne durée :
- En 2024, 29 baux ont été signés (16 nouveaux et 13 renouvellements) pour une durée moyenne ferme de 3,8 ans.
- Au 1er trimestre 2025, 7 nouveaux baux et 3 renouvellements ont été signés pour une durée ferme moyenne de 4 ans.
Par exemple, la SCPI vient tout juste de renouveler un bail important avec le locataire Chaussea à Chasseneuil-du-Poitou, pour une durée ferme de 6 ans, pour tenter de maintenir l'occupation du local sur une période convenable.
Néanmoins, les résultats nous démontrent une durée résiduelle moyenne ferme des baux au T1 2025 de 1,62 an à peine, ce qui est très peu. Ce dernier point fait peser une incertitude sur l'évolution du TOF et sur la collecte des loyers à court terme.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La dernière valeur de reconstitution de la SCPI Novapierre 1 est légèrement supérieure au prix de la part (444,31 € pour un prix de la part à 442 €).
Par ailleurs, on note que la valeur de reconstitution a baissé entre 2023 et 2025 (elle était de 489 € au T1 2023) : une baisse certainement liée au contexte de crise immobilière.
Cet élément nous permet d’affirmer qu’à ce jour, la SCPI est bien valorisée.
La valeur de reconstitution nous démontre la valeur réelle du patrimoine, du moins, la donnée la plus récente qui la reflète (et qui est mise à jour chaque année).
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Novapierre 1
- Frais de souscription : 8 % HT (9,6 % TTC)
- Frais de gestion : 8 % HT (9,6 % TTC) des loyers encaissés
- Commissions de cession d’actifs : 2,4 % TTC du prix de l’opération
- Suivi et pilotage de travaux : 1 % HT du montant des travaux.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Le modèle de frais de la SCPI Novapierre 1 est l’un des plus compétitifs du marché.
Ses frais de gestion sont parmi les moins chers avec 9,6 % TTC (alors que la plupart des SCPI dépassent les 12 % TTC).
Du côté des frais de souscription, Novapierre 1 propose aussi une tarification compétitive par rapport aux autres SCPI. En effet, celles qui font mieux que Novapierre sont souvent des SCPI récentes comme Remake Live, Iroko Zen ou Novaxia Neo, et qui, en contrepartie, appliquent des frais de gestion annuels environ 2 fois plus élevés.
Aussi, si on compare la structure de frais de Novapierre 1 à celle d’autres SCPI de commerce comme Cristal Rente, Epargne Pierre ou Vendôme Régions, on constate que celle-ci reste très attractive.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Novapierre 1
Au cours de l'exercice 2024, le capital effectif de Novapierre 1 est passé de 410 169 parts à 407 515 parts. Cette diminution est le résultat combiné des souscriptions et des sorties.
Durant l’année, 155 parts ont été souscrites et ces souscriptions ont principalement servi à compenser les demandes de retrait.
Au 31 décembre 2024, le nombre de parts en attente de retrait était de 37 893 parts (soit 9 % des parts), en augmentation par rapport aux 31 764 parts de fin 2023.
Aussi, le gestionnaire précise que dans ce contexte, la SCPI n’est pour le moment pas en mesure de réaliser de nouvelles acquisitions.
Endettement, trésorerie et réserves
Un endettement important
Au 31 mars 2025, selon le dernier bulletin trimestriel, la dette bancaire globale de la SCPI Novapierre 1 s'élevait à 60,8 millions d’euros pour une valeur maximale d'endettement autorisée de 72,5 millions d’euros.
Le ratio d’endettement de la SCPI représente donc 29,4 % de la valeur de son patrimoine immobilier, ce qui reste tout juste inférieur à la limite d’endettement acceptée (fixée à 40 %).
Les réserves de trésorerie
Fin 2024, la SCPI disposait d’environ 9,5 millions d'euros de trésorerie. Il s’agit de la partie des liquidités de la SCPI en attente d'investissement à cette date.
Les réserves de sécurité
Fin 2024, la SCPI Novapierre 1 affichait un report à nouveau (RaN) qui équivaut à environ 78 jours de loyer.
Le report à nouveau correspond à une réserve de résultat non distribuée que la SCPI peut mobiliser pour lisser sa distribution de dividendes en cas de baisse temporaire des revenus.
Pour les investisseurs, ce niveau de réserve offre une marge de sécurité confortable, car il permet à la société de gestion de maintenir un rendement stable, même en cas de vacance locative ou de retard de loyers.
Quelles perspectives pour la SCPI Novapierre 1 ?
La SCPI Novapierre 1 est l’une des plus anciennes SCPI de commerce du marché. Elle a démontré une capacité de distribution intéressante ces dernières années, et ce, malgré les difficultés qui ont fragilisé son secteur.
Néanmoins, elle souffre d’une décollecte significative depuis 2021 qui l’empêche d’investir.
Par ailleurs, en 2025, son patrimoine détient 12 % de locaux en recherche de locataires, ce qui représente un manque à gagner significatif pour les investisseurs.
Pour les mois à venir, le gestionnaire prévoit une stabilité dans la distribution de dividende. Contrairement à certaines SCPI plus jeunes, on sait que Novapierre 1 a déjà démontré sa capacité à affronter plusieurs cycles de marché, ce qui reste globalement rassurant pour l’avenir de cette SCPI.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Novapierre 1 ?
Si vous recherchez une SCPI de commerce qui investit un peu partout en France et qui a fait ses preuves, Novapierre 1 est une solution pertinente.
Ces 5 dernières années, elle affiche un taux de distribution toujours proche de la moyenne du marché et un prix de souscription stable malgré les difficultés rencontrées par son secteur durant la période COVID.
Néanmoins, il est important de souligner que sa collecte est complètement à l’arrêt depuis 2021 ce qui l’empêche de réaliser de nouvelles acquisitions. De plus, elle doit encore améliorer son taux d’occupation.
La gestion conservatrice de Paref Gestion s’est révélée résiliente à long terme et grâce à cela, Novapierre conserve un prix de part stable et continue de verser des dividendes à ses investisseurs.
Si vous cherchez à diversifier une portion de votre patrimoine vers de l’immobilier de commerce en France auprès d’une SCPI solide, Novapierre 1 est une option pertinente.
Mais actuellement, force est de constater que les SCPI diversifiées tirent leur épingle du jeu en termes de distribution de loyer et de collecte. Elles ont délivré des performances supérieures ces dernières années et certaines ont aussi augmenté le prix de leur part.
Cependant, vous le savez aussi bien que nous, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.