Les caractéristiques clés de la SCPI Urban Cœur Commerce (au 31/03/2025)
Tableau récapitulatif des caractéristiques de la SCPI Urban Cœur Commerce
Lire aussi :Le document d’information clé (DIC) de la SCPI Urban Cœur Commerce
Les forces et faiblesses de la SCPI Urban Cœur Commerce
Les performances de la SCPI Urban Cœur Commerce
Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles révèlent l’efficacité de la stratégie du gestionnaire et aident les investisseurs à se positionner.
Taux de distribution
En 2024, la SCPI Urban Cœur Commerce a affiché un taux de distribution de 5,10 %. Une performance plus attractive que la moyenne globale du marché, mais qui reste légèrement en retrait face à celles des meilleures SCPI.
Pour 2025, le gestionnaire se sent en mesure d’améliorer ces résultats, puisqu’il affiche un objectif de taux de distribution de 5,50 % (objectif non garanti).
Enfin, on note que depuis 2022, la SCPI a toujours délivré un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché.
Source: Aspim
Si on analyse les performances de la SCPI Urban Cœur Commerce ces 4 dernières années, on s’aperçoit qu’elle évolue sur une courbe de progression ascendante.
Visiblement, la SCPI surpasse le marché depuis 2023. Néanmoins, ses performances restent tout juste supérieures.
Taux de rendement global
La SCPI Urban Cœur Commerce n’a pas encore communiqué un premier TRI (Taux de Rendement Interne) à 5 ans. Néanmoins, comme la SCPI a été lancée en 2018 et commencé à distribuer des loyers fin 2019, elle devrait être en mesure de dévoiler cette information prochainement.
Le TRI est un indicateur utile pour juger les performances d’une SCPI, puisqu’il permet de mesurer sa rentabilité à long terme en tenant compte des éléments suivants :
- Les revenus distribués chaque année ;
- L’impact des frais de souscription ;
- La plus-value ou moins-value à la revente des parts ;
- L’actualisation de la valeur des parts.
Évolution du prix de la part depuis 2018
Depuis sa création en 2018, le prix de la part de la SCPI Urban Cœur Commerce est resté stable (300 €).
Cette stabilité est rassurante à première vue, d’autant plus que le taux de distribution reste attractif.
La dernière valeur de reconstitution plus élevée que le prix de la part (316,57 €) nous confirme que la SCPI est bien valorisée : les investisseurs bénéficient d’une décote d’environ 5,3 % sur le prix des parts, ce qui est rassurant.
Cependant, on peut noter que la stratégie choisie par la SCPI n’a pas permis de faire progresser significativement la valeur du patrimoine.
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Urban Cœur Commerce ?
La SCPI Urban Cœur Commerce est une solution à envisager si vous cherchez à investir dans :
- L’immobilier de commerce en centre-ville sur le marché français ;
- Une SCPI aux performances intéressantes et bien valorisée ;
- Un placement qui vous offre des distributions de revenus potentiellement stables ;
- Un gestionnaire spécialisé en gestion d’actifs immobiliers de commerce sur le marché français.
Le taux de distribution est supérieur à la moyenne du marché des SCPI depuis 2022 et devrait continuer de l’être en 2025 si la société de gestion tient ses objectifs (5,5 % de distribution cible).
En 2025, le prix d’achat des parts présente une décote de 5,3 % sur la valeur théorique du patrimoine, ce qui est positif pour l’investisseur.
D’autant plus que la SCPI a su traverser une période compliquée pour les murs de commerce en France (confinements liés au COVID) ces dernières années en préservant le prix des parts.
Néanmoins, il faut préciser que plusieurs autres SCPI du marché ont su, sur la même période, réaliser une augmentation du prix de leurs parts tout en distribuant des loyers équivalents ou supérieurs à Urban Cœur de Commerce.
La question se pose de favoriser une SCPI spécialisée dans les murs de commerce, quand les SCPI diversifiées tirent nettement leur épingle du jeu ces dernières années en termes de distribution, mais aussi de collecte.
Comment investir dans la SCPI Urban Cœur Commerce ?
Sur le marché, 3 options vous permettent de souscrire à la SCPI Urban Cœur Commerce :
- En direct auprès de la société de gestion Urban Premium en complétant un bulletin de souscription ;
- Grâce à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui pourra effectuer la souscription pour vous auprès du gestionnaire ;
Sur une plateforme d’investissement en ligne : il s’agit d’acteurs indépendants qui vous ouvrent accès à différentes solutions d’investissements à frais réduits, comme le propose Ramify.
Conditions de souscription
- Prix d’achat par part : 300 €
- Minimum pour une 1ère souscription : 10 parts, soit 3 000 €
- Frais de souscription : 11,83 % TTI
Contrairement à d’autres SCPI récentes qui n’appliquent pas de frais de souscription (Remake Live, Iroko Zen ou Comète par exemple), Urban Cœur Commerce facture des frais d’entrée de 11,83 % TTI.
Mais comme toutes les SCPI, le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription. Autrement dit, si vous investissez 10 000 € dans la SCPI Urban Cœur Commerce, vous obtiendrez :
- 33 parts au prix de 9 900 €
- Et conserverez un solde de 100 € qui ne permettra pas d’acquérir une part complète.
À partir de quand vais-je commencer à percevoir des dividendes ?
Si vous investissez dans des parts de la SCPI Urban Cœur Commerce, vous percevrez vos premiers dividendes le premier jour du 4ᵉ mois suivant la date d’encaissement de la souscription.
Ainsi, en investissant le 1er juin 2025, vous percevrez vos dividendes à partir du 1er octobre 2025.
Le délai de jouissance représente le temps nécessaire à la SCPI pour investir vos fonds dans l’acquisition de nouveaux immeubles.
Pleine propriété ou nue-propriété ?
La plupart des SCPI comme Urban Cœur Commerce vous offrent deux options d’investissement :
- L’investissement en pleine propriété pour conserver tous vos droits et en percevoir les revenus ;
- L’investissement en démembrement de propriété, en conservant soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts.
Souscrire des parts de la SCPI Urban Cœur Commerce en nue-propriété vous permet de bénéficier d’une décote à l’achat de :
- 12 % minimum (pour 3 ans de démembrement) ;
- Et jusqu’à 45 % (pour 20 ans de démembrement).
La clé de répartition de la SCPI Urban Cœur Commerce est plutôt classique par rapport à ce qui se pratique sur le marché.
Autrement dit, si vous investissez dans des parts de la SCPI Urban Cœur Commerce en nue-propriété avec un démembrement de 10 ans, vous profiterez d’une décote de 33 %, soit un prix de part à 201 € (au lieu de 300 €).
L’investissement en nue-propriété est une stratégie pertinente pour investir avec une décote, d’autant plus si vous êtes fortement fiscalisé et que vous n’avez pas besoin de percevoir des revenus immédiatement.
A lire aussi : Notre article détaillé sur les SCPI en nue-propriété
Investir en direct ou dans une assurance-vie ?
La SCPI Urban Cœur Commerce n’est actuellement pas éligible à l’investissement sur assurance-vie, car elle ne figure pas dans le catalogue d’unités de compte des contrats multisupports.
Toutefois, d’autres SCPI vous permettent d’investir au sein d’une assurance-vie.
Investir dans des parts de SCPI sur une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie vous permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les gains réalisés tant qu’ils ne sortent pas de l’enveloppe.
Vous profitez aussi d’une fiscalité avantageuse en cas de retrait si l’assurance-vie a plus de 8 ans (grâce aux abattements fiscaux).
Pour aller plus loin : Notre guide de la fiscalité des SCPI
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Urban Cœur Commerce
Historique de la SCPI Urban Cœur Commerce
La SCPI Urban Cœur Commerce a été lancée fin 2018 et vise à acquérir majoritairement des actifs de commerces en centre-ville. Depuis son lancement, le prix de souscription de la SCPI est resté stable (300 €).
Début 2025, la SCPI atteint une capitalisation de 78 millions d'euros.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Urban Cœur Commerce ?
Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Urban Cœur Commerce se décompose ainsi :
- 110 actifs immobiliers ;
- 99 locataires ;
- 29 000 m² de superficie totale.
Répartition sectorielle
Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Urban Cœur Commerce était exclusivement investi dans des actifs de commerce, répartis dans les secteurs d’activité suivants :
- 30 % alimentation / restauration ;
- 30 % santé / sport / bien-être ;
- 23 % opportunités et tendances (discount, bijouteries, etc.)
- 17 % services de proximité.
Par ailleurs, le patrimoine est composé de :
- 76 % d’enseignes nationales ;
- 24 % de commerces indépendants.
Le patrimoine de la SCPI Urban Cœur Commerce est donc concentré en immobilier de commerce, ce qui constitue à la fois sa force et sa faiblesse. La SCPI bénéficie donc d’une connaissance stratégique à exploiter sur ce secteur d’investissement. Néanmoins, elle reste aussi vulnérable en cas de difficulté sur ce marché.
Répartition géographique
La SCPI Urban Cœur Commerce investit uniquement en France, et majoritairement en province.
A la fin du 1er trimestre 2025, la répartition géographique de son patrimoine était la suivante :
- 85 % en régions ;
- 15 % en Île-de-France.
La stratégie de la SCPI Urban Cœur Commerce
La stratégie d’investissement centrale : les commerces de centre-ville en France
La SCPI Urban Cœur Commerce vise à constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif composé majoritairement de commerces de centre-ville (proximité d'une gare et/ou d'une mairie/hôtel de ville dans un rayon de 1 km).
Elle cible en priorité l'acquisition d'actifs de commerce en pied d'immeubles, situés dans des quartiers commerçants et dynamiques des métropoles régionales françaises (aires urbaines de 20 000 à 100 000 habitants).
Sa stratégie s'inscrit dans le mouvement de reconquête des centres-villes. La société de gestion identifie les villes avec un fort dynamisme économique et des perspectives démographiques favorables.
Une politique d’investissement diversifiée et opportuniste
Même si la stratégie d’investissement de la SCPI Urban Cœur Commerce se concentre surtout sur les commerces de centre-ville, elle se réserve la possibilité d’investir de manière opportuniste dans d’autres types d’actifs (dans la limite de 25 % de son patrimoine).
La SCPI peut donc diversifier ses investissements vers des locaux commerciaux de type parcs d'activités commerciales, galeries marchandes, centres commerciaux, ainsi que des actifs tertiaires (bureaux), de logements, logistique, entrepôts ou parcs de stationnement.
Urban Cœur Commerce privilégie la perception de revenus locatifs immédiats, mais aussi le potentiel d'optimisation de ses investissements.
De cette manière, elle s’autorise à capter différentes opportunités pour booster la revalorisation de son patrimoine, tout en respectant son cœur stratégique.
Une stratégie d’investissement sélective basée sur des critères ESG
La SCPI Urban Cœur Commerce a obtenu le label ISR en août 2023. Sa stratégie d’investissement repose sur une grille d'analyse ESG qui comprend 22 critères.
Sur le plan environnemental, la SCPI s'engage à réduire l'empreinte écologique de ses actifs en suivant les consommations énergétiques, en réalisant des audits énergétiques et en optimisant l'utilisation d'énergies renouvelables.
Elle favorise également l'accessibilité de ses commerces via les transports en commun et les mobilités douces.
Enfin, la SCPI met en place des cartographies des risques climatiques, sociaux et sanitaires pour renforcer la résilience de ses actifs et sensibilise ses locataires aux enjeux ESG.
Pourquoi faire confiance à Urban Premium ?
Urban Premium est une société de gestion de portefeuille indépendante fondée en 2010 et spécialisée dans l’investissement immobilier en cœur de ville.
Le gestionnaire se distingue par sa stratégie axée sur la réhabilitation de bâtiments anciens situés dans les centres-villes français.
En 2025, Urban Premium gère 19 SCPI, et est propriétaire de 156 actifs immobiliers, répartis sur 72 villes en France. La société gère également des SCPI fiscales (déficit foncier, Malraux, Pinel).
Outre Urban Cœur Commerce, le gestionnaire Urban Premium gère les SCPI fiscales suivantes :
- Urban Vitalim (dispositif Pinel) ;
- Urban Prestigimmo n°5 (dispositif Malraux).
Urban Premium a aussi commercialisé des SCPI fiscales qui ne sont plus ouvertes à la souscription, dont :
- Urban Pierre 1 à 4 (déficit foncier) ;
- Urban Patrimoine 1 & 2 (Scellier) ;
- Urban Prestigimmo 1 à 4 (Malrau).
Analyse approfondie de la SCPI Urban Cœur Commerce
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d’occupation attractif
En 2025, avec 95,2 %, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI Urban Cœur Commerce reste supérieur à la moyenne des autres SCPI qui était de 93,3 % en 2023.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI, il s’agit d’un indicateur important (mesure la part du patrimoine actuellement louée).
L’écart avec le Taux d’Occupation Physique (TOP) signifie que 10 % de surfaces possédées par la SCPI sont actuellement en recherche de locataire, mais qu’il s’agit des biens avec des loyers moins attractifs que le reste du patrimoine.
Les dernières acquisitions de la SCPI Urban Cœur Commerce
Au cours du 1ᵉʳ trimestre 2025, la SCPI a réalisé 5 nouvelles acquisitions pour un montant total d'investissement de 6,1 millions d'euros.
Les actifs acquis sont situés notamment à Annemasse, Valenciennes, Mulhouse et Sète et ces acquisitions ont été réalisées avec un taux de rendement Acte en Main (AEM) moyen de 7,82 %.
Qualité des locataires et durée des baux
La SCPI Urban Cœur Commerce privilégie la sécurisation des revenus locatifs grâce à une sélection rigoureuse des locataires et des baux de moyenne durée.
Pour cela, la SCPI privilégie l'acquisition d'actifs commerciaux principalement occupés par des enseignes nationales reconnues (exemple : Franprix, Marionnaud, Burger King, etc.) pour optimiser la distribution de revenus aux investisseurs.
Enfin, elle favorise les baux commerciaux standards de 3/6/9 ans, qui offrent une visibilité à moyen terme sur les flux locatifs.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
La dernière valeur de reconstitution de la SCPI Urban Cœur Commerce est supérieure au prix de la part (316,57 € pour un prix de la part à 300 €).
Cet élément nous permet d’affirmer qu’à ce jour, la SCPI est bien valorisée. Il s’agit d’un détail important, puisque, depuis son lancement, la SCPI n’a pas encore augmenté le prix de ses parts (et une hausse du prix de la part démontre une stratégie d’investissement efficace).
Cette donnée mise à jour chaque année nous offre une vision plus précise de la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Urban Cœur Commerce
- Frais de souscription : 11,86 % TTI
- Frais de gestion : 12 % TTI des loyers encaissés
- Commissions d’acquisition et de cession : 1,25 % HT du prix de l’opération
- Suivi et pilotage de travaux : 2,5 % HT du montant des travaux
[Conseil de Ramify] La mention TTI (Toutes Taxes Incluses) signifie que tout ou une partie des frais ne sont pas soumis à la TVA.
Les frais de souscription de 11,86 % sont ainsi exonérés de TVA.
En revanche, les frais de gestion se décomposent en 6 % exonérés de TVA et 5 % HT (soit 6 % TTC).
Si vous cherchez à comparer les frais d’une SCPI qui communique en TTI avec une SCPI qui communique en HT/TTC il faut comparer le TTI au TTC.
Les frais de gestion sont-ils raisonnables ?
Les frais de gestion de la SCPI Urban Cœur Commerce se situent dans la moyenne des SCPI du marché.
Si on la compare à une SCPI de commerce similaire, Cristal Rente par exemple, on constate que les frais de gestion de Urban Cœur Commerce sont plus avantageux (pour un taux de distribution un peu plus attractif).
Contrairement à certaines SCPI plus récentes, Urban Cœur Commerce ne pratique pas l’exonération des frais de souscription. Elle applique des droits d’entrée de 11,86 % (TTI) et des frais de gestion de 12 % TTI par an.
Sa structure de frais est pertinente si on la compare à celle d’autres SCPI qui investissent dans des actifs de commerces sur le marché français (comme Cristal Rente, Epargne Pierre ou Vendôme Régions).
Elle applique des frais sur les transactions (ce qui n’est pas le cas de la SCPI Epargne Pierre par exemple), mais ces commissions occasionnelles restent raisonnables comparées à d’autres SCPI.
Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Urban Cœur Commerce
En 2024, Urban Cœur Commerce est la SCPI de commerces qui a le plus collecté selon l’Aspim (avec 65 191 parts émises, soit 18 millions d’euros sur l’année).
Par ailleurs, la SCPI Urban Cœur Commerce n’affichait aucune part en attente de retrait au 31 décembre 2024.
Endettement, trésorerie et réserves
Une SCPI très peu endettée
Au premier trimestre 2025, l’endettement de la SCPI Urban Cœur Commerce représentait 7,65 % de la valeur du patrimoine immobilier.
Cet endettement reste bien inférieur à la limite d’endettement de la SCPI (fixée à 40 %).
Les réserves de trésorerie
Fin 2023, la SCPI disposait d’environ 2 millions d'euros de trésorerie. Il s’agit de la partie des liquidités de la SCPI en attente d'investissement à cette date.
Les réserves de sécurité
Au premier trimestre 2025, la SCPI Urban Cœur Commerces affichait un report à nouveau (RaN) qui équivaut à environ 60 jours de loyer.
Le report à nouveau correspond à une réserve de résultat non distribuée que la SCPI peut mobiliser pour lisser sa distribution de dividendes en cas de baisse temporaire des revenus.
Pour les investisseurs, ce niveau de réserve offre une marge de sécurité confortable, car il permet à la société de gestion de maintenir un rendement stable, même en cas de vacance locative ou de retard de loyers.
Quelles perspectives pour la SCPI Urban Cœur Commerce ?
La SCPI Urban Cœur Commerce révèle un potentiel de croissance et de distribution de revenus attractif dans les mois à venir. Plusieurs indicateurs positifs en témoignent :
- La capacité du gestionnaire à maintenir un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché depuis 2022 ;
- Une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part, qui démontre que la SCPI est bien valorisée ;
- La stratégie de diversification menée par le gestionnaire via l’acquisition d’actifs de commerces dans différents secteurs d’activité (alimentaire, restauration, santé, bien-être, etc.) pour limiter le risque de concentration au sein du portefeuille ;
- En 2024, la SCPI a plus collecté que les autres SCPI de commerces ;
- Le taux d’occupation de la SCPI qui dépasse les 95 % ;
- Des acquisitions stratégiques réalisées dans un secteur que le gestionnaire maîtrise parfaitement (actifs de commerces en centre-ville).
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Urban Cœur Commerce ?
Si vous recherchez une SCPI de commerce qui investit dans les différentes régions françaises, Urban Cœur Commerce est une solution pertinente.
Ces 3 dernières années, elle affiche un taux de distribution supérieur au marché des SCPI, en progression et une collecte stable qui lui permet d’investir et de fournir de la liquidité aux investisseurs
Sa gestion conservatrice s’est révélée résiliente par le passé (prix de part stable malgré l’impact du COVID notamment). Le patrimoine est bien géré et assez granulaire.
Si vous cherchez à diversifier une portion de votre patrimoine vers de l’immobilier de commerce en France, Urban Cœur Commerce est une option à privilégier, d’autant que la décote actuelle présente potentiellement un point d’entrée intéressant.
On peut néanmoins mettre en parallèle l’investissement dans cette SCPI exposée intégralement aux commerces en France avec un investissement dans une SCPI diversifiée, investie pour partie dans des murs de commerces, et potentiellement dans toute l’Europe.
Ces dernières années, les meilleures SCPI diversifiées ont délivré des performances supérieures, avec souvent une augmentation du prix des parts et potentiellement une fiscalité plus avantageuse via les biens détenus hors de France.
Les performances passées ne préjugent cependant pas des performances futures.