Les forces et les faiblesses du fonds Wenova Usufruit 2
Voici les principaux avantages et inconvénients du fonds Wenova Usufruit 2. Certains éléments mentionnés sont communs à tous les fonds d'usufruit de SCPI, d'autres sont spécifiques à ce fonds.
Les forces du fonds Wenova Usufruit 2
Voici les 5 principaux avantages du fonds Wenova Usufruit 2 :
- Un produit de rendement assez stable
- Une large diversification avec un seul produit
- Une fiscalité optimisée
- Le track record partiel intéressant pour le premier millésime Wenova Usufruit 1
- Une rétrocession intégrale des commissions SCPI au fonds
Un produit de rendement assez stable
L'usufruit temporaire de Wenova Usufruit 2 offre un rendement relativement stable puisqu’il est adossé aux loyers versés par les SCPI du portefeuille.
Par ailleurs, l'usufruit de SCPI n’est pas impacté par les éventuelles dévalorisations du prix des parts, ce qui peut dégrader le taux de rendement interne des investisseurs en pleine propriété.
Toutefois, ce rendement peut être pénalisé en cas de ralentissement du marché locatif global.
Lire aussi : SCPI : pleine propriété ou démembrement (nue-propriété ou usufruit)
Une large diversification avec un seul produit
Le fonds Wenova Usufruit 2 permet aux investisseurs d’accéder à des quantités importantes d'usufruit de SCPI avec une seule souscription.
Le fonds offre une double source de diversification, à la fois géographique et sectorielle.
Le fonds cible un portefeuille diversifié d'une vingtaine de SCPI, notamment auprès de ces sociétés de gestion partenaires :
- Arkea REIM
- Sogenial Immobilier
- Remake AM
- Atland Voisin
- Edmond de Rothschild
- Etc.
Chacune de ces foncières détient plusieurs dizaines, voire centaines d'immeubles en France et en Europe.
Cette architecture crée ainsi 2 niveaux de dilution du risque locatif :
- Diversification au sein de chaque SCPI
- Diversification entre les SCPI du fonds Wenova
Ainsi, en cas de problématique avec un locataire, ou de difficultés économiques dans un pays, il n'y a qu'une partie du rendement qui est potentiellement affectée.
Les SCPI dans lesquelles Wenova Usufruit 2 investit sont réparties dans plusieurs secteurs d'activité :
- Logistique
- Bureaux
- Santé
- Hôtellerie
- Commerce
- Résidentiel
- Infrastructures
- Etc.
Wenova Usufruit 2 tend ainsi à être plus résilient face aux aléas économiques que peuvent rencontrer les différentes industries. Cela tend à protéger les flux de rendement des investisseurs.
Une fiscalité optimisée
Au niveau du fonds, les revenus issus des biens immobiliers situés à l'étranger sont imposés localement dans l'État où se situe l'immeuble (selon les conventions fiscales bilatérales).
Ce mécanisme allège la charge fiscale supportée par la SAS Wenova Usufruit 2, ce qui se répercute sur le montant distribuable aux associés.
L'investisseur personne physique, qui reçoit des dividendes de la SAS, reste néanmoins soumis au PFU de 31,4% sur ces distributions.
Focus sur la fiscalité des sociétés à l’IS
Le fonds Wenova Usufruit 2 permet aux personnes morales à l'impôt sur les sociétés de transformer leur trésorerie excédentaire en revenus immobiliers, tout en réduisant leur base imposable.
En effet, l'usufruit acquis est un actif comptable amortissable sur toute la durée du démembrement, ce qui neutralise une partie significative des revenus locatifs perçus.
Exemple : pour 100 000 euros investis sur 8 ans, les revenus locatifs annuels atteignent 18 975 euros (coupon de référence de 5,5% appliqué à 345 000 euros de pleine propriété équivalente).
L'amortissement linéaire sur 8 ans (12 500 euros annuel) ramène le résultat imposable à 6 475 euros (18 975 - 12 500).
Après l'impôt sur les sociétés au taux de 25% (environ 1 619 euros), le résultat net après IS atteint environ 4 856 euros. Sur 8 ans, la holding encaisse un cash-flow annuel d'environ 17 356 euros (18 975 euros de loyers moins 1 619 euros d'IS).
Nous détaillons ces points dans la section fiscalité du fonds.
Lire aussi : Placement de trésorerie d'entreprise : Comment faire ?
Le track record intéressant du premier millésime Wenova Usufruit 1
Le premier millésime Wenova Usufruit 1 a été agréé par l'AMF en août 2024 (ISIN FR001400QUH8) et a clôturé sa période de commercialisation en septembre 2025 avec une collecte totale de 19,5 millions d'euros.
Son premier coupon trimestriel a été versé le 1er juillet 2025 à hauteur de 4,51% du montant net investi pour les associés en jouissance au 30 juin 2025.
Au 1er janvier 2026, les distributions cumulées atteignent 13,54 euros par part (sur une base de 100 euros), soit un TRI brut estimé à cette date de 11,60%. Le fonds distribue le rendement trimestriellement, il est ainsi possible de réinvestir ce dernier.
À noter que ce chiffre est une estimation, il ne préjuge pas du TRI net annualisé final sur 8 ans.
Nous détaillons les caractéristiques du premier millésime dans la section dédiée à Wenova Asset Management.
Une rétrocession intégrale des commissions SCPI au fonds
Lorsque le fonds Wenova Usufruit 2 acquiert des parts d'usufruit auprès d'une SCPI, il paie souvent à celle-ci une commission de souscription (pratique standard du marché SCPI). Une partie de cette commission est ensuite rétrocédée à Wenova (selon les termes négociés avec chaque société de gestion).
Ces sommes reviennent directement augmenter l'actif net du fonds Wenova Usufruit 2, donc la valeur liquidative des parts détenues par les investisseurs augmente mécaniquement grâce aux rétrocessions reçues.
Les faiblesses du fonds Wenova Usufruit 2
Voici les 2 principaux points de vigilance du fonds Wenova Usufruit 2 :
- Un niveau de frais plutôt élevé
- Les 4 inconvénients génériques à l'usufruit de SCPI
Un niveau de frais plutôt élevé
Le Document d'Information Clé du fonds Wenova Usufruit 2 fait apparaître des frais annuels de 1,95%.
À noter que le fonds facture aussi des droits d'entrée jusqu'à 6% du montant souscrit. Mais certains partenaires, comme Ramify, ne facturent pas ces frais d’entrée.
Enfin, il existe une commission en cas de rachat anticipé : jusqu'à 10% de la valeur liquidative
Les fonds d'usufruit qui investissent dans plusieurs SCPI sont généralement plus chargés en frais que les SCPI en pleine propriété, à cause de la double couche de gestion (fonds d'usufruit + SCPI sous-jacentes).
Les 4 inconvénients génériques à l'usufruit de SCPI
Voici les 4 inconvénients inhérents aux fonds d'usufruit temporaire de parts de SCPI :
- Absence de garantie en capital : comme pour tout investissement, les épargnants peuvent perdre tout ou partie du capital investi. Dans ce cas, l'investisseur peut perdre de l'argent si les dividendes reversés par les SCPI s'effondrent, ce qui n’a pas été observé même pendant la récente remontée des taux.
- Pas de plus-value à l'échéance : la valeur de l'usufruit est exclusivement locative, il n'y a pas de reconstitution de capital à la sortie, donc pas de gain possible à la revente.
- Dépendance aux distributions des SCPI sous-jacentes : si les SCPI baissent leurs coupons, l'investisseur d'usufruit absorbe intégralement la baisse. Il n'y a pas d'amortissement du choc par une éventuelle plus-value de valorisation.
- Une liquidité restreinte : le fonds impose une période de blocage d'un an à compter de l'émission des actions. Ensuite, les rachats sont possibles sur une base trimestrielle (avec frais de rachat anticipé pouvant atteindre 10%), selon l’offre et la demande.
À noter que cette illiquidité est cohérente avec l'usufruit temporaire de parts de SCPI, car il n'existe généralement pas de marché secondaire organisé pour ce type de titres en usufruit.
Ainsi, le délai de cession peut atteindre plusieurs semaines à plusieurs mois, car la base d'acheteurs potentiels pour l'usufruit de SCPI est structurellement plus restreinte que pour la pleine propriété.
Les performances attendues du fonds Wenova Usufruit 2
Le fonds Wenova Usufruit 2 cible un TRI annuel de 6% à 8% sur 8 ans, net des frais de gestion et de l'impôt sur les sociétés supporté par la SAS.
Ce TRI ne tient pas compte de la fiscalité personnelle de l'investisseur (PFU pour les particuliers, IS complémentaire pour les personnes morales). Nous rappelons que cet objectif de rendement n'est pas garanti.
À noter que ce rendement brut repose sur l'hypothèse de coupon (dividende) annuel de 5,5% indiqué par le gérant Wenova AM.
Le TRI net du fonds, à la différence du coupon, intègre les frais de gestion annuels de 1,95% et tient compte d'une durée de placement de 8 ans.
Par ailleurs, la distribution trimestrielle des dividendes (après un délai de jouissance de 5 mois) permet d'accroître le TRI. Ces distributions régulières permettent de réinvestir rapidement le rendement de ce produit.
Avec l’usufruit, l’investisseur n’est pas directement impacté par les baisses de valeur des parts des SCPI sous-jacentes. Une dévalorisation de la valeur de marché affecte la nue-propriété, et non l'usufruit, dont la valeur est fixée contractuellement à l'entrée.
En revanche, l'usufruitier reste bien soumis au risque d'impayé ou de vacances locatives.
Focus sur le marché des SCPI en 2025
Selon le bilan annuel de l'ASPIM du 10 février 2026, le marché des SCPI a affiché les chiffres suivants en 2025 :
- Taux de distribution moyen : 4,91% (contre 4,72% en 2024)
- Collecte nette : 4,6 milliards d'euros (en hausse de 29% par rapport à 2024)
- Capitalisation totale : 89 milliards d'euros
- Stock de demandes de rachat non satisfaites : 2,8 milliards d'euros, concentré sur une quinzaine de SCPI
Pour rappel, le fonds Wenova Usufruit 2 bénéficie d'un contexte de marché plutôt favorable, car certaines SCPI ont déjà baissé leur dividende après la crise de 2023 / 2024.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir ?
La fiscalité du fonds Wenova Usufruit 2
Le rendement net du fonds Wenova Usufruit 2 dépend directement du profil fiscal de l'investisseur et de l’enveloppe choisie.
Lire aussi : Diagnostic fiscal Ramify : Outil gratuit pour réduire vos impôts
Focus sur le traitement fiscal des SCPI européennes
Les revenus fonciers issus des SCPI européennes sont imposés localement dans le pays où se situe l'immeuble (selon les conventions fiscales en vigueur).
Dans la majorité des cas (Allemagne, Espagne, Italie, Belgique), ce mécanisme équivaut à une neutralisation des prélèvements sociaux au niveau du fonds.
À titre de comparaison, l'allocation géographique du premier millésime Wenova Usufruit 1 atteint 79,7% hors de France au 31 janvier 2026, ce qui réduit sensiblement la base imposable.
La fiscalité pour les investisseurs personnes physiques
Les dividendes perçus par l'investisseur personne physique sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4% (12,8% d'impôt sur le revenu et 18,6% de prélèvements sociaux).
L'option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu reste possible, et peut être plus avantageuse pour les investisseurs à tranche marginale faible (inférieure à 30% par exemple).
Lire aussi : Flat tax (PFU) : taux, fonctionnement, calcul et peut-on l'éviter ?
Les investisseurs peuvent également accéder au fonds via des enveloppes fiscales (PEA, PEA-PME, assurance-vie luxembourgeoise). Ces modalités sont détaillées dans la section “Comment investir dans le fonds Wenova Usufruit 2”.
La fiscalité pour les personnes morales soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS)
Les revenus distribués par la SAS Wenova Usufruit 2 à une personne morale associée sont imposables à l'impôt sur les sociétés (IS).
Pour tirer pleinement parti du levier d'amortissement, Wenova propose aux personnes morales à l'IS une structure dédiée : la SC Wenova Usufruit Optima II (voir la section juste après). Dans cette structure en transparence fiscale, les revenus locatifs et l'amortissement de l'usufruit remontent directement au bilan de la personne morale investisseuse.
Exemple : pour 100 000 euros investis via Optima II, sur un scénario de revenus 50% de source française et 50% de source européenne, les revenus locatifs annuels atteignent 18 975 euros (répartis à parts égales, soit environ 9 488 euros de chaque source).
L'amortissement de 12 500 euros par an, imputé sur les revenus français, génère un résultat fiscal français d'environ -3 013 euros, soit un déficit fiscal reportable au niveau de la holding investisseuse.
Cette structure permet à une holding patrimoniale à l'IS de cumuler 2 leviers d'optimisation :
- L'amortissement comptable de l'usufruit
- La neutralisation partielle des revenus étrangers via les conventions fiscales
Lire aussi : Placement de trésorerie d’entreprise : Comment faire et quels sont les meilleurs choix ?
La structuration en transparence fiscale via la SC Wenova Usufruit Optima II
Wenova a structuré son fonds selon une architecture à 2 étages. La SAS Wenova Usufruit 2 investit via la SC Wenova Usufruit Optima II, une société civile à l'impôt sur le revenu constituée en septembre 2025.
Cette société civile est fiscalement transparente, ses revenus remontent directement au bilan des associés, sans double niveau d'imposition.
Pour les personnes morales à l'IS, cette architecture ouvre un second mécanisme de souscription. Elles peuvent investir en direct dans la SC Optima II plutôt que dans la SAS Wenova Usufruit 2, ce qui ajoute 3 avantages structurels :
- Un TRI cible supérieur : 8% à 10% net par an pour Optima II, contre 6 à 8% net pour la SAS Wenova Usufruit 2, grâce à l’absence de frottement fiscal au niveau du fonds.
- Un amortissement de l'usufruit directement au bilan de la holding sur 8 ans, sans écran fiscal intermédiaire.
- La création de déficits fiscaux reportables (dès 30% à 35% d'allocation en SCPI européennes). Ces déficits s'imputent sur l'ensemble des revenus de la holding.
Comment investir dans le fonds Wenova Usufruit 2 ?
La souscription au fonds Wenova Usufruit 2 se fait en direct au nominatif, pour un ticket minimum de 100 000 euros.
La période de commercialisation court jusqu'au 15 septembre 2026 (prorogeable 2 fois 6 mois à l'initiative de la société de gestion).
La souscription peut aussi se faire via des enveloppes :
- PEA et PEA-PME : les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu après 5 ans de détention ; seuls les prélèvements sociaux de 18,6% restent dus à la sortie.
- Compte-titres ordinaire : pour personne physique ou personne morale.
- Contrat d'assurance-vie luxembourgeoise : selon la politique de l'assureur.
Lire aussi : Comment choisir son PEA ? Quels critères prendre en compte ?
Le processus de souscription du fonds Wenova Usufruit 2
La démarche de souscription au fonds Wenova Usufruit 2 se déroule en 3 étapes :
- Constituer le dossier de souscription : fournir les justificatifs d'identité, le RIB, la déclaration d'origine des fonds, le questionnaire d'adéquation MIF, etc.
- Signer le bulletin de souscription et virer les fonds : la souscription peut s'effectuer directement auprès de Wenova AM ou en ligne via des plateformes d'investissement agréées (comme Ramify).
- Attendre le délai de jouissance de 5 mois avant la perception du premier coupon trimestriel.
L'avis de Ramify sur le fonds Wenova Usufruit 2
Nous retenons 3 atouts majeurs pour le fonds Wenova Usufruit 2 :
- Un taux de rendement cible intéressant : entre 6% et 8%, grâce à la décote de l'usufruit. Cela est assez intéressant pour un niveau de risque équilibré à moyen terme.
- Une architecture fiscale optimisée : l'exposition européenne allège la charge fiscale supportée par le fonds. De plus, l'amortissement de l'usufruit (une société civile dans le montage du fonds) réduit le résultat imposable pour les personnes morales à l'IS.
- Une diversification dans un grand nombre d’usufruits SCPI françaises et européennes ainsi que dans plusieurs secteurs d’activité (avec une seule souscription).
Ce dernier point permet notamment aux investisseurs de diversifier leurs parts d’usufruits avec une seule souscription, ce qui représente un gain de temps important.
Nous relevons un point de vigilance au niveau des frais. Ces derniers sont plutôt élevés (notamment les frais de gestion de 1,95% par an), au regard du rendement attendu.
Pour qui le fonds Wenova Usufruit 2 est pertinent ?
Voici 4 profils types pour lesquels le fonds Wenova Usufruit 2 est particulièrement adapté.
- Les personnes morales à l'IS avec trésorerie excédentaire d'au moins 100 000 euros avec un horizon de 8 ans, qui veulent accéder à un nombre important d’usufruits de SCPI.
- Les holdings patrimoniales soumises à l'IS qui cherchent à mutualiser leur exposition immobilière sur plusieurs SCPI européennes et à tirer profit de la transparence fiscale de la structure SC Wenova Usufruit Optima II.
- Les personnes physiques qui cherchent à obtenir des revenus complémentaires trimestriels fiables grâce à leur patrimoine (coupon net attendu de 4% à 5% par an pour un horizon d'environ 10 ans).
- Les personnes physiques qui veulent diversifier leur patrimoine sur un grand nombre de SCPI avec une seule souscription, tout en utilisant des enveloppes fiscales, notamment pour capitaliser les gains.
Pourquoi faire confiance à Wenova Asset Management ?
Wenova Asset Management est une société de gestion indépendante créée en 2022 par Jordan Parmast (président) et Éric Saiz (directeur général). La société est agréée par l'AMF la même année.
À fin 2025, la société gère environ 130 millions d'euros d'encours, à travers 3 fonds :
- Wenova Usufruit 1 : usufruit temporaire de SCPI
- Wenova Transition : FPCI ELTIF 2.0 dédié à la rénovation énergétique et au repositionnement d'actifs immobiliers résidentiels
- Wenova Paris Boétie Club : club deal d’immobilier parisien
L'équipe compte à ce jour 14 collaborateurs.
Le président de Wenova, Jordan Parmast, a occupé des postes en banque privée (SG Private Banking, Merrill Lynch, Morgan Stanley Investment Management) avant de devenir associé chez Equitim en 2011, puis de se spécialiser dans le développement immobilier.
Éric Saiz (directeur général) a fondé KEYYO en 1994, un opérateur de téléphonie d'entreprise introduit en Bourse en 1998 et cédé à Bouygues Telecom en 2019, avant de piloter des projets de coliving depuis 2012. C'est durant ces derniers que les 2 fondateurs se sont rencontrés.
Le track record du premier millésime Wenova Usufruit 1
Wenova Usufruit 1, agréé AMF en août 2024 sous la même structure juridique que le second millésime, a clôturé sa période de commercialisation en septembre 2025 avec une collecte totale de 19,5 millions d'euros.
Voici les principaux indicateurs de performance disponibles à fin 2025 :
- Premier coupon trimestriel : 4,51% du montant net investi versé le 1er juillet 2025
- Distributions cumulées : 13,54 euros par part au 1er janvier 2026 (sur une base de 100 euros)
- TRI brut estimé non définitif : 11,60% (à janvier 2026)
- Allocation géographique : 79,7% hors France (au 31 janvier 2026) principalement en Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie et Belgique
Les principales SCPI détenues par Wenova Usufruit 1
Les 5 SCPI les plus pondérées du portefeuille Wenova Usufruit 1 sont :
- Epsilon 360 : 17,4% du portefeuille
- Vendôme Régions : 14,1%
- Comète : 8,4%
- Cœur de Régions : 6,5%
- Élévation Tertiom : 6,0%
Le portefeuille compte au total environ 18 SCPI, avec une diversification intentionnelle sur des SCPI récentes et des véhicules européens.
Conclusion
Wenova Usufruit 2 est un fonds accessible à partir de 100 000 euros, qui investit dans l'usufruit d'une vingtaine d’usufruits de SCPI françaises et européennes.
Ce fonds donne accès à un produit généralement réservé aux institutionnels. Les investisseurs peuvent ainsi souscrire à plusieurs usufruits de SCPI, et ainsi générer des flux réguliers, avec une seule souscription.
L'objectif de TRI net de 6% à 8% apparaît cohérent avec les performances passées du premier millésime (Wenova Usufruit 1). Attention, nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L'exposition européenne du fonds permet d'alléger la charge fiscale sur les revenus locatifs. Cet allègement se répercute sur le montant distribuable aux associés.
Pour les personnes morales à l’IS, l'amortissement comptable de l'usufruit sur 8 ans permet de réduire significativement leur résultat imposable (12 500 euros d'amortissement annuel pour 100 000 euros investis).
Les épargnants particuliers peuvent également limiter les frottements fiscaux des dividendes perçus en investissant via un PEA, un PEA-PME ou une assurance-vie luxembourgeoise.
La liquidité des SCPI en usufruit est structurellement limitée, car les cessions s'effectuent uniquement de gré à gré, avec des délais moyens de plusieurs semaines à plusieurs mois.
Enfin, nous rappelons que le capital investi n'est pas garanti.
