Les caractéristiques clés de la SCPI Alta Convictions
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Les forces et faiblesses de la SCPI Alta Convictions
Alta Convictions combine un rendement supérieur à la moyenne, un patrimoine très bien loué et une décote à l'entrée. Ses points de vigilance tiennent aux frais, à un historique de trois ans et à une distribution en partie financée par les réserves.
Tableau récapitulatif des forces et faiblesses
Les forces de la SCPI Alta Convictions
Un rendement supérieur à la moyenne, avec un prix de part revalorisé deux fois
Le taux de distribution atteint 6,57 % en 2025, après 6,53 % en 2024. Le taux de distribution moyen des SCPI s’établissait respectivement à 4,92 % et 4,72 % sur la même période.
Le prix de part a été relevé de 300 € à 305 € en décembre 2024, puis à 308 € en décembre 2025, soit +2,67 % depuis le lancement. La performance globale annuelle atteint 8,20 % en 2024 et 7,55 % en 2025, contre +1,5 % pour l'ensemble des SCPI en 2025.
Ces revalorisations sont particulièrement notables pour une SCPI jeune et suggèrent une capacité du gérant à particulièrement bien négocier ses biens à l’achat, puis à les valoriser ensuite.
Une diversification portée par des locataires de premier plan
Le patrimoine se répartit entre commerces (36 %), logistique (28 %), retail parks (21 %) et locaux d'activité (15 %), avec 7 % d'actifs en Espagne. Il compte 32 locataires et 41 baux. La SCPI ne détient aucun bureau, un segment marqué par les tensions locatives.
Plusieurs locataires illustrent cette approche :
- Danone : Deux entrepôts frigorifiques à Marly et Chaponnay sont loués à Danone Produits Frais France.
- Franprix et Carrefour City : Huit commerces alimentaires en pied d'immeuble ont été acquis en 2025.
- IKEA : Un atelier de conception et de commande a été inauguré à Annecy Arcal'Oz le 30 juin 2026.
- Groupe Jacky Perrenot et Groupe Paredes Orapi : Ces deux actifs de 2026 sont loués dans le cadre d'un bail ferme de 12 ans et d'un bail ferme de 9 ans.
Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution
Au 2ᵉ bulletin trimestriel daté du 30 juin 2026, le prix de 308 € se situe 7,6 % sous la valeur de reconstitution de 333,36 €.
Si ce niveau de valorisation reste dans le tunnel réglementaire (au delà d’un écart de +10 ou -10 %, la SCPI est contrainte de revaloriser le prix de la part), il peut préfigurer une nouvelle augmentation du prix de la part dans le futur si le patrimoine de la SCPI continue à s’apprécier.
La valeur de reconstitution est la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine. Un nouvel associé paie donc moins que le coût de reconstitution du patrimoine.
Un patrimoine très bien loué et peu endetté
Le TOF atteint 98 % et le TOP 99 %, contre un TOF moyen de 91,3 % pour les SCPI en 2025.
L'endettement s'élève à 9,2 % au 30 juin 2026, dont 6,7 % d'emprunts bancaires. La moyenne du marché est de 18,3 % en 2025. Le plafond d'endettement est fixé à 35 %, dont 30 % d'emprunt bancaire, ce qui laisse une marge importante.
Une collecte dynamique et un marché des parts fluide
La capitalisation est passée de 105,98 M€ fin 2025 à 132,70 M€ au 30 juin 2026, soit +25 % en six mois. La collecte brute atteint 15,06 M€ au T1 et 11,68 M€ au T2.
En 2025, 275 parts ont été cédées ou retirées et aucune n'était en attente de retrait au 31 décembre.
La capacité de la SCPI à maintenir une collecte régulière depuis sa création lui permet :
- De continuer à investir et de diversifier son patrimoine
- D’offrir une sortie rapide aux investisseurs qui souhaiteraient revendre leur part (celles-ci trouvant immédiatement un acheteur via la société de gestion).
Il n’y a cependant aucune garantie que le marché des parts de la SCPI se maintiendra en l’état dans le futur.
Un gestionnaire adossé à Altarea et une démarche ISR
Altarea IM est filiale à 100 % du groupe Altarea. Plusieurs actifs sont gérés par des filiales du groupe, Altarea Commerce France et Altarea Gestion Immobilière.
La SCPI a obtenu le label ISR de l'AFNOR en mai 2024 pour trois ans. Elle relève de l'article 8 du règlement SFDR. Le label ne garantit pas la performance financière du fonds.
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Les faiblesses de la SCPI Alta Convictions
Des frais d'entrée de 8,45 % HT qui pèsent sur les premières années
La commission de souscription s'élève à 8,45 % HT, soit 26,03 € HT sur une part de 308 €. La commission de gestion atteint 11,45 % HT.
Le DIC chiffre l'impact des coûts pour 10 000 € investis :
- Sortie après 1 an : 1 152 € de coûts totaux, soit une incidence de 11,52 %.
- Sortie après 9 ans : 6 770 € de coûts totaux, soit une incidence de 4,55 % par an.
Ces frais pèsent d'autant plus que la durée de détention est courte. La SCPI ne facture aucun frais de sortie.
Un historique court, pour la SCPI comme pour son gestionnaire
La SCPI a été créée le 25 juillet 2023 et Altarea IM est agréée par l'AMF depuis le 13 avril 2023. Aucun dividende n'a été versé au titre de 2023, contre 19,50 € en 2024 et 19,83 € en 2025.
Il n'existe donc que deux exercices complets de distribution, pour un horizon de placement recommandé de 9 ans. Le recul manque pour juger la résilience du modèle.
Un univers d'investissement potentiellement moins vaste qu'une SCPI européenne
La SCPI investit majoritairement en France, avec une limite de 20 % maximum de son actif en Europe. Ce cadre restreint son univers d'investissement par rapport à une SCPI qui cible l'ensemble du continent, comme Iroko Zen ou Remake Live.
Au 30 juin 2026, l'Espagne représente 7 % du patrimoine, pour un total de 93 % investi en France. Ce choix limite la diversification géographique et expose davantage la SCPI au marché immobilier français et à la fiscalité qui s'y applique.
Une concentration géographique et sectorielle
L'Auvergne-Rhône-Alpes pèse 42 % du patrimoine et la Nouvelle-Aquitaine 24 %. Les commerces et les retail parks représentent 57 % de l'ensemble, pour 19 actifs.
Au 31 décembre 2025, Bordeaux Belvédère et Annecy Arcal'Oz totalisaient environ 48 % du prix d'acquisition hors droits des actifs détenus. Les acquisitions de 2026 réduisent progressivement cette concentration. La part des locaux d'activité est passée de 12 % au T1 à 15 % au T2.
La performance de la SCPI Alta Convictions
Alta Convictions affiche une performance globale annuelle de 7,55 % en 2025, très supérieure à celle du marché. Les scénarios du DIC sont plus prudents et rappellent que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Simulation Alta Convictions : les scénarios de performance du DIC
Le document d’information clé (DIC) présente quatre scénarios pour un investissement de 10 000 €, avec une sortie après 1 an ou après 9 ans, la durée de placement recommandée. Ils intègrent tous les coûts du produit.
Le scénario intermédiaire aboutit à 14 410 € après 9 ans, soit 4,14 % par an. Sans les coûts, le rendement annuel moyen serait de 8,69 %. Après un an, seul le scénario favorable permet de récupérer la mise, ce qui illustre le poids des frais d'entrée.
Contrairement à certaines SCPI récentes qui affichent un objectif chiffré de taux de distribution et de TRI sur leur durée de détention recommandée, Altarea IM ne communique pas d'objectif précis à long terme pour Alta Convictions. La note d'information évoque seulement un objectif de rendement supérieur à 5 %, sans détail ni garantie.
Le scénario favorable du DIC (4,78 % par an après 9 ans) paraît prudent au regard des performances déjà enregistrées. Le taux de distribution atteint 6,57 % en 2025, et des SCPI comparables comme Iroko Zen et Remake Live distribuent 7,14 % et 7,05 %.
Ces scénarios s'appuient sur des données de produits comparables, et non sur l'historique de la SCPI. Il n'existe aucun rendement minimal garanti et une perte du capital, totale ou partielle, reste possible.
Rendement de la SCPI Alta Convictions : taux de distribution et performance globale annuelle
Le taux de distribution rapporte le dividende brut versé au titre de l'année au prix de part au 1er janvier. La performance globale annuelle (PGA) y ajoute la variation du prix de part.
Les moyennes de marché proviennent de l'ASPIM pour 2025 et de l'ASPIM pour 2024. En 2025, Alta Convictions dépasse le taux de distribution moyen de 1,65 point et sa PGA est supérieure d'environ 6 points.
L'écart entre le taux brut et le taux net vient de la fiscalité étrangère payée par la SCPI, soit 1,1 % de la distribution 2025, ou 0,22 € par part.
L’intérêt de cette distinction brut / net est de faciliter la compréhension par les investisseurs de leur acompte de dividende, celui-ci étant versé net de fiscalité étrangère. La SCPI étant investie largement en France à ce stade, l’écart est minime.
Depuis avril 2026, la distribution est mensuelle. Les versements de 2026 se répartissent ainsi, par part en pleine jouissance :
- T1 2026 : 5,16 € nets (5,21 € bruts), versés le 24 avril 2026.
- Avril : 1,72 € net (1,74 € brut), versé le 28 mai 2026.
- Mai : 1,72 € net (1,74 € brut), versé le 26 juin 2026.
- Juin : 1,72 € net (1,74 € brut), versé fin juillet 2026.
Ces versements totalisent 10,32 € nets par part sur le premier semestre. La mensualisation ne modifie pas le montant annuel distribué, qui dépend des résultats de la SCPI et n'est pas garanti.
Prix de part de la SCPI Alta Convictions et valeur de reconstitution
Le prix de souscription est passé de 300 € au lancement à 305 € le 1er décembre 2024, puis à 308 € le 1er décembre 2025, soit +2,67 % en deux hausses. Il est resté inchangé lors de l'actualisation des expertises de juin 2026.
En 2025, la valeur de réalisation recule de 1,06 % et la valeur de reconstitution progresse de 0,59 %. Au premier semestre 2026, la valeur de réalisation progresse très légèrement, d'environ 0,6 %.
Le prix de souscription doit rester dans un tunnel de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution, soit entre 300,02 € et 366,70 € au 30 juin 2026. À 308 €, il se situe 7,6 % sous cette valeur, dans la borne basse de la fourchette.
Une hausse de 2,7 % seulement de la valeur de reconstitution suffirait à placer le prix à plus de 10 % en dessous, ce qui contraindrait la société de gestion à revaloriser le prix de la part. Quelques bonnes nouvelles sur le patrimoine pourraient donc déclencher une nouvelle hausse à court terme.
Pour un investisseur qui entre aujourd'hui, ce scénario représenterait une opportunité : une revalorisation rapide du prix de part lui permettrait d'amortir en partie ses frais de souscription.
L'avis de Ramify : pourquoi investir dans la SCPI Alta Convictions ?
Gérée par Altarea Investment Managers, filiale du groupe Altarea, la SCPI Alta Convictions affiche depuis son lancement une performance nettement supérieure à celle du marché. Cette surperformance tient surtout à son timing de création et à sa capacité à collecter.
Dans un marché où les biens s'acquièrent aujourd'hui à des rendements de 7 à 8 %, il est plus facile pour une jeune SCPI de battre des véhicules plus anciens, dont une grande partie du patrimoine a été achetée à des rendements inférieurs.
Son taux de distribution atteint 6,57 % en 2025, contre 4,92 % en moyenne pour les SCPI. Son prix de part a été revalorisé deux années de suite. Sa collecte reste stable depuis sa création, ce qui lui permet de continuer à investir.
C'est un atout pour une SCPI jeune, dont le patrimoine reste à construire, contrairement aux SCPI historiques qui détiennent déjà plusieurs centaines d'immeubles.
Le patrimoine affiche de bons indicateurs. Il est loué à 98 %, diversifié entre commerces, logistique, retail parks et locaux d'activité, et peu endetté (9,2 %). Le prix de 308 € reste 7,6 % sous la valeur de reconstitution.
Toutefois, la SCPI n'a que trois ans d'existence et deux exercices complets de distribution. Les frais d'entrée de 8,45 % HT pèsent sur les premières années. Le patrimoine reste concentré, avec 42 % en Auvergne-Rhône-Alpes et une exposition centrée sur la France, dans un marché des SCPI très tourné vers l'international.
Alta Convictions peut intéresser un investisseur qui privilégie une SCPI jeune, dont le patrimoine a été constitué dans un contexte de marché favorable, avec une stratégie diversifiée et peu exposée aux bureaux.
Sa capacité à maintenir son niveau de distribution une fois son patrimoine arrivé à maturité reste à démontrer. Elle mérite une comparaison avec les autres SCPI diversifiées récentes avant toute décision.
Comment investir dans la SCPI Alta Convictions ?
Alta Convictions se détient en direct, en démembrement (avec des versements programmés en nue-propriété) ou à crédit. Elle n'est pas éligible à l'assurance-vie.
Conditions de souscription et prix de part de la SCPI Alta Convictions
Les principales conditions à connaître avant de souscrire sont les suivantes :
- Prix de souscription : 308 € par part, soit 150 € de valeur nominale et 158 € de prime d'émission.
- Minimum de souscription : 1 part, soit 308 €.
- Commission de souscription : 8,45 % HT, prélevée sur la prime d'émission.
- Délai de jouissance : Les parts portent jouissance le 1er jour du 4e mois suivant la souscription. Une souscription en septembre 2026 ouvre droit aux revenus à partir du 1er janvier 2027.
- Agrément et restrictions : La société de gestion agrée chaque souscription, et son silence pendant deux mois vaut agrément. Les US Person et les personnes visées par le règlement européen n°833/2014 ne peuvent pas souscrire.
L'assemblée générale du 18 juin 2026 a autorisé le fractionnement des parts, sur décision de la société de gestion. Le conseil de surveillance y voit la possibilité d'ouvrir le réinvestissement des dividendes et les souscriptions en montant.
Investir en direct dans la SCPI Alta Convictions
Plusieurs canaux permettent de souscrire :
- Altarea Investment Managers : La société de gestion reçoit les souscriptions à son siège, au 87 rue de Richelieu à Paris.
- Conseillers en gestion de patrimoine : Altarea IM oriente les particuliers vers ses partenaires conseillers.
- Plateformes digitales : Ramify, par exemple, référence Alta Convictions dans son catalogue de SCPI.
Les loyers sont imposés en revenus fonciers, au micro-foncier sous conditions ou au régime réel. Les revenus financiers supportent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Les loyers espagnols, soit 7 % du patrimoine, sont imposés en Espagne puis en France, avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français.
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SCPI Alta Convictions en démembrement : nue-propriété et versement programmé
Le démembrement sépare la pleine propriété des parts en nue-propriété et en usufruit temporaire, à partir de 3 ans. Il se caractérise par plusieurs éléments :
- Prix décoté : Le nu-propriétaire acquiert les parts à une fraction du prix de la pleine propriété.
- Revenus : Les dividendes reviennent à l'usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
- Vote : L'usufruitier vote les décisions ordinaires et le nu-propriétaire les décisions extraordinaires, sauf convention contraire.
- Plus-values : Les plus-values sur cession d'immeuble sont imposées chez l'usufruitier.
Les clés de démembrement de mai 2025 fixent la valeur de la nue-propriété en pourcentage du prix de la pleine propriété :
Sur 9 ans, la durée de placement recommandée, la nue-propriété s'acquiert à 66,5 % du prix de la pleine propriété, soit 204,82 € pour une part de 308 €. En démembrement, les possibilités de retrait ou de cession sont limitées, et Altarea IM conseille de conserver ses droits pendant toute la période.
Alta Convictions propose aussi des versements programmés en nue-propriété, une nouveauté de la fiche produit de juillet 2026. Ce dispositif permet de constituer une position par versements successifs. Les modalités détaillées (montants, périodicité) sont à demander à Altarea IM ou à un conseiller.
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Investir dans la SCPI Alta Convictions à crédit
Alta Convictions est finançable auprès de plusieurs organismes bancaires. Le crédit permet d'investir au-delà de son apport initial. Depuis avril 2026, la distribution mensuelle facilite l'alignement des revenus sur les échéances du prêt.
Sous le régime réel, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Le déficit qu'ils créent ne s'impute pas sur le revenu global, mais sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La note d'information rappelle trois risques :
- Revenus évolutifs : Les revenus de la SCPI ne doivent pas être la seule ressource pour rembourser le prêt.
- Défaillance : En cas de défaut de remboursement, les parts peuvent être vendues à un prix inférieur au prix de souscription.
- Perte en capital : L'associé doit compenser l'écart entre le capital restant dû et le produit de la cession.
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Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Alta Convictions
Alta Convictions a été lancée en 2023 par Altarea Investment Managers, filiale du groupe Altarea. Son patrimoine de 19 actifs, loué à 98 %, se répartit entre commerces, logistique, retail parks et locaux d'activité.
Une SCPI créée en 2023 pour saisir le nouveau cycle immobilier
Altarea IM part d'une conviction : le marché immobilier est entré dans un nouveau cycle. Les nouveaux modes de travail et de consommation, les normes environnementales et un financement plus cher et plus sélectif accélèrent l'obsolescence de certains actifs.
Cette période de corrections pour les valorisations ouvre des opportunités pour des acteurs spécialistes de l'immobilier.
Les étapes clés de la SCPI sont les suivantes :
- 4 juillet 2023 : Les associés fondateurs souscrivent le capital initial de 1 520 100 €, dont 1 517 700 € pour Altarea SCA, soit 99,8 %.
- 18 juillet 2023 : L'AMF délivre à la SCPI le visa n° 23-04.
- 25 juillet 2023 : La SCPI est immatriculée au registre du commerce.
- Octobre 2023 : La commercialisation des parts démarre.
- 13 décembre 2023 : Première acquisition, des commerces rue des Petites Écuries à Paris, pour 4,9 M€ hors droits.
- 27 mai 2024 : La SCPI obtient le label ISR, attribué par l'AFNOR pour trois ans.
- 2025 : La capitalisation dépasse 100 M€ et la SCPI acquiert 12 actifs.
Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 132,7 M€, pour 3 028 associés.
Une stratégie multithématique et opportuniste
Alta Convictions investit dans tous les secteurs de l'immobilier : résidentiel, commerces, équipements publics, hôtels, résidences services, bureaux, logistique et locaux d'activité. La note d'information fixe plusieurs règles :
- Diversification sectorielle : Aucune classe d'actifs ne dépasse 50 % de la valeur du patrimoine à partir de la troisième année suivant la constitution de la SCPI.
- Zone géographique : Les métropoles françaises dominent, avec jusqu'à 20 % de l'actif en Europe.
- Endettement : Le plafond atteint 35 % de la valeur d'acquisition des actifs, dont 30 % d'emprunt bancaire.
- Objectif de rendement : La SCPI vise un taux supérieur à 5 %, sans garantie.
La SCPI ne détient aucun bureau à ce jour. Ses cibles d'acquisition pour 2026 sont les suivantes :
- Logistique et locaux d'activité : Ces segments restent les cibles privilégiées.
- Commerces : Des acquisitions ciblées restent possibles, selon les taux d'effort et les niveaux locatifs.
- Bureaux : 2026 pourrait ramener des opportunités, à des loyers reflétant l'ajustement des dernières années.
- Actifs alternatifs : Les écoles et les data centers font l'objet d'une veille, dossier par dossier.
Trois acquisitions ont marqué le premier semestre 2026 :
- Leyment (Ain) : Une messagerie de 13 030 m² acquise pour 9 M€ acte en main, louée à une filiale du groupe Jacky Perrenot avec un bail ferme de 12 ans. Le taux acte en main dépasse 7 %.
- Vitoria-Gasteiz (Espagne) : Un actif industriel au sud de Bilbao, loué à un grand groupe allemand. L'acquisition a été réitérée en janvier 2026.
- Verneuil-sur-Vienne (près de Limoges) : Des locaux d'activité de 7 022 m² acquis pour 5,2 M€ acte en main, loués au Groupe Paredes Orapi avec un bail ferme de 9 ans. Le taux acte en main dépasse 8 %.
Le taux acte en main n'est pas un indicateur fiable des performances futures et ne doit pas être confondu avec le taux de distribution.
Composition et répartition du patrimoine
Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 19 actifs pour 83 144 m², loués à 32 locataires dans le cadre de 41 baux. Les loyers perçus atteignent 1,9 M€ au deuxième trimestre 2026.
La part des commerces recule de 7 points en six mois. Celle des locaux d'activité progresse de 6 points et celle de la logistique de 5 points, sous l'effet des acquisitions.
Alta Convictions face aux autres SCPI diversifiées récentes centrées sur la France
Alta Convictions offre un rendement attractif, y compris face à ses SCPI comparables. Sa principale différence tient à son exposition presque exclusivement française.
Sur le rendement, les trois SCPI dépassent très largement le taux de distribution moyen de 4,92 % en 2025. Reason se distingue nettement avec une distribution de 12,9 %, mais ce niveau reste lié à sa phase de lancement et ne reflète pas un objectif récurrent : le gérant vise un rendement de 6 % à long terme, soit environ 4,8 % net de fiscalité étrangère.
La principale différence tient à l'exposition géographique. Alta Convictions est investie à 93 % en France, Epsicap Nano à 63 %, et Reason à 100 % à l'étranger, dans 7 pays européens. Cette concentration sur la France expose davantage les loyers d'Alta Convictions aux prélèvements sociaux de 18,6 %, qui ne s'appliquent pas aux revenus fonciers de source étrangère exonérés en France.
Pourquoi faire confiance à Altarea IM, société de gestion de la SCPI Alta Convictions ?
Altarea Investment Managers gère Alta Convictions depuis sa création. Agréée par l'AMF le 13 avril 2023 sous le numéro GP-20230008, elle est filiale à 100 % du groupe Altarea et propose, aux côtés de ses fonds dédiés, la SCPI Alta Convictions.
Quelques chiffres permettent de situer la société de gestion et son groupe :
- Équipe : 13 collaborateurs au 31 décembre 2025, pour 1,6 M€ de rémunérations brutes, dont 97 % de part fixe.
- Rémunération : Altarea IM ne propose aucune rémunération indexée sur une commission de surperformance.
- Groupe Altarea : 1 655 collaborateurs et 3 Md€ de capitaux propres consolidés au 31 décembre 2025.
- Engagements : Altarea IM est signataire des UN PRI et membre de l'ASPIM.
Le groupe Altarea se présente comme le premier développeur immobilier de France et intègre les critères ESG dans ses décisions depuis 15 ans.
Plusieurs actifs de la SCPI sont gérés par des filiales du groupe, Altarea Commerce France et Altarea Gestion Immobilière. Cet ancrage apporte une expertise opérationnelle, mais il crée aussi un risque de conflits d'intérêts.
La société de gestion applique une politique de prévention et un contrôle interne à trois niveaux. En 2025, aucune nouvelle convention réglementée n'a été conclue. La seule convention existante, une convention de prestation de services signée avec Altarea IM le 1er juillet 2024, n'a donné lieu à aucun montant comptabilisé sur l'exercice.
Plusieurs acteurs indépendants encadrent la gestion :
- Dépositaire : Société Générale Securities Services.
- Expert immobilier : BNP Paribas Real Estate Valuation France, dont les expertises sont actualisées deux fois par an.
- Commissaire aux comptes : Deloitte & Associés.
- Conseil de surveillance : Il a été renouvelé en totalité le 18 juin 2026, avec sept membres sortants réélus.
La SCPI porte le label ISR de l'AFNOR depuis mai 2024. L'audit annuel de l'AFNOR n'a relevé aucune non-conformité, et Altarea IM publie un rapport ISR chaque année. Alta Convictions a aussi reçu le TOP d'Or « Meilleur Espoir » des TOP SCPI 2026 dans la catégorie des SCPI diversifiées de plus de 100 M€ de capitalisation. Les références à un prix ne préjugent pas des résultats futurs.
Analyse approfondie de la SCPI Alta Convictions
Alta Convictions affiche un TOF de 98 %, un endettement de 9,2 % et aucune part en attente de retrait. Ses frais d'entrée de 8,45 % HT et un report à nouveau qui finance en partie la distribution restent les points à suivre.
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Le patrimoine de la SCPI Alta Convictions est-il attractif ?
Le taux d'occupation financier (TOF) rapporte les loyers facturés aux loyers facturables si tout le patrimoine était loué. Le taux d'occupation physique (TOP) rapporte les surfaces louées à la surface totale.
Le TOF de 98 % dépasse le TOF moyen des SCPI en 2025, de 91,3 %. Au T1 2026, la vacance concernait cinq cellules en cours de commercialisation à Bordeaux Belvédère et une cellule d'Annecy Arcal'Oz, déjà relouée. Au T2, les locaux vacants ne représentent plus que 2 %.
Les acquisitions de 2025 et 2026 renforcent la logistique et les locaux d'activité :
Les taux acte en main des acquisitions de 2026 dépassent 7 % à Leyment et à Vitoria-Gasteiz, et 8 % à Verneuil-sur-Vienne. Ils ne préjugent pas du taux de distribution futur.
Le modèle de frais de la SCPI Alta Convictions est-il attractif ?
Le tableau compare l'ensemble des frais d'Alta Convictions à ceux de SCPI plus anciennes et de SCPI récentes sans frais d'entrée.
Les SCPI sans frais d'entrée, Iroko Zen et Remake Live, compensent par des frais de gestion plus élevés (12 % à 15 % HT), des commissions d'acquisition et de travaux systématiques, et une commission de retrait avant trois ou cinq ans.
Alta Convictions applique un modèle classique un peu rééquilibré. Plutôt qu'un schéma traditionnel de 10 % à l'entrée et 10 % de gestion, comme Sofiboutique, elle facture 8,45 % à l'entrée pour 11,45 % de gestion. Elle ne prélève de commission d'acquisition que sur les achats non financés par de nouvelles souscriptions, et aucun frais de sortie. Corum Origin va plus loin, sans frais d'acquisition ni de travaux.
Pour 10 000 € investis, le DIC estime les coûts à 1 152 € après 1 an et 6 770 € après 9 ans, soit 4,55 % par an. Des frais d'entrée plus bas qu'une SCPI classique permettent potentiellement d'amortir plus vite la commission de souscription, un avantage à prendre en compte sur un horizon de 9 ans.
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Analyse de la liquidité des parts de la SCPI Alta Convictions
La liquidité d'une SCPI à capital variable repose sur un flux constant de nouvelles souscriptions assez important pour remplacer les investisseurs sortant. Celles d'Alta Convictions couvrent très largement les retraits.
La collecte brute atteint 15,06 M€ au T1 2026 et 11,68 M€ au T2. Elle reste quasi identique à la collecte nette, avec un écart inférieur à 13 000 € par trimestre, ce qui traduit des retraits marginaux.
Le reste du marché est plus tendu. Au 1er trimestre 2026, les parts en attente de retrait représentent 2,8 % de la capitalisation des SCPI, et plusieurs SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital. Aucune part d'Alta Convictions n'était en attente au 31 décembre 2025. Tant que les souscriptions dépassent les retraits, les sorties sont compensées. C'est ce qui distingue Alta Convictions de ces SCPI.
Si les retraits ne sont plus compensés, plusieurs mécanismes sont prévus :
- Fonds de remboursement : L'assemblée générale de 2026 a autorisé sa dotation, dans la limite de 10 % de la capitalisation, pour un remboursement à un prix décoté.
- Suspension de la variabilité : Elle devient possible après six mois de demandes non satisfaites. Une confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente s'y substitue, avec une commission de cession de 6,25 % HT.
- Blocage des retraits : Des demandes non satisfaites depuis 12 mois et représentant au moins 10 % des parts déclenchent l'information de l'AMF et une assemblée générale extraordinaire.
La société de gestion ne garantit ni le rachat ni la revente des parts.
Endettement, trésorerie et réserves de la SCPI Alta Convictions
L'endettement de la SCPI reste maîtrisé. Il progresse moins vite que la capitalisation, ce qui réduit son poids relatif, et reste très inférieur à la moyenne du marché et au plafond de 35 %.
Le ratio moyen des SCPI atteint 18,3 % en 2025. Fin 2025, les financements en place s'élèvent à 9 M€ d'emprunts au niveau des filiales et 3 M€ de lignes de crédit. Les intérêts d'emprunt atteignent 459 472 € en 2025, et la trésorerie disponible 2,0 M€.
Le report à nouveau représente 9,42 € par part fin 2025, soit environ six mois de distribution, contre 9,87 € fin 2024.
Le résultat 2025 s'élève à 19,30 € par part, pour 19,83 € distribués.
Conclusion : devriez-vous investir dans la SCPI Alta Convictions ?
Alta Convictions affiche une performance nettement supérieure à celle du marché, avec une PGA de 7,55 % en 2025 contre +1,5 % pour l'ensemble des SCPI. Son patrimoine est loué à 98 %, endetté à 9,2 % seulement, et son prix de part reste 7,6 % sous la valeur de reconstitution.
Elle présente toutefois trois ans d'existence seulement, une distribution en partie financée par les réserves (17,9 % au T1 2026) et des frais d'entrée de 8,45 % HT.
C'est une SCPI jeune et diversifiée, mais qui affiche déjà un bon historique. Elle collecte de manière stable et développe son patrimoine avec rigueur, comme en témoignent deux revalorisations du prix de part en moins de trois ans et un prix encore sous-valorisé par rapport à la valeur de reconstitution.
Son positionnement centré sur la France est aujourd'hui à contre-courant du marché, sans que cela ne nuise, à ce stade, à sa performance. C'est une question qui dépend du reste de votre patrimoine : si vous êtes déjà fortement exposé à l'immobilier français, une SCPI plus internationale peut avoir plus de sens. Si vous cherchez au contraire à renforcer votre exposition à la France, Alta Convictions est un choix sérieux.
Elle mérite une place dans un portefeuille immobilier diversifié, mais n'est pas recommandée comme unique support.
