Les caractéristiques clés de la SCPI Reason
La Société Civile de Placement Immobilier de rendement Reason est une SCPI à capital variable investissant en Europe.
Elle a été créée le 30 octobre 2024 par le gérant MNK Partners.
En 2025, pour son premier exercice complet, elle a affiché un taux de distribution (les dividendes annuels rapportés au prix de part) de 12,9% brut, soit 10,3% net estimé de fiscalité étrangère. Sa Performance Globale Annuelle 2025 était de 13,9% brut.
À titre de comparaison, le taux de distribution moyen des SCPI en 2025 était de 4,92% selon l'ASPIM ; celui des SCPI diversifiées était de 6%.
Ce rendement, parmi les plus élevés du marché, est mécaniquement lié à sa phase de lancement. Nous détaillons son origine dans la section performances.
Son patrimoine est investi à 100% hors de France dans 7 pays européens (en juillet 2026).
Sa stratégie consiste à acheter des actifs jugés en bas de cycle dans les pays de l'OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économiques). La SCPI déploie ainsi sa collecte dans un marché immobilier européen en sortie de correction (nous développons ce contexte dans la section stratégie).
Au 30 juin 2026, les loyers proviennent de 5 secteurs d’activité :
- Industrie (48,2%)
- Bureaux (39,3%)
- Hôtellerie (10,1%)
- Éducation (1,6%)
- Commerce (0,8%)
La première souscription est de 200 parts minimum, soit 202 euros. Son prix de part très accessible de 1,01 euro est une nouveauté sur le marché des SCPI (notamment pour les re-souscriptions).
Comme tout placement en pierre-papier (l'immobilier détenu via des parts de sociétés), la SCPI Reason présente un risque de perte en capital.
La liquidité des parts n'est pas garantie, la revente dépend d'une contrepartie acheteuse.
Lire aussi : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Les forces et les faiblesses de la SCPI Reason
La SCPI Reason combine un rendement 2025 parmi les plus élevés du marché et une diversification géographique en Europe avec des baux longs.
En revanche, cette jeune SCPI (créée fin 2024) reste pour l’instant concentrée sur le Royaume-Uni, avec des frais plutôt dans le haut du marché.
Les forces de la SCPI Reason
Voici les 6 principaux avantages de la SCPI Reason :
- Une Performance Globale Annuelle 2025 parmi les plus élevées du marché
- Une diversification européenne
- Une fiscalité avantageuse sur les revenus étrangers
- Un ticket d'entrée accessible
- Des baux longs
- Un label ISR et une démarche ESG
Une Performance Globale Annuelle 2025 parmi les plus élevés du marché
La SCPI Reason a généré une Performance Globale Annuelle 2025 de 13,9% (taux de distribution de 12,9% brut + variation de prix de +1%).
La SCPI Reason se place ainsi en 3ème position des meilleurs PGA derrière la SCPI Wemo One (15,27%) et Sofidynamic (14,04%).
La Performance Globale Annuelle moyenne des SCPI diversifiées était de 6,3% en 2025.
Ce rendement élevé est notamment dû à la phase de lancement de la SCPI. Nous le détaillerons dans la section dédiée aux performances de la SCPI Reason.
À noter que les dividendes sont versés chaque mois (objectif non garanti). Un réinvestissement automatique des dividendes (partiel ou total) est également proposé.
Une diversification européenne
Le patrimoine est réparti dans 7 pays (au 3 juillet 2026). Cette répartition sur plusieurs marchés et devises offre une certaine protection en cas de ralentissement d’un marché.
Voici la répartition des loyers par pays au 30 juin 2026 :
- Le Royaume-Uni (56,5%)
- Les Pays-Bas (16,4%)
- L'Irlande (10,7%)
- La République tchèque (6,4%)
- La Belgique (5,3%)
- Le Portugal (4,7%)
La Pologne est devenue le 7ème pays du patrimoine avec l'acquisition de Lubin le 3 juillet 2026 (pas encore de loyer enregistré).
Une fiscalité avantageuse sur les revenus étrangers
Les loyers étrangers de la SCPI Reason échappent à l'impôt sur le revenu français et aux 17,2% de prélèvements sociaux, grâce aux conventions fiscales, variables selon les pays, qui éliminent la double imposition.
Ils sont imposés dans le pays où sont situés les immeubles. Le taux effectif moyen s'est ainsi établi à 20% en 2025.
À noter qu’il existe 2 mécanismes différents selon les conventions fiscales :
- Aux Pays-Bas, en Irlande, en Belgique, au Portugal et en Pologne, ces loyers sont exonérés d'impôt français.
- Au Royaume-Uni et en République tchèque, ils restent imposables en France, mais un crédit d'impôt égal à l'impôt français annule la note.
Cet avantage n'est pas une exonération totale car ces revenus sont intégrés au revenu mondial du foyer. Ainsi, ces loyers étrangers relèvent le taux moyen d'imposition appliqué à vos autres revenus.
Côté Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vos parts entrent dans son assiette à hauteur de leur valeur représentative d'immobilier, même si tous les immeubles sont situés hors de France.
Exemple d'écart de fiscalité : en 2025, 200 parts en pleine jouissance sur l'année ont rapporté 25,80 euros de revenus bruts.
Après fiscalité étrangère (taux effectif moyen proche de 20%), il reste 20,58 euros, sans impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux français sur ces loyers. À noter que les revenus étrangers affectent le reste du revenu imposable.
Si ce même loyer était de source française, un contribuable à Tranche Marginale d’Imposition de 30% supporterait aussi 17,2% de prélèvements sociaux, soit 45,2% au total, une fois la CSG déductible prise en compte. Il ne resterait que 14,15 euros.
À revenu égal, la fiscalité étrangère laisse ici environ 45% de revenu net en plus. À noter que cet avantage fiscal s'accroît lorsque les contribuables sont davantage imposés.
En savoir plus : Fiscalité des SCPI internationales
Un ticket d'entrée accessible
Le ticket d'entrée est de 202 euros, soit 200 parts à 1,01 euro. Ce minimum ne s'applique qu'à la première souscription des nouveaux associés.
Les versements programmés démarrent à 1,01 euro par mois, soit le prix d'une part.
À titre de comparaison, les SCPI européennes récentes demandent généralement plus de 1 000 euros pour une première souscription.
Des baux longs
Les baux de la SCPI Reason sécurisent les loyers sur une durée moyenne de 9,81 ans au 30 juin 2026 (durée moyenne ferme des baux WALB). Sur cette période, les loyers sont contractuellement dus, sauf défaillance d'un locataire.
Par ailleurs, le Taux d'Occupation Financier (TOF, la part des loyers effectivement facturés) est de 100% au 30 juin 2026, aucune surface n'est vacante.
Un label ISR et une démarche ESG
La SCPI Reason a obtenu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) le 10 février 2025.
Elle est aussi classée article 8 du règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation). Elle promeut des caractéristiques environnementales ou sociales.
Concrètement, chaque immeuble est noté à l'acquisition sur une grille de 38 critères de transition écologique, sociaux et de gouvernance. La note moyenne du patrimoine à l'acquisition est de 34,76 sur 100. Le gérant vise 45 sur 100 minimum par actif sous 3 ans, via des plans d'amélioration par immeuble.
Nous détaillons sa démarche ESG (note, objectifs) dans la section historique, stratégie et patrimoine.
Les faiblesses de la SCPI Reason
Voici les 4 principaux inconvénients de la SCPI Reason :
- Une SCPI jeune, sans historique complet
- Un patrimoine concentré
- Des frais de gestion plutôt élevés
- Un risque de liquidité
Une SCPI jeune, sans historique complet
La SCPI Reason n'affiche qu'un seul exercice complet (2025), car elle a été créée le 30 octobre 2024.
Sa capitalisation (la valeur totale de ses parts en circulation) reste modeste : 51,6 millions d'euros au 30 juin 2026. La capitalisation des plus grandes SCPI atteint plusieurs centaines de millions (voire plus d’un milliard) d’euros.
Toutefois, cette jeunesse est à nuancer par l'expérience du gérant. Mansour Khalifé, le président de MNK Partners, a cofondé Corum Asset Management en 2011 et gère des fonds immobiliers européens depuis 2019 (nous détaillons son parcours dans la section dédiée à MNK Partners).
Un patrimoine concentré
Le patrimoine de la SCPI Reason est pour l’instant concentré à 2 niveaux :
- Ses locataires
- Son exposition britannique
Avec 14 actifs et 18 locataires au 30 juin 2026, la SCPI est exposée à la défaillance d'un seul locataire, ce qui pèserait sur la distribution des dividendes. Toutefois, cela devrait évoluer au fur et à mesure de la collecte et des acquisitions de la SCPI.
De plus, le Royaume-Uni concentre 56,5% des loyers. Cette exposition n'est pas systématiquement couverte contre le risque de change. Une baisse de la livre sterling face à l'euro réduirait la valeur en euros des loyers britanniques et du patrimoine correspondant.
Des frais de gestion plutôt élevés
Le modèle de frais de la SCPI Reason est un peu plus élevé que celui des autres SCPI :
- Frais d’entrée de 12% TTI
- Frais de gestion de 14% TTC : au-dessus de la norme de marché (environ 12% TTC)
De plus, la SCPI facture des frais de cession et de réinvestissement assez importants pour une SCPI qui facture déjà des frais d'entrée.
Cela représente un net décrochage vis-à-vis des SCPI sans frais d’entrée (mais avec des frais de gestion plus élevés).
Un risque de liquidité
Le marché secondaire des SCPI reste étroit, la revente des parts dépend d'une contrepartie acheteuse.
Pour la SCPI Reason, aucune part n'était en attente de retrait sur le 2ème trimestre 2026. Cela s’explique notamment par sa jeunesse qui a généré des souscriptions, et encore peu de demandes de sortie (notamment pour amortir les frais d’entrée).
Nous rappelons que, comme pour toute SCPI, ni le remboursement des parts, ni leur revente ne sont garantis.
Les performances de la SCPI Reason
La performance globale de 2025 (le taux de distribution additionné à la variation du prix de part) atteint 13,9%, dont 1% de revalorisation du prix de part.
La SCPI Reason a distribué 12,9% brut en 2025, soit 10,3% net de fiscalité étrangère (estimation de la société de gestion).
Pour la souscription minimale de 200 parts, cela représente 25,80 euros de dividendes bruts sur l'année (20,58 euros nets), soit 0,129 euro brut par part, versé en acomptes mensuels.
Focus sur le premier rendement de 12,9%
Le taux de 12,9% de 2025 correspond bien à des dividendes intégralement versés aux associés, mais il résulte de la phase de lancement, notamment du fait que la moitié des parts en circulation n’a pas produit de versement (délai de jouissance de 5 mois).
De plus, au 1er janvier 2025, la SCPI appliquait un prix “sponsor” pour sa phase de lancement avec une décote de 3%. Cela accroît mécaniquement le calcul du taux de distribution de l’année.
Le rendement de lancement n'est donc pas extrapolable à l'avenir. D’ailleurs, la SCPI cible un TRI de 7% à long terme (avec un taux de distribution de 6%).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Focus sur la valeur de la part de la SCPI Reason
Le prix de part de la SCPI Reason est inférieur de 4,7% à sa valeur de reconstitution (le coût de reconstitution du patrimoine à l'identique, frais inclus) au 30 juin 2026, soit 1,01 euro contre 1,06 euro.
Un prix inférieur à la valeur de reconstitution est un élément favorable pour le souscripteur, ainsi il paie le patrimoine moins cher que son coût de remplacement.
À l'inverse, une SCPI dont le prix excède cette valeur fait payer son patrimoine plus cher qu'il ne vaut.
Le prix de part a été revalorisé de 1% au 31 décembre 2025, de 1,00 à 1,01 euro. Cela démontre que la SCPI semble acheter les biens en dessous du prix de marché et peut ainsi revaloriser le prix de sa part.
La valeur de réalisation (la valeur vénale des immeubles majorée des autres actifs nets et diminuée des dettes) s'établit à 0,83 euro au 30 juin 2026, soit 17,8% de moins que le prix de part. Cet écart reflète les frais d'acquisition des immeubles et la commission de souscription, inclus dans le prix de part.
Les indicateurs de qualité du patrimoine
Voici les 5 indicateurs clés de la SCPI Reason au 30 juin 2026 :
- Un taux d'occupation financier (TOF) de 100%
- Une durée ferme des baux de 9,81 ans
- Un ratio d'endettement de 23,4% (la dette rapportée à la valeur du patrimoine, dite LTV)
- Rendement Acte en Main du patrimoine : 8,2% au 30/06/2026 (ce rendement tient compte de tous les frais d’acquisition)
- Aucune part en attente de retrait sur le trimestre
Lire aussi : Comment analyser une SCPI : les indicateurs à évaluer pour comprendre sa performance
L'avis de Ramify : faut-il investir dans la SCPI Reason ?
La SCPI Reason apporte une diversification européenne et un rendement de lancement élevé, mais elle reste une jeune SCPI pour l’instant concentrée sur le Royaume-Uni.
La SCPI a besoin de maintenir son niveau de collecte pour continuer à développer et à diversifier son patrimoine. À fin juin 2026, les résultats sont encourageants avec environ 20 millions d'euros collectés sur 6 mois.
La SCPI Reason s'adresse aux épargnants qui disposent déjà d'un socle de pierre-papier, et qui recherchent une nouvelle SCPI afin de saisir les opportunités sur le marché immobilier européen, notamment dans l’industrie (pour l’instant, quasiment la moitié des biens sont des entrepôts et des locaux d'activités).
Reason est plutôt un levier de diversification, mais les épargnants doivent avoir en tête l’absence d’historique de performance du véhicule.
Toutefois, l’expérience du président, Mansour Khalifé, cofondateur et directeur général délégué de Corum Asset Management jusqu'en 2017, assure une certaine crédibilité à cette jeune entreprise.
Enfin, sa fiscalité étrangère est un véritable atout, surtout pour les investisseurs dont la Tranche Marginale d'Imposition atteint 30% ou plus.
Nous rappelons que la diversification réelle du patrimoine reste limitée pour le moment avec 14 actifs (au 30 juin 2026).
Si vous souscrivez en 2026, il faut plutôt raisonner sur un objectif de distribution non garanti de 6% brut (selon le gérant), et non sur les 12,9% de 2025. Après la fiscalité étrangère (estimée en moyenne à 20%), cet objectif représente environ 4,8% net par an.
Le rendement acte en main de 8,2% à fin juin avec des baux moyens de près de 10 ans tend à nous rassurer sur la pérennité du rendement de la SCPI.
Le versement mensuel des dividendes est un atout appréciable pour générer une rente régulière, ou réinvestir chaque mois dans la SCPI, ou d’autres classes d’actifs (Bourse, Private Equity, etc.).
Pour rappel, la SCPI Reason permet d’investir dès 202 euros (un minimum de souscription parmi les plus faibles du marché). Les versements programmés démarrent ensuite à 1,01 euro par mois. Cela facilite la constitution progressive d'un patrimoine immobilier.
Dans quels cas éviter la SCPI Reason ?
Voici les 3 cas dans lesquels nous vous déconseillons de souscrire :
- Un horizon inférieur à 8 ans : 2 à 3 ans de dividendes sont déjà nécessaires pour absorber les 11,9% d’écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait. Cela est valable pour l’ensemble des SCPI facturant des frais d’entrée.
- Un premier investissement immobilier : nous vous recommandons de vous constituer au préalable un fond de portefeuille de SCPI éprouvées avec au moins 5 années d’ancienneté et un patrimoine solide. Vous pourrez ensuite éventuellement ajouter de plus jeunes SCPI pour dynamiser votre rendement.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI pour investir ?
Comment investir dans la SCPI Reason ?
La souscription à la SCPI Reason s'effectue de 2 façons :
- En direct auprès de MNK Partners
- Auprès d'une plateforme d’investissement distribuant plusieurs SCPI (comme Ramify)
La première souscription porte sur 200 parts minimum à 1,01 euro, soit 202 euros.
Ce minimum ne concerne que la première souscription. Pour rappel, les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6ème mois suivant le mois de souscription.
Investir dans la SCPI Reason en pleine propriété
En pleine propriété, vous détenez à la fois la nue-propriété (la propriété des parts, sans le droit aux revenus fonciers) et l'usufruit (le droit de percevoir les revenus).
Ainsi, vous percevez les dividendes mensuels potentiels, et vous pouvez demander le retrait de vos parts à tout moment, sous réserve de liquidité.
Cette formule est adaptée aux épargnants à la recherche d'un complément de revenu régulier.
Investir dans la SCPI Reason en démembrement
En nue-propriété, vous achetez vos parts de la SCPI Reason avec une décote. En contrepartie, vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement. Cette formule n'alourdit pas votre fiscalité.
MNK Partners ne publie pour l’instant aucun barème de décote pour l’investissement en démembrement.
En savoir plus : SCPI : Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Versements programmés et réinvestissement des dividendes
La SCPI Reason accepte les versements programmés dès 1,01 euro par mois, soit le prix d'une part. Vous pouvez également réinvestir vos dividendes, en partie ou en totalité.
Ce lissage mensuel (aussi appelé Dollar Coste Averaging) étale votre point d'entrée dans le temps.
Investir dans la SCPI Reason en assurance-vie
En juillet 2026, la SCPI Reason n'est référencée dans aucun contrat d'assurance-vie, ni aucun Plan d'Épargne Retraite (PER).
La souscription s'effectue donc uniquement en direct, que ce soit auprès de MNK Partners ou d'une plateforme d'investissement.
Lire aussi : Comparatif : SCPI en direct ou via Assurance-vie (comment choisir)
Investir dans la SCPI Reason à crédit
L'achat à crédit permet de vous constituer un patrimoine en SCPI sans mobiliser votre épargne. Ainsi, les dividendes peuvent permettre de rembourser une partie des échéances du crédit.
À noter que les achats de SCPI à crédit peuvent être assez difficiles à négocier auprès des établissements de crédit. Ces derniers privilégient généralement le financement à crédit des SCPI de leur propre groupe bancaire.
Lire aussi : SCPI à crédit : Avis, explications et comment investir
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Reason
La SCPI Reason a été créée le 30 octobre 2024 par MNK Partners.
Elle détient déjà 15 actifs répartis dans 7 pays après l'acquisition de Lubin (Pologne) le 3 juillet 2026.
Son univers d'investissement s'étend à l'ensemble des pays de l'OCDE.
La valeur nominale du capital social est de 23,3 millions d'euros au 31 décembre 2025, et la SCPI compte 2 416 associés au 30 juin 2026. La collecte nette du 2ème trimestre 2026 atteint 11,5 millions d'euros (contre 24,1 millions sur l'ensemble de l'exercice 2025).
La stratégie d'investissement de la SCPI Reason
MNK Partners privilégie les marchés jugés en début de cycle. Le gérant résume sa stratégie par la formule “acheter en bas de cycle, vendre en haut de cycle”.
Le patrimoine est aujourd'hui investi à 100% à l’international. Toutefois, la SCPI peut aussi investir en France.
Ce positionnement s'appuie sur un cycle immobilier européen en sortie de correction. Dans sa revue de novembre 2024, la Banque Centrale Européenne (BCE) chiffrait la baisse cumulée des prix de l'immobilier commercial de la zone euro à 11% depuis début 2022. Elle l'attribue au resserrement monétaire et à un choc de demande durable, lié au télétravail et au commerce en ligne.
Toutefois, la BCE constate en mai 2026 une stabilisation du marché et un retour à une croissance annuelle positive des prix. Mais les volumes de la zone euro restent toutefois inférieurs d’environ 60% à leur pic de 2019, et rien ne garantit que le creux soit passé.
Pour sélectionner ses marchés, le gérant utilise un outil interne de notation des cycles immobiliers, baptisé Quanty. L'outil agrège 19 facteurs et plus de 50 millions de points de données depuis 2003, sur environ 1 500 villes en Europe, au Canada et aux États-Unis.
Le patrimoine et les acquisitions de la SCPI Reason
Le patrimoine de la SCPI Reason compte 14 actifs et 62 856 m² au 30 juin 2026, loués à 18 locataires, pour une valeur totale de 56,16 millions d'euros.
Voici les 15 acquisitions réalisées depuis la création.
Un 16ème actif est sous exclusivité à Langley, à l'ouest de Londres. Il s’agit d’un immeuble de bureaux rénové, pour 6,8 millions d'euros, avec un rendement acte en main (AEM) de 9,7%. La finalisation est prévue en octobre 2026.
La SCPI n'a procédé à aucune cession depuis sa création.
La démarche ESG et le label ISR de la SCPI Reason
La SCPI Reason note chaque immeuble à l'acquisition sur une grille de 38 critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, dont 12 obligatoires. Cette démarche lui a valu le label ISR dès février 2025.
La note moyenne du patrimoine à l'acquisition s'établit à 34,76 sur 100. Le gérant vise un minimum de 45 sur 100 par actif sous 3 ans.
Pourquoi faire confiance à MNK Partners ?
MNK Partners est une société de gestion française agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 25 janvier 2019, sous le numéro GP-19000006.
Elle est la filiale française du Groupe MNK, fondé en 2017. Le groupe déclare 500 millions d'euros d'encours.
Son président, Mansour Khalifé, est cofondateur de Corum Asset Management, créée en 2011, et en a été directeur général délégué jusqu'en 2017. Il est le gérant de l'ensemble des fonds de MNK Partners.
La SCPI Reason est le seul fonds du gérant à être ouvert à tout public. Les autres véhicules sont réservés aux investisseurs professionnels (à partir de 100 000 euros de souscription).
Voici les 6 autres fonds gérés par MNK Partners :
- MNK One (2019) : Europe centrale et orientale, fermé à la collecte. Taux de distribution moyen 2024 : 6%
- Polska by MNK (2021) : marché polonais, fermé à la collecte mi-2023. Taux de distribution moyen 2024 : 5,25%
- MNK Europe+ (2022) : immobilier diversifié européen. Taux de distribution moyen 2024-2025 : 5,25%
- FIC Next Gen (2022) : immobilier coté, en partenariat avec l'assureur OneLife
- MNK Global Core (2024) : actifs core à l'international, taux de distribution non publié
- MNK Real Estate Bond I : dette privée immobilière, rendement cible de 6,5% par an
Pour information, ces performances sont publiées par MNK Partners, sans validation par un tiers.
Conclusion
La SCPI Reason est une jeune SCPI de rendement créée en octobre 2024 par MNK Partners. Elle est investie dans 7 pays européens et dans 5 secteurs économiques.
Elle a distribué 12,9% brut en 2025 de dividendes, soit environ 10,3% net de fiscalité étrangère. Ce taux attrayant est lié à sa phase de lancement, le gérant vise un rendement minimum de 6% par an, soit environ 4,8% net de fiscalité étrangère.
À noter que ses loyers étrangers échappent à l'impôt sur le revenu français et aux prélèvements sociaux, grâce aux conventions fiscales. Ils sont imposés à la source, à un taux effectif moyen estimé à 20% en 2025.
Son patrimoine est concentré pour l’instant sur le Royaume-Uni (56,5% des loyers au 30 juin 2026). Mais cette répartition géographique devrait évoluer au fur et à mesure des acquisitions.
Son ticket d'entrée de 202 euros est très accessible. Il permet d’investir progressivement dans cette jeune SCPI, sans y engager une part significative de son patrimoine.
La commission de souscription est de 12% TTI, et les frais de gestion sur les produits encaissés s’élèvent à 14% TTC. Ces frais nécessitent donc plusieurs années pour s'amortir (durée de détention recommandée de 8 ans).
La SCPI Reason s'adresse ainsi aux épargnants qui détiennent déjà un fond de portefeuille de SCPI plus établies, et qui veulent bénéficier de ses opportunités d’investissement hors de France.
Nous rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et que l'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital.
Lire aussi : Ramify SCPI Index (RSCPI) : Analyse des performances au dernier trimestre
