Les caractéristiques clés de la SCPI Paref Prima
La Société Civile de Placement Immobilier Paref Prima est le nouveau nom de la SCPI Novapierre Allemagne, lancée en 2014 par PAREF Gestion. En juin 2024, cette dernière a absorbé sa SCPI sœur Novapierre Allemagne 2 pour donner naissance à Paref Prima, accessible dès 1 360 €.
Cette SCPI de rendement à capital variable investit dans des actifs commerciaux de type retail parks et centres commerciaux, situés majoritairement en Allemagne.
La grande majorité de ses locataires sont des enseignes de commerce essentiel (alimentaire, bricolage, parapharmacies), à l'image de Kaufland, REWE, EDEKA, ou encore OBI.
Les forces et faiblesses de la SCPI Paref Prima
Les performances de la SCPI Paref Prima
Un taux de distribution de 5 % pour la deuxième année consécutive
En 2025, la SCPI Paref Prima a délivré un taux de distribution de 5,00 % pour la deuxième année consécutive.
Ce niveau place la SCPI au-dessus de la moyenne du marché, qui s'établissait à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM.
Le prix de la part étant stable sur cette période, la Performance Globale Annuelle ressort aussi à 5,00 %.
Voici l'évolution du taux de distribution de la SCPI sur les 5 dernières années :
À noter : les taux de distribution antérieurs à juin 2024 sont ceux de la SCPI Novapierre Allemagne, devenue Paref Prima après avoir absorbé sa SCPI sœur Novapierre Allemagne 2. Les deux véhicules partagent la même stratégie et le même gestionnaire, l'historique de performance peut donc se lire en continuité.
Lire aussi : La fiscalité des SCPI internationales
Un dividende en baisse depuis 2024
Le dividende de la SCPI Paref Prima est versé trimestriellement et est en légère baisse depuis 2024 :
- 2021 : 11,94 €
- 2022 : 12,00 €
- 2023 : 12,96 €
- 2024 : 13,14 €
- 2025 : 12,64 €
Le résultat courant (les loyers, une fois les charges payées) a atteint son maximum en 2022-2023, à environ 13 € par part, avant de reculer à 11,19 € en 2025.
Depuis 2023, la SCPI distribue donc plus qu'elle ne gagne, en puisant dans son report à nouveau (les bénéfices mis en réserve) puis dans les plus-values de cession (0,88 € par part en 2025).
Ce report à nouveau est aujourd'hui quasiment épuisé, à 0,13 € par part contre 2,42 € début 2024.
En cause, des charges qui progressent plus vite que les recettes (51,0 % des recettes en 2025 contre 39,8 % en 2022) et un taux d'occupation qui s'effrite lentement.
Cette tendance se confirme en 2026 : avec 2,58 € au T1 et 2,43 € au T2, la distribution du premier semestre atteint 5,01 € contre 6,21 € un an plus tôt.
La situation n'est pas alarmante, mais elle mêle deux facteurs : un contexte allemand dégradé à court terme (choc énergétique, remontée des taux de la BCE en juin 2026) et une érosion plus structurelle du résultat courant, désormais privée de l'amortisseur du report à nouveau.
Le maintien au taux de 5 % dépendra donc de nouvelles cessions génératrices de plus-values, un point à surveiller dans les prochains bulletins.
Un TRI de 4 % sur 5 ans, et de 5,03 % sur 10 ans
Le taux de distribution ne reflète qu'une partie de la performance d'une SCPI. Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) intègre également le prix d'acquisition, les revenus perçus et la valeur de retrait.
Au 31 décembre 2025, les TRI de la SCPI Paref Prima s'élèvent à :
- TRI 5 ans (2021-2025) : 4,00 %
- TRI 10 ans (2016-2025) : 5,03 %
Le TRI 5 ans est mécaniquement pénalisé par les frais de souscription de 10 % HT, qui pèsent sur la valeur de retrait (244,80 € contre un prix de souscription de 272 €). Plus vous conservez vos parts longtemps, plus ces frais d'entrée sont amortis : c'est ce qui explique en partie l'écart avec le TRI 10 ans, supérieur de plus d'un point.
Le TRI 5 ans intègre également la baisse du prix de part de 280 € à 272 € intervenue en 2024, soit environ -2,9 %.
Il est important de savoir que cette baisse n'est pas la conséquence d'une dévalorisation du patrimoine et qu’elle découle de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 (le nouveau prix reflète la parité entre les deux SCPI). Le prix de part est d'ailleurs resté supérieur à la valeur de reconstitution, et n'a donc jamais atteint le seuil réglementaire de -10 % qui aurait contraint la société de gestion à l'ajuster.
Lire aussi : Comment analyser une SCPI : les indicateurs à évaluer pour comprendre sa performance
L’avis de Ramify : Pourquoi investir dans la SCPI Paref Prima ?
Paref Prima est une SCPI de cœur de portefeuille au profil défensif, c'est-à-dire peu sensible aux cycles économiques. Elle s'adresse aux investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus réguliers en investissant dans une SCPI de commerce hors de France.
Malgré les difficultés que certaines SCPI de commerces ont rencontrées ces dernières années, Paref Prima fait preuve de résilience. Cet aspect est surtout lié à la composition de son patrimoine : 69,6 % des loyers proviennent de commerces essentiels (alimentaire, bricolage, drugstore), loués à des enseignes de premier plan comme Kaufland, REWE, EDEKA ou OBI.
Ces dernières années, la SCPI a délivré un taux de distribution stable et supérieur au marché (5 % en 2024 et 2025) ainsi qu'un patrimoine bien valorisé.
Il existe aussi un réel avantage fiscal à investir dans cette SCPI. Les revenus de source allemande sont imposés localement à 15,825 %, l'un des taux les plus faibles d'Europe (l'application de la convention fiscale franco-allemande génère un frottement supplémentaire). Vous ressortez toutefois souvent sous les 30 % d'imposition sur le dividende brut, contre 47,2 % pour une SCPI française si vous êtes dans la tranche à 30 % (impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), et plus encore au-delà.
Néanmoins, il faudra surveiller deux sujets à propos de cette SCPI :
- La collecte nette à l'arrêt : le capital est stable depuis 2024 et 117 454 parts restent en attente de retrait au 30/06/2026, contre 92 649 trois mois plus tôt ;
- La concentration sur l'Allemagne (92,6 % du patrimoine), dont l'économie sort à peine de deux années de contraction.
Il faut enfin replacer cette SCPI dans son marché. Il y a 10 ans, Novapierre Allemagne était l'une des rares portes d'entrée vers l'immobilier européen. L'offre s'est depuis considérablement étoffée : de nombreuses SCPI investissent aujourd'hui hors de France sur plusieurs pays et plusieurs secteurs, ce qui les rend potentiellement plus résilientes.
Plusieurs d'entre elles ont profité du creux du marché immobilier pour acquérir des actifs à des taux de rendement élevés, ce que Paref Prima n'a pas pu faire faute de collecte.
Dans un marché des SCPI qui collecte de nouveau, il faut prendre en compte le fait que cette SCPI a une capitalisation figée et une file d'attente qui s'allonge en cas de demande de retrait.
Il est donc recommandé de comparer Paref Prima aux autres SCPI internationales de taille comparable avant de vous décider, car même si elle conserve de solides atouts, elle n'est pas la plus attractive du marché dans sa catégorie.
Lire aussi : Comment choisir une SCPI ?
Comment investir dans la SCPI Paref Prima ?
Vous pouvez souscrire des parts de la SCPI Paref Prima en complétant un bulletin de souscription via :
- Le site de la société de gestion PAREF Gestion ;
- Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) qui vous accompagne dans le processus de souscription ;
- Une plateforme d'investissement digitale pour une souscription 100 % en ligne.
Conditions de souscription
Les conditions pour souscrire des parts de la SCPI Paref Prima sont les suivantes :
- Prix d'achat par part : 272 € ;
- Minimum pour une 1ère souscription : 5 parts, soit 1 360 € ;
- Frais de souscription : 10 % HT (inclus dans le prix de la part).
Le bulletin de souscription doit parvenir à la société de gestion accompagnée de la fiche de connaissance client (KYC). Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des statuts, de la note d'information, du dernier rapport annuel, du document d'informations clés et du bulletin trimestriel de la SCPI.
Investir dans la SCPI Paref Prima en démembrement
La SCPI Paref Prima peut être souscrite en démembrement de propriété. Dans ce cas, vous ne détenez alors que la nue-propriété de vos parts.
Cela vous permet de les acheter avec une décote sur le prix. En revanche, vous ne percevrez pas de dividende durant la durée de démembrement que vous aurez choisie.
Cette méthode est notamment privilégiée par les investisseurs qui ne souhaitent pas percevoir tout de suite de complément de revenu, et ainsi ne pas alourdir leur fiscalité.
En savoir plus : SCPI, Pleine propriété ou Démembrement (nue-propriété ou usufruit) ?
Est-ce intéressant d’investir dans la SCPI Paref Prima au sein d’une assurance-vie ?
Il est également possible de détenir la SCPI Paref Prima comme unité de compte au sein de certains contrats d'assurance-vie (selon le catalogue proposé par votre assureur).
Toutefois, ce n'est pas forcément le choix le plus judicieux, car l’une des forces de cette SCPI est de jouer sur l'arbitrage fiscal avec l'Allemagne.
Vous basculez dans ce cas sur la fiscalité de l'assurance-vie, qui peut être avantageuse notamment après le 8ème anniversaire du contrat, avec un abattement annuel sur les gains rachetés (4 600 euros pour une personne seule, 9 200 euros pour un couple).
Lire aussi : SCPI en direct ou via Assurance-vie : comment choisir ?
À partir de quand vais-je percevoir des dividendes ?
L'entrée en jouissance des parts de la SCPI Paref Prima est fixée au 1er jour du 6ᵉ mois suivant l'agrément de votre souscription par la société de gestion.
Ce délai, appelé délai de jouissance, correspond à la période pendant laquelle vos parts ne produisent pas encore de revenus. Il permet à la société de gestion d'investir les capitaux collectés avant de commencer à rémunérer les nouveaux associés.
Par exemple, si vous souscrivez en septembre 2026, vos parts entreront en jouissance le 1er mars 2027. Vous percevrez donc votre premier dividende lors du versement de l'acompte du 1er trimestre 2027, courant du 2ᵉ trimestre 2027.
Comment revendre vos parts de SCPI ?
Paref Prima est une SCPI à capital variable, c’est-à-dire que vous pouvez demander le retrait de vos parts directement auprès de la société de gestion, au prix de retrait en vigueur (soit le prix de souscription diminué de la commission de souscription).
Votre demande est satisfaite si elle est compensée par de nouvelles souscriptions.
En l'absence de contrepartie au bout d'un mois, la société de gestion peut activer un mécanisme de rétro-compensation, qui mobilise les sommes issues des souscriptions des 12 derniers mois non encore investies (dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution).
La société de gestion ne garantit pas la vente des parts. Au 31 mars 2026, 92 649 parts étaient en attente de retrait, ce qui signifie que les délais de sortie peuvent s'allonger. Vous devriez donc envisager cet investissement uniquement sur un horizon long (10 ans minimum recommandés).
Il est également possible de céder vos parts de gré à gré, en trouvant vous-même un acheteur (1 405 parts échangées par cette voie en 2025). Sachez toutefois que cette solution s'accompagne généralement d'une décote qui peut être significative par rapport au prix public : vous négociez directement avec l'acheteur, sans que la société de gestion n'intervienne dans la fixation du prix.
Si vous avez souscrit la SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie, vous n'êtes pas concerné par cette attente potentielle. Les parts appartiennent à l'assureur, et vous effectuez un rachat sur votre contrat, réglé par l'assureur selon ses propres conditions.
Lire aussi : Comment sortir d'un investissement en SCPI ?
Historique, stratégie et patrimoine de la SCPI Paref Prima
Historique de la SCPI Paref Prima
La SCPI Paref Prima a été créée le 29 novembre 2013 par PAREF Gestion, sous le nom de Novapierre Allemagne. Elle a été la première SCPI du marché français à investir exclusivement dans les murs de commerces outre-Rhin.
Bien qu'il s’agisse d’une SCPI à capital variable, ses statuts prévoyaient un capital statutaire maximum, c'est-à-dire un plafond au-delà duquel plus aucune souscription ne peut être reçue. Porté à 400 millions d'euros en 2017, ce plafond a été atteint et le capital de la SCPI est resté figé à ce montant de 2021 à 2023.
Plutôt que de relever cette limite, la société de gestion a choisi de lancer un second véhicule en 2019, Novapierre Allemagne 2, doté de la même stratégie.
Le 10 juin 2024, l'assemblée générale extraordinaire a finalement approuvé la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 et relevé le capital statutaire maximum à 1,5 milliard d'euros. La SCPI issue de l'opération a été renommée Paref Prima.
Trois arguments ont été avancés pour justifier la fusion entre ces deux SCPI :
- Gérer la maturité de la dette de Novapierre Allemagne, contractée à taux bas et arrivant à échéance ;
- Retrouver une capacité d'investissement, car la SCPI d'origine ne pouvait plus collecter ;
- Améliorer la liquidité des parts, en élargissant le nombre d'associés.
Cette fusion a permis de constituer un véhicule de plus grande taille, soit 933,8 millions d'euros de capitalisation pour 14 912 associés au 30 juin 2026.
Comment se compose le patrimoine de la SCPI Paref Prima ?
Au 31 mars 2026, le patrimoine de la SCPI Paref Prima se compose de 77 immeubles expertisés à 960,4 millions d'euros, pour une surface totale de 624 705 m² et 534 baux.
La durée résiduelle moyenne ferme des baux (WALB) s'établit à 5,5 ans, ce qui offre une bonne visibilité sur les revenus locatifs futurs.
Répartition sectorielle
Le patrimoine de la SCPI Paref Prima est intégralement dédié au commerce, avec un socle de 69,6 % de commerces essentiels :
- Alimentaire : 40,2 % ;
- Bricolage : 22,6 % ;
- Autres : 17,5 % ;
- Habillement : 11,4 % ;
- Parapharmacie : 6,8 % ;
- Restauration : 1,5 %
La dominante de commerce essentiel (alimentaire, bricolage, drugstore) est le cœur défensif de la SCPI : ces enseignes de première nécessité conservent une fréquentation stable, y compris en période de ralentissement économique. De plus, elles résistent mieux à la concurrence du e-commerce.
Le portefeuille est loué à des enseignes de premier plan de la distribution allemande : Kaufland, REWE, EDEKA, OBI ou encore Netto. À titre d'illustration, le groupe REWE (deuxième distributeur alimentaire d'Allemagne, plus de 100 milliards d'euros de chiffre d'affaires en 2025) représente à lui seul 15 baux et 6,5 % des loyers de la SCPI, avec une relation locative qui remonte à 2005.
Répartition géographique
Le patrimoine de la SCPI Paref Prima est situé à 92,5 % en Allemagne et 7,5 % aux Pays-Bas.
Pour les régions allemandes la répartition est la suivante :
- Rhénanie du Nord-Westphalie : 27,4 % ;
- Bavière : 14,6 % ;
- Saxe : 11,5 % ;
- Bade-Wurtemberg : 11,3 % ;
- Basse-Saxe : 6,5 % ;
- Hesse : 5,1 % ;
- Berlin : 4,2 % ;
- Autres régions allemandes : 11,9 %.
Cette granularité géographique permet de diluer le risque locatif, car aucune métropole ne concentre une part excessive du patrimoine. La SCPI capte la consommation des ménages dans des villes moyennes où les emplacements commerciaux de périphérie sont bien établis.
La stratégie de la SCPI Paref Prima
Le commerce essentiel allemand
La stratégie de Paref Prima vise à constituer un patrimoine de murs de magasins, commerces et centres commerciaux majoritairement situés en Allemagne, avec la possibilité d'investir jusqu'à 30 % dans d'autres pays de la zone euro (comme les Pays-Bas actuellement).
La stratégie de la SCPI repose sur le fait que le commerce essentiel allemand est une classe d'actifs recherchée et liquide. En 2025, 6,4 milliards d'euros ont été investis dans le commerce en Allemagne (+2 % sur un an).
Une gestion active
La société de gestion mène une politique active de rotation du patrimoine :
- Le plan d'arbitrage 2025 a porté sur trois actifs vendus pour 20,9 millions d'euros, qui ont généré 2,4 millions d'euros de plus-values brutes distribuées aux associés. Au total, 2,9 millions d'euros de plus-values distribuables ont été dégagés sur l'exercice ;
- La SCPI a investi en 2025 dans un actif à Naumburg pour 16,2 millions d'euros (exploité par l'enseigne Kaufland).
En 2025, la SCPI a signé 30 nouveaux baux et enregistré 105 renouvellements et prolongations, dont un bail de 15 ans avec Kaufland sur l'actif de Riesa, qui reprend une cellule de 8 794 m² laissée vacante par la faillite de l'enseigne Real en 2024.
Un endettement modéré, mais un refinancement à surveiller
Au 30 juin 2026, le taux d'endettement de la SCPI Paref Prima s'établit à 26,6 % (256,7 millions d'euros de dette bancaire), un niveau stable et maîtrisé.
Toutefois, cette dette a été majoritairement contractée lorsque les taux étaient bas et son taux moyen ressort aujourd'hui à 2,58 %. Or plusieurs échéances approchent, avec des refinancements prévus fin 2026 pour 22 millions d'euros, puis début 2027 pour 60 millions d'euros, qui ne pourront se faire qu'à des conditions nettement moins favorables.
Sur la base des taux actuels, la société de gestion projette un taux d'intérêt moyen de 2,83 % fin 2026, puis 3,52 % fin 2027.
Cela signifie que le coût de la dette va progresser dans les prochaines années. Cette hausse pèsera mécaniquement sur le résultat courant de la SCPI.
Quelle fiscalité sur les revenus ?
Le patrimoine de la SCPI est situé en Allemagne et aux Pays-Bas, la fiscalité diffère donc de celle d'une SCPI qui investit en France.
Pour les loyers allemands, la SCPI s'acquitte directement de l'impôt allemand (prélevé à la source) pour le compte des associés, à un taux de 15,825 % parmi les plus faibles d'Europe. C'est ce qui explique l'écart entre le taux de distribution brut de 5,00 % et le taux net de fiscalité étrangère de 4,65 % en 2025.
En application de la convention fiscale franco-allemande, un mécanisme de crédit d'impôt évite ensuite la double imposition en France. De plus, ces revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Il reste toutefois un frottement fiscal. Ces revenus étrangers sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition appliqué à vos autres revenus français. En simplifiant, le coût réel correspond au taux de distribution net de fiscalité étrangère multiplié par l'écart entre votre tranche marginale d'imposition (TMI) et votre taux moyen d'imposition. Cet écart se situe généralement entre 10 % et 20 % selon le niveau de vos revenus.
Pour simplifier vos démarches, la société de gestion adresse chaque année un imprimé fiscal unique reprenant les montants à déclarer.
Lire aussi : La fiscalité des SCPI internationales
Pourquoi faire confiance à Paref gestion ?
La SCPI Paref Prima est gérée par PAREF Gestion, gestionnaire de portefeuille depuis 2008.
PAREF Gestion gère près de 2,5 milliards d'euros d'actifs au 31/12/2025, répartis sur 5 SCPI aux stratégies complémentaires :
- Paref Prima (commerce en Allemagne) ;
- Paref Hexa (bureaux et locaux d'activité en France) ;
- Novapierre 1 (commerce en France) ;
- Novapierre Résidentiel (logement parisien) ;
- Paref Evo (Europe centrale).
Dès 2013, Paref Gestion a lancé Novapierre Allemagne (devenue Paref Prima), première SCPI du marché dédiée aux commerces allemands, avant d'étendre sa présence aux Pays-Bas puis à l'Europe centrale.
La société a pu développer des équipes et des partenariats locaux (gestionnaires d'immeubles, banques comme Bayern LB, experts) indispensables pour gérer son patrimoine de 77 immeubles en Allemagne.
PAREF Gestion est une filiale du groupe PAREF (Paris Realty Fund), acteur de l'immobilier d'entreprise en France et en Europe depuis plus de 30 ans.
Le groupe est coté à la Bourse de Paris depuis 2005 (statut de Société d'Investissement Immobilier Cotée, SIIC).
Analyse approfondie de la SCPI Paref Prima
Le patrimoine de la SCPI est-il attractif ?
Un taux d'occupation financier (TOF) stable
Au 31 mars 2026, la SCPI Paref Prima affiche un Taux d'Occupation Financier (TOF) de 94,1 %, un niveau stable depuis un an :
- T2 2025 : 94,5 %
- T3 2025 : 94,4 %
- T4 2025 : 94,4 %
- T2 2026 : 93,9 %
La SCPI compte 93,5 % de locaux effectivement occupés et 0,4 % de locaux sous franchise de loyer ou mis à disposition d'un futur locataire. Elle affiche 6,1 % de locaux vacants en recherche de locataire (131 lots représentant 50 778 m²).
Le principal mouvement de vacance de la SCPI était lié au départ du locataire Fobis (franchise OBI) à Naila, qui représentait près de 500 000 € de loyer annuel. Ce dernier a été renouvelé dès le premier trimestre 2026.
La SCPI est-elle bien valorisée ?
Le patrimoine de la SCPI Paref Prima est évalué à 960,4 millions d'euros fin 2025 (+2,08 % sur un an).
La hausse a été portée par l'indexation des loyers et la réévaluation de plusieurs actifs (Maassluis, Lio Berlin, Stockstadt).
De son côté, la valeur de reconstitution de la SCPI Paref Prima a progressé de 259,43 € à 264,68 € par part en 2025.
Le prix de souscription de 272 € se situe ainsi 2,8 % au-dessus de la valeur de reconstitution.
Autrement dit, la part s'achète légèrement plus cher que la valeur théorique du patrimoine reconstitué. Il s’agit d’une surcote qui reste néanmoins modérée (la réglementation autorise un écart allant jusqu'à 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution).
Le modèle de frais de la SCPI est-il attractif ?
Les frais de la SCPI Paref Prima
Comme toutes les SCPI, Paref Prima facture plusieurs couches de frais :
- Frais de souscription : 10 % HT du prix de souscription, prime d'émission incluse (la TVA est supportée et récupérée par la société de gestion, sans impact pour l'investisseur) ;
- Frais de gestion annuels : 11 % HT (13,20 % TTC) des recettes encaissées par la SCPI (loyers et produits financiers) ;
- Commission sur arbitrage : 0,5 % HT du prix de vente, plus 3 % HT de la différence entre le prix de vente et la valeur comptable (si positive) ;
- Commission de suivi des gros travaux : 1 % HT des travaux supérieurs à 100 000 € suivis par la société de gestion.
Comparaison avec un échantillon de SCPI
Pour situer Paref Prima, nous avons retenu un échantillon composé de Novapierre 1 (commerce en France, même gestionnaire) et de trois SCPI internationales :
Sur les frais de gestion annuels, Paref Prima se situe dans la moyenne du marché : 11 % HT des recettes, au même niveau que Comète, entre Transitions Europe (10 %) et Iroko Zen (12 %).
Sur les frais de souscription, la SCPI est en revanche positionnée en haut de fourchette (10 % HT), au même niveau que Comète et Transitions Europe, mais loin des SCPI sans frais d'entrée comme Iroko Zen.
Ces frais d'entrée élevés expliquent en grande partie l'écart entre le TRI 5 ans (4,00 %) et le TRI 10 ans (5,03 %), qui imposent de conserver les parts plusieurs années pour être amortis.
Lire aussi : Frais SCPI : Comprendre les coûts avant d'investir
Analyse de la collecte
Depuis la fusion de juin 2024, les nouvelles souscriptions de la SCPI servent exclusivement à compenser les demandes de retrait.
En 2025, 74 547 parts ont été souscrites en compensation de retraits, et 9 501 parts supplémentaires au premier trimestre 2026. La SCPI conserve donc un flux régulier de nouveaux entrants, mais insuffisant pour absorber toutes les demandes de sortie.
Le nombre de parts en attente de retrait progresse :
- 82 555 parts fin 2025 ;
- 117 454 parts au 30 juin 2026, soit environ 3,4 % du capital.
Cette file d'attente reste d'ampleur modérée par rapport aux situations de blocage observées sur certaines SCPI de bureaux, mais elle signifie que les demandes de retrait sont servies par ordre chronologique, avec des délais qui peuvent s'allonger (au rythme des souscriptions actuelles, il faut compter en moyenne 1 à 2 ans d’attente).
Quelles perspectives pour la SCPI Paref Prima ?
Actuellement, trois sujets détermineront la trajectoire de la SCPI Paref Prima dans les prochaines années.
D’abord, le refinancement de la dette La SCPI porte 256,7 millions d'euros de dette, contractée pour l'essentiel lorsque les taux étaient bas.
Or 22 millions d'euros arrivent à échéance fin 2026, puis 60 millions début 2027. Ces refinancements interviendront dans un contexte de taux plus élevés : la BCE a mis fin à sa pause monétaire en juin 2026 en relevant ses taux de 25 points de base.
La société de gestion projette un taux moyen de 2,83 % fin 2026, puis 3,52 % fin 2027. Cette hausse du coût de la dette pèsera mécaniquement sur le résultat des prochains exercices.
Ensuite, la capacité du dividende à repartir à la hausse. Après 12,64 € nets en 2025, la distribution recule encore au premier semestre 2026 (5,01 € contre 6,21 € un an plus tôt).
Pour enrayer ce mouvement la SCPI pourra agir sur trois leviers :
- Augmenter les produits locatifs, alors que la SCPI n'a réalisé aucune acquisition au deuxième trimestre 2026 ;
- Réduire la vacance, alors que le taux d'occupation financier s'effrite progressivement (94,4 % au T3 2025, puis 93,9 % au T2 2026) ;
- Maîtriser les charges, qui absorbent 51,0 % des recettes en 2025 contre 39,8 % en 2022.
Et pour finir, le contexte économique allemand. Le choc énergétique lié au conflit au Moyen-Orient a interrompu la désinflation, et la Bundesbank anticipe une stagnation de l'activité au deuxième trimestre 2026. L'industrie allemande fait par ailleurs face à une concurrence chinoise intense, qui pèse sur son redressement.
Le ralentissement de la collecte reste aussi un signal à suivre de près.
Conclusion : Devriez-vous investir dans la SCPI Paref Prima ?
Née de la fusion des deux SCPI Novapierre Allemagne, Paref Prima est aujourd'hui l'un des principaux véhicules d'investissement dans le commerce allemand.
Cette SCPI a l’avantage d’être peu sensible aux cycles économiques : 69,4 % des loyers proviennent de commerces essentiels (alimentaire, bricolage, drugstore) loués à des enseignes de premier plan comme Kaufland, REWE ou EDEKA.
La SCPI affiche un PGA stable de 5,00 % en 2024 et 2025, supérieur chaque année à la moyenne du marché, et un patrimoine revalorisé de +2,1 % en 2025 (quand d'autres SCPI de commerce ont subi une baisse de valeur de leur patrimoine sur la même période).
Toutefois, d'autres SCPI internationales plus diversifiées reversent davantage depuis plusieurs années à leurs associés. De nombreux investisseurs semblent acter que le modèle de Paref Prima, qui était assez innovant il y a 10 ans, est peut-être dépassé par des SCPI internationales qui ciblent toute l'Europe et pas seulement un pays.
Enfin, il est important de retenir que la liquidité de cette SCPI est réduite et que la situation semble se dégrader au fil des mois (117 454 parts étaient en attente de retrait au 30 juin 2026, contre 92 649 trois mois plus tôt). Il faut aussi accepter une concentration sur l'économie allemande, dont la reprise reste progressive.
