Marché et tendances des investissements pierre-papier en 2025
Une reprise de la collecte en 2025
Après avoir été fragilisé par la hausse des taux d’intérêt en 2022, le marché de la pierre-papier reprend des couleurs en 2025.
Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), les trois grandes familles de fonds immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) suscitent toujours autant l’attrait des investisseurs : au 3e trimestre 2025, elles ont enregistré une collecte nette de près de 2,3 milliards d’euros.
Après une année 2024 marquée par une forte décollecte sur les OPCI et les SCI (584 millions d’euros de collecte nette sur toute l’année, dont 3,5 milliards pour les SCPI) les épargnants français s’orientent de nouveau vers la pierre-papier.
En termes de performance, les SCPI à capital variable, mesurées par l’indice RSCPI, enregistre à fin septembre 2025 un deuxième trimestre consécutif de progression (+1,13 % au T3, après +1,11 %) signe d’un retour du marché à la stabilisation après le choc de la hausse des taux fin 2022.
Une progression qui s’explique notamment par la stabilisation du prix moyen des parts et qui peut indiquer que les prix sont désormais plus alignés avec les valeurs d’expertise.
Un attrait pour les fonds diversifiés
Pendant longtemps, les investissements pierre-papier thématiques étaient plus appréciés (notamment via les SCPI de bureaux ou de commerces qui sont restées pendant longtemps le placement pierre-papier par excellence).
Mais désormais, les solutions diversifiées attirent un plus grand nombre d’investisseurs.
En 2024, les SCPI diversifiées, qui représentent 20 % de la capitalisation des SCPI, ont capté 68 % de la collecte brute selon l’Aspim. Elles devancent ainsi les SCPI spécialisées (à prépondérance « bureaux », « santé et éducation », « logistique et locaux d’activité » et « commerces »).
Une évolution qui reflète les interrogations post-Covid sur le marché des bureaux (télétravail, vacance locative).
Toutefois, on constate aussi un attrait pour certains secteurs comme la santé ou la logistique.
La pierre-papier se tourne vers l’international
Ces dernières années, le marché voit naître de plus en plus de solutions d’investissement pierre-papier tournées vers l’international.
Par exemple, des SCPI investies hors de France (comme Corum XL ou encore Épargne Pierre Europe par exemple). Elles offrent un patrimoine plus diversifié et une fiscalité attrayante (absence de prélèvements sociaux sur les loyers des actifs investis à l’étranger).
Les difficultés conjoncturelles du secteur
Plusieurs facteurs économiques influencent en ce moment le marché de la pierre papier :
- La hausse des taux d'intérêt qui impacte la valorisation des patrimoines ;
- L'évolution du marché immobilier tertiaire post-Covid ;
- Les nouvelles réglementations environnementales et leurs coûts ;
- L’instabilité politique nationale et internationale.
Par exemple, selon l'Aspim, près d’un quart des SCPI (24 %) ont dû revoir le prix de leur part à la baisse en 2024.
Et comme le démontre l’étude de l’IEIF, l’immobilier dans toutes ses déclinaisons (coté, indirect, direct) se situe aussi dans une phase de correction.
Les différents types d’investissements pierre-papier
Sous l’appellation de “pierre-papier”, on retrouve plusieurs véhicules d’investissement. Les principaux placements pierre-papier sont les SCPI, les OPCI, les SIIC (foncières cotées).
Le crowdfunding immobilier et le private equity immobilier permettent aussi d’investir indirectement dans des biens ou opérations immobilières, mais le cadre s’éloigne un peu de ce que proposent les premiers véhicules cités.
Revenons sur les caractéristiques de chacun d’entre eux.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : l’investissement pierre-papier par excellence
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) représentent le placement de pierre-papier le plus répandu. Une SCPI est une société civile qui collecte de l’argent auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier locatif.
La grande majorité de ses actifs sont investis en immobilier physique (bureaux, commerces, logements…). Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes (mensuels ou trimestriels).
On distingue différents types de SCPI :
- Les SCPI de rendement, qui ont un objectif principal de performance ;
- Les SCPI fiscales, qui permettent d’accéder à des réductions d’impôts ;
- Les SCPI de plus-values, qui visent une forte valorisation du prix de leurs parts.
Fonctionnement
Le prix d’une part de SCPI varie en moyenne de 200 € à 1 000 €. Les loyers nets (après charges, impôts fonciers, etc.) sont reversés aux investisseurs au prorata du nombre de parts détenues. Le rendement s’exprime en taux de distribution annuel (4,72 % de taux de distribution moyen pour l’ensemble des SCPI en 2024).
Si vous souhaitez revendre vos parts de SCPI à capital variable, la société de gestion organise le rachat des parts dès qu’il y a de nouvelles souscriptions (ou via un marché secondaire si sorties > entrées).
En SCPI à capital fixe (plus rare), vous devrez trouver un acheteur via le marché secondaire périodique.
Frais
La plupart des SCPI prélèvent des frais d’entrée (payés indirectement via la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part) qui varient entre 8 et 12 % en 2025.
Par exemple, si vous investissez 1 000 €, 100 € peuvent servir à payer les droits d’entrée et il ne reste que 900 € réellement investis en SCPI.
De plus, des frais de gestion annuels (entre 8 % à 15 % des loyers) sont prélevés sur les revenus locatifs avant redistribution.
Mais ces dernières années, de plus en plus de SCPI sans frais d’entrée ont fait leur apparition (comme Remake Live ou Iroko Zen par exemple) : elles se rémunèrent via des frais de gestion plus élevés, ce qui peut être intéressant pour les horizons plus courts.
Fiscalité
Si vous détenez des SCPI en direct (en dehors d’une enveloppe fiscale), la fiscalité est identique à celle d’un bien locatif.
Par défaut, les revenus de SCPI sont imposés comme des revenus fonciers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) et les parts sont soumises à l’IFI pour la fraction immobilière.
Vous pouvez toutefois investir en SCPI via une assurance-vie ou un PER pour bénéficier de la fiscalité attractive propre à ces enveloppes.
De plus, les SCPI étrangères (investies hors de France) bénéficient d’une imposition allégée car les loyers étrangers :
- Ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux ;
- Peuvent profiter de crédits d’impôt selon les conventions fiscales.
Les parts de SCPI entrent en compte dans le calcul de l’IFI.
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) : des actifs immobiliers et financiers
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des fonds d’investissement immobiliers diversifiés.
La composition d’un OPCI repose sur trois grandes catégories d’actifs :
- L’immobilier (51 % minimum) ;
- Les actifs financiers (44 % maximum)
- Les liquidités (5 % minimum).
En pratique, les OPCI ont souvent 65-70 % d’immobilier et environ 30 % de placements financiers.
Stratégie
L’OPCI permet d’exposer un patrimoine à l’immobilier avec une diversification en plus sur les marchés financiers. Selon les périodes, la poche actions/obligations peut dynamiser la performance ou rééquilibrer le portefeuille.
Fonctionnement
Les OPCI ne distribuent pas nécessairement tous les revenus. Ils peuvent soit verser des dividendes, soit capitaliser les gains au sein du fonds (certains OPCI capitalisent intégralement, ce qui fait monter la valeur de la part).
Cette liquidité quotidienne est un avantage par rapport aux SCPI qui peuvent cumuler des parts en attente de remboursement. Mais la contrepartie est une volatilité plus élevée de la part, car la valeur liquidative évolue en continu avec les marchés.
Les OPCI sont disponibles sur certains contrats d’assurances-vie ou PER en unités de compte, et parfois en direct via des comptes-titres.
Frais
Les principaux frais à considérer pour un OPCI sont :
- Les frais de souscription qui oscillent généralement entre 2 et 5 % du montant investi. Certains OPCI proposés via des contrats d’assurance-vie peuvent cependant bénéficier de frais d’entrée réduits, voire nuls.
- Les frais de gestion, prélevés chaque année pour rémunérer la société de gestion en charge du portefeuille. En moyenne, ces frais varient entre 1 et 2 % de la valeur des actifs gérés.
Fiscalité
Hors assurance-vie, la fiscalité dépend de la structure juridique de l’OPCI. La majorité des OPCI grand public sont des SPPICAV : les revenus distribués et plus-values sont alors taxés comme des revenus mobiliers (PFU 30 % ou barème IR au choix).
Par ailleurs, les revenus des OPCI en FPI (fonds de placement immobilier, moins fréquents) sont fiscalisés selon leur nature :
- Revenus locatifs : taxés comme des revenus fonciers.
- Produits financiers (dividendes, intérêts) : soumis au PFU ou au barème progressif.
Les plus-values immobilières sont imposées à 19 % d’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,2 % au total), avec des abattements pour durée de détention à partir de 6 ans (exonération totale après 22 ans).
Dans tous les cas, les OPCI sont soumis à l’IFI au prorata de la fraction immobilière de leur actif (communiquée chaque année par la société de gestion)
À lire aussi : SCPI ou OPCI ? Quelles différences et comment choisir ?
Les foncières cotées (SIIC ou ETF immobilier)
Fonctionnement
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), ou foncières cotées, sont des sociétés immobilières cotées sur les marchés boursiers (l’équivalent français des REITs en Amérique du nord). Elles détiennent un portefeuille immobilier locatif souvent très conséquent (plusieurs milliards d’euros).
Investir en SIIC, c’est acheter des actions en Bourse d’une société foncière (par ex : Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Covivio pour citer quelques grandes SIIC françaises).
Grâce à leur cotation en bourse, les SIIC sont très liquides.
Les performances des SIIC dépendent des marchés boursiers et des décisions stratégiques des entreprises. Elles peuvent offrir des rendements très attractifs en périodes favorables, mais avec un risque de volatilité important.
Toutefois, si les foncières cotées concernent principalement l’investissement en SIIC, le marché immobilier coté est désormais accessible via des ETF immobiliers qui permettent d’investir facilement dans un panier de foncières européennes ou mondiales.
Fiscalité
Lorsqu’elles sont investies en dehors des enveloppes fiscales, les SIIC sont éligibles au PFU de 30 % (ou au barème avec abattement de 40 % sur option).
Néanmoins, contrairement aux SCPI ou aux OPCI, les SIIC n’entrent pas dans l’IFI (sauf à détenir plus de 5 % du capital d’une foncière, ce qui ne concerne pas la plupart des investisseurs particuliers).
C’est donc aussi un moyen de détenir de l’immobilier sans impôt sur la fortune immobilière : un argument appréciable pour les patrimoines les plus conséquents.
Lire aussi : Réduction IFI : 11 moyens de le diminuer
Quand investir en SIIC ?
Si on les compare avec les SCPI, les SIIC répondent à des stratégies d’investissement similaires. Néanmoins :
- Si vous souhaitez un placement immobilier peu volatil et qui délivre des revenus stables, les SCPI sont à privilégier ;
- Si vous souhaitez limiter votre IFI, privilégiez les SIIC ;
- Si vous visez un placement liquide et un potentiel de performance supérieur en contrepartie d’un risque plus fort, vous pourrez aussi privilégier les SIIC.
Les avantages et les inconvénients d’investir en pierre-papier
Les avantages de la pierre-papier
Un ticket d’entrée plus réduit qu’en investissement direct
Les placements pierre-papier permettent d’entrer sur le marché immobilier avec des montants bien inférieurs à l’achat qu’un bien immobilier en direct.
Quelques centaines ou milliers d’euros suffisent selon les fonds ou le projet.
Cet aspect rend la pierre-papier accessible à tous les budgets et permet aussi une meilleure diversification : avec un faible ticket d’entrée, vous pouvez investir dans différents fonds ou plusieurs projets.
Pas de contrainte de gestion
C’est l’un des atouts majeurs de la pierre-papier : aucune gestion locative pour l’investisseur.
Les sociétés de gestion sélectionnent les actifs, gèrent les travaux, relancent les impayés et revendent les biens le cas échéant.
En tant qu’investisseur, c’est un gain de temps et d’énergie, pour des résultats souvent plus efficaces en termes de performances (car les tâches sont confiées à des experts).
La perception de revenus réguliers
Comparativement à d’autres investissements financiers, la pierre-papier peut générer des revenus passifs réguliers.
Par ailleurs, grâce à la diversification (plusieurs actifs au sein d’un seul placement) le risque locatif est mutualisé sur plusieurs locataires.
Si un locataire fait défaut ou qu’un bien est vacant, les autres immeubles du portefeuille continuent de générer des loyers.
L’accès à un patrimoine immobilier diversifié
Grâce à la pierre-papier, vous pouvez investir en même temps dans des biens issus de différents secteurs d’activité et situés sur plusieurs zones géographiques.
Par exemple, avec une seule SCPI diversifiée, vous pouvez investir indirectement dans des bureaux en Île-de-France, des commerces en province et des cliniques en Allemagne simultanément.
Ainsi, la pierre-papier vous permet de :
- Saisir de nouvelles opportunités de marché (par exemple à l'international) ;
- Rééquilibrer votre patrimoine immobilier (si vous êtes trop exposé à un secteur ou une zone par exemple) ;
- Limiter le risque locatif (contrairement à un investissement en direct qui se concentre sur un locataire).
Une liquidité et une fiscalité plus attractive via une enveloppe fiscale
Même si la pierre-papier n’est pas aussi liquide qu’un livret bancaire, elle peut être plus liquide que l’immobilier physique.
Les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, ou rachetées en cas de SCPI à capital variable (sous conditions).
De plus, si vous détenez vos parts sur une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie, le PEA ou le PER, la liquidité peut être encore plus élevée selon le contrat.
Par ailleurs, sur une enveloppe fiscale, vous profiterez d’une fiscalité plus attractive avec notamment :
- Aucune taxation sur les gains si le capital reste investi au sein de l’enveloppe ;
- Une fiscalité attrayante selon l’ancienneté du contrat en cas de retrait.
Pour aller plus loin : Quelle enveloppe fiscale choisir ?
Les inconvénients de la pierre-papier
Une tarification à prévoir
Avec la pierre-papier, vous vous libérez de la gestion, mais la délégation de cette contrainte a un coût qui prend la forme de frais de gestion :
- Entre 8 % et 15 % des revenus pour les SCPI ;
- Environ 2 % du capital pour les OPCI.
Par ailleurs, des frais d’entrée peuvent vous être facturés :
- Entre 0 et 12 % pour les SCPI ;
- Entre 3 % et 5 % pour les OPCI.
S’agissant des SIIC, elles ne prélèvent ni frais d’entrée, ni frais de gestion, mais des frais de courtage lors de l’achat ou de la vente des titres (souvent entre 0,1 % et 0,5 % du montant de la transaction).
Une fiscalité peu avantageuse hors enveloppe fiscale
Si vous détenez des parts de SCPI en direct (hors enveloppe fiscale), les revenus distribués sont imposés comme des revenus fonciers, c’est-à-dire ajoutés à votre revenu imposable avec prélèvements sociaux 17,2 %.
Alors si vous êtes fortement imposés, la note fiscale peut monter à 62,2 % sur les loyers perçus. C’est bien plus que la flat tax de 30 % qui s’applique à la plupart des revenus financiers, mais aussi aux OPCI.
De plus, si vous investissez en pierre-papier, la question de l’IFI devra se poser. Vous serez soumis à l’IFI si vous investissez en direct dans des SCPI ou des OPCI en fonction de la valeur immobilière détenue.
Pour limiter cette fiscalité, vous pouvez investir en pierre-papier au sein d’une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie, le PEA ou un PER.
Pour réduire votre fiscalité et profiter d’une décote, vous pouvez aussi investir dans des parts de SCPI en nue-propriété. Durant la période de démembrement que vous choisirez, vous ne percevrez pas de dividendes, donc vous ne serez pas imposé.
Ce mécanisme est idéal pour anticiper une baisse de revenu, à la retraite par exemple.
Absence de contrôle sur les investissements
En pierre-papier, vous confiez votre argent à une société ou un porteur de projet qui décide où l’investir. Vous n’avez pas votre mot à dire sur les transactions ou travaux à réaliser.
Néanmoins, vous pouvez choisir la thématique ou la zone dans laquelle vous souhaitez investir (bureaux, santé, Europe de l’Est, etc.) en fonction de votre conviction.
L’investissement en pierre-papier implique donc d’accepter de déléguer la stratégie aux gérants professionnels.
Un risque de perte en capital présent, mais variable
Comme en immobilier physique, le risque de perte en capital existe avec l’investissement pierre-papier.
La valeur des parts peut baisser en cas de chute du marché immobilier ou de crise.
Par exemple, en 2023-2024, plusieurs SCPI ont dû baisser le prix de leurs parts car la valeur de leurs immeubles avait baissé (hausse des taux, baisse de la demande).
Ainsi, un associé peut voir sa part achetée 100 € en valoir 95 € sur le marché secondaire.
Selon le support ou le projet dans lequel vous investissez, vous serez aussi confronté à une volatilité plus ou moins forte.
Par exemple, les SIIC sont plus volatiles que les SCPI et le crowdfunding immobilier offre un meilleur potentiel de rendement en échange d’un risque de perte en capital plus élevé.
Les performances historiques des investissements pierre-papier
C’est à très long terme que les performances des investissements pierre-papier tirent leur épingle du jeu (entre 7 % et 10 % de TRI sur 40 ans).
À plus court terme, et particulièrement durant la phase de correction que rencontre le marché immobilier ces 5 dernières années, les performances sont plus irrégulières (entre -7 % pour les foncières et + 2 % pour les SCPI).
Pour illustrer les performances historiques des différents investissements pierre-papier et comment ils se positionnent par rapport à l’immobilier en direct et à l’inflation, nous pouvons nous appuyer sur la dernière étude publiée par l’IEIF « 40 ans de performances comparées (1984-2024) ».
Avant d’entamer l’analyse de ces résultats veuillez garder en tête que :
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Elles donnent simplement un point de repère.
- Les performances annoncées sont brutes de fiscalité.
Le rendement de la pierre-papier à court terme (TRI sur 5 ans, 2019-2024)
Source : IEIF
Les performances des placements immobiliers ont été très contrastées ces 5 dernières années :
- Les foncières (SIIC) affichent un TRI de -7,3 % ;
- Les SCPI restent inférieures à l’inflation, mais affichent un TRI positif de 2,15 % ;
- Du côté des OPCI, le TRI s’élève à -2,45 % sur 5 ans.
Ces résultats souvent décevants reflètent plusieurs bouleversements opérés sur le marché immobilier à partir du COVID :
- La hausse des taux d’intérêt ;
- Les nouvelles tendances dans le monde professionnel post-covid ;
- L’instabilité politique et géopolitique.
Au regard de l’instabilité de ces 5 dernières années, l’immobilier en direct (logement) suit, mais reste en retrait, et la pierre-papier subit quelques fluctuations (seules les SCPI s’en sortent plutôt bien).
Cependant, il faut noter que même au sein des SCPI, les performances sont loin d’être homogènes. Certaines thématiques ont mieux résisté que d’autres :
- Les SCPI diversifiées ou investies dans la logistique ont globalement maintenu le cap ;
- Les SCPI spécialisées dans les bureaux ou la santé ont connu une nette correction.
Les SCPI de bureaux ou de santé qui étaient historiquement surreprésentées ont subi de plein fouet la montée des taux et la transformation des usages immobiliers.
Le rendement de la pierre-papier à moyen terme (TRI sur 15 ans, 2009-2024)
Source : IEIF
À moyen terme (15 ans), les rendements de l’immobilier en direct sont de l’ordre de 5,5% et les SCPI suivent de très près (5,26%).
Les OPCI sont pénalisés par les performances négatives des produits de taux, qui tirent à la baisse leur rendement global sur 15 ans (2,94 %).
Du côté des SIIC, les rendements sont positifs sur ces 15 dernières années (4,94 %), mais un peu moins élevés que ceux des SCPI.
Le rendement de la pierre-papier à très long terme (TRI sur 40 ans, 1984-2024)
Source : IEIF
C’est à très long terme (40 ans) qu’on constate la véritable force de la pierre-papier.
Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures (rien ne nous dit que le scénario des 40 prochaines années sera identique), la pierre-papier au global affiche des TRI compris entre 7,5 % et 10 %.
Enfin, les foncières se révèlent très rentables à long terme (+9,5 %) ce qui confirme leur caractère volatil à court terme, mais plus performant sur une longue période.
Pourquoi investir en pierre-papier ?
Selon votre profil et vos objectifs, plusieurs raisons peuvent vous pousser à investir en pierre-papier :
- Percevoir des revenus passifs, sans investir votre temps ;
- Diversifier votre patrimoine vers une zone géographique ou un secteur ;
- Investir avec un faible budget ;
- Accéder plus facilement à l’immobilier professionnel ou thématique.
Percevoir des revenus passifs, sans gestion
Investir en pierre-papier permet de percevoir des revenus locatifs sous forme de dividendes trimestriels (ou mensuels pour certaines SCPI) versés par la société de gestion, ou d’intérêts dans le cas du crowdfunding immobilier.
Les SCPI de rendement distribuent en moyenne 4 à 5 % de rendement annuel (taux de distribution) à leurs associés.
En souscrivant des parts (de SCPI par exemple), vous confiez l’ensemble des tâches (achat des immeubles, sélection des locataires, encaissement des loyers, entretien, etc.) à une société de gestion professionnelle. Vous n’avez aucun locataire à gérer, ni aucune démarche administrative à effectuer. La pierre-papier est une forme d’investissement immobilier passif, idéal pour ceux qui manquent de temps ou d’expertise pour gérer un bien en direct.
Diversifier un patrimoine, avec un capital restreint
Contrairement à l’achat d’un bien physique qui requiert en moyenne des centaines de milliers d’euros, la pierre-papier permet d’investir à partir de quelques centaines d’euros.
Il est donc possible de commencer à investir dans l’immobilier avec un budget modeste, ou d’y allouer progressivement une part de son épargne (achats programmés de parts).
La pierre-papier offre bien plus de diversification que l’achat d’un seul bien immobilier. En achetant des parts, vous mutualisez votre placement sur des dizaines, voire des centaines d’immeubles différents.
Vous exposez ainsi votre patrimoine à diverses régions (Paris, province, Europe…), à différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…) et à une multitude de locataires. De cette manière, la vacance ou l’impayé d’un locataire a un impact limité sur le revenu global.
Accéder à l’immobilier professionnel sans contrainte
Avec la pierre-papier, un particulier peut investir dans des actifs immobiliers plus difficiles d’accès en direct, sans connaissance spécifique du marché.
Par exemple, certaines SCPI sont spécialisées dans les murs de commerces, les bureaux ou les entrepôts logistiques.
Des secteurs souvent réservés à des spécialistes sur lesquels vous pouvez vous positionner grâce à la mutualisation des capitaux.
Pierre-papier ou investissement immobilier en direct ?
Comment choisir entre la pierre-papier et l’investissement immobilier en direct ? Il s’agit en réalité de deux approches différentes pour investir dans la pierre. Voici un comparatif des principaux points de divergence à considérer.
Le ticket d’entrée
La pierre-papier est de loin plus accessible que l’achat d’un bien immobilier en direct. L’achat d’un appartement ou d’une maison nécessite des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros et souvent un endettement bancaire sur 15 à 20 ans.
À l’inverse, vous pouvez investir dans l’immobilier via la pierre-papier avec quelques centaines d’euros seulement : les SCPI ont un ticket d’entrée qui varie entre 200€ et 1 000€, et certaines plateformes de crowdfunding acceptent des tickets de 100 € ou 1 000€.
Le niveau de diversification
Un achat immobilier en direct vous permet de devenir propriétaire d’un seul bien (ou de quelques-uns, plus rarement, si vous investissez dans un immeuble de rapport).
Le risque locatif est donc concentré : si votre locataire ne paie pas, ou si le marché local baisse, votre rentabilité est directement impactée.
Au contraire, la pierre-papier mutualise les risques sur un ensemble d’actifs et de locataires.
En SCPI, par exemple, votre investissement correspond à une quote-part d’un portefeuille diversifié. Ainsi, le risque locatif (vacances, impayés) est mutualisé sur des dizaines de baux.
De plus, vous pouvez répartir votre mise sur plusieurs véhicules (plusieurs fonds de stratégies différentes, etc.), ce qui est plus difficile à réaliser en direct.
Les contraintes opérationnelles
Investir en direct implique de prendre en charge la gestion du bien, de l’acquisition, à la location, jusqu’à sa revente. Vous devez sélectionner le bien (recherche, visites, négociation), trouver un locataire, gérer les baux, les états des lieux, traiter les problèmes techniques (pannes, travaux), éventuellement relancer ou expulser en cas d’impayés, etc.
Des opérations chronophages qui requièrent des connaissances juridiques et fiscales.
Avec la pierre-papier, la gestion est entièrement déléguée à la société de gestion ou au promoteur (pour un projet participatif). En tant qu’investisseur, vous n’avez qu’un rôle passif et percevez vos revenus sans avoir à intervenir sur le terrain.
Néanmoins, l’absence de contrôle peut être une contrainte pour certains qui aiment prendre part aux différentes stratégies immobilières. Un manque de contrôle frustrant pour les investisseurs les plus impliqués.
Dans ce cas, pour diriger des stratégies immobilières, mutualiser votre capital avec d’autres investisseurs et accéder à des projets d’envergure, les clubs deal immobilier pourront être plus adaptés.
Liquidité et horizon de placement
Un bien immobilier en direct est par nature un actif peu liquide : la revente peut prendre des mois (voire plus selon l’état du marché).
Même si la pierre-papier reste un investissement moyen-long terme, elle offre globalement une meilleure liquidité : s’il s’agit d'actions de foncières cotées par exemple, elles se vendent en bourse en quelques clics.
Dans le cas des SCPI, la revente peut prendre quelques semaines ou mois, mais il existe un marché secondaire organisé et des possibilités de retrait (notamment pour les SCPI à capital variable qui rachètent les parts dès qu’il y a un nouvel entrant).
De plus, l’investissement pierre-papier peut être revendu partiellement en cas de besoin de liquidité (alors qu’on ne peut pas vendre “une chambre” de son appartement).
Ceci dit, en dehors du crowdfunding, les fonds de pierre-papier ne sont pas pour autant des placements court terme : il est conseillé de conserver un horizon d’investissement de 8 ans minimum pour amortir les frais et lisser l’effet des cycles de marché.
L’effet de levier
Un atout de l’immobilier physique est la possibilité de recourir à un crédit immobilier pour financer une partie de l’acquisition et créer un effet de levier.
Si le rendement locatif excède le coût du crédit, l’opération est gagnante et permet de démultiplier vos gains (ou vos pertes en cas de retournement).
Du côté de la pierre-papier, c’est un peu plus compliqué : s’il est possible de recourir à un prêt immobilier pour financer des SCPI (et seulement des SCPI), en pratique, rares sont les banques qui acceptent de vous accompagner sur ce type de projet.
Les frais et la fiscalité
Acheter un bien immobilier en direct génère des frais d’acquisition (frais de notaire de 7-8 %, et éventuellement des commissions d’agence). Sur la durée, il y a aussi les charges de copropriété, la taxe foncière, etc.
Du côté de la pierre-papier, tout dépend où vous investissez votre capital : certains investissements pierre-papier comme les SCPI impliquent des frais similaires (frais d’entrée de 0 % à 12 % une fois + des frais de gestion annuels de 8 % à 15 %).
On peut donc dire que les frais d’entrée des SCPI remplacent les frais de notaire de l’acquisition en direct, même si certaines SCPI récentes n’en facturent plus.
Du côté de la fiscalité, c’est sensiblement pareil : les loyers perçus en direct ou via SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et imposés au barème progressif + prélèvements sociaux.
Toutefois :
- Si vous choisissez d’investir dans des SCPI en nue-propriété, vous pouvez acquérir des parts avec une décote et réduire l’impact fiscal durant la période de démembrement ;
- Si vous investissez en pierre-papier dans une enveloppe fiscale, vous pourrez réduire votre fiscalité sur les gains (ou l’annuler totalement, si le capital reste investi au sein de l’enveloppe).
Comment investir dans la pierre-papier ?
Vous pouvez investir dans la pierre-papier :
- En direct, auprès d’une société de gestion ;
- Ou au sein d’une enveloppe d’investissement.
Pour vous aider à choisir l’enveloppe la plus adaptée à votre investissement en pierre-papier, ce tableau récapitulatif résume les caractéristiques à prendre en compte.
En résumé, pour investir dans la pierre-papier, préférez :
Un investissement en direct si :
- Vous souhaitez profiter de l’effet de levier ou du démembrement ;
- Vous cherchez à limiter les frais de gestion (pas de frais d’enveloppe annuels comme sur une assurance-vie ou un PER) ;
- Vous acceptez d’opter pour la fiscalité classique des revenus fonciers.
Une assurance-vie si :
- Vous voulez diversifier votre portefeuille avec un choix confortable de fonds immobiliers ;
- Vous cherchez une fiscalité avantageuse d’ici 8 ans ;
- Vous souhaitez préparer un projet ou la transmission de votre patrimoine.
Un PEA si :
- Vous souhaitez investir dans des SIIC ;
- Vous voulez profiter d’une fiscalité très attractive après 5 ans ;
- Vous recherchez une enveloppe sans frais de gestion annuels
Un CTO si :
- Vous voulez accéder à toutes les foncières cotées, sans restriction ;
- Vous cherchez une enveloppe sans plafond ni durée minimale, ni frais de gestion annuels ;
- Vous acceptez une fiscalité classique (PFU 30 %).
Un PER si :
- Vous préparez votre retraite sur le long terme ;
- Vous êtes dans une tranche d’imposition élevée ;
- Vous acceptez que votre épargne soit immobilisée jusqu’à la retraite.
Comment intégrer la pierre-papier à votre stratégie d’investissement ?
Voici quelques conseils pour intégrer la pierre-papier à votre stratégie d’investissement globale.
Adaptez l’investissement à votre profil d’épargnant
L’investissement en pierre-papier peut convenir à tous les profils, à condition de choisir le bon placement :
- Si vous avez un profil plutôt prudent, mais que vous acceptez une part de risque, il vaut mieux privilégier les SCPI qui sont moins volatiles.
- Avec un profil équilibré, vous pouvez vous orienter vers des SCPI, des OPCI ou encore des ETF immobiliers.
- Un investisseur dynamique pourra investir en SCPI, SCPI, SIIC ou en crowdfunding immobilier pour viser plus de performance en échange de plus de volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Diversifiez votre patrimoine immobilier
Même si les investissements pierre-papier sont déjà diversifiés, vous pouvez renforcer la diversification en investissant dans plusieurs fonds ou plusieurs projets.
Vous pouvez, par exemple, combiner plusieurs SCPI complémentaires : une SCPI diversifiée qui investit en France comme Coeur de Région, une SCPI européenne comme Iroko Zen et pourquoi pas une SCPI spécialisée dans la logistique comme Log In.
Pour dynamiser votre patrimoine, vous pouvez aussi investir dans des OPCI et des SIIC.
Dans l’idéal, il est préférable d’éviter de trop vous exposer à un seul marché : (Europe, US, Asie…), ou secteur (technologie, santé, consommation…).
Envisagez la gestion pilotée pour viser plus de performance
Même si la plupart des investissements pierre-papier bénéficient déjà des compétences du gestionnaire, la gestion pilotée offre un niveau supplémentaire d’expertise et de diversification.
Elle vous permet de bâtir une allocation globale avec une place bien spécifique accordée aux placements immobiliers dans ce patrimoine. Celle-ci sera adaptée à la taille de votre patrimoine et à votre profil de risque.
Le gestionnaire ajuste régulièrement la répartition entre classes d’actifs, tient compte des évolutions de marché et de vos objectifs financiers pour l’ensemble de votre portefeuille.
Par exemple, si votre portefeuille est déjà exposé à un marché, il pourra en tenir compte et opter pour des placements pierre-papier qui s'intégreront à votre stratégie globale.
Les meilleurs placements pierre-papier en 2025
Le top 3 des meilleures SCPI
Les 3 meilleures SCPI de rendement sont :
Pour aller plus loin : Meilleures SCPI : Classement et Comparatif
Les meilleures SIIC
Les foncières cotées ont connu des trajectoires très contrastées ces 5 dernières années. La hausse des taux a pesé sur leurs valorisations boursières, et peu d’entre elles ont réellement surperformé.
Néanmoins, certaines se distinguent sur le marché. Les 3 meilleures foncières cotées sont :
Le top 3 des meilleures OPCI
Les 3 meilleures OPCI sont :
À lire aussi : OPCI : Définition, Fiscalité, Fonctionnement et Avantages
Les alternatives aux investissements pierre-papier
La pierre-papier est une voie parmi d’autres pour investir dans l’immobilier. Selon vos objectifs, il peut être pertinent d’explorer également certaines alternatives ou compléments à la pierre-papier traditionnelle.
Le crowdfunding immobilier : participer au financement de projets immobiliers
Fonctionnement
Le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement qui consiste à participer au financement de projets immobiliers via des plateformes en ligne de financement participatif. Si le crowdfunding est plutôt associé à des plateformes de financement ouvertes à tous, les club deals immobiliers revêt un caractère exclusif (tant sur le ticket d’entrée, les biens ciblés ou le nombre d’investisseur).
Le principe du crowdfunding est le suivant :
- Un promoteur ou marchand de biens cherche des fonds pour réaliser un projet (construction d’un immeuble, rénovation d’un bâtiment, lotissement…) ;
- Il emprunte ces fonds auprès d’investisseurs particuliers via une plateforme en ligne.
La mise de départ est très faible pour l’investisseur : de nombreuses plateformes acceptent des tickets d’entrée de 100 € ou 1 000 € minimum. Il est donc possible d’investir dans plusieurs projets en même temps.
Rendement
En échange du prêt, vous recevez des intérêts (coupons) de l’ordre de 8 à 12 % par an.
C’est donc nettement plus que les 4-5 % des SCPI, mais le risque est supérieur. Les projets sont de courte durée, soit entre 12 et 48 mois (et souvent 18 à 36 mois).
Le promoteur vous rembourse à l’échéance du projet (intérêts + capital).
Le risque
Le principal risque du crowdfunding immobilier est le défaut du promoteur. Si le programme immobilier échoue (par exemple, le promoteur fait faillite, ou les logements ne se vendent pas), vous pouvez perdre tout ou partie du capital investi.
Il n’y a aucune garantie ni fonds de protection.
Le taux de défaut historique sur l’ensemble du marché tourne autour de 0,5 à 1 %.
C’est un placement à considérer comme très risqué. Par ailleurs, le crowdfunding est totalement illiquide : une fois vos fonds investis, vous ne pouvez pas les récupérer avant l’échéance (pas de marché secondaire, pas de rachat possible).
Fiscalité
Les intérêts perçus sont des revenus financiers, imposés par défaut au PFU de 30 % (flat tax).
Par ailleurs, le crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’IFI (ce sont des créances, pas de l’immobilier en direct).
Il est aussi possible d’investir en crowdfunding via certaines assurances-vie ou via un PEA-PME (si le projet est éligible), pour profiter d’une fiscalité plus favorable.
Les clubs deals immobiliers
Si vous êtes un investisseur averti, l’investissement en club deal est une option intéressante. Elle vous permettra d’investir dans une opération immobilière aux côtés d’autres investisseurs, sur un projet de plus grande envergure (ex : acheter ensemble un immeuble de bureaux de 20 M€ à 10 personnes via une SAS).
Ces opérations permettent d’être co-investisseur direct avec plus de contrôle, mais demandent des tickets d’entrée assez élevés (souvent 100 000 € ou plus parfois).
Le rendement ciblé en club deal est en général élevé (en moyenne 10 %), car ce sont des projets value-add ou de promotion, sur 3-7 ans.
Lire aussi : Crowdfunding ou Club deal : Que choisir pour investir en immobilier ?
Private Equity immobilier
Comme le crowdfunding immobilier, le Private Equity permet également d’investir de manière indirecte dans des opérations immobilières.
Cependant, ils présentent des différences significatives avec les véhicules “pierre-papier” que l’on vient de présenter :
- Durée de vie limitée des fonds ou projets : ils ne sont donc pas orientés vers la construction progressive d’un patrimoine immobilier ;
- Illiquidité quasi-totale par défaut ;
- Ils ne versent pas systématiquement un rendement régulier et ce dernier est rarement issu des loyers.
Principe
Le Private Equity Immobilier finance plutôt des opérations de réhabilitation, de transformation ou de rénovation complexe.
L’objectif ici est d’aller chercher de la plus-value à la revente. Typiquement, un fonds de PE immobilier cherche à créer des biens qu’il revend ensuite à des institutionnels.
Rendement et risque
Le Private Equity Immobilier vise un rendement cible de 6 à 8 %. Par ailleurs, ce type d’investissement est illiquide et présente un risque de perte en capital.
Fiscalité
Les investissements de Private Equity immobilier sont soumis fiscalement au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Le Private Equity reste une alternative intéressante pour investir dans l’immobilier car non soumis à l’IFI.
L’immobilier locatif “classique” en direct
Si vous recherchez à constituer un patrimoine tangible et que vous appréciez gérer vous-même vos investissements, l’achat d’un bien en direct sera la solution la plus adaptée.
Le levier du crédit y est plus accessible qu’en pierre-papier, et vous gardez le contrôle total sur l’opération (choix du bien, des travaux, du locataire).
Par rapport à la pierre-papier, l’investissement en direct est plus contraignant en termes de gestion et moins diversifié, mais peut être aussi rentable.
L’investissement en SCI
Une SCI (Société Civile Immobilière) n’est pas une forme d’investissement, mais un outil juridique pour investir dans l’immobilier à plusieurs.
La SCI est aussi une alternative à la pierre-papier, si votre objectif est de gérer un patrimoine immobilier en famille ou à plusieurs associés, avec une vision long terme patrimoniale.
Par ailleurs, il existe aussi des SCI de rendements qui sont notamment proposées au sein de contrats d'assurance-vie.
La SCI permet de mutualiser les capacités de financement des différents associés pour profiter de l’effet de levier et convoiter des biens moins accessibles individuellement.
Par exemple, si vous voulez acheter un immeuble avec vos frères et sœurs, ou transmettre progressivement un patrimoine à vos enfants, la SCI permet d’éviter l’indivision et de mieux organiser la gestion du patrimoine en commun (décisions prises à la majorité selon les statuts, etc.).
Fiscalement, la SCI bénéficie d’une double option : vous pouvez être imposé à titre personnel en tant qu’associé ou au niveau de la société.
Les investissements fonciers alternatifs (foncier forestier, viager occupé, etc.)
Il existe d’autres formes atypiques d’investissement indirect ou semi-direct. Les groupements forestiers (GFI) ou viticoles par exemple vous permettent d’acheter des parts de groupements qui possèdent des forêts ou des vignobles. En investissant dans un GFI, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à hauteur de 18 % du montant investi.
De plus, les forêts bénéficient d'un abattement de 75% sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Ce n’est pas vraiment de l’investissement pierre-papier grand public, mais il s’agit d’une alternative intéressante pour diversifier un patrimoine.
Autre exemple d’investissement immobilier spécifique : le viager (acheter un bien occupé avec décote contre rente au vendeur). Ce type d’investissement peut être vu comme un placement immobilier décorrélé (pari sur l’espérance de vie).
Toutefois, ces types d’investissements manquent souvent de liquidité et de transparence (ils sont donc réservés à une cible patrimoniale bien spécifique).
Conclusion : Devriez-vous investir dans la pierre-papier en 2025 ?
Si vous souhaitez percevoir des revenus réguliers et diversifier votre patrimoine vers le marché immobilier (ou une branche spécifique) sans gestion directe, l’investissement en pierre-papier est une solution idéale.
Même si le marché traverse actuellement une phase de correction visible ces 5 dernières années (hausse des taux, crise sanitaire, instabilité politique), les rendements à long terme restent très attractifs pour la pierre-papier (7 à 10 %).
Les SCPI restent le placement pierre-papier par excellence : elles vous permettent de détenir des parts dans des sociétés spécialisées qui détiennent des dizaines ou centaines d’actifs. En contrepartie, vous percevez des revenus locatifs réguliers sous forme de dividende.
Toutefois, si vous êtes prêt à accepter une part de volatilité plus forte pour convoiter une rentabilité plus attractive, vous pouvez opter pour des OPCI ou des SIIC.
Finalement, les véritables atouts de la pierre-papier sont les suivants :
- Vous permettre d’exposer votre patrimoine à de nouveaux marchés (secteurs, régions, pays) ;
- Limiter le risque en diversifiant les actifs immobiliers dans lesquels votre capital est investi ;
- Rééquilibrer l’exposition de votre patrimoine (exemple : investir facilement à l’étranger si vous n’avez investi uniquement sur le marché immobilier français) ;
- Profiter des atouts fiscaux des enveloppes fiscales comme l’assurance-vie ou le PER pour investir dans l’immobilier ;
- Investir dans l’immobilier pour un ticket d’entrée très faible et sans gestion ;
- Bénéficier de l’effet de levier du crédit (dans le cas des SCPI), si vous trouvez un établissement bancaire qui vous accompagne dans ce projet.
